II SA/Lu 618/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Maciej Kierek, Bogusław Wiśniewski (spr.) asesor WSA, Protokolant stażysta Tomasz Wójcik, po rozpoznaniu w dniu 18 maja 2004 r. sprawy ze skargi M. i M. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] kwietnia 2003 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Nr [...] z dnia [...] listopada 2002 r. w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem zmian w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy. W toku postępowania ustalono, iż Uchwałą Rady Gminy z dnia 12 grudnia 2000 r nr XVI/118/2000 ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego Nr 32, poz. 500 z dnia 30 maja 2001 r., dokonano zmian w planie zagospodarowania przestrzennego Gminy. Według nich nieruchomość M. i M. C. położona w D. oznaczona w ewidencji gruntów nr 120/6 o powierzchni 1521 m2 znalazła się na obszarze przeznaczonym pod budownictwo rolnicze. Dotychczas były to tereny upraw polowych. Aktem notarialnym z dnia 19 kwietnia 2002 r. powyższa nieruchomość została sprzedana za cenę 35 000 zł. Po otrzymaniu aktu notarialnego przystąpiono do opracowania operatu szacunkowego, który wykazał, iż w wyniku zmian planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości o 31 000 zł. Zgodnie z powołaną uchwała rady gminy zbywca nieruchomości zobowiązany był uiścić należną rentę planistyczna w wysokości 20 % różnicy wartości działki przed i po zmianie planu. Uznając realny wzrost wartości nieruchomości za określony prawidłowo, Kolegium nie dopatrzyło się wadliwości rozstrzygnięcia. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego M. i M. C. dowodzili, iż operat szacunkowy został sporządzony bez ich udziału przez co uniemożliwiono im wniesienie uwag czy zastrzeżeń. Nie może zasługiwać na aprobatę bezkrytyczne podejście do opinii biegłego z której wynika 775 % wzrost wartości działki tylko poprzez zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, tym bardziej, ze przed zmianą planu wycena nieruchomości nie była dokonywana. W trakcie użytkowania działki na sąsiedniej nieruchomości wybudowana została hala sportowa, co zdecydowanie obniżyło jej wartość. Skarżący uznali ponadto, iż organy administracji nie uwzględniły cen z aktu notarialnego Rep. A Nr [...], na mocy którego dokonana została zamiana pomiędzy poprzednim właścicielem działki, a stronami. Odpowiadając na skargę Kolegium podtrzymało swoje stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sad Administracyjny zważył, co następuje: Wbrew ocenie skarżących decyzja nie narusza prawa. Stosownie do art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt lub burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie nie jest kwestionowane, iż Uchwałą Rady Gminy z dnia 12 grudnia 2000 r. nr XVI/118/2000 dokonano zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy. W efekcie tereny które dotychczas przeznaczone były pod uprawy polowe i obejmujące działkę skarżących zostały wytypowane jako obszary pod mieszkalnictwo rolnicze. Wspomniana uchwala określiła tez stawkę opłaty planistycznej w wysokości 20% wzrostu wartości nieruchomości. Powołany rzeczoznawca ustalił ten wzrost na kwotę 31 000 zł przyjmując, iż przed zmiana planu wartość działki wynosiła 4 000 zł, a po zmianie 35 000 zł. Wartość działki ustalono na dzień jej zbycia tj.19 kwietnia 2002 r., co odpowiada treści art. 38 ust. 4 powołanej ustawy. Według operatu szacunkowego wartość rynkową nieruchomości określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Zarówno przy szacowaniu wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę rolniczą jak i przeznaczonych pod uprawy polowe rzeczoznawca porównał przedmiotową nieruchomość z trzema innymi odpowiadającymi jej powierzchnią i przeznaczeniem oraz czasem transakcji sprzedaży. Skarżący nie kwestionował zaprezentowanych obliczeń. Nie żądał ponowienia wyceny, nie przedstawił też żadnej własnej wersji operatu ograniczając się wyłącznie do wykazania, iż organy administracji bezkrytycznie przyjęły podaną wartość do wiadomości. Uwagi tej nie sposób podzielić. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w piśmie z dnia 19 lutego 2003 r kierowanym do Wójta Gminy zażądało wyjaśnień w sprawie dokonanej wyceny. Takie też wyjaśnienie złożone przez rzeczoznawcę organ odwoławczy otrzymał przed wydaniem decyzji. Zważyć ponadto należy, iż podana przez biegłego cena 35 000 zł jako wartość rynkowa nieruchomości po zmianie planu odpowiada cenie sprzedaży określonej w akcie notarialnym. Nie znajdują także potwierdzenia obawy skarżących dotyczące nie uwzględnienia budowy na sąsiedniej działce hali sportowej. Opisując położenie działek biegły zaznaczył, iż od strony zachodniej graniczy ona ze szkołą co uwzględnione zostało w operacie przyjmującym cenę podaną przez skarżących. Żaden natomiast przepis prawa nie wymaga, aby operat szacunkowy był doręczany stronie celem zapoznania się z nim i złożenia uwag. Ma ona możliwość zapoznania się z aktami sprawy w każdym stadium postępowania i zgłaszania uwag, wniosków i środków dowodowych o czym skarżący zostali pouczeni w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania. Nie wykazali jednak, aby w postępowaniu administracyjnym uprawnień tych byli pozbawieni. Powołane przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie uzależniają możliwości ustalenia opłaty planistycznej od istnienia wcześniejszej wyceny, jaka miałaby zostać sporządzona jeszcze przed zmianą planu co zdają się sugerować skarżący. Poparcie takiej argumentacji prowadziłoby do niemożliwych do przyjęcia wniosków. Grunty o niskiej wartości nie są z reguły objęte wycenami. W razie modyfikacji planu powodującego zmianę ich przeznaczenia i pociągającego za sobą wzrost wartości akceptacja takiego poglądu w praktyce wyłączałaby możliwość ustalenia opłaty planistycznej. Stanowisko powyższe pozostawałoby w rażącej sprzeczności z treścią art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie dopuszczającym w tej mierze uznaniowości. Pozbawiony podstaw jest także powoływany w skardze zarzut nie uwzględnienia w postępowaniu aktu notarialnego zamiany nieruchomości pomiędzy poprzednimi właścicielami, a skarżącymi i ujawnionych tam cen. Biegły jest zobowiązany do samodzielnej wyceny nieruchomości w oparciu o Rozporządzenie. Ocena natomiast materiału dowodowego należy do organów administracji. Zastosowane w sprawie kryteria nie noszą cech dowolności, są przekonujące i jasne, a zajęte stanowisko odpowiednio uzasadnione. Wobec powyższego na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270) skargę należało oddalić. Rozpoznanie sprawy przez Wojewódzki Sąd Administracyjny nastąpiło w oparciu o art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 ze zmianami).