II SA/Lu 641/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędziowie Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (sprawozdawca), Protokolant Starszy inspektor sądowy Jolanta Sikora, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 listopada 2017 r. sprawy ze skargi L. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] r., nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę. Decyzja z dnia [...] kwietnia 2017 r., znak: [...], Wojewoda, po rozpatrzeniu odwołania L. K. (dalej także: skarżący), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta L. (dalej także: organ pierwszej instancji) z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], w sprawie ustalenia odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działki: nr [...], o pow. 0,0335 ha, nr [...], o pow. 0,0719 ha i nr [...], o pow. 0,1194 ha [...]. W uzasadnieniu powyższej decyzji Wojewoda przedstawił następujący stan sprawy. Organ pierwszej instancji decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r., znak: [...], zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 1,2320 ha na działki: nr [...], o powierzchni 0,0335 ha, nr [...], o powierzchni 0,2780 ha, nr [...], o powierzchni 0,0719 ha, nr [...], o powierzchni 0,3447 ha, nr [...], o powierzchni 0,1194 ha, [...], o powierzchni 0,3802 ha oraz nr [...], o powierzchni 0,0043 ha. Utworzone w wyniku podziału działki: nr [...], nr [...] i nr [...], przeznaczone pod drogę publiczną klasy dojazdowej gminnej (symbol KDD), przeszły z mocy prawa na własność Gminy L. (dalej także: Gmina) z dniem [...] września 2015 r., a więc z dniem, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Zgodnie z zapisem w księdze wieczystej nr [...]/0, działka nr [...] o powierzchni 1,2320 ha stanowiła własność skarżącego, zaś działy III i IV tej księgi nie zawierały żadnych wpisów. W związku z tym, że pomimo prowadzonych negocjacji skarżący oraz Gmina nie doszli do uzgodnienia wysokości odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogę, skarżący w dniu [...] listopada 2015 r. złożył wniosek o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Pismem z dnia [...] kwietnia 2016 r. organ pierwszej instancji zawiadomił skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za opisane działki przejęte pod drogę gminną. Postanowieniem z dnia [...] maja 2016 r. organ pierwszej instancji powołał na biegłego rzeczoznawcę majątkowego W. T. (dalej także: biegła). W dnia [...] lipca 2016 r. biegła sporządziła operat szacunkowy określający wartość opisanej nieruchomości, o łącznej powierzchni 0,2248 ha, na kwotę [...]zł. W dniu [...] sierpnia 2016 r. wniósł zastrzeżenia do operatu szacunkowego. Skarżący zarzucił, że analizowany przez biegłą rynek obrotu nieruchomościami został zawężony jedynie do transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi publiczne, dobór nieruchomości przyjętych do porównania z uwagi na ich powierzchnię, otoczenie i położenie jest wadliwy, operat został wykonany tendencyjnie, określona wartość wycenianych działek została oparta o niekorzystne cechy. Zdaniem strony, wartość nieruchomości powinna być wyższa niż przedstawiona w operacie szacunkowym. Pismem z dnia [...] października 2016 r. biegła odniosła się do zarzutów podnoszonych przez stronę, uznając je za nieuzasadnione. W piśmie z dnia [...] listopada 2016 r. skarżący ponownie przedstawił zastrzeżenia do operatu szacunkowego oraz wystąpił z wnioskiem dowodowym o: "dopuszczenie opinii innego biegłego rzeczoznawcy majątkowego, poprzez określenie wartości wycenianej nieruchomości przez odniesienie się do nieruchomości przyległych tj. zlokalizowanych w tej samej części miasta, z podobnym przeznaczeniem terenów przyległych tj. pod budownictwo jedno i wielorodzinne". Pismem z dnia [...] listopada 2016 r. organ pierwszej instancji zawiadomił stronę o zakończeniu postępowania dowodowego, informując jednocześnie, że złożone zastrzeżenia są powieleniem uwag złożonych poprzednio, a wyjaśnienia rzeczoznawcy w sposób wyczerpujący udowadniają przyjęte zasady wyceny. Wobec tego organ nie widział konieczności powtórnego zlecenia wyceny. Jednocześnie organ poinformował, że jeśli skarżący nie zgadza się z wyceną dokonaną przez biegłą, to może wystąpić o ocenę prawidłowości wykonania operatu szacunkowego do Zespołu Oceniającego Regionalnego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych w L.. Skarżący nie skorzystał jednak z możliwości weryfikacji tego operatu. Decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r., znak: [...], organ pierwszej instancji orzekł o ustaleniu na rzecz skarżącego odszkodowania w kwocie [...]zł za przejęte przez gminę pod budowę drogi publicznej działki. W odwołaniu od tej decyzji skarżący zarzucił naruszenie: - art. art. 7, 77 § 1, 107 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.; dalej: k.p.a.), poprzez brak zebrania i rozpatrzenia całości materiału dowodowego, a w konsekwencji wydanie decyzji w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy; - art. 128 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r. poz. 2147 ze zm.; u.g.n.), poprzez ustalenie odszkodowania w oparciu o wadliwą metodykę wyceny, wskutek oszacowania wartości nieruchomości według jej aktualnego stanu użytkowania, jako drogi publicznej, podczas gdy nieruchomość nie była wykorzystywana pod drogę publiczną; - art. 4 pkt. 16 u.g.n., poprzez błędne przyjęcie do porównań nieruchomości, które nie wykazywały należytych cech podobieństwa; - art. 156 § 1 u.g.n., poprzez wydanie decyzji w oparciu o wadliwie sporządzony operat szacunkowy. - rozporządzenia Rady Ministrów z 14 lipca 2011 r. zmieniającego rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 165, poz. 985) poprzez jego niezastosowanie i tym samym oparcie metody wyceny na niewłaściwych przepisach prawa. Utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji organ odwoławczy podzielił w całości stanowisko w niej wyrażone. Wojewoda wskazał, że sporządzony na zlecenie organu pierwszej instancji operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, w szczególności określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Operat szacunkowy nie zawiera też żadnych błędów logicznych czy niejasności, które uprawniałyby organ drugiej instancji do zakwestionowania go jako dowodu w sprawie. Biegła zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny dostosowane do wyników analizy rynku nieruchomości oraz stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, to jest [...] sierpnia 2015 r. Ponadto, zdaniem organu, prawidłowo zastosowała ona art. 134 ust. 3 u.g.n., wyceniając grunt według aktualnego sposobu użytkowania, bowiem przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powodowało wzrostu jego wartości. Przyjęte do porównania nieruchomości wykazywały duży stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a stwierdzone różnice w cechach rynkowych biegła skorygowała za pomocą współczynników kwotowych. Odnosząc się do zarzutów strony skarżącej, Wojewoda uznał je za nieuzasadnione. W ocenie organu, biegła prawidłowo zastosowała § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej także: rozporządzenie), w brzmieniu obowiązującym od w brzmieniu obowiązującym od 26 sierpnia 2011 r., nadanym rozporządzeniem zmieniającym z dnia 14 lipca 2011 r. W skardze do Sądu na omawianą decyzję organu odwoławczego L. K., wniósł o jej uchylenie, z uwagi na naruszenie: - art. art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez uchybienie zasadom postępowania wyrażonym w tych przepisach; - art. art. 4 pkt. 16, 130 ust. 2, 134 ust. 1 i 2, 151 ust. 1, 153 ust. 1 i 156 ust. 1 u.g.n., wskutek wadliwego ustalenia wysokości odszkodowania za przedmiotowe działki; - § § 4 ust. 1 i 3 oraz 36 ust. 4 rozporządzenia, poprzez oparcie rozstrzygnięcia na wadliwym, operacie szacunkowym. Skarżący zarzucił, że organy ustaliły wysokość odszkodowania za opisaną nieruchomość, choć nie dysponowały wystarczającymi informacjami do prawidłowego określenia wartości rynkowej nieruchomości, co miało istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawę decyzji stanowił bowiem wadliwie sporządzony operat szacunkowy, w którym wartość rynkowa nieruchomości została określona w sposób nieprawidłowy. Autorka tego operatu, zdaniem strony skarżącej, szacując wartość przedmiotowej nieruchomości przyjęła do porównania nieruchomości, które nie wykazywały jakichkolwiek cech podobieństwa. Ponadto skarżący przytoczył argumentację podniesioną w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Stosownie do art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. Wskazać przy tym trzeba, że wynikające z cytowanego przepisu prawo do uzyskania odszkodowania dotyczy wyłącznie działek wydzielonych – w wyniku dokonanego podziału – pod drogi publiczne. Omawiany przepis dotyczy przy tym zarówno dróg, które dopiero mają powstać, jak i dróg istniejących. Utrata własności działek wydzielonych pod drogi publiczne następuje z mocy samego prawa. Wydzielenie działki pod drogę publiczną może nastąpić, jeśli obszar wydzielanej działki jest przeznaczony pod taką drogę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. W myśl art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie odszkodowania za przejętą pod budowę drogi publicznej nieruchomość następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, zaś podstawę do ustalenia wysokości tego odszkodowania, w świetle art. 134 ust. 1 u.g.n., stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Zasadą jest, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.). Istotne jest przy tym, że zgodnie z art. 134 ust. 3 u.g.n. wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. W przypadku zaś, gdy przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (134 ust. 4 u.g.n.). Z art. 154 ust. 1 u.g.n. wynika, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie do art. 156 ust. 1 u.g.n., opinię o wartości nieruchomości sporządza się na piśmie w formie operatu szacunkowego Przede wszystkim podkreślenia wymaga, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Jest on zatem dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Nie budzi przy tym wątpliwości, że Sąd ani organy administracji orzekające w sprawie nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Są one zobowiązane więc dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Wskazać przy tym należy, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy tej ustawy, jak i standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. przykładowo wyroki NSA: z dnia 6 czerwca 2008 r., sygn. akt I OSK 852/07, z dnia 22 grudnia 2009 r., sygn. akt I OSK 373/09, z dnia 12 stycznia 2011 r., sygn. akt I OSK 379/10 oraz z dnia 7 października 2011 r., sygn. akt I OSK 1650/10). W ocenie Sądu, analiza sporządzonego na zlecenie organu pierwszej instancji operatu szacunkowego pod względem formalnym, nie daje podstaw do stwierdzenia wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go jako wadliwego dowodu w sprawie. Podkreślić w tym miejscu należy, że w świetle obowiązujących przepisów prawa, o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmowane są do porównania, decyduje rzeczoznawca, nie zaś organy administracji lub Sąd. Podnieść trzeba, że sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód, iż opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia ceny. Operat szacunkowy stanowi wyraz czynności rzeczoznawcy majątkowego, jako biegłego w sprawie, które mogą być oczywiście podważone, ale tylko w sposób jednoznacznie zaprzeczający tym ustaleniom, o czym była już mowa. Zwrócić należy przy tym uwagę, że Trybunał Konstytucyjny wyraził pogląd, że "słuszne odszkodowanie" to odszkodowanie związane z wartością wywłaszczonej nieruchomości. Prawodawca nie posłużył się bowiem określeniem "pełne" odszkodowanie, lecz zastosował termin "słuszne", który ma bardziej elastyczny charakter (wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 marca 2000 r., P 5/99, OTK 2000, z. 2, poz. 60 oraz z dnia 20 lipca 2004 r., SK 11/02, OTK-A 2004, z. 7, poz. 66). Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod drogę powinien odpowiadać przepisowi § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym metodą porównywania parami bądź metodą korygowania ceny średniej. Z rynku lokalnego rzeczoznawca powinien przyjąć nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są zarówno ceny transakcyjne oraz warunki zawarcia transakcji, jak i cechy tych nieruchomości. W myśl zaś art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmian poziomu cen wskutek upływu czasu, przy czym podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stwierdzić należy, że w niniejszej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy z dnia [...] lipca 2016 r., a rzeczoznawca prawidłowo zastosowała powyższe przepisy. Wskazać trzeba, że wyceniając opisaną wyżej nieruchomość rzeczoznawca majątkowy przyjęła podejście porównawcze, metodę porównywania parami, z uwzględnieniem zasad określonych w art. 134 ust. 2 u.g.n. oraz § 36 ust. 4 powołanego rozporządzenia. Zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych chyba, że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Z treści opisanego operatu wynika, że w celu oszacowania wartości rynkowej wymienionej nieruchomości biegła analizowała rynek lokalny (na terenie miasta L.) nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne. W świetle wyjaśnień biegłej, niekwestionowanych przez stronę, rynek obrotu nieruchomościami pod drogi publiczne w obszarze rynku lokalnego, regionalnego i krajowego staje się coraz bardziej ograniczony, gdyż nabycie tego rodzaju nieruchomości następuje nie na podstawie aktu notarialnego, lecz zasadniczo z mocy prawa, za odszkodowaniem, przyznawanym na podstawie decyzji administracyjnej. Aktualnie, jak wskazała biegłą, na terenie miasta L. odnotowuje się po kilka transakcji rocznie, przy czym nabywcą większości gruntów przeznaczonych pod drogi jest Gmina L.. Autorka operatu wyjaśniła, że w świetle dokonanej przez nią analizy rynku lokalnego, ceny gruntów nabywanych pod drogi publiczne, uzależnione są głównie od ich położenia i otoczenia. W tabeli nr [...], znajdującej się na stronach 7-8 operatu, rzeczoznawca zestawiła 8 transakcji nieruchomości nabytych pod drogi, których ceny wahały się od [...] zł/m2 do [...] zł/m2. Wyższe ceny osiągały nieruchomości położone bliżej strefy centralnej oraz położone przy traktach komunikacyjnych o większym znaczeniu, natomiast niższe ceny osiągały nieruchomości położone na peryferiach miasta zlokalizowane na terenie częściowo zabudowanym, w otoczeniu gruntów niezabudowanych, użytkowanych rolniczo. Biegła określiła wartość rynkową gruntu przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą porównywania parami, przyjmując do porównań transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Podejście porównawcze opiera się na założeniu, że wartość nieruchomości odpowiada cenom jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosując metodę porównywania parami rzeczoznawca porównała wycenianą nieruchomość z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego, dla których znane są cechy, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Rzeczoznawca ze zbioru 8 transakcji nieruchomościami drogowymi, wybrała 4 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej. Biegła ustaliła, iż cechami, które miały największy wpływ na wartość rynkową gruntu były: położenie nieruchomości i warunki komunikacyjne oraz otoczenie nieruchomości i funkcja gruntów sąsiednich. Procentowy wpływ poszczególnych cech autorka operatu określiła na podstawie analizy transakcji z uwzględnieniem preferencji potencjalnych nabywców. Mając powyższe na uwadze, rzeczoznawca porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami wybranymi do wyceny i obliczyła skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Po dokonaniu obliczeń określiła cenę 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...]zł, która mieści się w przedziale cen nieruchomości podobnych, przyjętych do zbioru stanowiącego podstawę wyceny ([...]m2). Po przemnożeniu przez łączną powierzchnię nieruchomości równą 2248 m2, wartość rynkową prawa własności gruntu wyniosła po zaokrągleniu [...] zł. Analiza rynku lokalnego wykazała, tendencje zbliżone do stabilnych, dlatego nie aktualizowano cen transakcyjnych ze względu na upływ czasu. Prawidłowo stwierdził organ drugiej instancji, że omawiany operat szacunkowy zawiera wszystkie niezbędne elementy, w tym określa przedmiot i cel wyceny, powołuje podstawę prawną wyceny nieruchomości, źródła danych, wskazuje daty istotne dla określenia wartości nieruchomości, zawiera analizę i charakterystykę rynku nieruchomości, wskazuje podejście, metodę i technikę szacowania, przedstawia obliczenia oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. W ocenie Sądu, tok rozumowania biegłego jest logiczny i jako taki nie nasuwa zastrzeżeń co do swej trafności. Niewątpliwie autorka operatu zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny dostosowane do wyników analizy rynku nieruchomości oraz stanu nieruchomości z dnia wydania decyzji zatwierdzającej jej podział, a więc z dnia [...] sierpnia 2015 r. Ponadto, wbrew twierdzeniom strony skarżącej, zasadnie również rzeczoznawca zastosowała art. 134 ust. 3 u.g.n., wyceniając grunt według aktualnego sposobu użytkowania, bowiem przeznaczenie zgodne z celem wywłaszczenia nie powodowało wzrostu jego wartości. Przyjęte do porównania nieruchomości wykazywały duży stopień podobieństwa do nieruchomości wycenianej, a stwierdzone różnice w cechach rynkowych biegła skorygowała za pomocą stosownych współczynników. Nieuzasadnione były także pozostałe zarzuty skarżącego. Przede wszystkim należy ponownie podnieść, że to rzeczoznawca majątkowy, a nie organy administracji czy Sąd, rozstrzyga o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości, a także o doborze nieruchomości, które przyjmowane są do porównania. Wskazać należy, że w rozpoznawanej sprawie prawidłowo zastosował rzeczoznawca majątkowy przywołany wyżej § 36 ust. 4 rozporządzenia, albowiem to właśnie ten przepis określa sposób ustalenia wartości rynkowej gruntów dla określenia wysokości odszkodowania, wskazanego w art. 98 ust. 3 u.g.n. Wbrew twierdzeniom strony skarżącej biegły oraz organy administracji uwzględniły w niniejszej sprawie aktualne brzmienie § 36 ust. 4 rozporządzenia, obowiązujące od 26 sierpnia 2011 r. Przepis ten stanowi, że w przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Niewątpliwie zaś § 36 ust. 6 pkt 2 rozporządzenia nakazuje stosować powyższą regułę w razie określania wartości działek gruntu, wydzielonych pod drogi publiczne, o jakich to działkach mowa w art. 98 ust. 1, z tym że stan nieruchomości, z których wydzielono wspomniane działki gruntu, przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Trafnie podkreślił organ odwoławczy, że zarówno na gruncie poprzednio obowiązującego brzmienia przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia, jak i w odniesieniu do regulacji przyjętej obecnie w § 36 ust. 4 rozporządzenia, w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalone jest stanowisko, iż wynikającą z omawianych przepisów zasadą w określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych lub zajętych pod drogi publiczne jest stosowanie podejścia porównawczego, ale przy przyjęciu cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. Dopiero wówczas, gdy brak jest tego rodzaju transakcji lub istniejące transakcje nie umożliwiają określenia wartości wycenianej nieruchomości, niezbędne jest przyjęcie do porównań nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych (zob. przykładowo jedynie wyroki NSA: z dnia 13 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 297/15, z dnia 23 stycznia 2012 r., sygn. akt I OSK 2674/12 oraz z dnia 13 listopada 2015 r., sygn. akt I OSK 399/14). Podkreślenia wymaga zatem, że skoro w dniu wydania przez organ pierwszej instancji decyzji zatwierdzającej podział działki nr [...], jej część odpowiadająca po podziale działkom nr [...], [...] oraz [...], była w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona pod drogi publiczne, a ta okoliczność jest warunkiem zastosowania trybu z art. 98 ust. 1 u.g.n., to prawidłowo rzeczoznawca ustaliła wartość rynkową gruntu przejętego przez gminę, stosując cytowany § 36 ust. 4 rozporządzenia. Zasadnie więc biegła, dokonując wyceny nieruchomości, analizą objęła rynek nieruchomości drogowych na terenie miasta L. i po odnalezieniu wystarczającej liczby nieruchomości tego rodzaju, wybrała nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej pod względem cech rynkowych (położenie, warunki komunikacyjne oraz otoczenie i funkcja gruntów sąsiednich) i dokonała wyceny stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Nie sposób przy tym przyjąć, jak tego domaga się strona skarżąca, że biegła powinna była odnieść się do nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych. Oczywiste jest bowiem, że jak wskazano wyżej, oszacowanie wartości nieruchomości w taki sposób możliwe jest dopiero wówczas gdy na rynku nie ma transakcji drogowych lub istniejące transakcje nie umożliwiają określenia wartości wycenianej nieruchomości. Biegła tymczasem już na rynku lokalnym obejmującym teren miasta L., odnotowała wystarczającą do wyceny liczbę podobnych nieruchomości, co wyłączało możliwość, jak tego domaga się skarżący, dokonania wyceny przy przyjęciu przeznaczenia nieruchomości, przeważającego wśród gruntów przyległych do nieruchomości wycenianej. Z tych względów nie można zarzucić biegłej wadliwego określenia badanego rynku nieruchomości. Tym samym ocena operatu sporządzonego przez tę biegłą, dokonana przez organy administracji obu instancji orzekające w sprawie, nie nosi cech dowolności. Ponadto podnieść należy ponownie, że zarówno bowiem w operacie szacunkowym jak i wyjaśnieniach z dnia [...] października 2016 r. biegła wskazała, że analiza rynku pozwoliła uznać, że wielkość i kształt działek nie mają wpływu na cenę (k. 34 i 53 akt adm. I inst.) ta uzależniona jest bowiem od położenia i otoczenia nieruchomości. Zastrzeżeń Sądu nie budzi również dobór nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca ze zbioru 8 transakcji nieruchomościami drogowymi, wybrała 4 transakcje nieruchomościami najbardziej podobnymi do nieruchomości wycenianej, pod względem wymienionych cech rynkowych (położenie nieruchomości i warunki komunikacyjne, otoczenie nieruchomości i funkcja gruntów sąsiednich). Procentowy wpływ poszczególnych cech autorka operatu określiła na podstawie analizy transakcji z uwzględnieniem preferencji potencjalnych nabywców. Następnie rzeczoznawca porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami wybranymi do wyceny i obliczyła skorygowaną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Po dokonaniu obliczeń określiła cenę 1 m2 wycenianego gruntu na kwotę [...]zł/m2, która mieści się w przedziale cen nieruchomości podobnych, przyjętych do zbioru. Podkreślić przy tym trzeba, że organy odniosły się wyczerpująco do wszystkich podnoszonych przez stronę skarżącą okoliczności, dotyczących wysokości spornego odszkodowania. W szczególności wskazać trzeba, że wbrew twierdzeniom strony skarżącej, organy obu instancji nie miały ustawowego obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Niewątpliwie z przepisu tego wynika, że w sytuacji, w jakiej strona nie zgadza się z treścią sporządzonego na zlecenie organu administracji operatu szacunkowego, którego koszt ponosił tenże organ, to przysługuje jej uprawnienie zwrócenia się do właściwej organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych celem sporządzenia oceny prawidłowości operatu szacunkowego, której to oceny dokonuje w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy cywilnoprawnej o dokonanie tej oceny. Oczywistym jest, że koszt takiej umowy obciąża ten podmiot, który zwraca się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie weryfikacji sporządzonego operatu szacunkowego. Pamiętać trzeba, co jest ugruntowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, że jakkolwiek przepis art. 157 u.g.n. stwarza możliwość dokonania oceny istniejącego operatu w opisany wyżej sposób, to nie oznacza to, że jest to jedyny dopuszczalny prawem sposób weryfikacji trafności jego treści. Sądy wskazują bowiem, że z istoty postępowania administracyjnego wynika, że dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każdy inny dowód w sprawie na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów, na przykład w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu – może on, o ile uzna, że zachodzi taka potrzeba, wezwać rzeczoznawcę do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii bądź zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu decyduje zatem dopiero powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości sporządzenia operatu. Organy administracji trafnie stwierdziły, że operat sporządzony w niniejszej sprawie przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego dawał podstawę do ustalenia wartości opisanej nieruchomości. Podkreślenia więc wymaga, że skoro strona skarżąca miała prawo skorzystać – we własnym zakresie – z możliwości weryfikacji operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu w drodze dokonania jego oceny – na swój koszt – przez właściwą organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, lecz tego nie uczyniła, to nie może z tego powodu stawiać zarzutu organom co do niewyjaśnienia istoty sprawy. Obowiązkiem organu administracji prowadzącego postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości odszkodowania w tej sprawie było wnikliwe i wszechstronne odniesienie się do tych zarzutów, w tym dokładne przeanalizowanie treści tego operatu, co organy niewątpliwie uczyniły. Nie budzi przy tym wątpliwości, że jak wskazano wyżej, organy te nie miały obowiązku zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w trybie art. 157 u.g.n. Nieuzasadnione są również pozostałe zarzuty strony skarżącej. Zdaniem Sądu, organy administracji nie naruszyły w niniejszej sprawie przepisów postępowania w sposób mogący mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze, Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369 ze zm.) oddalił skargę.