II SA/Lu 664/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński (spr.), Sędzia NSA Krystyna Sidor, Wiesława Achrymowicz asesor WSA, Protokolant stażysta Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w dniu 19 maja 2004 r. sprawy ze skargi Firmy "A" na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności oddala skargę Decyzją z dnia [...]września 2002 r. Nr [...] Prezydent Miasta przekształcił odpłatnie na rzecz G.A.S. prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gruntowej położonej w Z. przy ulicy S. oznaczonej w ewidencji gruntów miasta Z. jako działka nr 120 w arkuszu mapy nr 18 o powierzchni 18026 m², ujawnionej w księdze wieczystej Kw nr [...]. Organ ustalił również opłatę za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności na kwotę 298.921 zł (dwieście dziewięćdziesiąt osiem tysięcy dziewięćset dwadzieścia jeden złotych), przy czym określił, iż kwota ta zostanie uiszczona w 10 rocznych ratach. Ustalił również terminy płatności rat, wysokość pierwszej raty oraz odsetki za nieterminowe uiszczanie rat. Na skutek odwołania G.A.S. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] stycznia 2003 r. Nr SKO. [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Prezydenta Miasta. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, iż zarzuty odwołania nie zasługują na uwzględnienie. Wniosek G.S. o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nadany został listem poleconym w dniu 29 grudnia 2000 r. Do Urzędu Miejskiego Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami wpłynął on 2 stycznia 2001 r. Jednakże ani treść wniosku, ani załączony dokument nie spełniały wymogów określonych w § 2 i § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 19 grudnia 1997 r. w sprawie wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz. U. Nr 157, poz. 1037). Dopiero od dnia 7 lutego 2001 r. wniosek ten, po jego uzupełnieniu, spełniał wszystkie wymagane prawem wymogi. Organ II instancji wskazał również, iż osoba, która nabywa własność nieruchomości na podstawie decyzji w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności zobowiązana jest do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty za takie przekształcenie. Do ustalenia tej opłaty stosuje się odpowiednio przepisy art. 67 ust. 1, art. 69 oraz art. 70 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). SKO podniosło, iż zgodnie z przepisem art. 4a ust. 2 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.) w sytuacji, gdy nie wcześniej niż w okresie ostatnich dwóch lat przed dniem złożenia wniosku o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności była dokonana aktualizacja opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, dla ustalenia opłaty za przekształcenie przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów tej aktualizacji. Aktualizacja taka została dokonana wypowiedzeniem Zarządu Miasta z dnia 6 grudnia 2000 r. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości dla celów tej aktualizacji została określona na podstawie operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w listopadzie 2000 r. na kwotę 574 849 zł. Organ II instancji stwierdził, iż w postępowaniu przekształceniowym nie ma możliwości kontroli prawidłowości tego operatu, dlatego też wartość nieruchomości tam określoną przyjmuje się za podstawę obliczenia opłaty za przekształcenie. Nadto kwestię ustalenie tej wartości określa § 23 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). SKO wskazało, iż organ I instancji prawidłowo ustalił, że pozostało 92 lata niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego i prawidłowo obliczył należną opłatę za przekształcenie. Na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniósł skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego G.S.. Zarzucił on naruszenie prawa materialnego poprzez zastosowanie błędnej wykładni art. 1 i następnych ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności w związku z art. 67 ust. 1 i następnych ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 405 i następnych Kodeksu cywilnego poprzez nieuwzględnienie w wysokości ustalonej opłaty dokonanej przez niego wpłaty na rzecz wierzyciela w wysokości 25% wartości przedmiotowej nieruchomości w 1996 r. Nadto skarżący zarzuca organowi naruszenie procedury poprzez ograniczenie wyceny nieruchomości do tzw. metody porównawczej, bez odniesienia się do przeznaczenia, czy też powierzchni innych działek porównywalnych. G.S. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] września 2002 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi podniósł, iż dokonana wycena nieruchomości jest zawyżona o co najmniej 175.928 zł. Stwierdził nadto, iż ustawodawca pomija kwestię zaliczenia wcześniej dokonywanych wpłat przez stronę na rzecz właściciela nieruchomości, jednakże jest to zwykłe niedopatrzenie ustawodawcy. Zdaniem skarżącego okoliczność, iż dokonał on już wpłaty 25% wartości nieruchomości w momencie nabycia prawa użytkowania wieczystego powinna być w tym postępowaniu uwzględniona i ta kwota powinna zostać potrącona. G.S. zarzuca również organowi jednostronne dokonanie wyceny poprzez niedopuszczenie nowych wycen porównywalnych nieruchomości. Skarżący wskazał nadto, iż kwota wpłacona przez niego w 1996 r. powinna zostać zwaloryzowana do poziomu cen przyjętych w wycenie rzeczoznawcy. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu swojej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna i jako taka podlega oddaleniu. W ocenie Sądu zarówno organ I instancji, jak i organ II instancji przy wydawaniu swoich decyzji nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani formalnego. Stwierdzić należy, iż organy te prawidłowo ustaliły zarówno podstawę obliczenia, jak i kwotę opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, co skarżący kwestionuje. Wskazać trzeba, iż zgodnie z art. 4 ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r. Nr 120, poz. 1299 ze zm.) osoba, która nabywa własność nieruchomości poprzez omawiane przekształcenie zobowiązana jest do uiszczenia opłaty. Ustalenie tej opłaty reguluje przepis art. 4a w/w ustawy, odwołując się przy tym do przepisów art. 67 ust. 1, art. 69 i art. 70 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). Poza tym, przepis art. 4a ust.2 ustawy przekształceniowej stwierdza, iż w przypadku aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego dokonanej w okresie dwóch lat poprzedzających złożenie wniosku o przekształcenie, wartość nieruchomości określona dla celów aktualizacji jest podstawą ustalenia opłaty za przekształcenie. W niniejszej sprawie aktualizacja taka miała miejsce w dniu 6 grudnia 2000 r. Podzielić zatem należy argumentację SKO, iż organy rozpatrujące sprawę przekształcenia są związane wartością wynikająca z aktualizacji i nie ma możliwości jej kwestionowania w tym postępowaniu. Trzeba również zauważyć, iż wycena nieruchomości została przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego, w sposób prawidłowy i odpowiada wymogom stawianym przez przepisy prawa. Tym samym nie jest zasadny zarzut skarżącego dotyczący poprawności wyceny w zakresie przyjętych wartości i metody. Sąd nie podzielił również zarzutu, w którym G.S. wskazuje na konieczność uwzględnienia jego wpłat dokonanych przy nabyciu prawa użytkowania wieczystego. Stwierdzić bowiem należy, iż wpłaty te nie są związane żadnymi zależnościami prawnymi z opłatą za przekształcenie. Ta bowiem jest samodzielną przesłanką warunkującą przekształcenie. Niemożliwym jest zatem zaliczenie wcześniejszych płatności użytkownika wieczystego względem właściciela na poczet opłaty za przekształcenie. Stwierdzenie zaś, iż takie ukształtowanie relacji wcześniejszych wpłat do opłaty przekształceniowej jest niedopatrzeniem ustawodawcy jest dowolną oceną skarżącego i nie może zostać zaaprobowane. Organ administracyjny działa w oparciu o zasadę legalności, co oznacza, iż podejmuje on czynności jedynie w zakresie określonym przez obowiązujące normy prawne. Tym samym organ nie może wykraczać swoimi działaniami i ocenami poza prawo, gdyż naruszyłby wskazaną zasadę. Organ administracji nie może również odmówić zastosowania danej normy prawnej. Jeżeli zatem ustawodawca reguluje daną problematykę w określony sposób, nie przewidując przy tym uznania administracyjnego, organ jest bezwzględnie związany takim unormowaniem w zakresie rozstrzygania danej sprawy. Jest obowiązany zatem, w realiach niniejszej sprawy, przyjąć za podstawę obliczenia opłaty przekształceniowej kwotę wskazaną w aktualizacji, bez dokonywania potrąceń kwot wpłaconych wcześniej przez użytkownika wieczystego. Jeżeli chodzi o złożone na rozprawie pismo Prezydenta Miasta z dnia 27 września 2001 r. informujące skarżącego, że jego wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nie może być załatwiony w terminie ustawowym do czasu określenia wartości przez rzeczoznawcę, to aczkolwiek ta informacja jest oczywiście myląca, to wypada zauważyć, że ze względu na datę tego pisma, nie miało ono wpływu na skorzystanie przez stronę z możliwości zakwestionowania wysokości opłaty rocznej, a w konsekwencji również wartości nieruchomości, przyjętej przy aktualizacji tej opłaty dokonanej w dniu 6 grudnia 2000 r. o czym skarżący był pouczony. Z tych też względów, uznając iż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, należało w oparciu o przepis art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz.1270) skargę oddalić. Mając powyższe na względzie, orzeczono jak w sentencji.