II SA/Lu 676/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Bogusław Wiśniewski, Sędziowie Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Maria Wieczorek-Zalewska (sprawozdawca), Protokolant Starszy sekretarz sądowy Beata Basak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi Wójta Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę oddala skargę. Decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r., Nr [...] Starosta L. ustalił odszkodowanie na rzecz L. W. i J. P. w łącznej wysokości [...] zł za nieruchomość wydzieloną pod drogę gminną położoną w obrębie geodezyjnym D., oznaczoną jako działki nr [...] o pow. 0,0016 ha, nr [...] o pow. 0,0218 ha, nr [...] o pow. 0,0225 ha, nr [...] o pow. 0,0269 ha i nr [...] o pow. 0,0162 ha. W uzasadnieniu powyższej decyzji organ wyjaśnił, że decyzją Wójta Gminy W. z dnia [..] marca 2008 r., Nr [...] zatwierdzony został podział nieruchomości oznaczonej nr działki nr [...] o pow. 0,6800 ha położoną w obrębie ewidencyjnym D., gmina W. W wyniku zatwierdzonego podziału powstały działki: nr [...] o pow. 0,0016 ha, nr [...] o pow. 0,0218 ha, nr [...] o pow. 0,0225 ha, nr [...] o pow. 0,0269 ha i nr [...] o pow. 0,0162 ha, które z mocy prawa przeszły na własność Gminy W. W dniu 2 lutego 2009 r. L. W. i J. P. wystąpili do Urzędu Gminy W. o ustalenie i wypłatę odszkodowania za wyszczególnione powyżej działki. W wyniku braku porozumienia stron w kwestii wysokości odszkodowania, organ zlecił przeprowadzenie wyceny przedmiotowej nieruchomości. Na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. operatu szacunkowego dokonano wyceny nieruchomości i ustalono wysokość odszkodowania na rzecz L. W. w wysokości [...] zł oraz na rzecz J. P. w wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji Wójt Gminy W. wniósł odwołanie, kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o operat szacunkowy wykonany przez J. W. w dniu 18 października 2010 r. Wójt zarzucił organowi I instancji naruszenie przepisu art. 161 ust. 2 zdanie drugie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), zgodnie z którym wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. Zdaniem odwołującego operat zawiera opis gmin sąsiadujących z L. oraz rozpiętość cenową transakcji w opisanych gminach. Oznacza to, że jest nierzetelny i nie odzwierciedla rzeczywistej wartości odszkodowania. Decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r., Nr [...] – zaskarżoną w niniejszym postępowaniu – Wojewoda L. utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy stanął na stanowisku, iż Starosta w sposób zgodny z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) ustalił kwotę odszkodowania za przejętą nieruchomość. Wojewoda uznał również za prawidłowy sporządzony w dniu 18 października 2010 r. przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. operat szacunkowy. Wskazał, iż operat ten spełnia wymogi określone w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Organ odwoławczy uznał za prawidłową określoną przez rzeczoznawcę (zgodnie z przepisem § 36 ust. 1 powyższego rozporządzenia) wartość rynkową nieruchomości, ustaloną wg alternatywnego sposobu użytkowania, w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej, tj. zgodnie z rodzajem nieruchomości, jej położeniem, sposobem użytkowania, przeznaczeniem, wyposażeniem w urządzenia infrastruktury technicznej, stanem nieruchomości oraz aktualnie kształtującymi się cenami w obrocie nieruchomościami. W wyniku zastosowania tej metody, rzeczoznawca ustalił cenę 1 m2 gruntu na kwotę 109,16 zł. Z przedstawionej w operacie analizy rynku wynikało natomiast, że ceny gruntów przeznaczonych pod publiczne, a wydzielonych z gruntów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową lub mieszkaniową, kształtują się w granicach od 69,92 zł/m2 do 141,36 zł/m2, w zależności od położenia względem dużych aglomeracji miejskich i głównych traktów komunikacyjnych oraz od stopnia zagospodarowania i przeznaczenia terenów otaczających. Wojewoda wskazał, iż określona przez rzeczoznawcę wartość 1 m2 gruntu mieści się zatem w ww. przedziale cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Wojewoda L. wskazał, że organ I instancji nie zajął stanowiska wobec całego materiału procesowego, a w szczególności, nie dokonał oceny znajdującej się w aktach sprawy opinii z dnia 19 lutego 2010 r. sporządzonej na zlecenie odwołującego się, lecz uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, bowiem może ono zostać naprawione w postępowaniu odwoławczym. Odnosząc się do pominiętego w toku postępowania przed organem I instancji operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego T. K., Wojewoda stanął na stanowisku, iż nie mógł on jednak zostać dopuszczony jako dowód w sprawie, ze względu na to, że został sporządzony z naruszeniem przepisu § 36 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedstawiona przez stronę opinia – jak wskazał organ – wskazuje na stan nieruchomości z dnia 15 lutego 2010 r., a nie, jak to winna czynić, na stan z dnia wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. 3 marca 2008 r. Organ II instancji wskazał ponadto, iż metoda wyliczenia wartości rynkowej wg optymalnego sposobu użytkowania, jaką przyjął biegły, nie została przewidziana w obowiązujących przepisach. Art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje bowiem jedynie na dwa sposoby określania wartości rynkowej nieruchomości, tj. według aktualnego i alternatywnego sposobu użytkowania. Zastosowanie innego sposobu – zdanie organu odwoławczego - jest niedopuszczalne. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w L. wniósł Wójt Gminy W., domagając się uchylenia powyższej decyzji Wojewody L. oraz poprzedzającej jej decyzji Starosty L. z dnia [...] grudnia 2010 r. Decyzjom tym skarżący zarzucił: - naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 6, art. 7 ,art. 9, art. 77 § 1 i art. 107 § 1 k.p.a. polegające na oparciu decyzji organów I i II instancji na dowolnej argumentacji w oderwaniu od materialno – prawnych przepisów prawa oraz braku dokładności i precyzji w wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, jak też braku wykazania motywów wydania decyzji oraz uzasadnienia prawnego decyzji, - naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 98 ust. 3, art. 129 ust. 5, art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3, § 4, § 55 i § 56 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 sierpnia 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, polegające na braku precyzji i dokładności w sporządzeniu operatu, a ponadto rażące naruszenia art. 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie w operacie szacunkowym z dnia 18 października 2010 r. że wartości przyjętych nieruchomości położonych w gminie K. są reprezentatywne dla nieruchomości położonych w gminie W., podczas gdy gminy te nie są gminami sąsiadującymi ze sobą w rozumieniu naruszonego przepisu, - naruszenie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez nieuzasadnione w obliczu wyżej wskazanych zarzutów utrzymanie w mocy decyzji pierwszoinstancyjnej. Skarżący wskazał ponadto na wątpliwości dotyczące metodologii ustalenia wysokości odszkodowania przedmiotowej nieruchomości. Podkreślił, iż z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę J. W. wynika, iż na terenie gminy W. nie przeprowadzono transakcji dla gruntów podobnych, które mogły stanowić podstawę określenia wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszej sprawy, podczas gdy z operatu sporządzonego przez T. K. w dniu 19 lutego 2010 r. wynika bezspornie, iż transakcje takie miały miejsce. Skarżący wskazał na lakoniczność uzasadnienia decyzji organu II instancji, w części odnoszącej się do operatu sporządzonego przez biegłego T. K. W ocenie strony skarżącej organ powinien był ocenić wiarygodność tej opinii pod względem przydatności zawartych w niej danych. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Uprawnienia sądu administracyjnego określone przepisami m.in. art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) polegają na kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości i zastosowanie wykładni norm prawa materialnego. Przy czym, w myśl art. 135 ppsa, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Kierując się tymi przesłankami stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Istota rozpoznawanej sprawy sprowadza się do oceny, czy w przeprowadzonym w niniejszym postępowaniu administracyjnym doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomości położone w obrębie ewidencyjnym Długie oznaczone jako działki nr [...] o pow. 0,0016 ha, nr [...] o pow. 0,0218 ha, nr [...] o pow. 0,0225 ha, nr [...] o pow. 0,0269 ha, nr [...] o pow. 0,0162 ha , które to zgodnie z ostateczną decyzją Wójta Gminy W. z dniem 3 marca 2008 r. przeszły na własność Gminy W. w związku z podziałem nieruchomości. W dacie złożenia wniosku o ustalenie odszkodowania jak i wydania decyzji obowiązywała ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. ), która to w przepisach art. 98 ust. 1 i ust. 3 przewidywała odszkodowanie za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne w wysokości uzgodnionej między użytkownikiem wieczystym, a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązującego przy wywłaszczaniu nieruchomości. W myśl art. 130 ust. 2 cyt. wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określający wartość nieruchomości, stosownie zaś do art. 134 ust. 1 podstawę wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości do ustalenia której stosuje się przepisy działu IV rozdziału I ustawy o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości określają przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego (tj. Dz. U. z 2004 r. Nr 2007 poz. 2009 ze zm.). W sprawie niniejszej jako dowód przyjęto operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego J. W. Ocena tegoż operatu przez organy administracji nie nosi cech dowolności i prawa nie narusza. Podstawą bowiem – stosownie do art. 134 powołanej wyżej ustawy ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości (ust. 1) przy określeniu której uwzględnia się w szczególności aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (ust. 2). Organy orzekające w sprawie powołały się na dokonaną przez rzeczoznawcę analizę i przyjętą przez niego stawkę w wysokości 109,16 zł za m2 uznając, że taka cena gruntu odpowiada cenom w obrocie wolnorynkowym Wbrew zarzutom skargi proces wyceny nieruchomości poprzedzony był wnikliwą analizą rynku nieruchomości, w tym wszechstronną opartą na danych z rynku powiatu lubelskiego. Uzasadnione to było małą liczbą transakcji nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne w gminie W. L. Z analizy rynku wynika bowiem, że ceny gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, a wydzielonych z gruntów przeznaczonych pod zabudowę zagrodową lub mieszkaniową kształtowały się w granicach od 69,92 zł/m2 do 141,36 /m2 w zależności od położenia względem dużych aglomeracji miejskich i głównych traktów komunikacyjnych. Odnosząc się do zarzutów skargi podkreślić należy, że decyzją [...] Wójta Gminy W. z dnia [...] sierpnia 2008 r. zatwierdzony został podział działki Nr [...] o pow. 0.68 ha na działki będące przedmiotem wyceny w celu wypłaty odszkodowania za przejęty grunt na poszerzenie pasa drogowego co wynikałoby z zatwierdzonego uchwałą Nr IX/50/07 Rady Gminy W. z dnia 25 czerwca 2007 r. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przedstawionej przez skarżącego prywatnej opinii T. K. stan nieruchomości został określony na dzień 15 lutego 2011 r., a więc sprzecznie z obowiązującymi przepisami. Prawidłowo również przyjęły organy, iż nieprawidłowo ustalono metodę wyliczania wartości rynkowej. Mając powyższe względy na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzekł jak w sentencji. .