II SA/Lu 744/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (spr.), Sędziowie NSA Krystyna Sidor, Bogusław Wiśniewski /asesor WSA/, Protokolant Elżbieta Czarnecka, po rozpoznaniu w dniu 21 stycznia 2004 r. sprawy ze skargi T. B., M. G. na decyzję Wojewody z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość oddala skargę Działający z upoważnienia Wojewody Zastępca Dyrektora Wydziału Rozwoju Regionalnego decyzją z dnia [...] maja 2003 r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa , po rozpatrzeniu odwołania T.B. i M.G. od decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] lutego 2003 r. znak [...] orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Gminy nieruchomości położonej w L. przy A.S.P., oznaczonej nr ewid. 2/8 o powierzchni 84 m2 stanowiącej współwłasność T.B. i M.G. po ½ części oraz ustalającej odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość w kwocie 15.830 złotych – utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił że, wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i prawomocną decyzją Prezydenta Miasta z dnia [...]czerwca 2001r. Nr [...] ustalającą warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pod budowę A.S.P. na odcinku od ulicy Z. do granic miasta. Z wnioskiem o wywłaszczenie nieruchomości stanowiącej współwłasność T.B. i M.G; wystąpił Zarząd Miasta. Na przedmiotowej nieruchomości obecnie funkcjonuje plac wystawowy komisu samochodowego. Celem wywłaszczenia jest realizacja inwestycji publicznej jaką jest budowa ulicy. Negocjacje z właścicielami o nabycie nieruchomości na rzecz Gminy w drodze umowy cywilnoprawnej nie przyniosły rezultatu. Zgodnie z art. 112 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane wyłącznie na cel publiczny określony w art. 6 ustawy, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób, niż przez pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Pismem z dnia 3 lipca 2002 r. Prezydent wyznaczył dwumiesięczny termin do zawarcia dobrowolnej umowy nabycia na rzecz Gminy nieruchomości o pow. 84 m2 oznaczonej jako działka nr 2/8. Ponieważ do umowy nie doszło w dniu 5 sierpnia 2002r. wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe dla potrzeb którego rzeczoznawca majątkowy J.S. wykonał we wrześniu 2002r. operat szacunkowy. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości została określona (po dokonaniu aktualizacji operatu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu o odszkodowaniu) na 15 830 złotych. Z analizy, załączonej do akt, wynika, że ceny nieruchomości w tym obszarze zawierają się w granicach od 46 zł 45 gr. do 222 zł 36 gr. za m2, a zatem przyjęta wartość 171,32 zł mieści się w tym zakresie. Sporządzony zgodnie z przepisami art. 134 i art. 135 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat podlega, jako dowód w sprawie, ocenie organu prowadzącego postępowanie (art. 77 i art. 80 kpa). Opracowany w niniejszej sprawie operat spełnia wymogi powołanej ustawy oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity: Dz.U. z 1998r. Nr 98, poz. 612) . Rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wziął pod uwagę jej aktualny sposób użytkowania oraz fakt, że cel wywłaszczenia (pod drogę) nie przewiduje wzrostu rynkowej wartości tej nieruchomości Art. 154 powołanej ustawy zezwala rzeczoznawcy na dokonanie wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Zastosowana w niniejszej sprawie metoda porównywania parami pozwoliła na ustalenie wartości nieruchomości jako średniej ważonej z sumy wyników uzyskiwanych w parach spełniających warunek wysokiego stopnia podobieństwa jakości cech tworzących cenę nieruchomości. Rzeczoznawca stosując tę metodę ustalił, że większość skorygowanych cen nieruchomości przyjętych do porównania z nieruchomością szacowaną zawarta jest w przedziale od 161 do 171 zł za 1 m2 , a zatem ustalona w szacunku wartość 1 m2 nie odbiega od cen wolnorynkowych. Żądanie wnioskodawców kwoty 490 zł za 1 m2 nie znajduje żadnego uzasadnienia i nie zostało poparte żadnym dowodem. Odwołujący się zostali zapoznani z operatem szacunkowym podczas rozprawy administracyjnej w dniu 21 stycznia 2003r. Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego wnieśli T.B. i M.G., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Podnieśli w skardze, że w świetle treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wywłaszczona działka nie powinna być w obrębie zainteresowania Gminy jako niezbędna do budowy A.S.P. Z niezrozumiałych bowiem względów zaprojektowany chodnik o szerokości 2 m jest oddzielony 12-metrowym pasem zieleni od jezdni, co nie jest niezbędne i powinno być zmienione. Zwężenie pasa zieleni byłoby zmianą kosmetyczną a pozwoliłoby uniknąć wywłaszczenia przedmiotowego terenu i zaoszczędziłoby nakładów miasta poniesionych na odszkodowanie. Zaskarżona decyzja nie ustosunkowała się do zarzutu sposobu zaprojektowania chodnika i drogi serwisowej. Skarżący zarzucili, że prowadzone "negocjacje" w celu sprzedaży gruntu były bezcelowe, bo wysuniętą pierwotnie ofertę cenową z 1400 zł za 1 m2 obniżyli aż do 490 zł za 1 m2 , zaś Urząd Miejski nie negocjował, tylko niezmiennie oferował 180 zł za 1 m2. Wymienione w operacie ceny porównywalnych działek wynikające z powołanych umów sporządzonych w formach aktów notarialnych są w istocie fikcyjne, bowiem strony zawierające te umowy fikcyjnie zaniżają ceny dla uniknięcia wysokich opłat i podatków. Wskazali, że działka ich po wywłaszczeniu 84 m2 będzie miała powierzchnię tylko 450 m2 i nie będzie się nadawać do prowadzenia działalności gospodarczej. Skarżący zarzucili, że operat szacunkowy udostępniono im tylko w urzędzie bez możliwości wykonania kopii i odmówiono sporządzenia kolorowej kopii planu przebudowy A.S.P., co utrudniło im ochronę i dochodzenie prawa "wynikających ze świętego prawa własności". W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do zarzutów skargi podniósł, że zarzut utrudniania stronom możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym jest nietrafny. Mieli oni zapewniony dostęp do akt sprawy , w tym do operatu szacunkowego, a w sprawie ustalono nawet dodatkowy 14-dniowy termin do zapoznania się z operatem wyceny nieruchomości, z której to możliwości strony nie skorzystały (notatka służbowa z 5 lutego 2003r.). Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Dokonując oceny zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z prawem należy stwierdzić, że decyzja ta prawa nie narusza. Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest przepis art. 112 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), który uprawnia właściwy organ do dokonania wywłaszczenia nieruchomości przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne, jeżeli cele te nie mogą być zrealizowane w inny sposób, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. W rozpatrywanej sprawie takim celem publicznym jest rozbudowa drogi publicznej, którą jest A.S.P. Zarzut skarżących, iż wywłaszczenie ich nieruchomości nie znajduje podstaw w treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest trafny. O zgodności zamierzonej inwestycji z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – zgodnie z art. 43 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm. – przesądziła prawomocna decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...]czerwca 2001r. Nr [...] ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu pod budowę A.S.P. W załączniku graficznym, stanowiącym integralną część tej decyzji linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczyły granice terenu, na którym inwestycja ta może być projektowana i realizowana. Część działki skarżących znalazła się na obszarze wyznaczonym tymi liniami, a zatem inwestor uprawniony był do ubiegania się o uzyskanie tego terenu na cele budowlane. Organ rozstrzygający o wywłaszczeniu nieruchomości za odszkodowaniem nie jest uprawniony do badania, czy inwestycja na realizację której wywłaszczenie następuje mogłaby być zaprojektowana inaczej, mieć inne parametry i zajmować mniejszą powierzchnię. Inwestor jest bowiem zobowiązany do zachowania przy projektowaniu obiektu, warunków zabudowy i zagospodarowania terenu określonych w tzw. decyzji lokalizacyjnej. Skoro zaprojektowana, zgodnie z taką decyzją droga, wymagała zajęcia nieruchomości należącej do skarżących, organ zobowiązany był do przeprowadzenia postępowania zgodnie z wymogami określonymi przepisami powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. W sprawie prowadzone były rokowania w celu nabycia przez Gminę przedmiotowej nieruchomości od skarżących w drodze umowy, które nie dały rezultatu. Postępowanie wywłaszczeniowe zostało wszczęte z zachowaniem wymogów określonych w art. 114 i art. 115 ust. 2 omawianej ustawy. Wysokość odszkodowania za wywłaszczaną nieruchomość określona została według wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie szacunkowym opracowanym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Przedłożony przez rzeczoznawcę operat (art. 156) został wnikliwie przez organy orzekające w sprawie przeanalizowany i oceniony. Ocena zebranego w sprawie materiału dowodowego należy do organu orzekającego, a w przedmiotowej sprawie – zdaniem Sądu – nie nosi cech dowolności. Zarzut skarżących, co do zaniżania cen w zawieranych w formie aktu notarialnego umowach kupna – sprzedaży nieruchomości nie został przez nich poparty żadnymi dowodami, a zatem jest to twierdzenie subiektywne i dowolne. Nieuzasadniony jest również zarzut o utrudnianiu im przez organ prowadzący postępowanie możliwości czynnego udziału w tym postępowaniu. Oczekiwania skarżących, by doręczane im były kserokopie (w kolorze) planu przebudowy drogi czy operatu szacunkowego nie znajdują podstaw w przepisach kpa. Mając powyższe na względzie należało uznać zaskarżoną decyzję za zgodną z prawem i skargę, jako pozbawioną uzasadnionych podstaw prawnych, oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U.Nr 153, poz. 1270).