II SA/Lu 750/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, (del.), Sędziowie NSA ( del. ): Leszek Leszczyński (spr.), Asesor WSA Jerzy Drwal, Protokolant st. sekr. sąd Magdalena Flis, po rozpoznaniu w dniu 20 stycznia 2004 r. sprawy ze skargi E. B.- O. na decyzję Wojewody z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość i wywłaszczenia nieruchomości - oddala skargę Prezydent Miasta decyzją nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r., podjętą na podstawie decyzji Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod budowę drogi Al. [...], wywłaszczył na rzecz Gminy nieruchomość położoną w L. przy Al. [...] (nr ewid. 2/7) o pow. 78 m kw., stanowiącą własność E. B.-O., ustalając odszkodowanie w wysokości 14.031 zł. W uzasadnieniu organ wskazał na niezbędność nieruchomości do realizacji celu publicznego w postaci przebudowy ulicy oraz brak zgody, mimo prowadzonych negocjacji, co do dobrowolnego wykupu nieruchomości w drodze umowy. W związku z tym decyzja znajduje podstawę w treści art. 112 ust. 1 – ust. 3 w zw. z art. 6 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jt. Dz.U. z 2000 r. nr 46, poz. 543). Wysokość odszkodowania ustalona została na podstawie art. 130 ust. 2 w zw. z art. 134 ust. 1 ustawy. Odwołanie od tej decyzji wniosła E. B.-O., podnosząc, iż nieruchomość powyższa nie jest niezbędna do przebudowy Al. [...] i żądając uchylenia decyzji lub wykupienia nieruchomości przez Gminę po wyższej cenie lub też zamiany na inną nieruchomość komercyjną. Decyzja odwoławcza, podjęta z upoważnienia Wojewody w dniu [...]maja 2003 r., [...] utrzymała zaskarżoną decyzję w mocy. Organ wskazał zarówno na poprawność procedury prowadzącej do wywłaszczenia nieruchomości jak też na zgodność z przepisami prawa ustalenia wysokości odszkodowania, podstawą którego był operat sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę, działającego w zgodzie z przepisami art. 154 ustawy oraz przepisów wykonawczych. Organ wskazał na brak podstaw oraz dowodów, które uzasadniałyby przyjęcie ceny proponowanej przez skarżącą. E. B. –O. w skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego, OZ w Lublinie, wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o wstrzymanie jej wykonania. Odwołuje się do argumentów podniesionych w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wskazuje na brak niezbędności działki do realizacji celu publicznego jakim jest budowa ulicy Al. [...]. Kwestionuje także pełne odbicie realizacji inwestycji w planie zagospodarowania przestrzennego tego obszaru. Wskazuje na zbyt szeroki zakres inwestycji, polegający na objęciu nią także chodnika o szerokości 2 m oraz pasa zieleni, biegnącego w odległości 12 m od ulicy. Wskazuje także na wydanie przez Gminę pozwolenia na rozbudowę warsztatu blacharsko-lakierniczego z lokalizacją na działce o nr 2/3, przylegającą do działki 2/7. Kwestionuje ponadto sposób ustalenia wysokości odszkodowania, wskazując, że negocjacje prowadzone były przy nie satysfakcjonującej ją ofercie w wysokości 180 zł. za m kw., a jej propozycja (450 zł.) nie była brana w ogóle pod uwagę. Organ odwoławczy postanowieniem z dnia 25 lipca 2003 r. wstrzymał wykonanie zaskarżonej decyzji. Organ w odpowiedzi na skargę wnosi o jej oddalenie, odwołując się do argumentów podniesionych w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna i nie zasługuje na uwzględnienie. Argumenty skargi koncentrują się wokół dwóch zarzutów, z których jeden dotyczy podstawy i zasadności decyzji wywłaszczeniowej, a drugi – zasadności ustalonego odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. W zakresie zgodności z prawem decyzji wywłaszczającej przedmiotową nieruchomość przedmiotem oceny prawnej sądu administracyjnego jest powołanie jej podstawy prawnej oraz interpretacja głównie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Decyzja wywłaszczająca została podjęta na podstawie wcześniejszej decyzji Prezydenta Miasta o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu z dnia 29 czerwca 2001 r. (AAB.I.7331/K-2/31/200I) pod budowę drogi Al. [...] na odcinku od ul. Z. do granic miasta. Prezydent Miasta pismem z dnia 03 lipca 2002 r. wyznaczył stronie 2-miesięczny termin do zawarcia z Gminą umowy nabycia własności nieruchomości położonej w L. przy Alei [...] oznaczonej jako działka 2/7. Przeprowadzone zostały negocjacje, które nie doprowadziły do uzgodnienia warunków jej nabycia, w związku z czym Prezydent Miasta zawiadomieniem z dnia 22 sierpnia 2002 r. wszczął postępowanie wywłaszczeniowe. Zgodnie z art. 112 ust. 1. ust. 2 oraz ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 46 póz. 543 ze zm.) wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane wyłącznie na cel publiczny, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Interpretacja pojęcia cel publiczny dokonana powinna być na podstawie art. 6 ustawy, w treści którego znajduje się sformułowanie niebudzące w ramach rozpatrywanej skargi wątpliwości co do zaliczenia inwestycji polegającej na rozbudowie ulicy Al. [...] do tych celów. Pkt 1 tego przepisu określa bowiem, iż celami publicznymi w rozumieniu ustawy jest między innymi wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne oraz utrzymywanie tych dróg. Inwestycja objęta decyzją o ustaleniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, polegająca na budowie Alei [...] na odcinku od ul. Z. do granic miasta L. stanowi zatem cel publiczny o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przyjęcie przez organ niezbędności wywłaszczenia dla inwestycji, polegającej na realizacji powyższego celu publicznego spełnia warunki wynikające z interpretacji art. 112 ust. 3 ustawy. W kontekście znajdującego się w aktach opisu i mapy projektu podziału działki 2/5, częścią której stała się działka 2/7 oraz wyrysu planowanej inwestycji, przyjęcie przez organ tezy, iż realizacja tego celu nie może być zrealizowana w inny sposób niż przez pozbawienie prawa własności, znajduje racjonalne uzasadnienie. Odnosi się to także, w ocenie sądu, do sposobu zagospodarowania terenu przylegającego do drogi. Można jednak wskazać, iż argument dotyczący niezbędności powinien zostać w uzasadnieniu decyzji zaznaczony wyraźniej, niż to ma miejsce w zaskarżonej decyzji. Ograniczenie się bowiem do w zasadzie powtórzenia sformułowania ustawowego, nawet jeżeli w rzeczywistości znajduje to potwierdzenie w analizie akt, nie wypełnia warunków prawidłowego uzasadniania decyzji, jakie określone są w przepisach art. 107 § 3 kpa. W sprawie związanej z rozpatrywaną skargą w ocenie sądu wada powyższa nie może jednak skutkować uchyleniem decyzji, podjętej prawidłowo na gruncie przepisów proceduralnych i materialnoprawnych. W kwestii wysokości ustalonego odszkodowania w ocenie sądu należy wziąć pod uwagę także elementy proceduralne i materialnoprawne. W celu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości organ I instancji zlecił wykonanie operatu szacunkowego, który stanowiłby podstawę do ustalenia odszkodowania za tę nieruchomość. Operat szacunkowy został wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego we wrześniu 2002 r. Zgodnie z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego, wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości na dzień wywłaszczenia wynosi 14.031 zł (po dokonaniu aktualizacji operatu na dzień wydania decyzji o wywłaszczeniu). Organ powołał się ponadto na przeprowadzone przez organ l instancji analizy rynku, z których wynika, iż ceny nieruchomości w tym obszarze zawierają się w granicach od 46 zł 45 gr do 222 zł 36 gr, a zatem przedstawiona wartość 1 m kw. na 171,32 zł mieści się w tym zakresie. Na tej podstawie organ utrzymał ustalone w pierwszej instancji odszkodowanie za wywłaszczoną nieruchomość na rzecz w skarżącej w wysokości 14.031 zł. Odnosząc się do argumentów leżących po stronie stanu faktycznego, organ wskazał, iż wywłaszczona działka jest niezabudowana, powierzchnia jej jest nieutwardzona i porośniętą trawą, a fakt funkcjonowania obok działalności gospodarczej nie wpływa korygująco na ustaloną wysokość. Argument skargi, wskazujący na zasadność oferty cenowej w wysokości 450 zł. z m kw., uznany przez organ jako nie poparty żadnym dowodem, nie zasługuje w ocenie sądu na uwzględnienie. Zwłaszcza, że skarżąca kwestionuje właściwie samą taktykę negocjacji zarzucając trzymanie się organu przez proponowanej przez siebie cenie, nie wskazując jednocześnie żadnych racjonalnych podstaw przesądzających o trafności jej propozycji. Sama zresztą wskazuje na porównywalną transakcję w wysokości 222,36 zł, co odbiega od jej propozycji (450 zł.) znaczniej niż w przypadku oferty organu. Brak wynegocjowanej zgody co do wysokości odszkodowania spowodował zastosowanie przepisów ustawy. Na gruncie art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Z treści natomiast art. 134 ust. 1 ustawy wynika, iż podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości, do ustalenia której stosuje się przepisy działu IV rozdział l ustawy o gospodarce nieruchomościami. Podstawę wyceny stanowił zatem sporządzony w sposób określony przepisami ustawy operat szacunkowy nieruchomości. Organ trafnie przyjął, że stanowi on dowód w sprawie i jako taki podlega ocenie organu prowadzącego postępowanie (art. 77 § 1 i art. 80 Kpa). Sporządzony w przedmiotowej sprawie operat szacunkowy w ocenie sądu spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie zasad sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 1998 r. Nr 98 poz. 612). Nie jest to zresztą kwestionowane przez stronę skarżącą, która wskazuje jedynie na ograniczony czas na zapoznanie się ze sporządzonym operatem. Strona skarżąca kwestionuje także metodę zastosowaną przy ustalaniu wartości nieruchomości przez sporządzaniu operatu. Organ przyjął, iż rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczonej nieruchomości, opierając się na upoważnieniu zawartym w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wziął po uwagę jej aktualny sposób użytkowania z uwagi na fakt, że cel wywłaszczenia nie powoduje wzrostu wartości rynkowej gruntu nieruchomości. Dla ustalenia tej wartości zastosował podejście porównawcze, polegające na porównywaniu parami, którego istota zasadza się w porównaniu nieruchomości będącej przedmiotem szacunku z nieruchomościami będącymi przedmiotem obrotu rynkowego dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także ceny tych nieruchomości, które spełniają warunek wysokiego stopnia podobieństwa pod względem jakości cech tworzących cenę tych nieruchomości. Na podstawie tej metody, rzeczoznawca majątkowy w ocenie organu prawidłowo ustalił, że większość skorygowanych cen nieruchomości przyjętych do porównań z nieruchomością szacowaną zawarta jest w przedziale od 161 zł za m kw. do 171 zł za m kw., a zatem ustalona w szacunku wartość 1 m kw. (171,32 zł.) mieści się co do zasady w przedziale 46,45 zł – 222,36 zł. Skarżąca została zapoznana z powyższym operatem podczas rozprawy administracyjnej, odbytej w dniu 23 stycznia 2003 r. W ocenie sądu zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawnych odnośnie do ustalenia wysokości odszkodowania. Zakres swobodnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego nie został przekroczony, a sam operat nie budzi wątpliwości co do jego rzetelności. Wymogi związane z właściwym ustalaniem stanu faktycznego sprawy (art. 7, 77 § 1 oraz art. 80 Kpa) zostały zatem spełnione. Przedmiotem kontroli sprawowanej przez sąd administracyjny jest zgodność treści decyzji oraz postępowania prowadzącego do jej wydania z prawem. Oznacza to, iż kontrola ta obejmuje zarówno przestrzeganie przez organ administracyjny przepisów prawa materialnego jak i przepisów kompetencyjnych i proceduralnych. W stanie rzeczy określonym przez powyższe argumenty i ustalenia sąd stwierdza, iż wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło zgodnie z powołanymi wyżej przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz Kpa. W związku z powyższym zaskarżona decyzja nie może być uznana za niezgodną z prawem, a skarga, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270) podlega oddaleniu.