II SA/Lu 757/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Sidor, Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz (spr.), Bogusław Wiśniewski, Protokolant stażysta Tomasz Wójcik, po rozpoznaniu w dniu 25 maja 2004 r. sprawy ze skargi M. i J. małż. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Wójta Gminy z dnia [...] NR [...], które nie podlegają wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. i J. małż. M. kwotę 133,40 (sto trzydzieści trzy złote czterdzieści groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2003r. wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, po rozpatrzeniu odwołania M. i J. małżonków M. od decyzji Wójta Gminy z dnia [...] marca 2003r. znak: [...] ustalającej jednorazową opłatę planistyczną w kwocie 3.335,00 zł (po odliczeniu zaliczki 1000 zł) od wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. [...] położonej w P. – utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wyjaśnił, że naliczenia jednorazowej opłaty planistycznej dokonano na podstawie art. 36 ust. 3.7 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Nieruchomości nr nr [...], [...] i [...] stanowiące własność odwołujących się zostały przez nich zbyte przed upływem 5 lat od dnia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego , która to zmiana spowodowała wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości. Opłata (renta planistyczna) została określona w oparciu o operat szacunkowy opracowany przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca dokonał ustaleń w zakresie wzrostu wartości przedmiotowych działek gruntu, które przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego położone były w obszarze upraw rolniczych i zabudowy zagrodowej, a zmieniony plan przeznaczył je pod budownictwo jednorodzinne. Ustalając wzrost wartości rzeczoznawca wyszacował grunt "czysty przed podziałem", porównując przy wycenie wartości nieruchomości budowlanych przed podziałem. Organ podzielił stanowisko autora operatu szacunkowego, że opłata planistyczna powinna uwzględniać tylko efekt uchwalenia planu lub jego zmiany. Rzeczoznawca majątkowy wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości określił na kwotę 28901 zł. Przy ustaleniu opłaty planistycznej zostały odliczone faktycznie poniesione przez stronę nakłady na zmianę planu zagospodarowania w wysokości 1000 zł. Wysokość opłaty wyliczono uwzględniając treść uchwały Rady Gminy z dnia 18 maja 2000r. ustalającą 15% stawkę opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Z odwołania skarżących wynika, że nie rozróżniają oni instytucji opłaty adiacenckiej uregulowanej przepisami art. 148 – 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) od instytucji rent planistycznej uregulowanej ustawą o zagospodarowaniu przestrzennym. Skargę do sądu administracyjnego wnieśli M. i J. małżonkowie M. nie precyzując jej żądania. Podnieśli w skardze, że zaskarżona decyzja jest dla nich krzywdząca. Narusza ona prawo, w ich ocenie przez nie uwzględnienie przy ustalaniu opłaty planistycznej faktu, że do przedmiotowych działek doprowadzili przyłącze wodociągowe a nakłady na to przyłącze nie zostały odliczone przy ustalaniu wysokości opłaty. Ponadto renta planistyczna została ustalona w postępowaniu wszczętym dopiero po upływie około 10 miesięcy po dokonaniu transakcji sprzedaży przedmiotowych działek. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie jej zgodności z obowiązującym prawem należy stwierdzić, że decyzja ta została wydana z naruszeniem prawa. Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 1999r., Nr 15, poz. 139 ze zm.). Przepis ten zobowiązuje właściwy organ do pobrania od właściciela nieruchomości, której wartość wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednorazowej opłaty w przypadku, gdy właściciel zbywa tę nieruchomość. Wysokość takiej opłaty określa się w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, z tym, że nie może być ona wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W rozpatrywanej sprawie poza sporem pozostaje, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy dokonana w 2000r. spowodowała zmianę przeznaczenia nieruchomości gruntowych skarżących. Przedmiotowe działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi [...], [...] i [...] w nowym planie znalazły się w obszarze przeznaczonym pod budownictwo jednorodzinne, a przed zmianą planu znajdowały się na terenie upraw polowych i budownictwa zagrodowego. Skarżący sprzedali przedmiotowe działki zachowując wymaganą prawem formę aktów notarialnych w dniach [...] grudnia 2001r. i [...] lutego 2002r. (k.14 i 16 akt administracyjnych). Nie kwestionują oni zasadności ustalenia opłaty planistycznej związanej ze zbyciem nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ale twierdzą, że wysokość tej opłaty została wyliczona nieprawidłowo bo w szacunku pominięto poniesione przez nich nakłady. Zarzut ten należy uznać za trafny. Przepis art. 36 ust. 5 powołanej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że opłatę o której mowa w ust. 3, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Organy orzekające w sprawie nie kwestionowały faktu, że już po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego i związanym z tym podziałem nieruchomości nr ewid. [...], do części nieruchomości dla której zmienione zostało w tym planie przeznaczenie wykonanie zostało przyłącze wodociągowe. Jest rzeczą oczywistą, że doprowadzenie do działki gruntu tzw. mediów znacznie zwiększa wartość rynkową nieruchomości. Stąd też stanowisko zaskarżonej decyzji, iż należycie oszacowano tzw. "czysty grunt" przed i po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego należy uznać za sprzeczne z dyrektywą powołanego przepisu art. 36 ust. 5 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Należy przy tym zauważyć, że zaskarżona decyzja jest już drugą decyzją wydaną przez Kolegium w niniejszej sprawie. Decyzją z dnia [...] lutego 2003r. Kolegium uchyliło decyzję organu pierwszej instancji z dnia [...] grudnia 2002r. ustalającą opłatę planistyczną w kwocie 3.335 złotych wskazując, iż organ pierwszej instancji nie wyjaśnił kwestii poniesienia przez odwołujących się nakładów na nieruchomość, o których mowa w art. 36 ust. 5 powołanej ustawy. Organ pierwszej instancji ponownie rozpatrując sprawę nie poczynił żadnych ustaleń we wskazanym zakresie, a jedynie lakonicznie wyjaśnił w uzasadnieniu decyzji, że poczynione po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, nakłady nie miały wpływu na wzrost przedmiotowej nieruchomości. Organ odwoławczy wydając zaskarżoną decyzję w żaden sposób nie uzasadnił zmiany swojego stanowiska zajętego w swej decyzji z [...] lutego 2003r. , ani też nie podjął próby uzasadnienia stwierdzania z jakich przyczyn doprowadzenie sieci wodociągowej do działki gruntu nie wpływa na wzrost wartości nieruchomości. Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę powinien podlegać ocenie organu orzekającego w sprawie tak, jak każdy inny dowód przeprowadzony w postępowaniu. W rozpatrywanej sprawie organ zupełnie bezkrytycznie oparł swe rozstrzygnięcie na treści operatu nie wyjaśniając z jakich przyczyn w pełni podzielił stanowisko rzeczoznawcy. Uszło jego ocenie nie tylko nieuwzględnienie w operacie szacunkowym okoliczności doprowadzenia przez skarżących przyłączy wodociągowych do przedmiotowych nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego, ale nawet fakt, że nieruchomości te skarżący sprzedali za cenę ponad 30 zł za 1m2 , a biegły rzeczoznawca wycenił je na 12,50 zł za 1 m2. Z tych przyczyn należy uznać, że zaskarżona decyzja wydana została z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 kpa oraz art. 36 ust. 5 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Mając to na względzie Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c oraz art. 200 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) orzekł jak w sentencji.