II SA/Lu 76/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jacek Czaja Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Sędzia WSA Anna Ostrowska Protokolant Referent Justyna Kłosowska-Pietrynko po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2026 r. sprawy ze skargi D. M. i K. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 15 maja 2025 r. znak: SKO.415/204/2025 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta Rzeszowa z dnia 25 marca 2025 r. znak: AR-P.6730.1659.2024.MW8; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz D. M. i K. M. kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia [...] maja 2025 r., znak: [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w R. (dalej także jako: Kolegium), po rozpoznaniu odwołania D. M., utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta R. (dalej także jako: Prezydent) w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego – droga wewnętrzna na części działki nr [...] obr. [...] w R. w rejonie ul. [...] na wniosek T. O. (dalej jako: inwestor). Decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy. W dniu 3 grudnia 2024 r. inwestor złożył dwa wnioski o ustalenie warunków zabudowy. Pierwszy o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji – droga wewnętrzna na części działki nr ewid. [...] położonej w R. w rejonie ul. [...] (akt admin. I inst. dołączone do sprawy o sygn. akt II SA/Lu 76/26). Wydane na skutek tego wniosku decyzje są przedmiotem kontroli sądowoadministracyjnej w tej sprawie. Drugi wniosek o warunku zabudowy złożono w zakresie realizacji inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na części działki nr ewid. [...] położonej w R. w rejonie ul. [...]. We wniosku wskazano, że dostęp do drogi publicznej jest "bezpośredni", wskazując działki – [...] i [...]. (akta admin. I inst. dołączone do sprawy o sygn. II SA/Lu 77/26). Prezydent decyzją z [...] kwietnia 2025 r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci dwunastu budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na części działki nr [...] obr. [...] w R. w rejonie ul. [...] na rzecz inwestora (akta admin. I inst. dołączone do sprawy o sygn. II SA/Lu 77/26). W decyzji wskazano, że dostęp do drogi publicznej jest zapewniony do ul. [...] w miejscowości T. po terenie własnym, "pozostałą częścią przedmiotowej działki", objętym odrębnym postępowaniem administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków zabudowy dla drogi wewnętrznej. Ponadto w analizie urbanistyczno-architektonicznej za front terenu uznano granicę oznaczoną na mapie jako "AB" – o szerokości 116 m, zatem obszar analizowany wyznaczono w odległości ok. 348 m. Kolegium decyzją z [...] sierpnia 2025 r. utrzymało decyzję Prezydenta z [...] kwietnia 2025 r. w mocy (akta admin. II inst. dołączone do sprawy o sygn. II SA/Lu 77/26). Natomiast w niniejszej sprawie Prezydent decyzją z [...] marca 2025 r. ustalił warunki zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci drogi wewnętrznej na części działki nr [...] obr. [...] w R. w rejonie ul. [...] na rzecz inwestora (akta admin. I inst. dołączone do akt sprawy o sygn. II SA/Lu 76/26). Wskazaną na wstępie decyzją z [...] maja 2025 r., Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z [...] marca 2025 r. w sprawie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci drogi wewnętrznej (akta admin. II inst. dołączonych do sprawy o sygn. II SA/Lu 76/26). Kolegium w pełni podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że w rozpoznawanej sprawie front terenu inwestycji ma szerokość ok. 6 m, a obszar analizowany wyznaczono w odległości 50 m, co odpowiada przepisom prawa. Organ odwoławczy uznał, że zostały spełnione wszystkie wymagania określone w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., mając na uwadze okoliczność, że planowane zamierzenie inwestycyjne – droga wewnętrzna, jako element infrastruktury technicznej, nie wymaga ustalenia parametrów charakterystycznych dla inwestycji kubaturowych. Skargę na wskazaną na wstępie decyzję wniosła K. M. i D. M. (dalej jako: skarżący), wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji pierwszej instancji oraz zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. W skardze podniesiono następujące zarzuty: Naruszenia przepisów postępowania, mającego istotny wpływ na wynik sprawy: 1. art. 40 § 2 k.p.a. i art. 40 § 1 k.p.a. poprzez niedoręczenie zaskarżonej decyzji pełnomocnikowi skarżącego D. M. radcy prawnemu R. K. z oczywistą obrazą wymienionych przepisów; 2. art. 138 § 1 pkt 1 i art. 107 § 3 k.p.a. przez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji i brak ustosunkowania się w uzasadnieniu decyzji drugiej instancji do zarzutów zawartych w odwołaniu; 3. art. 7, art. 77, art. 80, art. 8, art. 11 oraz 2 i 3 k.p.a., polegające w szczególności na: a. niedostatecznym wyjaśnieniu podstaw i przesłanek utrzymania w mocy decyzji organu pierwszej instancji; b. niedostatecznym wyjaśnieniu wszystkich okoliczności sprawy, a w szczególności niezbadaniu podnoszonego w toku postępowania zarzutu o niedopuszczalnym dzieleniu przez inwestora wniosku o ustalenie warunków zabudowy na jedno zamierzenie w postaci budowy "szeregówek" wraz drogą na działce nr [...] obr. [...] w R. na dwa odrębne wnioski tj. wniosek o ustalenie warunków zabudowy na budowę drogi wewnętrznej na części tej działki i na wniosek o ustalenie warunków zabudowy na budowę drogi wewnętrznej na części tejże działki, a to wyłącznie w celu obejścia obowiązujących przepisów prawa materialnego o wskaźnikach zabudowy, co w konsekwencji przełożyło się na wadliwość ustaleń faktycznych dotyczących dopuszczalności planowanej zabudowy o parametrach wynikających z decyzji na części działki; c. dowolność w wydaniu decyzji poprzez niedostateczne i niepełne uzasadnienie decyzji, z którego wynikałoby, dlaczego stan faktyczny i prawny uzasadnia decyzje; d. naruszenie art. 10 § 1 kpa poprzez niepoinformowanie pełnomocnika skarżącego ani skarżącej o zebraniu materiału dowodowego i zamiarze wydania decyzji co spowodowało, że skarżący w tej sprawie nie sformułowali formalnego wniosku o łączne rozpoznanie środków odwoławczych od decyzji o warunkach zabudowę na drogę wewnętrzną i na "szeregówki"; Naruszenie przepisów prawa materialnego tj.: 1. naruszenie art. 61 ust.1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy na części działki ewidencyjnej w sytuacji, gdy celem inwestora było obejście przepisów o dopuszczalnych wskaźnikach zabudowy terenu, w szczególności powierzchni biologicznie czynnej czy powierzchni zabudowy; 2. naruszenie art. 54 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 i art. 6 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. poprzez niezagwarantowanie skarżącym należytej ochrony w zakresie stosunków wodnych. W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Skarga na decyzję Kolegium z dnia [...] sierpnia 2025 r., znak: [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne: dwanaście budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej na części działki nr [...] obr. [...] w R. w rejonie ul. [...] została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Lu 77/26. Natomiast sprawa ze skargi stron na decyzję Kolegium z [...] maja 2025 r., znak sprawy: [...], dotycząca warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego w postaci drogi wewnętrznej, toczy się pod sygn. akt II SA/Lu 76/26 (niniejsza sprawa). Postanowieniem z 13 listopada 2025 r., sygn. akt II SO/Lu 7/25 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie wyłączył sędziów i asesora sądowego Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie od rozpoznania niniejszej sprawy. Postanowieniem z dnia 19 stycznia 2026 r. Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie o sygn. akt II OW 3/26 wyznaczył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie do rozpoznania sprawy. Z tego względu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie jest właściwy do rozpoznania sprawy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje. Skarga jest uzasadniona. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 ze zm.) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem, przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm.; dalej jako: p.p.s.a.). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, jej zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przeprowadzone w określonych wyżej ramach badanie zgodności z prawem zaskarżonej decyzji wykazało, że jest ona dotknięta uchybieniami uzasadniającymi jej uchylenie, gdyż przy jej wydaniu doszło do naruszenia przepisów prawa materialnego oraz przepisów prawa procesowego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Materialnoprawną podstawę decyzji wydanych w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; dalej jako: u.p.z.p.). Wskazać należy, że zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie ustawy (tj. od dnia 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: pkt 1 – stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; pkt 2 – nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Inwestor złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy w dniu 3 grudnia 2024 r., a uzupełnił go 11 grudnia 2024 r., zatem w sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. po nowelizacji (z wyjątkiem art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a). Stosownie do treści art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora. Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że art. 40 § 2 k.p.a. nie dopuszcza żadnych wyjątków i zgodnie z przyjętą zasadą oficjalności doręczeń, ustawa nakłada na organy administracyjne prowadzące postępowanie obowiązek doręczania wszystkich pism procesowych, w tym decyzji i postanowień, pełnomocnikowi ustanowionemu w sprawie. Kolegium uchybiło temu obowiązkowi. Jednakże takie działanie organu nie uniemożliwiło skarżącym skutecznego wniesienia skargi do sądu. Skonkretyzowana w treści art. 10 § 1 k.p.a. zasada czynnego udziału strony w postępowaniu administracyjnym nakłada na organ prowadzący postępowanie obowiązek zapewnienia stronie prawnych możliwości podejmowania wszelkich czynności, które mogą przyczynić się do obrony jej interesów. W myśl bowiem art. 10 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Strona nie wykazała, że zaniechanie tego obowiązku przez Kolegium wpłynęło na wynik sprawy. Skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika, mógł podnieść argumentację dotyczącą łącznego rozpoznania dwóch środków odwoławczych w sprawach dotyczących dwóch wniosków inwestora podnieść na wcześniejszym etapie postępowania. Ponadto taki wniosek nie mógłby odnieść zamierzonego skutku. Sąd z urzędu ma wiedzę, że inwestor jednocześnie wniósł o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia w postaci dwunastu budynków jednorodzinnych (sprawa o sygn. akt II SA/Lu 77/26) i w sprawie realizacji drogi wewnętrznej na tej samej działce (sprawa o sygn. akt II SA/Lu 76/26). Nie ulega wątpliwości, gdyż wynika to z treści wniosków, że droga wewnętrzna, której dotyczy niniejsza sprawa, zapewnia inwestycji obejmującej dwanaście budynków jednorodzinnych dostęp do drogi publicznej. Już z tego względu rozpoznając skargę na decyzję Kolegium z [...] maja 2025 r. Sąd miał na uwadze okoliczności sprawy dotyczącej warunków zabudowy ustalonych dla budynków jednorodzinnych (sygn. II SA/Lu 77/26). Inwestor we wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych wskazał, że teren inwestycji obejmuje część działki [...] o powierzchni ok. 2943 m2, położonej w R. przy ul. [...]. Obsługa komunikacyjna jest zapewniona przez "bezpośredni" dostęp do drogi publicznej, wskazując jednocześnie zarówno działkę nr [...], jak i działkę nr [...]. Z decyzji dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych wynika, że dostęp do drogi publicznej jest zapewniony "z drogi publicznej ulicy [...] w miejscowości T. po terenie własnym pozostałą częścią przedmiotowej działki objętą odrębnym postępowaniem administracyjnym dotyczącym ustalenia warunków zabudowy na budowę drogi wewnętrznej". Wskazana przez inwestora w powyższym wniosku o warunki zabudowy droga wewnętrzna to droga, której dotyczy niniejsze postępowanie. Wniosek o warunki zabudowy dla drogi obejmuje wskazaną działkę w zakresie ok. 707 m2. Kluczowym zagadnieniem w niniejszej sprawie jest zweryfikowanie dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla części działki geodezyjnej, szczególnie w przypadku, gdy toczy się odrębne postępowanie dotyczące ustalenia warunków zabudowy na tej samej działce. Sąd w niniejszym składzie stanął na stanowisku, że wyznaczenie warunków zabudowy na części działki geodezyjnej jest co do zasady niedopuszczalne, chyba że w konkretnym przypadku jest to uzasadnione szczególnymi względami faktycznymi lub prawnymi. Użyty w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zwrot "teren, którego wniosek dotyczy" należy rozumieć jako istniejące prawnie granice, których przebieg został ustalony w trybie przewidzianym obowiązującymi przepisami, co zasadniczo wyklucza wskazywanie przez inwestora terenu stanowiącego tylko część działki ewidencyjnej (por. wyrok NSA z 24 czerwca 2025 r., sygn. akt II OSK 158/23 i cyt. tam orzecznictwo). Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań; np. część działki jest objęta ustaleniami planu miejscowego lub decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw bądź planowana jest inwestycja liniowa, która z natury rzeczy obejmuje jedynie część działek przy znacznej ich liczbie (por. wyrok NSA z dnia 3 sierpnia 2021 r. II OSK 1351/21). W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie zaszły żadne istotne, usprawiedliwione okoliczności, wskazujące na dopuszczalność ustalenia warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Po drugie specyfika planowanych inwestycji przemawia wręcz za objęciem ich jednym wnioskiem. Sprawa prowadzona pod sygnaturą akt II SA/Lu 77/26 dotyczy inwestycji w postaci dwunastu budynków mieszkalnych, natomiast sprawa tocząca się pod sygnaturą II SA/Lu 76/26 obejmuje warunki zabudowy wydane dla drogi wewnętrznej, zapewniającej powyżej wskazanej inwestycji dostęp do drogi publicznej. Obie inwestycje są ze sobą oczywiście powiązane. Droga wewnętrzna jest immanentnie związana z inwestycją polegającą na budowie dwunastu budynków mieszkalnych, ponieważ zapewnia obsługę komunikacyjną, spełniając warunek wydania warunków zabudowy, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. tj. dostęp do drogi publicznej. Oba wnioski inwestora obejmują teren tej samej działki geodezyjnej; przy czym jeden dotyczy powierzchni 2943 m2, zaś drugi 707 m2, zatem łącznie obejmują powierzchnię całej działki (0,365 ha). Należy stwierdzić, że działanie inwestora nie wynika ze szczególnych uwarunkowań działki geodezyjnej, na której planowana jest inwestycja. Podział faktycznej inwestycji polegającej na budowie dwunastu budynków i drogi wewnętrznej na dwa wnioski o warunki zabudowy nie ma racjonalnego i prawnie akceptowalnego uzasadnienia. W orzecznictwie sądów administracyjnych, nawet aprobującym możliwość wyznaczenia warunków zabudowy dla części nieruchomości, podkreśla się, że takie działanie inwestora jest akceptowalne, gdy możliwe jest jednoznaczne wyodrębnienie terenu, a ustalenie warunków zabudowy dla części działki nie zmierza do obejścia prawa (por. wyrok NSA z 14 kwietnia 2026 r., sygn. akt II OSK 88/24 i wyrok WSA w Łodzi z 29 września 2023 r., sygn. akt II SA/Łd 569/23; wyrok NSA z 3 marca 2026 r., sygn. akt II OSK 924/25, wyrok NSA z 16 lutego 2026 r., sygn. akt II OSK 883/25, wyrok NSA z 9 grudnia 2025 r., sygn. akt II OSK 638/25). Analiza akt sprawy obu postępowań (II SA/Lu 76/26 i II SA/Lu 77/26) prowadzi do konkluzji, że jedno faktyczne zamierzenie inwestycyjne w postaci budowy dwunastu budynków i drogi wewnętrznej zostało sztucznie podzielone na dwa wnioski o ustalenie warunków zabudowy (jeden dotyczący budynków, drugi dotyczący drogi) w celu obejścia przepisów i osiągnięcia skutków sprzecznych z prawem. Działanie inwestora doprowadziło bowiem do wyznaczenia frontu terenu przy ustalaniu warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych względem granicy działki z drogą wewnętrzną, co zaś skutkowało (wadliwym) wyznaczeniem obszaru analizowanego w znacznych rozmiarach, a w konsekwencji nieprawidłowym przeprowadzeniem analizy urbanistycznej dla inwestycji obejmującej zabudowę mieszkalną. Kwestia ta będzie przedmiotem rozważań w dalszej części uzasadnienia. Ponadto nie jest możliwe jednoznaczne wyodrębnienie terenu inwestycji w taki sposób, w jaki uczynił to inwestor. Obszar działki geodezyjnej został podzielony na dwie inwestycje, które nie mają charakteru samodzielnego, odrębnego i spójnego terenowo czy funkcjonalnie – wręcz przeciwnie, jak wykazano powyżej, są ze sobą immanentnie związane. Realizacja budynków bez drogi jest niedopuszczalna, a budowa drogi bez inwestycji, której ma ona służyć jest oczywiście niecelowa. Reasumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że ustalenie warunków zabudowy dla części działki jest niedopuszczalne, a w niniejszej sprawie nie wykazano szczególnych okoliczności, uzasadniających taki podział. Ponadto Sąd stwierdził, że takie działanie inwestora zmierza do obejścia prawa i osiągnięcia skutków sprzecznych z ustawą. Wprawdzie skutki w postaci wadliwego przeprowadzenia analizy urbanistyczno-architektonicznej stwierdzono w sprawie II SA/Lu 77/26, jednakże wniosek inwestora dotyczący drogi wewnętrznej, podlegający badaniu w niniejszym postępowaniu, służył takiemu ukształtowaniu postępowania, które wywołało wskazaną wadliwość. Droga wewnętrza, której dotyczy niniejsza sprawa, stała się punktem odniesienia do wyznaczenia frontu terenu przy rozpoznawaniu drugiego wniosku inwestora. W tym miejscu należy wskazać, że analiza urbanistyczno-architektoniczna jest podstawowym elementem postępowania wyjaśniającego, determinującym treść decyzji w przedmiocie warunków zabudowy. Wszystkie ustalenia w sprawie w zakresie istnienia kontynuacji funkcji i przewidzianych przepisami prawa parametrów inwestycji określane są przez organ na podstawie sporządzonej analizy urbanistycznej. Kluczowym elementem w sprawach z zakresu warunków zabudowy jest zatem prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego, na którym przeprowadzana jest analiza urbanistyczno-architektoniczna. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Obszar analizowany jest co do zasady wyznaczany poprzez ustalenie trzykrotności frontu terenu, nie mniej niż 50 m. Kluczowe dla wskazania zasięgu obszaru analizowanego jest zatem ustalenie frontu działki. Z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. wynika, że przez front terenu należy rozumieć część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Zasadą jest zatem wyznaczenie frontu terenu w oparciu o tę część działki, z której odbywa się główny wjazd. W sprawie o sygn. II SA/Lu 77/26, w której kontroli poddano decyzję o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynków mieszkalnych zachodzi sytuacja specyficzna. Główny wjazd na działkę odbywa się z ul. [...]. Część terenu, dla którego ustalane są warunki zabudowy również ma bezpośredni dostęp do tej drogi publicznej. Jednakże jednocześnie komunikację między obszarem inwestycji a drogą publiczną zapewnia droga wewnętrzna – stanowiąca przedmiot niniejszego postępowania – również mająca dostęp do ul. [...] i stanowiąca część tej samej działki geodezyjnej, lecz objęta odrębnym wnioskiem o warunki zabudowy. Zasadą jest ustalenie frontu działki względem granicy z drogą publiczną, do której teren ten ma bezpośredni dostęp. Niezależnie od wadliwości ustalenia warunków zabudowy dla części działki geodezyjnej – zamiast całości, należy zauważyć, że cała działka [...], zarówno w zakresie terenu wskazanego we wniosku dotyczącym budynków mieszkalnych, jak terenu wskazanego we wniosku dotyczącym drogi wewnętrznej, ma dostęp do tej samej drogi publicznej. Jedynie okoliczność wyodrębnienia na tej działce dwóch inwestycji, stało się podstawą do (nieprawidłowego) ustalenia frontu terenu w sprawie II SA/Lu 77/26 nie względem drogi publicznej, lecz według sztucznie wyznaczonej granicy terenów inwestycji tj. dłuższego boku działki. Należy bowiem zauważyć, że wyznaczając warunki zabudowy dla budynków jednorodzinnych, front terenu ustalono jako granicę "AB" terenu – o szerokości 116 m, zatem obszar analizowany zakreślono jako trzykrotność w odległości ok. 348 m. Granica "AB" to w niniejszej sprawie granica "BC". Linia ta przebiega przez środek działki geodezyjnej prostopadle do granicy działki geodezyjnej z drogą publiczną. Jest to granica wyznaczona przez podział działki geodezyjnej na dwa tereny objęte dwoma wnioskami o warunki zabudowy. Taka konfiguracja doprowadziła do przyjęcia za front terenu dłuższego boku działki geodezyjnej. Ustalenie warunków zabudowy odrębnie dla drogi wewnętrznej (II SA/Lu 76/26) doprowadziło zatem do nieprawidłowego ustalenia frontu terenu w sprawie o wydanie warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych (II SA/Lu 77/26), a w konsekwencji wywołało pierwotną wadliwość analizy urbanistycznej w sprawie dotyczącej ustalenia warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych. Reasumując powyższe rozważania należy podkreślić, że droga wewnętrzna, której dotyczy ta sprawa zapewnia innej inwestycji dostęp do drogi publicznej przez tą samą działkę geodezyjną do tej samej drogi publicznej, do której dostęp mają obie inwestycje. Ponadto droga wewnętrzna zapewnia drugiej inwestycji dostęp do drogi publicznej, do której ten teren ma zapewniony bezpośredni dostęp. Instrumentalne podzielenie inwestycji na dwa wnioski o ustalenie warunków zabudowy nie budzi wątpliwości. Celem takiego działania było obejście prawa i przepisów o wyznaczaniu obszaru analizowanego dla analizy urbanistyczno-architektonicznej. Skutek ten wystąpił jedynie w sprawie dotyczącej warunków zabudowy dla budynków mieszkalnych, ale okoliczność ta przesądza o niedopuszczalności wyznaczenia warunków zabudowy dla części działki geodezyjnej również w niniejszej sprawie. W celu wykazania, że działanie inwestora było intencjonalne i zmierzało do wywołania skutków sprzecznych z prawem należy w tym miejscu odwołać się do wyników analizy urbanistycznej i treści decyzji wydanej na jej podstawie w sprawie o sygn. II SA/Lu 77/26. W tym zakresie szczegółową argumentację przedstawiono w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 maja 2026 r., sygn. II SA/Lu 77/26, którą należy w pełni podzielić i uznać za istotną dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Należy jednak zasygnalizować najistotniejsze kwestie wynikające z ustalenia warunków zabudowy dla części działki w powyżej powołanej sprawie. Jak wskazano front terenu w sprawie II SA/Lu 77/26 został ustalony w stosunku do drogi wewnętrznej, będącej przedmiotem postępowania w sprawie II SA/Lu 76/26. Doprowadziło to do wyznaczenia obszaru analizowanego obejmującego znaczny teren. Niewątpliwie wpłynęło to bezpośrednio na wartość poszczególnych średnich parametrów przyjętych dla zabudowy. Co jednak najistotniejsze w analizie odwołano się do znacznie oddalonej od nr [...] (terenu inwestycji) zabudowy szeregowej na dz. nr [...]. Działki te tworzą spójny, ale odrębny obszar o szczególnych i skrajnych parametrach na tle obszaru analizowanego. Uwzględnienie zabudowy na tym obszarze umożliwiło ustalenie takich parametrów dla planowanej przez inwestora zabudowy mieszkalnej, które w pełniejszym zakresie odpowiadały wnioskowi. W związku z tym należy wskazać, że organ dokonał wadliwej wykładni i nieprawidłowo zastosował art. 52 ust. 2 pkt 1 oraz art. 61 ust. 5 u.p.z.p., uznając za dopuszczalne ustalenie warunków zabudowy dla części działki geodezyjnej. Ponadto organ nie dostrzegł, że wniosek zmierza do obejścia prawa i wywołania w innej, nierozerwalnie związanej z niniejszą, sprawie skutków niezgodnych z ustawą. Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że decyzja organu pierwszej instancji została wydana z istotnym naruszeniem przepisów prawa materialnego oraz przepisów postępowania administracyjnego. Uchybień tych nie dostrzegł organ odwoławczy, błędnie utrzymując zaskarżoną decyzję w mocy. W związku z powyższym sąd uchylił decyzje organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 p.p.s.a. (punkt pierwszy sentencji wyroku). Ponownie rozpatrując sprawę obowiązkiem organu pierwszej instancji uwzględni powyższe rozważania. Organ weźmie w pierwszej kolejności pod uwagę, że ustalenie warunków zabudowy dla części nieruchomości geodezyjnej wymaga wykazania, że zachodzą szczególne okoliczności faktyczne lub prawne, które uzasadniają odstąpienie od zasady, zgodnie z którą decyzję należy wydać w stosunku do całej działki geodezyjnej. Uzasadnienie decyzji powinno zatem w sposób precyzyjny i wnikliwy wykazać, że taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Organ uwzględni rozważania Sądu w zakresie, w jakim wskazano, że wniosek inwestora zmierza do obejścia prawa. O kosztach postępowania orzeczono w punkcie drugim wyroku na podstawie art. 200 p.p.s.a. w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Zwrot kosztów objął uiszczony wpis od skargi (500 zł).