II SA/Lu 762/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Witold Falczyński, Sędziowie Jerzy Drwal asesor WSA (spr.), Krystyna Sidor Sędzia NSA, Protokolant stażysta Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w dniu 28 maja 2004 r. sprawy ze skargi B. N. na decyzję Wojewody z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenie na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję, która nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się wyroku; II. zasądza od Wojewody na rzecz B. N. 10 ( dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania Decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003 r. Prezydent Miasta – działając na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane oraz art. 104 kpa – zatwierdził projekt budowlany i wydał K.S. pozwolenie na budowę obejmującą modernizację istniejącego poddasza użytkowego z częściową zmianą więźby dachowej /dobudowa antresoli/ istniejącego budynku mieszkalno-usługowego przy ul. P. Po rozpatrzeniu odwołania B.N., zarzucającej powyższej decyzji, iż narusza ona przepisy prawa materialnego ustawy Prawo budowlane oraz przepisy ustawy o własności lokali, Wojewoda decyzją Nr [...] z dnia [...] maja 2003 r. – wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, art. 32, art. 33 i art. 35 ustawy Prawo budowlane – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie, organ odwoławczy stwierdził, że brak jest podstaw formalnych i prawnych do kwestionowania skarżonej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę. Odnosząc się do zarzutu skarżącej, iż powinno się uzyskać jej zgodę na wykonywanie robót budowlanych – jako właścicielki dziesiątej części nieruchomości, organ przytoczył art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, w świetle którego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego oraz zwracał także uwagę na przepis art. 22 ust. 3 pkt 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, określający jakie czynności we wspólnocie przekraczają zakres zwykłego zarządu oraz na art. 22 ust. 2 tejże ustawy regulujący sprawę podejmowania uchwał przez właścicieli lokali wyrażających zgodę na dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Zdaniem organu wyniki głosowania, w trakcie którego 75,10 % udziału we wspólnocie mieszkaniowej wyraziło zgodę na wykonanie antresoli w lokalu Nr 9, przemawiały, iż inwestor dopełnił wymagania określone ustawą o własności lokali, a tym samym wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co skutkowało obowiązkiem wydania decyzji o pozwoleniu na budowę antresoli /art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego/. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego, B.N. wnosiła o uchylenie decyzji organu odwoławczego, zarzucając naruszenie prawa materialnego – art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego oraz art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Twierdziła, że budowa antresoli narusza jej prawo własności. W ocenie skarżącej przysługiwało jej w tej sytuacji prawo wniesienia sprzeciwu zwłaszcza, że nie brała ona udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej zajmującej stanowisko w przedmiocie zamierzonej budowy antresoli. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wnosił o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko jak w uzasadnieniu decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja jest niezgodna z prawem. Roboty budowlane, których dotyczy zaskarżona decyzja odnoszą się do nadbudowy obiektu budowlanego z ingerencją w konstrukcję nośną budynku. Zasadnie zatem organ administracji uznał, iż wykonanie przedmiotowych robót wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę /art. 28 w zw. z art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy – Prawo budowlane/. Zgodnie z art. 32 ust. 4 pkt 2 cyt. ustawy pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto wykazał prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ administracji wydając zaskarżoną decyzję uznał, iż /inwestor/ K.S. wykazała to prawo, gdyż legitymowała się tytułem własności do lokalu przy ul. P. Stanowiska tego podzielić nie można z następujących względów: Lokal, do którego tytułem prawnym legitymuje się K.S. /odrębna własność lokalu/ znajduje się w budynku, którego współwłaściciele tworzą wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm./. Zgodnie z art. 3 ust. 2 cyt. ustawy, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zamierzone przez inwestora roboty budowlane obejmują modernizację istniejącego poddasza użytkowego oraz zmianę w części więźby dachowej /poprzez jej podniesienie oraz dobudowę antresoli/ z wykorzystaniem nośności belek stropowych budynku, a więc dotyczą nieruchomości będącej przedmiotem wspólnej własności osób dysponujących wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi w przedmiotowym budynku. Konsekwencją tego jest, ze niezależnie od tytułu własności do lokalu nr 9 inwestor winien również wylegitymować się uprawnieniem do dysponowania na cele budowlane nieruchomością stanowiącą wspólną własność. Uzyskanie tego uprawnienia uzależnione jest od sposobu wykonywania zarządu nieruchomością wspólną /art. 18-20 ustawy o własności lokali/. Z dowodów zgromadzonych w aktach sprawy nie wynika, jaka była liczba lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych znajdujących się w budynku. Kompetencje zarządu zostały określone w art. 21-22 tej ustawy. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie /art. 22 ust. 1 cyt. ustawy/. Natomiast czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu mogą być podjęte przez zarząd po podjęciu przez właścicieli lokali uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie tej czynności /art. 22 ust. 2/. W świetle przytoczonych uregulowań prawnych niewątpliwe jest, że w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej niezbędne jest stanowisko zarządu wspólnoty, poprzedzone uchwałą właścicieli lokali akceptujących zamierzone roboty budowlane związane z budową przez inwestora antresoli w połaci dachu, zmieniającej nie tylko konstrukcję dachu, ale i ścian nośnych, jak również wygląd architektoniczny budynku. W świetle zgromadzonych dowodów spośród 11 osób uczestniczących w głosowaniu nad uchwałą, 9-ciu właścicieli wyraziło zgodę na wnioskowaną przez inwestora budowę antresoli. Dwóch właścicieli to jest B.N. i T.N. nie zgadzało się na wykonanie antresoli. Rozstrzygając o pozwoleniu na budowę, organ nie wyjaśnił kwestii stanowiska wszystkich właścicieli /14 osób według wypisu z księgi wieczystej Nr KW [...] prowadzonej dla działki Nr 1/5/ co do zamierzonej inwestycji. Akta sprawy niniejszej nie zawierają zgody zarządu wspólnoty mieszkaniowej na wykonanie robót budowlanych w budynku przy ul. P. Uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej podjęta w dniu 7 lutego 2003 r. wyrażająca zgodę na budowę antresoli lokalu nr 9 w tym budynku była niewystarczająca do oceny, że inwestor legitymował się prawem do dysponowania nieruchomością budynkową na cele budowlane. Uchwała wspólnoty, w przypadku jej podjęcia w myśl art. 23 ustawy o własności lokali, stanowić mogła podstawę do złożenia stosownego oświadczenia przez zarząd wspólnoty. W świetle powyższych uwag stwierdzić należy, ze zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, co skutkuje jej uchylenie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit.a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/ i obciążenie strony przeciwnej kosztami postępowania w myśl art. 200 tejże ustawy. Stosownie do art. 152 wyżej wymienionej ustawy, wstrzymano wykonanie uchylonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku. Z tych względów Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.