II SA/Lu 807/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc - Malec (sprawozdawca), Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja, Sędzia NSA Witold Falczyński, Protokolant Starszy asystent sędziego Łucja Krasińska, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 22 marca 2016 r. sprawy ze skargi B. M. i Z. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2015 r., nr [...] w przedmiocie uchylenia decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę oddala skargę. Decyzją z dnia .... Wojewoda ....po rozpatrzeniu odwołań B. M., Z. M., T. K. i I. K. utrzymał w mocy wydaną w wyniku wznowienia decyzję Starosty ....z dnia .... uchylającą decyzję własną z dnia .... i odmawiającą B. M. i Z. M. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę bliźniaczego budynku rekreacji indywidualnej zlokalizowanego na działce nr ewid. w O. W uzasadnieniu wyjaśniono, że postępowanie zostało wznowione z urzędu na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 kpa postanowieniem z dnia 11 maja 2015r., gdyż po wydaniu ostatecznej decyzji udzielającej pozwolenia na budowę okazało się, że współwłaściciel działki nr ewid. ... objętej inwestycją – T. K. nie wyraził zgody na realizację inwestycji, co może oznaczać, że inwestor nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wymaganego zgodnie z art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego, a bez takiego prawa pozwolenie nie może być udzielone (art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego). W toku wznowionego postępowania organ wezwał więc inwestora postanowieniem z dnia 6 lipca 2015r. do przedstawienia zgód wszystkich pozostałych współwłaścicieli działki nr ewid. ..., jednak w wykonaniu nałożonego obowiązku inwestorzy przedstawili wyłącznie oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z dnia 20 lipca 2015r. wyjaśniając, że współwłaściciele wyrazili zgodę na budowę bliźniaczego budynku rekreacyjnego. W tej sytuacji organ I instancji stwierdził, że inwestor nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, dlatego wskazaną na wstępie decyzją uchylił decyzję własną z dnia..., nr ... i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia B. i Z. M. pozwolenia na budowę. Organ podkreślił, że zgoda wszystkich współwłaścicieli na realizację inwestycji ma kluczowe znaczenie w sprawie, gdyż w świetle miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości O., rejon osiedla ...i ....., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy ....z dnia 24 czerwca 2010r., Nr XLVI/383/10 dla terenów oznaczonych symbolem 25 MN/ML, obejmujących działkę nr ewid. ..., obowiązuje § 14 ust. 26 pkt 1 "c" który przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i rekreacyjną z zakazem lokalizacji więcej niż jednego budynku jednorodzinnego lub budynku rekreacji indywidualnej na działce. W razie zatem zrealizowania projektowanego budynku przez część współwłaścicieli, pozostali nie będą mogli zrealizować kolejnego. W odwołaniach od tej decyzji B. M. i Z. M. oraz T. K. i I. K. zarzucali, że organ nie wykazał należycie braku zgody wszystkich współwłaścicieli na realizację przedmiotowej inwestycji, w szczególności inwestycji nie sprzeciwia się T. K.. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję, Wojewoda .... podzielił stanowisko organu I instancji o braku zgody wszystkich współwłaścicieli działki nr ewid. ... na realizację przedmiotowej inwestycji i wskazał, że w toku postępowania odwoławczego wpłynęło pismo dwojga współwłaścicieli działki nr ewid. ... - T. i Z. D. - z dnia 17 września 2015r., którzy oświadczyli, że "nigdy w żaden sposób pisemny czy ustny nie wyrażali zgody Z. i B. M. na dysponowanie działką nr .... (...) na cele budowlane", jak również nie otrzymali powiadomienia o tym, że taka decyzja została wydana; o decyzji dowiedzieli się dopiero w dniu 15 września 2015r. od I. K., która zwróciła się do nich o pisemne wyrażenie takiej zgody. Wojewoda .... stwierdził ponadto, że oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane budzi wątpliwości także z tego powodu, że nie zawiera imion i nazwisk współwłaścicieli oraz ich adresów, a inwestor nie przedstawił dokumentów, z których ich zgoda wynika. W aktach znajduje się tylko wypis z rejestru gruntów wskazujący ponad 20 współwłaścicieli oraz wydruk z księgi wieczystej na dzień 31 lipca 2015r., z którego wynika, że działka nr ....ma 26 współwłaścicieli. Wobec istniejących wątpliwości co do złożonego przez inwestora oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zasadnie zatem – zdaniem Wojewody ..... - organ I instancji zażądał od inwestora stosownych dokumentów i wyjaśnień, a wobec niewykazania przez niego tego prawa, uchylił decyzję udzielającą pozwolenia na budowę i odmówił udzielenia takiego pozwolenia. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie B. M. i Z. M. domagali się uchylenia decyzji organów obu instancji. Podnieśli, że obecnie obowiązujące przepisy nie wymagają wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a wystarczające jest wyłącznie oświadczenie o posiadaniu takiego prawa, organ bezpodstawnie zażądał więc od skarżących zgód wszystkich współwłaścicieli działki nr ewid. ..... Uchylenie decyzji udzielającej pozwolenia na budowę i odmowa wydania takiego pozwolenia jest więc – zdaniem skarżących – wadliwa. W odpowiedzi na skargę Wojewoda .... wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżona decyzja prawa nie narusza. Jednym z warunków udzielenia pozwolenia na budowę jest przedłożenie przez inwestora oświadczenia o posiadanym prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane, tekst jedn. Dz.U. z 2013, poz. 1409 ze zm., zwanej dalej "Prawo budowlane"), co zasadniczo obejmuje zgodę właściciela bądź współwłaścicieli nieruchomości na realizację inwestycji. W przypadku, gdy inwestycja dotyczy nieruchomości objętej współwłasnością, wymagana jest zgoda jej współwłaścicieli. O tym jednak czy ma być to zgoda wszystkich współwłaścicieli, czy tylko większości decyduje charakter konkretnej inwestycji tj. czy jest ona czynnością zwykłego zarządu rzeczą wspólną, czy też przekracza zakres zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 199 k.c. - do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, natomiast zgodnie z art. 201 k.c. - do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. Prawidłowo organ w niniejszej sprawie uznał, że na sporną inwestycję wymagana była zgoda wszystkich współwłaścicieli działki nr ewid. ...., gdyż inwestycja należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Obejmowała ona bowiem budowę budynku mieszkalnego, a w świetle przepisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla miejscowości O., rejon osiedla ...., zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy .... z dnia 24 czerwca 2010r., Nr XLVI/383/10 - na działce objętej zatwierdzonym już projektem dopuszczalna jest realizacja tylko jednego budynku. Dla terenu tego, oznaczonego symbolem 25 MN/ML obowiązuje bowiem § 14 ust. 26 pkt 1 "c", który przewiduje zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i rekreacyjną z zakazem lokalizacji więcej niż jednego budynku jednorodzinnego lub budynku rekreacji indywidualnej na działce. W związku z tym prawidłowo organy w niniejszej sprawie przyjęły, że na przedmiotową inwestycję konieczna była zgoda wszystkich współwłaścicieli działki nr ewid. ...., gdyż ze względu na zapisy planu, niemożliwe będzie w przyszłości realizowanie kolejnego budynku. Wybudowanie budynku bez zgody wszystkich współwłaścicieli ograniczyłoby ich prawo własności. Ponadto zgodnie z załącznikiem nr 2 do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 marca 2003r. w sprawie wzorów: wniosku o pozwolenie na budowę, oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i decyzji o pozwoleniu na budowę (Dz.U. z 2013r., poz.1013) obowiązującym w dacie wydania kwestionowanej decyzji z dnia 18 lipca 2014r. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane obejmuje zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonywanie robót budowlanych. Podkreślić przy tym należy, że oświadczenie o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane ma jedynie charakter dowodowy. Organ może ograniczyć się do zbadania prawidłowości takiego oświadczenia pod względem formalnym jedynie wówczas, gdy jego treść nie budzi wątpliwości i żadna ze stron postępowania jej nie kwestionuje. W przeciwnym razie obowiązkiem organu jest merytoryczna weryfikacja jego treści (zob. wyrok WSA w Warszawie z dnia 20 lutego 2015r., sygn. akt VII SA/Wa 2254/14). Zakwestionowanie natomiast przez chociażby jednego ze współwłaścicieli nieruchomości złożonego przez inwestora oświadczenia, w sytuacji kiedy jego zgoda na wykonywanie robót budowlanych jest wymagana, wyklucza możliwość wydania przez organ decyzji o pozwoleniu na budowę. W sytuacji kiedy organ dysponuje zarówno oświadczeniem inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, jak i oświadczeniem woli innych współwłaścicieli nieruchomości zgłaszających sprzeciw co do planowanych robót, jego obowiązkiem jest ocena czy przedłożone oświadczenie uprawnia inwestora do prowadzenia określonych we wniosku o pozwolenie na budowę robót budowlanych (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 24 kwietnia 2014r., sygn. akt II SA/Gd 911/13. W świetle powyższego Starosta ...., wobec powzięcia informacji, że na przedmiotową inwestycję, zatwierdzoną przez niego decyzją z dnia...– nie wszyscy współwłaściciele nieruchomości wyrażają zgodę - uprawniony był z urzędu wznowić postępowanie na podstawie art. 145 § 1 pkt 5 kpa. Zgodnie bowiem z tym przepisem w sprawie zakończonej decyzją ostateczną wznawia się postępowanie, jeżeli wyjdą na jaw istotne dla sprawy nowe okoliczności faktyczne lub nowe dowody istniejące w dniu wydania decyzji, nie znane organowi, który wydał decyzję. Sytuacja taka miała miejsce w niniejszej sprawie. Jak bowiem wynika z pisma dwojga współwłaścicieli działki nr ewid. ...- T. i Z. D. - z dnia 17 września 2015r., "nigdy w żaden sposób pisemny czy ustny nie wyrażali zgody Z. i B. M. na dysponowanie działką nr .... (...) na cele budowlane", jak również nie otrzymali powiadomienia o tym, że taka decyzja została wydana; o decyzji dowiedzieli się dopiero w dniu 15 września 2015r. od I. K., która zwróciła się do nich o pisemne wyrażenie takiej zgody. Oświadczenie to nie zostało zakwestionowane w toku niniejszego postępowania. Oznacza to, że inwestorzy nigdy, a więc także w dacie wydania kwestionowanej decyzji z dnia ...., udzielającej im pozwolenia na budowę, nie posiadali prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Od początku nie spełniali więc oni warunków uzyskania pozwolenia na budowę - nie było zatem podstaw do wydania kwestionowanej decyzji. W świetle bowiem z art. 35 ust. 4 Prawa budowlanego, tylko w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, w szczególności po złożeniu oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wraz z wymaganymi zgodami wszystkich współwłaścicieli nieruchomości objętej inwestycją, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. W sprawie niniejszej warunki te nie zostały spełnione, dlatego organ prawidłowo uchylił ostateczną decyzję z dnia .... i odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Z tych względów Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, dlatego skarga podlega oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 201r., poz.270 ze zm.).