II SA/Lu 855/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec Sędziowie Sędzia WSA Jacek Czaja (sprawozdawca) Asesor sądowy Bartłomiej Pastucha Protokolant Starszy sekretarz sądowy Agata Jakimiuk po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi Przedsiębiorstwa Budowlanego [...] [...] Spółki Komandytowej w L. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Lublinie z dnia 19 lipca 2023 r., nr SKO.41/3026/GG/2023 w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie decyzją z 19 lipca 2023 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Lublinie (dalej także jako: Kolegium), po rozpoznaniu odwołania PB B. spółki komandytowej z siedzibą w L. (dalej także jako: skarżąca, spółka), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Lublin (dalej także jako: Prezydent) z 16 października 2020 r. ustalającej dla spółki opłatę adiacencką. Decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Prezydent decyzją z 16 października 2020 r., skierowaną do skarżącej spółki, ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości 43 354,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej przy ul. K./ul. B., oznaczonej przed podziałem jako działki: nr [...] o pow. 0,1852 ha, nr [...] o pow. 0,27 ha, nr [...] o pow. 0,3332 ha oraz nr [...] o pow. 0,2587 ha (obręb 27 – R., arkusz 12), spowodowanego jej podziałem na czternaście działek. W kolejnych punktach decyzji ustalił termin wniesienia opłaty i wskazał, że podlega ona waloryzacji. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z 18 października 2018 r. Prezydent zatwierdził podział nieruchomości położonej w L. przy ul. K. i ul. B. – oznaczonej, jako działki: nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...] (Obr. 27 – R., ark. 12). Organ zatwierdził podział w ten sposób, że: z działki nr [...] o pow. 0,1852 ha powstały działki – nr [...] o pow. 0,0003 ha, nr [...] o pow. 0,1849 ha; z działki nr [...] o pow. 0,27 ha powstały działki – nr [...] o pow. 0,0074 ha, nr [...] o pow. 0,0752 ha, nr [...] o pow. 0,0029 ha, nr [...] o pow. 0,1482 ha, nr [...] o pow. 0,0002 ha, nr [...] o pow. 0,0361 ha; z działki nr [...] o pow. 0,3332 ha powstały działki – nr [...] o pow. 0,1496 ha, nr [...] o pow. 0,0134 ha, nr [...] o pow. 0,0021 ha, nr [...] o pow. 0,1681 ha; z działki nr [...] o pow. 0,2587 ha powstały działki – nr [...] o pow. 0,0596 ha, nr [...] o pow. 0,1991 ha. Decyzja stała się ostateczna 19 października 2018 r. Podział przedmiotowej nieruchomości miał na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod przyszłe wspólnoty mieszkaniowe. W chwili dokonania podziału obowiązywała uchwała Rady Miasta Lublin z 24 kwietnia 2008 r. nr 327/XIX/2008 (Dz. U. Woj. Lub. Nr 64 z 2008 r.), w której ustalono wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałej w wyniku podziału nieruchomości, dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres ustanowienia tego prawa – w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości sprzed i po dokonaniu podziału. Prezydent 22 kwietnia 2020 r. wszczął postępowanie administracyjne w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości powyższej nieruchomości na skutek jej podziału. Postanowieniem z 22 kwietnia 2020 r. organ I instancji powołał rzeczoznawcę majątkowego T. J. (dalej także jako: biegła, rzeczoznawca) na biegłego w niniejszej sprawie celem sporządzenia operatu szacunkowego. Organ wskazał, że biegła w operacie szacunkowym – mając na uwadze cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz ilość dokonanych transakcji podobnymi nieruchomościami na rynku w L. – wartość rynkową szacowanej nieruchomości według stanu przed i po podziale określiła w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Dla określenia wartości nieruchomości przed i po podziale, rzeczoznawca do zbiorów transakcji stanowiących podstawę wyceny przyjęła transakcje dotyczące nieruchomości: niezabudowanych, uznanych w największym stopniu za podobne do wycenianej, przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę wielorodzinną, o powierzchniach porównywalnych z powierzchniami wycenianych działek oraz niepodlegające wykluczeniu z procesu wyceny na podstawie przepisu § 5 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biorąc pod uwagę odnotowane tendencje stagnacyjne, cen transakcyjnych odległych czasowo, biegła nie korygowała ich ze względu na upływ czasu. W wyniku analizy rynku i badań w zakresie oczekiwań i preferencji nabywców, dla przyjętych zbiorów biegła ustaliła podstawowe cechy, które zasadniczo wpływają na ceny tj.: położenie ogólne nieruchomości, lokalizacja szczegółowa i otoczenie nieruchomości, dojazd, dostęp do uzbrojenia i przestrzeń inwestycyjna. Stosując metodę porównywania parami biegła porównała nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. W związku z powyższym cenę 1 m2 gruntu wyszacowała w następujący sposób: przed podziałem – w wysokości 511,85 zł, a po podziale - na kwoty: 511,69 zł dla działek nr [...], [...], na kwotę 516,48 zł dla działek nr [...], na kwotę 543,66 zł dla działek nr [...]. W ocenie organu, przyjęte przez rzeczoznawcę metody i kryteria wyceny dają podstawę do stwierdzenia, że przedłożona opinia o wartościach nieruchomości została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz z zasadami etyki zawodowej, z zachowaniem zasad bezstronności. Biegła, posiadająca uprawnienia rzeczoznawcy, po dokonaniu analizy obrotu nieruchomościami na rynku lokalnym, trafnie dokonała wyboru podejścia i metody wyceny nieruchomości. W sposób prawidłowy zachowała zasadę podobieństwa między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania w procesie wyceny. Rzeczoznawca dokonała odpowiedniej oceny poszczególnych cech rynkowych wpływających istotnie na określenie wartości nieruchomości. Na podstawie powyższego operatu szacunkowego, Prezydent ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości na kwotę 5 359 581 zł, a po podziale na łączną kwotę 5 504 096 zł. Organ I instancji wyliczył, że wzrost wartości nieruchomości wynosi 144 515 zł (5 504 096 zł - 5 359 581 zł = 144 515 zł). Kwota opłaty adiacenckiej została wyliczona w oparciu o powyższy operat szacunkowy oraz stawkę procentową ustaloną w uchwale Rady Miasta Lublin nr 327/XIX/2008 z 24 kwietnia 2008r. na poziomie 30% i wyniosła 43 354,50 zł (30% z kwoty 144 515 zł). Mając na uwadze podniesione przez stronę zarzuty do operatu szacunkowego, organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy o zajęcie stanowiska w sprawie. Biegła w piśmie z 3 sierpnia 2020 r. wskazała, że mając na uwadze przeznaczenie nieruchomości – pod zabudowę wielorodzinną – wartość nieruchomości zarówno przed podziałem jak i po podziale należy rozpatrywać w aspekcie przydatności do realizacji funkcji wyznaczonej w planie miejscowym. Zgodnie z postanowieniem Prezydenta z 27 września 2018 r., podział przedmiotowej nieruchomości miał na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod przyszłe trzy wspólnoty mieszkaniowe. Wydzielane działki nr [...] (o łącznej powierzchni 0,2847 ha) mają stanowić teren wspólnoty budynków nr 9 i nr 10, wydzielane działki nr [...] (o łącznej powierzchni 0,3589 ha) mają stanowić teren wspólnoty budynku nr 8, natomiast wydzielane działki nr [...] (o łącznej powierzchni 0,4035 ha) mają stanowić teren wspólnoty budynku nr 7. Zdaniem rzeczoznawcy poszczególne działki ewidencyjne zarówno przed podziałem, jak i po podziale nie posiadają walorów do samodzielnego zagospodarowania w funkcji zabudowy wielorodzinnej, natomiast są przydatne do celu w ujęciu kompleksowym tj.: przed podziałem tworzyły obszar o powierzchni 1,0471 ha (4 działki gruntu), po podziale stanowią trzy obszary, wyznaczone dla trzech przyszłych wspólnot mieszkaniowych (o powierzchniach: 0,2847 ha, 0,3589 ha i 0,4035 ha). Wskazaną na wstępie decyzją Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy powtórzył rozważania Prezydenta i w pełni je zaaprobował. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium wskazało, że wywodzona przez spółkę wadliwość operatu szacunkowego nie zachodzi. Rzeczoznawca majątkowy w procesie wyceny ustaliła, że po podziale powstały trzy obszary inwestycyjne, obejmujące kompleksy nowo wydzielonych działek. Wskazała, że wydzielenie obszarów pokrywa się z celem podziału – jakim było wydzielenie działek pod przyszłe wspólnoty mieszkaniowe ( odrębne budynki wielorodzinne). Przyjęcie powyższej metody, uwzględniającej funkcjonalność dzielonej nieruchomości (poszczególne działki powstałe w wyniku podziału nie mogły być samodzielnie zagospodarowane zgodnie z przeznaczeniem), uznano za w pełni zasadne. Kolegium wskazało, że do operatu szacunkowego z dnia 22 maja 2020 r. naniesiono klauzulę aktualizacyjną z 17 lipca 2023 r. Spółka wniosła skargę na powyższą decyzję, podnosząc następujące zarzuty naruszenia prawa procesowego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj.: 1. polegające na dokonaniu przez organ oceny materiału dowodowego wbrew regułom wynikającym z art. 7, 77 § 1, 60 i 107 k.p.a. poprzez "brak uzasadnienia co do"; 2. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 98 a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w sytuacji, gdy – zdaniem skarżącego – przedmiotowy stan faktyczny – scalenie i następnie podział nieruchomości w celu wyodrębnienia działek pod poszczególne realizowane budynki – nie spowodował w żaden sposób wzrost wartości nieruchomości. Spółka podniosłą także zarzut naruszenia prawa materialnego – poprzez naruszenie art. 98a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez uznanie, że zaistniały przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – w sytuacji, gdy brak było ku temu podstaw, albowiem "wartość nieruchomości przyjmuje się, jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi" – przed podziałem była to jedna nieruchomość składająca się z czterech działek – po podziale zaś biegła ustaliła, że powstały trzy nieruchomości składające się w sumie z czternastu działek – i takie trzy odrębne nieruchomości wyceniła – podczas gdy cała wycena powinna być sporządzona przez wycenę 4 odrębnych działek - po podziale zaś 14 nowopowstałych działek i dopiero te wartości powinny zostać ewentualnie porównane. Spółka wskazała na pominięciu faktu, że podział działek, pierwotnie czterech, na czternaście działek – nie nastąpił w celu komercyjnym, w celu wzrostu wartości nieruchomości, lecz w celu ułatwienia przekazania w przyszłości poszczególnych działek gruntu powstałym wspólnotom mieszkaniowym – w toku realizowania inwestycji. W związku z powyższym skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o umorzenie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oraz zasądzenie kosztów postępowania. Kolegium w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga nie zawiera usprawiedliwionych podstaw. Sąd orzekając w graniach sprawy – zgodnie z art. 134 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; dalej jako p.p.s.a.) – nie znalazł podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2023 r., poz. 344, dalej jako: u.g.n.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzależniona od spełnienia powyższych przesłanek. W sprawie nie było kwestionowane dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela, obowiązywanie odpowiedniej uchwały rady gminy w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, jak również to, że postępowanie zostało wszczęte z zachowaniem ustawowego terminu. Spółka nie zgodziła się ze stanowiskiem organów, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W jej ocenie operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b zd. 1-2 u.g.n.). Szczególną uwagę należy zwrócić na treść art. 98a ust. 1b zd. 3 u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Operat szacunkowy stanowił kluczowy dowód w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej – na jego podstawie możliwe jest ustalenie, czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału, a także ustalenia wysokości ewentualnego wzrostu wartości. W operacie wskazano, że podział nieruchomości został przeprowadzony na potrzeby utworzenia trzech odrębnych nieruchomości pod przyszłe wspólnoty mieszkaniowe. W wyniku podziału nieruchomości (składającej się z czterech działek) powstało łącznie czternaście działek ewidencyjnych, które utworzą trzy obszary, a w rezultacie trzy nieruchomości (str. 8 operatu szacunkowego – cel przeprowadzenia podziału nieruchomości). Biegła ustaliła wartość nieruchomości przed podziałem dla całej nieruchomości, która była podzielona wówczas na cztery działki. Natomiast wyliczając wartość po podziale zestawiła nowopowstałe działki w trzy obszary: obszar I – "teren wspólnoty budynków nr 9 i nr 10" – utworzyły działki [...]; obszar II – "teren wspólnoty budynku nr 8" – utworzyły działki [...]; obszar III – "teren wspólnoty budynku nr 7" – utworzyły działki [...]. Istota sporu sprowadza się do przyjętej przez biegłą metody tj. ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem – jako wartości całej nieruchomości. Spółka stanęła na stanowisku, że należało uwzględnić ówczesny podział na cztery działki. Rzeczoznawca przyjął jako punkt odniesienia dla ustalenia wartości nieruchomości po podziale zgrupowanie ich w trzy obszary, zgodnie z celem dokonanego podziału. Spółka kwestionowała takie założenie, wskazując, że powstało czternaście działek. Dokonując wykładni przepisu art. 98a u.g.n. nie można abstrahować od skutku ekonomicznego, jaki powoduje podział nieruchomości na działki. Próba wyceny nieruchomości przed podziałem jako czterech działek, po podziale jedynie z uwzględnieniem granic kilkunastu działek nie oddaje jej rzeczywistej wartości. Czynnikiem cenotwórczym jest przede wszystkim możliwość wprowadzenia nieruchomości do obrotu prawnego, na co ma wpływ m. in. wielkość i kształt. Z powyższych względów organy obu instancji słusznie zaakceptowały wyjaśnienia rzeczoznawcy, zawarte w piśmie z 3 sierpnia 2020 r. Biegła wskazała, że wartość nieruchomości zarówno przed podziałem, jak i po podziale należy rozpatrywać w aspekcie przydatności do realizacji funkcji wyznaczonej w planie miejscowym. Wskazała, że zgodnie z postanowieniem Prezydenta z 27 września 2018 r., podział nieruchomości miał na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod przyszłe trzy wspólnoty mieszkaniowe. Biegła powtórzyła, że wydzielone działki we wskazanych powyżej w grupach tworzą tereny "wspólnot budynków" – jeden dla budynków nr 9 i nr 10, drugi – dla budynku nr 8, a trzeci – dla budynku nr 7. Zdaniem rzeczoznawcy poszczególne działki ewidencyjne zarówno przed podziałem, a w szczególności po podziale nie posiadają walorów do samodzielnego ich zagospodarowania w funkcji zabudowy wielorodzinnej. Jednakże mają takie cechy w szerszym ujęciu tj. przed podziałem – jako obszar całej nieruchomości (1,0471 ha), a po podziale – jako trzy obszary (każdy składający się z kilku wydzielonych działek gruntu) wyznaczone dla trzech przyszłych wspólnot mieszkaniowych (o powierzchniach: 0,2847 ha, 0,3589 ha i 0,4035 ha). Zdaniem Sądu nie ma uzasadnienia dla przyjęcia konstrukcji proponowanej przez spółkę. Niewątpliwie spółka nie wniosła o dokonanie podziału nieruchomości, aby doprowadzić do dalszego podziału istniejących działek geodezyjnych. Celem było umożliwienie wyodrębnienie fragmentów tych działek na potrzeby wyznaczenia zupełnie nowych obszarów w związku z planowanymi inwestycjami. Konieczne było wytyczenie trzech obszarów, których granice nie pozostają w związku z poprzednio istniejącymi działkami. Nie było zatem podstaw do uwzględnienia uprzednio istniejącego stanu geodezyjnego, tj. podziału nieruchomości na cztery działki, gdyż obszary te nie były punktami odniesienia istotnymi dla utworzenia nowych obszarów. Jak wskazała biegła, uprzednio istniejący podział nie miał potencjału do zagospodarowania zgodnie z przeznaczeniem. Należy zatem podkreślić, że w sprawie nastąpił podział nieruchomości (w skład której wchodziły cztery działki), aby możliwym było zgrupowanie ich we wskazane przez biegłą obszary, nie zaś w celu samodzielnego zagospodarowania czternastu działek. Potwierdza to również treść skargi, w której wskazano, że "trzy nieruchomości powstaną dopiero po sprzedaży" (str. 3-4 skargi). Biegła nie uznała, że w wyniku podziału powstały trzy nieruchomości, a jedynie wyznaczyła trzy obszary. Skoro nie budzi wątpliwości, że dopiero zgrupowanie działek w trzy obszary ma sens gospodarczy i ekonomiczny, to nie sposób tej okoliczności pominąć przy ustalaniu wartości nieruchomości. Przyjęcie odmiennego poglądu umożliwiałoby obejście prawa. W tym miejscu należy wskazać, że skarżąca błędnie twierdzi, że w sprawie doszło do scalenia i podziału nieruchomości, podczas gdy miał miejsce jedynie jej podział. Zestawienie działek w trzy obszary na potrzeby ustalenia wartości nieruchomości po podziale nie ma charakteru dowolnego. Jest uzasadnione planowanemu zagospodarowaniu nieruchomości – ze względu na które dokonano podziału nieruchomości. Jak wynika z uzasadnienia decyzji Prezydenta z 18 października 2018 r. podział przedmiotowych działek ma na celu wydzielenie gruntu przeznaczonych pod przyszłe wspólnoty mieszkaniowe. Szerzej stanowisko skarżącej spółki zostało przywołane w postanowieniu Prezydenta z 27 września 2018 r., z którego uzasadnienia wprost wynika, że: "podział przedmiotowych działek ma na celu wydzielenie działek gruntu przeznaczonych pod przyszłe wspólnoty mieszkaniowe. Wydzielone działki nr [...] mają stanowić teren wspólnoty budynków nr 9 i nr 10, wydzielone działki nr [...], mają tworzyć teren wspólnoty budynku nr 8, natomiast działki [...] tworzą teren wspólnoty budynku nr 7". Ustalenia te odpowiadają założeniom przyjętym przez biegłą w kwestionowanym operacie szacunkowym. Stan prawny, który powstał w wyniku podziału nieruchomości uwzględnia dopuszczalny obrót prawny działkami, wchodzącymi w skład podzielonej nieruchomości. W niniejszej sprawie nowopowstałe działki nie są przeznaczone pod samodzielne zagospodarowanie tj. nie będą stanowić oddzielnych nieruchomości. Zostaną zagospodarowane w sposób odpowiadający ich zgrupowaniu w trzy obszary, a spółka tego nie kwestionuje. W operacie szacunkowym biegła wskazała, że ze względu na ograniczoną liczbę danych o cenach i cechach nieruchomości podobnych dla obydwu stanów geodezyjnych nieruchomości, wartość nieruchomości gruntowej, jako przedmiotu prawa własności, określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. W zakresie określenia wartości nieruchomości przed podziałem do porównania wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, położone w tej samej dzielnicy i obrębie geodezyjnym. Wartość rynkową przed podziałem ustalono na 5 359 581 zł. W wyniku podziału powstały trzy obszary nadające się do samodzielnego zagospodarowania i mogące stanowić oddzielne nieruchomości. Wartość jednostki porównawczej dla poszczególnych kompleksów działek gruntu (obszarów I, II i III) określono w tabelach porównawczych, metodą porównywania parami przedmiotowej nieruchomości do podobnych, dla których znane są cechy jak również ceny rynkowe uzyskane w obrocie wolnorynkowym. Wartość rynkową po podziale ustalono na kwotę 5 504 096 zł, jako sumę wartości rynkowej trzech wyznaczonych obszarów (tj. obszar I – 1 456 781 zł, obszar II – 1 853 647 zł, obszar III – 2 193 668 zł). W konsekwencji powyższych ustaleń nie ma podstaw do zakwestionowania prawidłowości ustaleń opartych na sporządzonym operacie szacunkowym. Nie zawiera on błędów metodologicznych i rachunkowych. Biegła rzetelnie wykazała swoją metodologię. Uzasadniła dobór działek do wyceny. Wnioski operatu są jasne i logiczne, zatem nie ma podstaw, aby kwestionować ich poprawność. Sporządzonemu operatowi nie można postawić zarzutów naruszenia metodologii sporządzania. Jest on logiczny i spójny. Sąd ocenił ten dowód jako wiarygodny. W tym miejscu należy wyjaśnić, że operat szacunkowy jest sformalizowaną prawnie opinią rzeczoznawcy majątkowego, opartą na posiadanych przez niego wiadomościach specjalnych, wykazanych w treści tego dokumentu. Operat podlega ocenie w zakresie, jaki nie odnosi się bezpośrednio do wiedzy fachowej rzeczoznawcy (por. wyrok NSA z 14 września 2021 r., sygn. I OSK 3779/18). W ocenie Sądu organy dokonały oceny operatu szacunkowego z uwzględnieniem przepisów postępowania, art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest dość zwięzłe, jednakże pozwala na dokonanie kontroli sądowej i odtworzenie toku analizy sprawy, przeprowadzonej przez organ II instancji – zatem nie można mu skutecznie zarzucić naruszenia art. 107 k.p.a. Zarzuty skargi koncentrowały się na przyjęciu przez biegłą błędnego, zdaniem spółki, ustalenia wartości nieruchomości przed podziałem – jako całego obszaru nieruchomości, bez podziału na cztery działki, natomiast po podziale poprzez zgrupowanie powstałych działek w trzy obszary. Sąd uznał te zarzuty za chybione. Przyjęta przez biegłą metoda jest prawidłowa. Jednocześnie nie dostrzeżono z urzędu okoliczności, które przemawiałyby za koniecznością uchylenia decyzji. W konsekwencji należy stwierdzić, że w sprawie prawidłowo ustalono wartość nieruchomości przed i po podziale, trafnie wyliczono wzrost wartość nieruchomości, a w rezultacie organy niewadliwie ustaliły wysokość opłaty adiacenckiej. Z tych wszystkich względów, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł, jak w sentencji wyroku.