II SA/Lu 875/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krystyna Sidor, Sędziowie Jerzy Stelmasiak (spr.) Sędzia NSA, Bogusław Wiśniewski Asesor WSA, Protokolant stażysta Agata Jakimiuk, po rozpoznaniu w dniu 3 czerwca 2004 r. sprawy ze skargi J. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie opłat adiacenckich oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] maja 2003 r. /Nr [...]/ wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa i art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm./ po rozpatrzeniu odwołania J.K. od decyzji wydanej z upoważnienia Burmistrza Miasta przez Kierownika Wydziału Urbanistyki i Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta z dnia [...] kwietnia 2003 r. /znak: [...]/ ustalającej opłatę adiacencką w wysokości 10.220 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości nr [...] o pow. 7,8054 ha położonej w Ś. przy A.L.P. – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu stwierdziło, iż organ I instancji obciążył J.K. opłatą adiacencką w wysokości 10.220 zł dopiero w dniu w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt jej podziału stała się ostateczna, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Ś. przy A.L.P. – nr działki [...] o pow. 7,8054 ha, w związku z zatwierdzeniem jej podziału. Powyższa opłata stanowi 20 % różnicy wartości działki przed podziałem i po jego zatwierdzeniu decyzją wydaną z upoważnienia Burmistrza Miasta z dnia [...]lipca 2000 r. /Nr [...]/ na 8 nowo utworzonych działek gruntu, z których cztery o pow. 9589 m2 przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wolnostojącą z dopuszczeniem rzemiosła nieuciążliwego, trzy o pow. 582 m2 pod poszerzenie A.L.P., zaś jedną o pow. 6,7883 ha z przeznaczeniem dotychczasowym ze wskazaniem, iż obowiązuje wtórny podział działki. Opłatę ustalono według szacunku sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A.S. w dniu 16 grudnia 2002 r., określającego wzrost wartości nieruchomości o kwotę 51.100,00 zł. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalono na podstawie uchwały Nr [...] Rady Miejskiej z dnia [...] marca 2000 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego. Następnie w odwołaniu skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. W treści odwołania podnosi, że działki wykazane według podziału znajdują się pod zabudowaniami gospodarczymi i nie tworzą działek fizycznych, tj. działek budowlanych. Na tych działkach budowlanych urząd miejski wydał pozwolenie na budowę budynku gospodarczego. Jedynym źródłem utrzymania przez skarżącego pięcioosobowej rodziny jest gospodarstwo rolne. Podział nastąpił w wyniku błędnego poinformowania o braku możliwości wydzielenia jednej działki z gospodarstwa rolnego. Wywodzi, iż wykonany podział nie wpłynął na sposób użytkowania działek, ani ich wartość z uwagi na to, że tworzą gospodarstwo rolne. Na wydzielonych ośmiu działkach znajdują się zabudowania gospodarce, tj. dwie stodoły, dwie obory, dwa domy mieszkalne, które stanowią integralną część gospodarstwa rolnego. Rozpatrując odwołanie, organ II instancji orzekł, że w świetle art. 98 ust. 4 cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami można ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością jaką nieruchomość ma po jej podziale /art. 146 ust. 2 w związku z art. 98 ust. 4/, przy czym wysokość stawki procentowej ustala rada gminy w drodze uchwały. Powołaną w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji uchwałą z dnia [...] marca 2000 r. Rada Miejska ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 20 % różnicy wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości przed podziałem i po jej podziale określają rzeczoznawcy majątkowi według stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej /art. 146 ust. 3 w związku z art. 98 ust. 4/. Ustalenie w niniejszej sprawie opłaty adiacenckiej nastąpiło w oparciu o wykonany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego szacunek przedmiotowej działki z grudnia 2002 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie znajduje podstaw do zakwestionowania wykonanego operatu szacunkowego. Biegła uwzględniła w nim bowiem uwarunkowania płynące z zasad mających zastosowanie przy określaniu opłaty adiacenckiej. W szczególności nastąpiło to przez zastosowanie ujemnych współczynników korygujących w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami z nieruchomościami przyjętymi do porównań ze względu na wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej. Natomiast zarzuty podniesione w odwołaniu nie podważają operatu szacunkowego i ustalonej w nim wartości nieruchomości przed podziałem i po jej podziale według stanu i cen na dzień wydania przedmiotowej decyzji, a więc różnicy wartości miarodajnej dla ustalenia opłaty. Stąd nie ma znaczenia aktualny sposób użytkowania nieruchomości, bowiem istotnym w sprawie jest przeznaczenie, a więc możliwość zagospodarowania na wyżej wskazane cele po podziale, podlegającej oszacowaniu powierzchni 1,0171 ha. W skardze do Sądu skarżący wnosi o uchylenie zaskarżonej decyzji jak i decyzji organu I instancji lub ewentualnie stwierdzenie nieważności obu powyższych decyzji. W treści skargi podnosi podstawowy zarzut naruszenia art. 6, 7, 8 i 9 kpa, czyli odpowiednich zasad ogólnych kpa. Ponadto podnosi dodatkowy zarzut naruszenia prawa materialnego, tj. art. 98 ust. 4 w związku z art. 144 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 46 poz. 415 ze zm./ przez uznanie za prawidłowe ustalenie opłaty adiacenckiej na podstawie wysokiego wskaźnika wynoszącego 20 % różnicy wartości działek, jedynie wskutek tego, że wydana została przez Burmistrza Miasta decyzja zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowej nieruchomości. W tym zakresie podtrzymuje więc w całości zarzuty podniesione w odwołaniu. W odpowiedzi na skargę organ II instancji podtrzymał w całości swoje stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Wbrew zarzutom, ze skargi zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów prawa procesowego jak i materialnego. Z ustaleń prawidłowo przeprowadzonego w tej sprawie postępowania dowodowego zgodnie z dyspozycją art. 77 § 1 i 80 kpa jednoznacznie bowiem wynika, że przedmiotową opłatę adiacencką ustalono w oparciu o prawidłowo opracowany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego szacunek określający wzrost wartości nieruchomości o kwotę 51.100 zł, przy zastosowaniu 20 % stawki wynikającej z uchwały Rady Miejskiej /Nr [...] z dnia [..] marca 2000 r. w sprawie określenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału geodezyjnego. W tym zakresie brak jest przesłanek, które podważałyby wiarygodność tego dowodu, zgodnie z zasadą ogólną prawdy obiektywnej wyrażoną w art. 7 kpa. Prawidłowo także organ II instancji stwierdził, że wartość działki przed podziałem i podlegająca oszacowaniu powierzchnia 1,0171 ha po zatwierdzeniu jej podziału – bez powierzchni przeznaczonej do wtórnego podziału - uwzględnia w operacie szacunkowym wszelkie uwarunkowania wynikające z zasad mających zastosowanie w takim stanie faktycznym i prawnym, a więc czynniki mające rzeczywisty wpływ na podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Dlatego też także materialnoprawna podstawa zaskarżonej decyzji nie została naruszona. Dotyczy to dyspozycji art. 98 ust. 4 w związku z art. 146 ust. 2 cyt. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /tekst jednolity: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm./ jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, właściwy organ może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentowa opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 147 oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu – na skutek podziału – wartości przedmiotowej nieruchomości nr [...] nastąpiło zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wycena nieruchomości dokonana została w sposób określony w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 98 poz. 612/, a postępowanie przeprowadzono z uwzględnieniem przepisów kodeksu postępowania administracyjnego. Należy także podkreślić, że na wniosek właściciela nieruchomości opłata adiacencka może być rozłożona na raty roczne, płatne w okresie do 10 lat. Z tych względów i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. Nr 153, poz. 1270/ Sąd orzekł jak w sentencji.