II SA/Lu 91/26

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jerzy Parchomiuk Sędziowie Sędzia WSA Grzegorz Grymuza (sprawozdawca) Asesor sądowy Anna Ostrowska Protokolant Referent Agata Kuśmirska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2026 r. sprawy ze skargi A. K. oraz G. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2025 r., znak: [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta L. z dnia [...] października 2025 r., nr [...] (znak: [...]); II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących A. K. oraz G. K. (solidarnie) kwotę 500 (pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżoną decyzją z [...] grudnia 2026 r., znak [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję wydaną z upoważnienia Prezydenta Miasta L. z [...] października 2025 r. nr [...] na wniosek G. K., ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na wydzielonych działkach na działce o nr ewid. [...] (obręb: [...]- S. – S. , arkusz 2), położonej w L. przy ul. [...], pas drogowy – działki o nr: [...], [...], [...], [...], [...] (ul. [...] – droga gminna). Powyższa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Wnioskiem z 17 czerwca 2025 r., uzupełnionym 24 lipca 2025 r., G. K. zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla budowy pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących przy ul. [...] w L. na działce nr [...] (obręb: [...] - S. - S. , arkusz mapy: 2). We wniosku wskazał, że planowana inwestycja obejmie całą działkę ewidencyjną o pow. 6172 m2. Minimalna powierzchnia zabudowy wyniesie 950 m2, maksymalna - 1250 m2, natomiast powierzchnia biologicznie czynna minimalna - 800 m2, maksymalna - 1140 m2. Teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną (działkę nr [...]). Projektowane miejsca do parkowania to garaże (minimalnie 1, maksymalnie 2) x 5. Zaplanowano 10 lokali mieszkalnych (5 x 2 lokale). Szerokość elewacji frontowej określono na minimalną - 7,8 m, maksymalną - 9,8 m. Liczbę kondygnacji nadziemnych wskazano minimalnie - 1, maksymalnie - 2, a kondygnacji podziemnych - 1. Wysokość zabudowy zakreślono w granicach minimalnej - 6,0 m i maksymalnej - 7,4 m. W decyzji z [...] października 2025 r. nr [...] wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta L., organ ten określił m.in. następujące warunki zabudowy dla planowanej inwestycji. W załączniku graficznym nr 1 do decyzji linią koloru niebieskiego organ oznaczył nieprzekraczalną linie zabudowy. W zakresie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego wskazał, że przy zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić obsługę projektowanych budynków poprzez drogę wewnętrzną o szerokości min. 8,0 m. Jednocześnie dopuścił uwzględnienie w obsłudze komunikacyjnej działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną (pkt 3 lit h. decyzji organu I instancji). W załączniku graficznym nr 1 do decyzji ustalono linię rozgraniczającą od ul. [...] — działki nr [...] na minimum 18 m. W "Wynikach analizy uwarunkowań zagospodarowania terenu" (stanowiących załącznik nr 2 do decyzji organu I instancji) w punkcie VII "Dostęp do drogi publicznej i uzbrojenia terenu" stwierdzono, że teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej kategorii gminnej - ul. [...] (działki nr [...],[...], [...],[...], [...]) bezpośrednio i przez działkę nr [...] (stanowiącą współwłasność wnioskodawcy i właściciela terenu inwestycji) oraz posiada potencjalny dostęp do istniejących sieci i urządzeń infrastruktury technicznej. Ponadto, w zakresie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania obszaru (punkt VI zał. nr 2), odnośnie wielkości działki budowlanej / parcelacji gruntów (pkt. VI.8 – prawidłowe oznaczenie 10) wskazano, że zamiarem inwestora jest budowa pięciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działkach wydzielonych o powierzchniach od ok. 1010 m2 do 1740 m2, obsługiwanych przez drogę dojazdową (działka nr [...]) o szerokości 5,0 m. Uwzględniając znaczne różnice w wielkości zabudowanych działek w obszarze analizowanym oraz położenie terenu inwestycji, organ I instancji dopuścił wydzielenie na terenie inwestycji maksymalnie sześciu działek budowlanych o min. powierzchni 1000 m2. Z uwagi zaś na uwarunkowania planistyczne inwestycji (opisane w pkt VI.1), organ I instancji dopuścił obsługę komunikacyjną nowo wydzielonych parcel budowlanych poprzez wskazaną działkę nr [...], z koniecznością jej poszerzenia do 8,0 m pasem drogi wewnętrznej lub służebności gruntowej. W ocenie organu I instancji, taka szerokość drogi umożliwi ruch dwukierunkowy oraz swobodny dostęp pojazdów uprzywilejowanych (straż pożarna, pogotowie ratunkowe, wywóz śmieci itp.) do projektowanych i dopuszczonych do realizacji lokali mieszkalnych. W załączniku graficznym organ wyznaczył zróżnicowane linie zabudowy linią koloru niebieskiego. W punkt VI.2 załącznika nr 2 wskazał, że budynki mieszkalne położone po zachodniej stronie ul. [...] (w pierwszej linii zabudowy) usytuowane są w odległości od pasa drogowego od 18,0 m do 39,0 m (budynki w zabudowie zagrodowej). Następnie nieprzekraczalną linię zabudowy wyznaczył jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na działkach nr [...], [...] położonych w odległości 18,0 m od pasa drogowego ul. [...]. Odwołanie od decyzji organu I instancji wnieśli wnioskodawca G. K. oraz A. K.. W piśmie z 3 listopada 2025 r. organ I instancji ustosunkował się do zarzutów podniesionych w odwołaniu przez wnioskodawcę. Poinformował, że jedną z przesłanek wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, umożliwiającą wydanie pozytywnej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy jest stwierdzenie, że teren ma dostęp do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2). Wskazał, że w postępowaniu uwzględniono wskazaną przez inwestora działkę nr [...], jednakże z uwagi na charakter wnioskowanej inwestycji, wpływającej na zwiększenie ilości parcel budowlanych, które miałyby być obsługiwane poprzez ww. 5,0 m drogę dojazdową, stanowiącą już obsługę komunikacyjną 12 działek (wobec których zostały wydane liczne decyzje o ustaleniu warunków zabudowy, w różnych układach, i decyzja o pozwoleniu na budowę) zasadnym jest takie ustalenie obsługi komunikacyjnej wnioskowanej inwestycji, która nie wpłynie negatywnie na dopuszczoną już zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, umożliwiając bezkolizyjną jej obsługę z jednoczesną możliwością zwiększenia intensywności ruchu (tj. wobec dopuszczenia kolejnych 5 parcel budowlanych). Zdaniem organu I instancji, wskazana szerokość pasa drogi dojazdowej umożliwi ruch dwukierunkowy oraz swobodny dostęp pojazdów uprzywilejowanych do projektowanych i dopuszczonych do realizacji lokali mieszkalnych. Z uwagi powyższe, w pkt 7.1. decyzji organu I instancji ustalono, że obsługa komunikacyjna terenu inwestycji od ul. [...] (drogi kategorii gminnej - pas drogowy dz. nr [...],[...], [...],[...], [...]), obywać się będzie poprzez działkę nr [...] (współwłasność wnioskodawcy) oraz bezpośrednio od ul. [...] dla budynku w pierwszej linii zabudowy, na warunkach uzgodnionych z Zarządem Dróg i Transportu Miejskiego w L.. Jednocześnie – uwzględniając zwiększenie intensywności zabudowy dla obszaru analizowanego - w pkt 3.h decyzji doprecyzowano warunek zapewnienia obsługi projektowanych budynków poprzez drogę wewnętrzną o szerokości min. 8,0 m. Dopuszczono przy tym uwzględnienie w obsłudze komunikacyjnej działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną. W ocenie organu I instancji, inwestor może, ale nie musi wydzielać 8,0 m pasa drogi wewnętrznej na terenie inwestycji. Wydzielenie 3,0 m drogi dojazdowej z terenu inwestycji wzdłuż istniejącej drogi dojazdowej - dz. nr [...], a następnie wskazanie obu dróg dojazdowych, jako obsługa komunikacyjna terenu inwestycji jest wystarczające do spełnienia ww. ustaleń decyzji. Dla budynku w pierwszej linii zabudowy wskazano obsługę bezpośrednio od ul. [...]. W zakresie ustaleń poczynionych co do nieprzekraczalnej linii zabudowy, organ nawiązał do § 3 pkt 1 i 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. Następnie wyjaśnił, że w obszarze analizowanym budynki mieszkalne położone po zachodniej stronie ul. [...] (w pierwszej linii zabudowy) usytuowane są w odległości od pasa drogowego: od 18,0 m (budynek mieszkalny jednorodzinny) do 39,0 m (budynki w zabudowie zagrodowej); bliżej ww. pasa drogowego znajdują się budynki mieszkalne położone w jego południowo - wschodniej części, w zabudowie szeregowej, dostępne od ul. [...] (drogi gminnej). W oparciu o ww. ustawę i rozporządzenie wyznaczono linię zabudowy uwzględniając jednolity charakter wnioskowanego zamierzenia budowlanego i obsługę komunikacyjną (tj. zabudowa wolnostojąca dostępna od ul. [...]) i dopuszczając w myśl § 3 pkt 3 ww. rozporządzenia nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości min. 18,0 m od pasa drogowego ul. [...] (nie zaś zgodnie z § 3 pkt 2 w odległości min. 39,0 m). Końcowo organ I instancji wyjaśnił, że ustawodawca wartość średnią z obszaru analizowanego wskazuje w przypadku ustalenia maksymalnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy i minimalnego udziału powierzchni zabudowy, nie zaś jak podnosi odwołujący wobec linii zabudowy. Odnosząc się do zarzutów sformułowanych w odwołaniu wniesionym przez A. K., organ I instancji wyjaśnił, że strony postępowania zostały ustalone na podstawie aktualnych danych wynikających z wypisu z rejestru gruntów, zgodnie z art. 28 k.p.a. oraz art. 53 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Dane te są na bieżąco aktualizowane przez organ prowadzący, zgodnie ze zmianami ujawnionymi w trakcie postępowania w ewidencji gruntów i budynków. Z uwagi na powyższe oraz mając na względzie obowiązujące przepisy o ochronie danych osobowych nie wskazano w pismach (i decyzji) przekazanych stronom postępowania ich imion i nazwisk, prócz inwestora, jako osoby, na której wniosek wszczęto postępowanie. Wykaz stron postępowania znajduje się w aktach sprawy i stanowi dokumentację wewnętrzną organu administracji publicznej. Organ I instancji wyjaśnił, że nie przekazał załączników graficznych ani innych materiałów stanowiących integralną część decyzji do wszystkich stron postępowania. Załączniki te doręczono wyłącznie inwestorowi - wnioskującemu o ustalenie warunków zabudowy. Jednocześnie wskazał, że załączniki, stanowiące integralną część decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, pozostają do wglądu w aktach sprawy, w Wydziale Planowania Urzędu Miasta L.. Takie działanie jest zgodne z zasadą ograniczenia obiegu dokumentacji do niezbędnego minimum oraz z utrwaloną praktyką doręczania decyzji administracyjnych tego rodzaju. Stanowisko organu w zakresie ustalenia sposobu obsługi komunikacyjnej terenu (w tym szerokości drogi dojazdowej) oraz wyznaczenia linii zabudowy zostało szczegółowo wyjaśnione w piśmie z dnia 3 listopada 2025 r. w sprawie odwołania G. K.. Odnośnie zarzutu nierównego traktowania stron postępowania organ I instancji wskazał, że zgodnie z wydanymi uprzednio decyzjami: działka nr [...] o szerokości 5,0 m miała stanowić obsługę komunikacyjną tylko dla wymienionych w odwołaniu nieruchomości. Teren inwestycji, tj. działka nr [...] posiada również bezpośredni dostęp do pasa drogi publicznej. Jednakże z uwagi prawo współwłasności inwestora w działce nr [...], organ I instancji uwzględnił wnioskowaną obsługę komunikacyjną. W dalszej kolejności organ uzasadniał, że wnioskowana inwestycja umożliwia realizację od 5 do 10 lokali mieszkalnych - z obsługą komunikacyjną po działce nr [...] - "kosztem" obecnych jej współwłaścicieli, co zdaniem organu może skutkować zwiększeniem natężenia ruchu, zużyciem drogi oraz utrudnieniami związanymi np. z parkowaniem w obrębie drogi dojazdowej. Organ I instancji podkreślił, że przy wydawaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie sposób pominąć zasady ładu przestrzennego i właściwego kształtowania zabudowy, których celem jest optymalizacja funkcjonowania społeczeństwa oraz wspieranie rozwoju cywilizacyjnego, w tym uwzględnienie rosnących potrzeb komunikacyjnych i mieszkaniowych ludności, a w przedmiotowej sprawie zwiększenia intensywności ruchu związanej z dopuszczeniem realizacji większej ilości budynków mieszkalnych. Następnie organ I instancji podtrzymał swoje stanowisko w zakresie wyznaczenia linii zabudowy. Jednocześnie poinformował, iż wskazane w odwołaniu działki nr [...], [...], w oparciu o których zagospodarowanie, zgodnie ze stanowiskiem strony odwołującej, organ powinien ustanowić linię zabudowy, znajdują się poza wyznaczonym obszarem analizowanym i nie mogą stanowić podstawy do opracowania wskaźników zabudowy dla wnioskowanej inwestycji, określanych w oparciu o rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy (...) (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116). W odniesieniu do działki nr [...], organ wyjaśnił, że nie ustalił jej położenia z uwagi na brak dodatkowych danych umożliwiających weryfikację - na załączniku nr 3 do decyzji nie ma działki przylegającej do pasa drogowego ul. [...] o wskazanym numerze ewidencyjnym. Rozpoznając merytorycznie odwołania wniesione w sprawie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze oceniło, że organ I instancji prawidłowo ustalił nieprzekraczalną linię zabudowy, tj. na 18 m od granicy z działką nr [...] stanowiącą ul. [...], nawiązując do linii zabudowy działek o nr: [...], [...], przy zastosowaniu § 3 ust. 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024 r. poz. 1116). Organ uznał także za prawidłowe i należycie uzasadnione stanowisko organu I instancji, że w zagospodarowaniu terenu należy uwzględnić obsługę projektowanych budynków poprzez drogę wewnętrzną o szerokości min. 8,0 m, dopuszczając uwzględnienie w obsłudze komunikacyjnej działki nr [...] stanowiącej drogę wewnętrzną (pkt 3 lit. h). W zakresie zarzutów podniesionych przez strony postępowania organ uznał za niezasadny zarzut naruszenia art. 6 k.p.a. poprzez błędną wykładnię art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i uznanie, że teren objęty decyzją nie ma dostępu do drogi publicznej. Argumentował, że wbrew twierdzeniom odwołującego organ I instancji nie uznał, że teren inwestycji, tj. działka nr [...] nie ma dostępu do drogi publicznej. Zwrócił jednak uwagę, że zamiarem wnioskodawcy jest budowa pięć budynków na wydzielonych działkach, z których dostęp do drogi publicznej ul. [...] zachowa tylko działka wydzielona w pierwszej linii od tej ulicy. Pozostałe dostęp uzyskają poprzez działkę nr [...] o szerokości 5,0 m, której szerokość organ I instancji zasadnie uznał za zbyt małą i słusznie nakazał, a także uzasadnił, poszerzenie tego dojazdu do 8,0 m. Organ nie przychylił się do zarzutu naruszenia art. 8 § 2 k.p.a. poprzez wydanie decyzji odstępującej od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w takim samym stanie faktycznym i prawnym, tj. w zakresie ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości położonych przy ul. [...] w L.. Za chybiony organ uznał także zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. poprzez brak wyczerpującego zgromadzenia materiału dowodowego i niedostateczną weryfikację stanu prawnego i faktycznego sprawy w zakresie dostępu do drogi publicznej i nieprzekraczalnej linii zabudowy; poczynienie całkowicie dowolnych i nieuprawnionych ustaleń faktycznych; zinterpretowanie wątpliwości co do stanu faktycznego na niekorzyść strony. W ocenie Kolegium, organ I instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie dowodowe, w sposób wyczerpujący zebrał i rozpatrzył cały materiał dowodowy w szczególności w zakresie dostępu inwestycji do drogi publicznej i ustalenia nieprzekraczalnej linii zabudowy od ul. [...]. W zakresie dostępu do drogi publicznej organ miał na względzie nie tylko słuszny interes strony odwołującej, ale także interes społeczny, tj. interes pozostałych współwłaścicieli dz. nr [...], która stanowi drogę wewnętrzną. Zdaniem organu, niezasadny jest zarzut naruszenia art. 107 § 1 pkt 6, § 3, art. 6, art. 11 k.p.a. oraz art. 8 k.p.a. w związku z art. 32 Konstytucji poprzez: brak precyzyjnego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej decyzji, co uniemożliwia właściwe zapoznanie się i zrozumienie motywów działania organu I instancji; odstąpienie utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw o tożsamym stanie faktycznym i prawnym. Decyzja organu I instancji zawiera stosowne uzasadnienie faktyczne i prawne, organ działał na podstawie przepisów prawa i wyjaśnił zasadność przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. Nie naruszył przy tym zasad proporcjonalności, bezstronności i równego traktowania. W ocenie Kolegium częściowo zasadny jest zarzut naruszenia art. 107 § 1 pkt 3 k.p.a. poprzez brak oznaczenia stron decyzji, gdyż zaskarżona decyzja organu I instancji w rozdzielniku wskazuje ogólnikowo "właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości, których dotyczy planowana inwestycja, zgodnie z wydrukiem z ewidencji gruntów załączonym do akt sprawy". Tymczasem prawidłowe oznaczenie stron postępowania powinno zawierać imiona, nazwiska i adresy tych stron. Ochrona danych osobowych – RODO nie ma tu zastosowania. Organ ocenił jednak, że uchybienie to nie miało wpływu na zapadłe w sprawie rozstrzygnięcie. Ponadto, akta sprawy zawierają wykaz stron postępowania (informacje z operatu ewidencyjnego w zakresie gruntów - karty 25 i 26 akt), z którym odwołująca mogła się zapoznać. W zakresie zarzutu naruszenia art. 107 § 1, art. 6 k.p.a. w związku z § 9 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), poprzez niedostarczenie odwołującej załączników do decyzji i tym samym pozbawienie jej możliwości zapoznania się z całością decyzji, organ wskazał, że załączniki do decyzji pozostają do wglądu w aktach sprawy, o czym strony postępowania zostały pouczone (str. 3). Odwołująca miała więc możliwość zapoznania się z załącznikami do decyzji, które zgodnie z utrwaloną praktyką doręcza się tylko inwestorowi. Dodatkowo, rozporządzenie, na które powołuje się odwołująca jest aktem nieobowiązującym (uchylonym), który nie miał zastosowania w sprawie. Zdaniem organu, chybiony jest zarzut naruszenia art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. w związku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wbrew twierdzeniom odwołującej, organ uznał, że materiał dowodowy w sprawie został rozpatrzony wyczerpująco, rzetelnie i wszechstronnie. Zapadła w sprawie decyzja nie jest w żadnym stopniu dowolna ani wadliwa, co uzasadniałoby jej uchylenie. W skardze wniesionej w niniejszej sprawie skarżący A. K. i G. K. domagali się: - uchylenia w całości decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego; - uchylenia decyzji Prezydenta Miasta L. w części obejmującej pkt 3 tego rozstrzygnięcia oraz jego załączniki i orzeczenie w tym zakresie co do istoty sprawy; - ewentualnie o uchylenie zaskarżonej decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia temu organowi. Skarżący wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania sądowego. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie: - art. 107 § 1 pkt 6, § 3, art. 6, art. 11, art. 8, art. 8 KPA w zw. z art. 32 Konstytucji poprzez brak precyzyjnego wyjaśnienia podstawy faktycznej i prawnej decyzji oraz odstąpienie od utrwalonej praktyki rozstrzygania spraw w zakresu ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości położonych przy ul. [...] w L.; - art. 7, art. 77 § 1 KPA w zw. z art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego, wszechstronnego rozpatrzenia materiału sprawy, co doprowadziło Kolegium do poczynienia całkowicie dowolnych ustaleń faktycznych i wydania wadliwej decyzji; - art. 61 ust. 1 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uznanie, że dla spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie niezbędnym jest wydzielenie drogi wewnętrznej o szerokości 8 metrów oraz odsunięcie linii zabudowy o 18 metrów od pasa drogowego linii zabudowy. W uzasadnieniu stawianych zarzutów skarżący podnieśli, że organ nie wyjaśnił podstaw faktycznych i prawnych, na których oparł swoje stanowisko, że droga wewnętrzna zapewniająca obsługę projektowanych budynków, powinna mieć minimalną szerokość 8 metrów, a nieprzekraczalną linię zabudowy należało wytyczyć w odległości 18 metrów od pasa drogowego. Skarżący zarzucili w szczególności, że w zaskarżonej decyzji brak jest wskazania przepisów prawnych, z których wynika wymagana szerokość drogi wewnętrznej. Co więcej, organ nie wskazał czy w ogóle istnieje norma prawna wiążąca liczbę domów/działek z wymaganą szerokością drogi. Ponadto, z zaskarżonej decyzji nie wynika także jakie czynniki (takie jak natężenie ruchu, możliwość mijania pojazdów, wymagania dla pojazdów służb, w tym przeciwpożarowych, promienie skrętu czy odcinki krytyczne) organ przeanalizował, a które następnie doprowadziły ten organ do wniosku, że planowana droga o szerokości 5 m jest niewystarczająca, zaś o 8-metrowa jest konieczna do obsługi inwestycji. W ocenie skarżących, uzasadnienie ma charakter ogólnikowy i nie pozwala na odtworzenie toku rozumowania organu. W zakresie przywołanego w decyzji "słusznego interesu pozostałych współwłaścicieli" skarżący zarzucili, że organ nie wykazał w jaki sposób utrzymanie drogi wewnętrznej w dotychczasowej szerokości 5 m, prowadziłoby do naruszenia tego interesu. Skarżący zwrócili uwagę, że znaczna część współwłaścicieli działki nr [...] jest jednocześnie współwłaścicielami działki nr [...]. W tej sytuacji organ nie mógł dowolnie przyjąć, że "interes pozostałych współwłaścicieli" jest przeciwstawny interesowi strony, ani tym bardziej - że może być traktowany jako "interes społeczny" w rozumieniu art. 7 k.p.a. Zdaniem skarżących, interes społeczny nie może zostać sprowadzony do prywatnego interesu wybranej grupy współwłaścicieli, zwłaszcza gdy organ nie ustalił w oparciu o dowody, jakie jest stanowisko poszczególnych współwłaścicieli i czy istnieje rzeczywisty konflikt interesów. Co więcej, ewentualne rozbieżności pomiędzy współwłaścicielami dotyczące m.in. sposobu korzystania z drogi, zgód współwłaścicielskich, zasad partycypacji w utrzymaniu nie mogą być rozstrzygane w drodze decyzji administracyjnej poprzez arbitralne ograniczanie uprawnień strony. W dalszej kolejności skarżący wskazali, że wymagane przez organ poszerzenie drogi wewnętrznej wiąże się z koniecznością ingerencji w prawo własności podmiotów trzecich. Poszerzenie drogi z 5 m do 8 m wymagałoby pozyskania dodatkowego pasa gruntu o łącznej szerokości 3 m na całej długości drogi. W praktyce wiązałoby się to z koniecznością przeniesienia własności części gruntów pod drogę na rzecz innych podmiotów (tj. współwłaścicieli działki nr [...], którzy nie są jednocześnie współwłaścicielami działki nr [...]) lub ustanowienia odpowiednich praw rzeczowych (np. służebności) na działce nr [...]. W ocenie skarżących, organ nie może uzależniać wydania rozstrzygnięcia od spełnienia warunku, którego realizacja wymaga przymusowego rozporządzenia cudzą własnością albo kreuje obowiązek doprowadzenia do zmian własnościowych. Skarżący podkreślili, że droga wewnętrzna, do której organ odwołuje się w uzasadnieniu decyzji, stanowi odrębną nieruchomość - posiada odrębną księgę wieczystą, jest samodzielnym przedmiotem prawa własności i obrotu prawnego. Tym samym nie jest możliwe traktowanie jej jako "rezerwy terenu", którą można swobodnie poszerzyć/dostosować w ramach postępowania administracyjnego. Dodatkowo skarżący wskazali, że istniejąca droga wewnętrzna została wydzielona w wyniku podziału geodezyjnego działek obecnych współwłaścicieli drogi. Tymczasem w zaskarżonej decyzji organ nie wykazał, aby od czasu wydzielenia drogi w ramach postępowania administracyjnego nastąpiły zmiany stanu faktycznego lub prawnego, które uzasadniałyby odejście od wcześniejszej oceny wystarczalności drogi o szerokości 5 m. Skarżący zarzucili, że organ nie zbadał jak budowa planowanych 5 domów jednorodzinnych wpłynie na intensywność ruchu na spornej drodze, a w szczególności czy spowoduje to konieczność poszerzenia jej aż o 3 metry. Podkreślili, że nawet drogi publiczne, o znacznie większym natężeniu ruchu, często są węższe niż 8 m. Zdaniem skarżących organ ograniczył się do sformułowania o "możliwych skutkach" bez dokonania konkretnych analiz. Wbrew argumentacji organu, skarżący wskazali, że zużycie drogi nie jest zależne od jej szerokości. Każdy z nowopowstałych budynków na działce nr [...] będzie miał swój garaż lub miejsce postojowe, eliminując tym samym konieczność parkowania przez właścicieli tych budynków wzdłuż drogi wewnętrznej. Co więcej, to nie brak poszerzenia drogi łączy się z poniesieniem kosztów przez jej obecnych właścicieli, lecz jej poszerzenie w drodze przeniesienia własności części gruntów pod drogę lub ustanowienia odpowiednich praw rzeczowych. Dodatkowo skarżący wskazali, że droga publiczna, do której dostęp zapewnia droga wewnętrzna zlokalizowana na działce nr [...] (ulica [...]) ma szerokość 6 metrów. W zaskarżonej decyzji organ narzuca więc, aby droga wewnętrzna była szersza niż droga publiczna, do której prowadzi. Działanie organu jest więc sprzeczne z zasadami logiki. W ocenie skarżących, stanowisko organu jest też niespójne z praktyką zagospodarowania terenu w bezpośrednim sąsiedztwie. Wzdłuż ul. [...] realizowane są obecnie osiedla domów jednorodzinnych i szeregowych, w ramach których liczba budynków jest często większa niż planowane w niniejszej sprawie, a mimo to obsługa komunikacyjna tych inwestycji została oparta o drogi wewnętrzne o szerokości maksymalnej 5 m. Skarżący wskazali, że dla wykonania manewru wyminięcia przez jadące w przeciwnych kierunkach samochody osobowych, których ruch dominuje na spornej drodze, zasadnicza szerokość 5 metrów jest wystarczająca. Z kolei zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. 2009 r., nr 124, poz. 1030) dla drogi przeciwpożarowej wystarczająca szerokość to 3,6 metra (wyjątkowo 4 metry). Skoro więc prawodawca przyjął, że już 4 m droga spełnia kryterium drogi przeciwpożarowej to organ nie miał podstaw by orzec inaczej. W dalszej kolejności skarżący zarzucili wadliwość zaskarżonej decyzji w zakresie, w jakim określa ona linię zabudowy (odsunięcia od pasa drogowego) na 18 m. Zdaniem skarżących organ niezgodnie ze stanem faktycznym przyjął, że budynki mieszkalne położone po zachodniej stronie ul. [...] (w pierwszej linii zabudowy) usytuowane są w odległości od 18 do 39 metrów od pasa drogowego. Skarżący zarzucili, że organ uwzględnił tylko bezpośrednio sąsiadujące budynki w zabudowie zagrodowej, wybudowane kilkadziesiąt lat temu, pomijając współczesne zabudowania występujące na terenie objętym analizą, usytuowane w odległości od 12 m do 18 m od pasa drogowego. Wnioskowana odległość linii zabudowy na 14 m od granicy pasa drogowego, będzie się więc wpisywała w istniejące linie zabudowy mieszkaniowej. W odpowiedzi na skargę organ podtrzymał dotychczas prezentowane stanowisko i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sąd kontroluje zaskarżone akty pod względem ich zgodności z prawem. Nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, lecz granicami danej sprawy – art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako: p.p.s.a.). Sąd ma obowiązek dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu, biorąc pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy, nawet jeżeli nie zostały podniesione w skardze. Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji, jej zgodność z prawem materialnym, określającym prawa i obowiązki stron oraz z prawem procesowym, regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej. Uchylenie decyzji następuje w szczególności w przypadku, gdy zaskarżony akt narusza przepisy prawa materialnego lub przepisy postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Rozpoznając sprawę według powyższych kryteriów Sąd stwierdził, że skarga jest zasadna. Zaskarżona decyzja oraz decyzja organu I instancji naruszają prawo w stopniu uzasadniającym ich uchylenie. Materialnoprawną podstawę decyzji wydanych w sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; dalej jako: u.p.z.p.). Wskazać należy, że zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy (tj. od dnia 24 września 2023 r.) i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: pkt 1 - stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; pkt 2 - nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Wniosek inicjujący postępowanie w sprawie został złożony 18 czerwca 2025 r., wobec czego w sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. po nowelizacji (z wyjątkiem art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a). Stosownie do regulacji art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy na wniosek inwestora. Wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Zgodnie z art. 61 pkt 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4 teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustawodawca wprowadził tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która zakłada kontynuację istniejącej już na terenach sąsiednich zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Aby ustalić czy można wydać warunki zabudowy dla danego zamierzenia, organ zobowiązany jest przeprowadzić analizę i na jej podstawie sprawdzić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (tak np. wyrok NSA z 20 sierpnia 2013 r., II OSK 838/12). W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że warunek kontynuacji funkcji uznaje się za spełniony zarówno w przypadku, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i wówczas, gdy stanowi uzupełnienie istniejącej funkcji, dając się pogodzić i nie kolidując z nią. W takim ujęciu, możliwość rozstrzygnięcia o rodzaju i parametrach zabudowy wymaga rozważenia "dopasowania" istniejącego już na danym terenie ładu przestrzennego w jego całokształcie (tak np. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2024 r., II OSK 2514/2). Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p (w brzmieniu przed nowelizacją) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Innymi słowy, wydanie decyzji w przedmiocie wniosku o ustalenie warunków zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie musi zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą i oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, tak, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w konsekwencji, dokonanie oceny takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jaki sądowoadministracyjnym. Sama zaś decyzja określająca warunki realizacji inwestycji objętej wnioskiem, stanowić ma bezpośrednie zobrazowanie wniosków, jakich dokonano w ramach przeprowadzonej analizy architektoniczno-urbanistycznej. Uwzględniając przytoczony stan prawny oraz powyższe uwagi, sąd stwierdza, że zasadnicza wadliwość decyzji wydanych w niniejszej sprawie polega na niedostatecznym poparciu sformułowanych tam warunków dla planowanej zabudowy w wynikach analizy architektoniczno-urbanistycznej przeprowadzonej w obszarze analizowanym. Innymi słowy, zarówno w treści decyzji I, jak i II instancji, organy nie wykazały, jakie konkretne ustalenia dały podstawę do sformułowania określonych warunków planowanej inwestycji. Sąd zwraca uwagę, że w decyzji I instancji, organ ograniczył się jedynie do stwierdzenia, że "przeprowadzona analiza obszaru wykazała możliwość realizacji planowanego zamierzenia zgodnie z warunkami określonymi w niniejszej decyzji", zaś organ odwoławczy taką argumentację zaakceptował. Stwierdzone wadliwości uwidocznione są w szczególności w przypadku – słusznie wskazywanych w skardze – parametrów dotyczących dostępu inwestycji do drogi publicznej oraz wytyczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy. W zakresie ustaleń związanych z określeniem szerokości drogi wewnętrznej ustaleń takich brak również w przeprowadzonej analizie architektoniczno-urbanistycznej. W pierwszej kolejności sąd przychyla się zatem do zarzutów skargi dotyczących niedostatecznego wykazania, jakie okoliczności stanu faktyczne i uwarunkowania prawne odnotowane przez organ I instancji w wyznaczonym obszarze analizowanym, doprowadziły ten organ do wniosku w postaci konieczności zapewnienia dojazdu do inwestycji drogą wewnętrzną o szerokości 8 metrów. Organ nie ujawnił, jakiego rodzaju czynności podjął w celu ustalenia potrzeb komunikacyjnych na obszarze analizowanym, a w szczególności tych realizowanych z wykorzystaniem spornej ulicy [...]. Nie wykazał na podstawie jakich faktów bądź danych przyjął istnienie zależności pomiędzy liczebnością domów zlokalizowanych w określonym obszarze, a wymaganą szerokością drogi dojazdowej do tych nieruchomości. Organ w żaden sposób nie uzasadnił, dlaczego istniejąca już droga o szerokości 5 m na skutek zwiększenia liczby zabudowań w obszarze, przy zachowaniu obecnego jej kształtu, miałaby utracić swoją dotychczasową funkcjonalność bądź utracić walor legalności i dostępności komunikacyjnej w świetle choćby przepisów o charakterze przeciwpożarowym. Jak słusznie wskazali skarżący, że organ nie ujawnił jaki przepis obowiązującego prawa stanowi podstawę do sformułowania wymogu poszerzenia istniejącej drogi wewnętrznej. Sąd zauważa co prawda, że w pismach z 3 listopada 2025 r., przekazanych organowi odwoławczemu wraz z odwołaniami G. K. oraz A. K. (odpowiednio: k.8, k. 24 akt organu II instancji), organ I instancji wyjaśnił motywy, jakimi kierował się przy formułowaniu warunku zapewnienia drogi dojazdowej do inwestycji o szerokości 8 metrów. Niemniej jednak, tej treści stanowisko organu, powinno znaleźć wyraz wprost w uzasadnieniu decyzji wydanej w sprawie. Dokument w postaci pisma przekazującego odwołanie strony nie stanowi bowiem rozstrzygnięcia w administracyjnym toku rozpoznania sprawy. Tym samym, odwołujący pozbawiony jest możliwości podjęcia polemiki ze stanowiskiem i argumentacją organu w celu obrony swoich praw przy użyciu środków zaskarżenia przewidzianych w ustawie. Należy też podkreślić, że stanowisko organu wyrażone w tego rodzaju piśmie, w żaden sposób nie konwaliduje braków decyzji wydanej w sprawie. Jak już wskazano, nie ma ono waloru decyzji rozstrzygającej sprawę. Przede wszystkim zaś argumenty te są nieprzekonywujące i niewystarczające, już choćby w świetle dyspozycji § 14 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022, poz. 1225 ze zm.), o czym szerzej w dalszej części uzasadnienia. W tych okolicznościach należało więc przyjąć, że organ nie wywiązał się z ciążących na nim obowiązków wynikających z art. 61 ust. 1, ust. 5a u.p.z.p. w związku z art. 107 § 3 k.p.a. Braki w uzasadnieniu decyzji wydanej w sprawie stanowią o istotnym naruszeniu art. 107 § 3 k.p.a., a także art. 7, art. 11 i art. 77 k.p.a. nakładających na organ obowiązek wszechstronnego wyjaśnienia sprawy. Niezależnie od powyższego, sąd stwierdza także, że sformułowany w decyzji wymóg zapewnienia dojazdu do planowanej inwestycji poprzez drogę o szerokości 8 metrów nie znajduje uzasadnienia w obowiązującym stanie prawnym. Stosownie do § 14 pkt 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie do działek budowlanych oraz do budynków i urządzeń z nimi związanych należy zapewnić dojście i dojazd umożliwiający dostęp do drogi publicznej, odpowiednie do przeznaczenia i sposobu ich użytkowania oraz wymagań dotyczących ochrony przeciwpożarowej, określonych w przepisach odrębnych. Szerokość jezdni stanowiącej dojazd nie może być mniejsza niż 3 m. Dopuszcza się zastosowanie dojścia i dojazdu do działek budowlanych w postaci ciągu pieszo-jezdnego, pod warunkiem że ma on szerokość nie mniejszą niż 5 m, umożliwiającą ruch pieszy oraz ruch i postój pojazdów (§ 14 pkt 1 pkt 2). Do budynku i urządzeń z nim związanych, wymagających dojazdów, funkcję tę mogą spełniać dojścia, pod warunkiem że ich szerokość nie będzie mniejsza niż 4,5 m (§ 14 pkt 1 pkt 3). W świetle przytoczonej regulacji, ustanowiony przez organy wymóg realizacji drogi dojazdowej do planowanej inwestycji o szerokości 8 metrów stoi w sprzeczności ze wskazaniem zawartym w § 14 pkt 1 pkt 2 przytoczonego rozporządzenia. Podkreślić trzeba, że sporna droga (ulica [...]) jest drogą wewnętrzną (prywatną), stanowiącą dojazd wyłącznie do zabudowań o charakterze jednorodzinnym, a tym samym cechującą się niską intensywnością użytkowania. Również liczba tych zabudowań, zarówno istniejących i potencjalnych, nie jest wcale bardzo duża, jeżeli uwzględni, się, że dwie skrajne posesje mają zapewniony dostęp bezpośrednio do ulicy [...], a więc nie musza korzystać z drogi wewnętrznej. Co więcej ilość działek usytuowanych przez przedmiotowej drodze wewnętrznej nie jest równa liczbie możliwych budynków mieszkalnych, albowiem przykładowo działki nr [...], [...], [...] i [...] objęte są jedną decyzją o pozwoleniu na budowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego (mapa k.80 akt administracyjnych). W ocenie sądu, okoliczność ta kwalifikuje działanie organu, poprzez stawianie znacząco zawyżonych wymagań dla planowanej inwestycji jako nadmierne, już choć w świetle § 14 pkt 1 pkt 2 cytowanego rozporządzenia. W dalszej kolejności sąd przychyla się do zarzutów skarżących w zakresie, w jakim sprzeciwiają się oni wytyczeniu nieprzekraczalnej linii zabudowy dla działki o nr [...] w odległości 18 metrów od granicy z działką nr [...], tj. ulicą [...], choć argumentacja skargi nie jest tu w pełni trafiona. Zgodnie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2024, poz. 1116 – dalej jako "rozporządzenie"). Jak stanowi § 3 tego rozporządzenia, linię zabudowy na terenie objętym wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich (ust. 1). W przypadku gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego (ust. 2). Dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zwanej dalej "ustawą" (ust. 3) Linie zabudowy ustala się jako nieprzekraczalne lub obowiązujące. Dopuszcza się dodatkowe ustalenie linii zabudowy dla kondygnacji podziemnych lub innych linii zabudowy wynikających z lokalnych uwarunkowań (pkt 4). Cytowany przepis wymusza na organie, aby ten wytyczając linię zabudowy dla nowo planowanej inwestycji odniósł się do linii zabudowy istniejącej już w wytyczonym obszarze analizowanym, przy czym w ramach § 3 ust. 1 rozporządzenia chodzi o nieruchomości bezpośrednio sąsiadujące z terenem objętym wnioskiem. Niewątpliwie linia zabudowy wyznaczona przez budynki sąsiadujące bezpośrednio z działką nr [...] tworzy uskok w związku z czym co do zasady mógł zostać zastosowany § 3 ust. 2 rozporządzenia, który stanowi, że w przypadku, gdy przebieg linii zabudowy istniejącej na działkach sąsiednich tworzy uskok, linię zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. Byłoby to rozstrzygnięcie skrajnie niekorzystne dla skarżących albowiem w takiej sytuacji linię zabudowy wyznaczałaby linia zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego, a więc w okolicznościach przedmiotowej sprawy budynku usytuowanego na działce nr [...]. Stanowisko takie, w okolicznościach sprawy, jawi się jako nieuzasadnione w związku z czym uznać należy, że organy, co do zasady, prawidłowo uznały, że w sprawie linia zabudowy powinna zostać wyznaczona na podstawie § 3 ust. 3 rozporządzenia. § 3 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że dopuszcza się inne ustalenie linii zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Linia zabudowy wyznaczana na podstawie § 3 ust. 3 rozporządzenia to linia określana na podstawie cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz wszelkich innych okoliczności wynikających z części graficznej i tekstowej analizy. Oczywiście, w pierwszej kolejności, także przy wyznaczaniu linii zabudowy na podstawie § 3 ust. 3 rozporządzenia powinno uwzględniać się parametry linii zabudowy budynków usytuowanych w obszarze analizowanym. Organy nie powinny jednak na tym poprzestawać, lecz wziąć pod uwagę wszystkie inne okoliczności faktyczne i prawne, które wiążą się z analizowanym obszarem. Organ zobligowany był zatem do uwzględnienia nie tylko położenia zabudowań najbliższych, ich lokalizacji względem pasa drogowego, lecz także innych czynników wpływających na ukształtowanie zabudowy w zakreślonej okolicy. Słusznie wskazali przy tym skarżący, że organ I instancji przyjął do porównania wyłącznie nieruchomości o zabudowie zagrodowej, których parametry istotnie odbiegają od współcześnie realizowanych praktyk architektonicznych. Organ powinien uwzględnić, że część istniejącej tam zabudowy to dawna zabudowa zagrodowa, która charakteryzowała się innymi parametrami niż zabudowa powstająca obecnie, tj. znacznymi rozmiarami działek siedliskowych i większym oddaleniem budynków mieszkalnych od dróg publicznych. W ramach analizy organ powinny uwzględnić zmiany zachodzące w zabudowie istniejącej przy ul. [...], gdzie dawna zabudowa zagrodowa zastępowana jest mocno skoncentrowaną zabudową mieszkalną jednorodzinna. Na tendencję taką wskazuje fakt powstania w niedużej odległości od działki [...] skomasowanej zabudowy jednorodzinnej, w której linia zabudowy wyznaczona została w odległości od pasa drogowego znacznie niższej niż przyjęte w zaskarżonej decyzji 18 m. Ustalanie warunków zabudowy nie może być postrzegane jedynie jako narzędzie do utrwalania już istniejącej zabudowy. Ład urbanistyczny, o którym mowa w art. 61 u.p.z.p. nie może być bowiem rozumiany jako utrwalanie zastanego kształtu istniejącej zabudowy. Nie jest więc tak, że zasada kontynuacji i dobrego sąsiedztwa utrwala zastany ład przestrzenny w taki sposób, który uniemożliwia jakikolwiek rozwój oraz zmiany parametrów i wskaźników istniejącej zabudowy. Tereny na obszarze L., z racji położenia w granicach dużego miasta, ulegają obecnie stałym przekształceniom i silnej urbanizacji, tracąc przy tym swą dawną funkcję rolno - gospodarczą na rzecz funkcji mieszkaniowej i usługowej o charakterze miejskim. Są to zatem tereny, na którym wręcz niewskazane jest utrwalania dawnej zabudowy zagrodowej. W ramach wszechstronnej analizy jaka powinna być dokonana na podstawie § 3 ust. 3 rozporządzenia powinno się także uwzględnić przepisy powszechnie obowiązującego prawa, które regulują możność sytuowania budynków w pobliżu dróg publicznych. Na marginesie należy dodać, że zarówno wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia w tym zakresie, jak i argumentacja organu I instancji została uwidoczniona dopiero w treści pisma z 3 listopada 2025 r. przekazującego odwołanie strony. Przepis § 3 ust. 3 rozporządzenia wiąże wytyczenie linii zabudowy dla nowej inwestycji z ustaleniami poczynionymi w ramach analizy uwarunkowań zabudowy zlokalizowanej w całym obszarze analizowanym, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Organ zobligowany był zatem do uwzględnienia nie tylko położenia zabudowań najbliższych, ich lokalizacji względem pasa drogowego, lecz także innych czynników wpływających na ukształtowanie zabudowy w zakreślonej okolicy. W ocenie sądu, nie sposób więc uznać, że postępowanie organu prowadzące do wytyczenia nieprzekraczalnej linii zabudowy dla nowej inwestycji zostało przeprowadzone w sposób wnikliwy, rzetelny i szczegółowy, czego należałoby oczekiwać od organu. Uwzględniając przedstawione powyżej okoliczności sąd uznał, że orzekające w sprawie organy naruszyły wskazane w uzasadnieniu przepisy prawa materialnego i przepisów postępowania w stopniu istotnym, uzasadniającym uchylenie decyzji obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135 p.p.s.a. Ponownie rozpoznając sprawę organy będą zobowiązane do zastosowania oceny prawnej wyrażonej przez sąd w uzasadnieniu niniejszego wyroku (art. 153 p.p.s.a.). O zwrocie kosztów postępowania, sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a.