II SA/Lu 962/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Cylc-Malec (spr.), Sędziowie Asesor WSA Wiesława Achrymowicz, Asesor WSA Wojciech Kręcisz, Protokolant Referent Joanna Janiak, po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 stycznia 2006 r. sprawy ze skarg M. i S. małżonków K. oraz Z.D. na decyzję Wojewody z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości oddala skargi. Decyzją z dnia [...]września 2005 r. Wojewoda po rozpatrzeniu odwołania M. i S. małżonków K. oraz Z.D. od decyzji Starosty z dnia [...]lipca 2005 r. w sprawie wywłaszczenia na rzecz Gminy dwóch udziałów po w działce nr [...]o powierzchni 300 m2 położonej w T. – utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji organ orzekający podał, że wywłaszczenie nastąpiło na wniosek Wójta Gminy z uwagi na konieczność realizacji celu publicznego, jakim jest budowa parkingu, zlokalizowanego przy drodze wojewódzkiej, dla pojazdów dowożących dzieci do szkoły. Współwłaścicielem działki nr [...] w 3/5 jest Gmina T. zaś wywłaszczenie jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...]grudnia 1999 r. Pomimo podjętych prób negocjacji w celu nabycia nieruchomości na rzecz Gminy T. do zawarcia umowy nie doszło, dlatego też zawiadomieniem z dnia 8 października 2004 r. Starosta wszczął postępowanie wywłaszczeniowe. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone udziały w nieruchomości oszacowana została przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca ten uwzględnił w opinii rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zdaniem organu orzekającego przedłożony w rozpatrywanej sprawie operat szacunkowy spełnia wymogi ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109). Wymieniona działka jest niezabudowana, aktualnie nieużytkowana i sklasyfikowana w rejestrze gruntów jako teren rolny. Rzeczoznawca majątkowy przy ustalaniu wartości rynkowej wywłaszczanych udziałów w nieruchomości, wziął pod uwagę fakt, że przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym zgodnie z celem wywłaszczenia (budowa parkingu), powoduje zwiększenie jej wartości, gdyż ceny gruntów nabywanych na takie cele osiągają ceny wyższe niż nieużytkowane grunty rolnicze. Zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości rynkowej przedmiotowego gruntu, zastosował podejście porównawcze, metodą porównania parami. Określona przez rzeczoznawcę majątkowego wartość rynkowa, w oparciu o kształtujące się ceny transakcyjne na rynku lokalnym, z uwzględnieniem wszystkich atrybutów rynkowych, w przeliczeniu na jednostkę porównawczą na poziomie 32,12 zł/m2, mieści się w przedziale odnotowanych cen transakcyjnych 25,15 – 39,75 zł/m2 dla nieruchomości o podobnym charakterze do nieruchomości wywłaszczonej. Zdaniem organu orzekającego budowa parkingu dla pojazdów dowożących dzieci do szkoły mieści się w kategorii celów publicznych określonych w art. 6 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a ustalone odszkodowanie odpowiada cenom wolnorynkowym. Poza tym postępowanie zostało przeprowadzone zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami, zwłaszcza z art. 112 ust. 1-3, art. 128 ust. 1, art. 130 ust. 2, art. 134 tej ustawy. W skardze na decyzję Wojewody skarżący M. i S. małżonkowie K. oraz Z.D. oświadczają, że nie zgadzają się z decyzją o wywłaszczeniu. Podnoszą, że decyzja wydana została z naruszeniem przepisów prawa, tj. prawa budowlanego i planu zagospodarowania przestrzennego, zaś uzasadnienie zaskarżonej decyzji odnosi się głównie do wyliczeń szacunkowych dotyczących wyceny spornej nieruchomości. Zdaniem skarżących organ orzekający nie uzasadnił należycie zarzutu niezgodności decyzji z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego oraz planem zagospodarowania przestrzennego, a także zasadności budowy parkingu. W odpowiedzi na skargi Wojewoda i wnosi o oddalenie skarg, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie zważył, co następuje: Skargi nie zasługują na uwzględnienie. Zgodnie z brzmieniem art. 112 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603) wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane wyłącznie na cel publiczny, jeżeli nie może on być zrealizowany w inny sposób niż pozbawienie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy, natomiast nieruchomość położona jest na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne. Zatem pierwszą z przesłanek wywłaszczenia jest położenie nieruchomości na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele publiczne. W sprawie niniejszej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Gminy w dniu [...]grudnia 1999 r. (uchwała nr [...]) wynika, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w terenie usług publicznych (UP). Na tym terenie dopuszcza się lokalizację usług komercyjnych (UC), gdzie z kolei dopuszczona jest lokalizacja urządzeń komunikacyjnych, tj. parkingów, zatok, przystanków (§ 3 pkt 2 ppkt 2.2., ppkt 2.3). Zatem wbrew twierdzeniom skarżących działka nr [...] zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego może być przeznaczona na cele publiczne. Pojęcie celu publicznego, jakim posługuje się ustawa o gospodarce nieruchomościami, nie jest dowolne i przy jego interpretacji nie można odwoływać się do potocznego czy też ogólnego jego znaczenia. Ustawodawca ustalił bowiem w art. 6 wyżej cytowanej ustawy katalog celów publicznych. Z punktu 1 tego przepisu wynika, że celem publicznym w rozumieniu ustawy jest między innymi wydzielenie gruntów pod budowę obiektów i urządzeń transportu publicznego. Takim obiektem jest parking przeznaczony dla pojazdów dowożących dzieci do szkoły, zlokalizowany przy drodze wojewódzkiej. W celu nabycia udziałów w przedmiotowej nieruchomości od skarżących prowadzono rokowania. Zgodnie z art. 115 ust. 2 wyżej cytowanej ustawy organ pierwszej instancji wyznaczył skarżącym dwumiesięczny termin do zawarcia umowy. Po bezskutecznym upływie tego terminu wszczęto postępowanie wywłaszczeniowe. W tym miejscu podkreślić należy fakt, że Rada Gminy uchwałą z dnia [...]lutego 2004 r. wyraziła zgodę na nabycie nieruchomości pod budowę parkingu. Skarżący podnoszą, że zgoda ta dotyczyła jedynie nabycia w drodze umowy kupna-sprzedaży, za cenę ustaloną w drodze negocjacji. Zdaniem Sądu nie można zgodzić się z zarzutem skarżących, bowiem pojęcie nabycia nieruchomości jest pojęciem szerokim, a w przypadku gdy – tak jak w sprawie niniejszej – negocjacje w sprawie ceny nie przyniosły rezultatu, dalsze postępowanie regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Taki właśnie tryb postępowania miał miejsce w odniesieniu do udziałów w działce nr [...]. Zaznaczenia wymaga fakt, iż część tej nieruchomości, tj. udział 3/5 jest własnością Gminy T. Zgodnie z brzmieniem art. 128 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie własności nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tego prawa. W celu ustalenia odszkodowania organ pierwszej instancji zlecił rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości niezabudowanej – działki nr [...] (sklasyfikowanej w rejestrze gruntów, jako teren rolny). Rzeczoznawca uwzględnił w operacie rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie zagospodarowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Przy ustalaniu wartości rynkowej rzeczoznawca wziął pod uwagę fakt, że przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zgodnie z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, gdyż ceny gruntów nabywanych na takie cele osiągają ceny wyższe niż nieużytkowane grunty rolnicze. Zgodnie z przepisem § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109) przy określaniu wartości rynkowej w operacie zastosowano podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Z operatu wynika, że ostateczna wartość 1 m2 wycenionej działki wynosi 32,12 zł. Stąd też podniesiony przez skarżących na rozprawie w dniu 25 stycznia 2006 r. zarzut, że Gmina sprzedała w lutym 2004 r. działkę o powierzchni 33 arów na kwotę 66.000 zł, jedynie potwierdza, iż wyliczona przez rzeczoznawcę cena – jest ceną rynkową. Druga część tego zarzutu sugerowała, że to właśnie na sprzedanej działce Gmina mogłaby wybudować parking. Jednakże w swoim oświadczeniu złożonym do protokołu rozprawy skarżący podali, że sprzedana przez Gminę działka położona była po przeciwnej stronie drogi i dalej od szkoły. A zatem nie byłoby możliwe zapewnienie bezpiecznego wysiadania dzieci dowożonych do szkoły, bowiem musiałyby one przechodzić przez ruchliwą drogę krajową. Co do podniesionego przez skarżących zarzutu naruszenia przez organy orzekające przepisów prawa budowlanego uznać należy, że zarzut ten jest bezpodstawny, tym bardziej, że skarżący nie wskazują, które konkretnie przepisy miałyby zostać naruszone. Mając na względzie wszystkie przedstawione wyżej okoliczności Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270), orzekł jak w wyroku. Ubocznie podnieść należy, że pisma złożone przez skarżących na rozprawie w dniu 25 stycznia 2006 r. odnoszą się do innych nieruchomości (działka nr [...]) a tym samym do innych decyzji (decyzja Wojewody z dnia [...] listopada 2005 r.).