II SA/Lu 965/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Grażyna Pawlos-Janusz, Sędzia NSA Witold Falczyński, Jerzy Drwal (spr.) asesor WSA, Protokolant stażysta Tomasz Wójcik, po rozpoznaniu w dniu 4 czerwca 2004 r. sprawy ze skargi C. U. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...]. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Wójt Gminy decyzją Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2003r. , wydaną na podstawie art. 36 ust. 3, 7 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, art. 104 kpa oraz Uchwały Rady Gminy Nr XVI/118/2000 z dnia 12 grudnia 2000r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, orzekł o ustaleniu jednorazowej opłaty planistycznej w kwocie 17.760,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości Nr 524/1, o pow. 4.100 m2 , położonej w S. oraz zobowiązał C.U. do uiszczenia tej opłaty w terminie czternastu dni. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art.36 ust. 3,7 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli wzrasta wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, pobiera się jednorazową opłatę planistyczną. Wysokość opłaty planistycznej ustalono na podstawie Uchwały Rady Gminy Nr XVI/118/2000 z dnia 12 grudnia 2000r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania Gminy, ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Lubelskiego Nr 32, poz. 500 z dnia 30 maja 2001r. W myśl § 12 wyżej wymienionej Uchwały, wysokość opłaty wynosi 20% wzrostu wartości nieruchomości położonej na terenie (obszarze) mieszkalnictwa rolniczego, jednorodzinnego i wielorodzinnego. Ponieważ nieruchomość Nr 524/1 stanowiąca własność C.U. została sprzedana, o czym Zarząd Gminy dowiedział się w dniu 27 sierpnia 2001r. otrzymując tego dnia umowę zbycia działki, po dokonaniu zmian w planie zagospodarowania przestrzennego /po zmianach przeznaczono działkę pod zabudowę rolniczą i mieszkaniową niską), organ przystąpił do ustalenia należnej opłaty planistycznej, zlecając rzeczoznawcy majątkowemu wycenę gruntu. Biorąc za podstawę operat szacunkowy i podaną w nim wartość nieruchomości, przed zmianą planu zagospodarowania Gminy wynoszącą 41.900,00 zł (przeznaczoną przed zmianą planu pod uprawy rolne – obszar L 13RP) oraz jej wartość szacowaną na 130,700,00 zł (po wprowadzeniu zmian do planu, na podstawie Uchwały Rady Gminy Nr XVI/118/2000 z dnia 12 grudnia 2000r. przewidujących możliwość wykorzystania działki na realizację budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego, obszar – MR/MN), Wójt Gminy ustalił wysokość opłaty planistycznej z uwagi na wzrost wartości działki wynoszący 88,800,00 zł. Mając na uwadze na stwierdzoną zwiększoną wartość nieruchomości, organ ustalił opłatę planistyczną w kwocie 17.760,00 zł, stanowiącą 20% z 88.800,00 zł. W odwołaniu skarżący wnosił o uchylenie przedmiotowej decyzji w całości, zarzucając organowi bezzasadność rozstrzygnięcia zarówno pod względem prawnym jak i faktycznym. Skarżący argumentował, że sprzedana działka stanowiła – według wypisu z księgi wieczystej Nr [...] – grunt orny i pastwisko, a on sam nie wiedział o zmianie planu, bowiem wbrew wymogom ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (przewidzianym w art. 18) – nie był informowany przez Zarząd Gminy o przystąpieniu do sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o procedurze dotyczącej zmiany planu), jak również o podjęciu w dniu 12 grudnia 2000r. przez Radę Gminy Uchwały Nr XVI/118/2000 powodującej – w świetle uzasadnienia decyzji – zwiększenie wartości nieruchomości. Zarzucił Gminie, że pozbawiono go w ten sposób możliwości składania zarzutów w tej sprawie. W ocenie skarżącego, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego nie był miarodajny z uwagi na zawyżoną wartość wycenianej nieruchomości. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją Nr [...] z dnia [...] czerwca 2003 r. – wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa oraz art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym – utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie Kolegium wskazało, że obowiązek uiszczenia opłaty planistycznej powstaje w przypadku łącznego wystąpienia dwóch przesłanek: - zwiększenia wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wprowadzenia zmian do tego planu; - zbycia nieruchomości przed upływem pięciu lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. W tej sprawie obie przesłanki zostały wyczerpane albowiem wywołane zmianą planu zagospodarowania przestrzennego, zwiększenie wartości nieruchomości stwierdził rzeczoznawca majątkowy, a opłatę planistyczną w wysokości 20% wzrostu wartości (ustaloną na podstawie § 12 Uchwały Nr XVI/118/2000 Rady Gminy z dnia 12 grudnia 2000r. przewidującego dwudziestoprocentową stawkę opłaty) naliczono w ustawowym terminie przed upływem pięciu lat od wprowadzonej i obowiązującej zmiany w planie miejscowym. Zgodnie z operatem szacunkowym, wartość nieruchomości wzrosła z 41.900,00 zł (wartość działki przed zmianą planu, zakładającego wykorzystanie gruntu pod uprawy rolne – obszar L 13 RP) do 130.700,00 zł (po zmianie przeznaczenia działki wg nowego planu dopuszczającego realizację budownictwa zagrodowego i jednorodzinnego – obszar MR/MN), to jest o 88.800,00 zł. Udokumentowany w ten sposób wzrost wartości nieruchomości stanowił uzasadnioną podstawę ustalenia dwudziestoprocentowej opłaty planistycznej w kwocie 17.760,00 zł naliczonej w decyzji Wójta Gminy. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego C.U. wniósł o uchylenie decyzji organu odwoławczego, powołując argumentację zbieżną z zamieszczoną w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy. Podkreślił, iż sprzedana nieruchomość stanowiła grunt orny i pastwisko, a rzeczoznawca majątkowy zawyżył wartość szacowanej działki. Skarżący wskazywał także, że nie został zawiadomiony wcześniej o drastycznej zwyżce wartości działki , przez co pozbawiono go możliwości odwoływania się od wyników wyceny oraz złożenia stosownego wniosku o wyznaczenie innego biegłego do spraw szacowania wartości nieruchomości. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wnosiło o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko jak w uzasadnieniu decyzji. Kolegium zwracało uwagę, że skarżący w dniu 24 marca 2003r. został zawiadomiony o możliwości zapoznania się z operatem szacunkowym i brak było w tej sytuacji podstaw do zlecania innemu rzeczoznawcy ponownego szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznając skargę zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Dokonując kontroli decyzji zarówno organu I jak i II instancji, do czego Sąd jest uprawniony na podstawie art.1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) stanowiącego , iż sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, sprawowaną pod względem zgodności z prawem, należy stwierdzić, że brak jest uzasadnionych podstaw do kwestionowania ustalonej opłaty planistycznej obciążającej skarżącego. Stosownie do art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( t.j.Dz.U. Nr 15, poz. 139 z 1999r. ze zm.), jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty – zgodnie z ustawą – nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym w art. 36 ust. 6 i 7 stawia wymóg, aby roszczenia związane z pobieraniem jednorazowej opłaty były wnoszone w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące, przy czym wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, w drodze decyzji administracyjnej wydawanej bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego (art. 36 ust. 9). W kwestii zasad szacowania wartości nieruchomości oraz osób uprawnionych do określania tej wartości, ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w art. 36 ust. 14 do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Podstawowy zbiór przepisów w tym zakresie zawiera ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.Nr 46, poz. 543 ze zm.), która w art. 67 ust. 1 stanowi, iż cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawiera definicję wartości rynkowej nieruchomości, który stanowi, iż jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalana jest z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu poniższych warunków: - strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy , - upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. W świetle art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, natomiast zgodnie z art. 154 tejże ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcje wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych . Przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami zawiera rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002r., w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 230, poz. 1924). Zgodnie z operatem szacunkowym, z uwagi na charakter wycenianej nieruchomości – stanowiącej działkę gruntową oraz dostateczną ilość danych rynkowych o nieruchomościach porównywalnych do działki Nr 524/1 , jej wartość rzeczoznawca majątkowy A.S., określił w podejściu porównawczym (zakładającym, że wartość wycenionej nieruchomości jest równa cenie jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu, skorygowanej za pomocą współczynników ze względu na cechy różniące te nieruchomości) z zastosowaniem metody porównywania parami (polegającej na porównywaniu nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są cechy, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji). Zgłaszany przez skarżącego problem wadliwości postępowania dotyczącego wprowadzenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, nie był przedmiotem zaskarżonego rozstrzygnięcia i nie mógł być analizowany w zakresie zgodności przyjętego trybu postępowania organów Gminy z przepisami ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Sygnalizowane zagadnienie naruszenia przepisów cytowanej ustawy przy podejmowaniu przez Radę Gminy Uchwały Nr XVI/118/2000 z dnia 12 grudnia 2000r. stanowi odrębny problem z uwagi na przepis art. 27 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym - stanowiący, iż naruszenie trybu postępowania oraz właściwości organów określonych w art. 18 powoduje nieważność uchwały rady gminy w całości lub części. Stąd też kwestia wniesienia zarzutu przez skarżącego, którego interes prawny lub uprawnienia zostały naruszone przez ustalenia przyjęte w projekcie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wyłożonego do publicznego wglądu (art. 24 ust. 1 cyt. ustawy) oraz zaskarżenia do sądu administracyjnego przez skarżącego – uchwały o odrzuceniu zarzutu w całości lub części, jako osobne zagadnienie prawne nie łączące się ze sprawą opłaty planistycznej, nie mogła stanowić przedmiotu rozważań Sądu. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że operat szacunkowy zawierał zawyżoną wartość nieruchomości, decydującą o wysokości opłaty planistycznej, należy wyjaśnić, że zarzut ten nie pokrywał się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie i z tego powodu nie zasługiwał na uwzględnienie. Z kserokopii aktu notarialnego – umowy sprzedaży nieruchomości zawartej w dniu 9 sierpnia 2001r. wynikało jednoznacznie, że skarżący otrzymał od nabywcy cenę w wysokości 200.000,00 zł, znacznie przekraczającą wartość działki wg dokonanej wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Wbrew twierdzeniom skarżącego, że wyniki wyceny jego działki nie są miarodajne i zachodzą podstawy do powołania innego rzeczoznawcy majątkowego, który sporządziłby nową ekspertyzę na temat wartości nieruchomości , wniosek o dokonanie ewentualnej ponownej wyceny (w przypadku nieuwzględnienia żądania uchylenia zaskarżonej decyzji) nie był uzasadniony konkretnymi zastrzeżeniami odnośnie założeń przyjętych do szacowania nieruchomości. Skarżący zbyt ogólnikowo oceniał operat szacunkowy jako zawyżający wartość działki. Wypada podkreślić, że nie skorzystał on z przysługującego mu prawa strony do zapoznania się z operatem szacunkowym i złożenia wniosków odnośnie własnej oceny tego dowodu jakim był analizowany operat. Z tych też względów skarga jako niezasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270).