I SA 2271/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Marzenna Glabas Hanna Raszkowska Irena Szczepkowska (sprawozdawca) Renata Hermanowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 5 marca 2004 r., sprawy ze skargi T. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r., nr "[...]", w przedmiocie opłaty adiacenckiej: I. stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej T. C. zwrot kosztów sądowych w kwocie 30 zł (słownie: trzydzieści złotych). Decyzją z dnia 5 lipca 1999 r. Prezydent Miasta O. zatwierdził projekt podziału nieruchomości stanowiącej własność T. C. położonej w O. przy ul. "[...]", oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 266, o łącznej powierzchni 1070 m2. Z decyzji tej wynika, że nieruchomość została podzielona na dwie działki o nr: 266/1 i 266/2. Zarząd Miasta O. pismem z dnia 16 listopada 2000 r. zawiadomił T. C. o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, położonej w O. przy ul. "[...]". W sprawie tej Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. dwukrotnie uchylało w postępowaniu odwoławczym decyzję Zarządu Miasta O. w przedmiocie ustalenia T. C. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału i przekazywało sprawę temu organowi do ponownego rozpoznania. Zarząd Miasta O., w wyniku ponownego rozpoznania sprawy, wydał w dniu 21 lutego 2002 r. decyzję, nr: "[...]" o ustaleniu T. C. opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości opisanej wyżej nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości l 746,90 zł, a także wyznaczył termin jej płatności. W podstawie prawnej rozstrzygnięcia powołano art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, póz. 543 ze zm.), uchwałę Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001 r., Nr "[...]" w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału oraz art. 104 kpa. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji podniósł, iż ustalenia opłaty adiacenckiej dokonano w oparciu o operat szacunkowy, w którym rzeczoznawca majątkowy, określił wartość nieruchomości przed podziałem - na kwotę 97 594 zł oraz po podziale - na kwotę 103 417 zł. W oparciu o te dane Zarząd Miasta stwierdził wzrost wartości tej nieruchomości wynikający z jej podziału o kwotę 103 417 zł. Po uwzględnieniu postanowień uchwały Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001 r., zgodnie z którymi wysokość opłaty adiacenckiej wynosi 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, Zarząd ustalił opłatę adiacencką w wysokości l 746,90 zł. Ponadto organ stwierdził, iż strona w toku postępowania administracyjnego nie złożyła wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty wobec czego ustalona opłata płatna jest jednorazowo. Od decyzji Zarządu Miasta O. T. C. wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zarzucając zaskarżonej decyzji szereg uchybień. W uzasadnieniu podnosiła, iż organ pierwszej instancji nie wykazał związku między podziałem nieruchomości na dwie mniejsze działki a wzrostem jej wartości, jak również nie wykonał zaleceń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. zawartych w decyzjach z 30 marca 2001 r. i 28 września 2001 r. Wskazywała także na występujące w jej ocenie sprzeczności w wyjaśnieniach rzeczoznawcy majątkowego złożonych w piśmie z dnia l grudnia 2001 r. Również wysokość opłat adiacenckich w dacie sporządzenia operatu była, jej zdaniem, bezprawna. Ponadto strona wyjaśniła, iż nie widziała potrzeby składania wniosku o rozłożenie ustalonej zaskarżoną decyzją kwoty z tytułu opłaty adiacenckiej, w sytuacji gdy decyzja organu pierwszej instancji nie stała się jeszcze prawomocna. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., w wyniku rozpatrzenia odwołania T. C., decyzją z dnia 28 czerwca 2002 r. nr: "[...]" utrzymało w mocy decyzję Zarządu Miasta O. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, iż w rozpatrywanej sprawie spełnione zostały przesłanki uprawniające organ pierwszej instancji do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W ocenie organu II instancji wycena rzeczoznawcy majątkowego sporządzona została zgodnie z zasadami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz.612). Wskazano, iż do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął w podejściu porównawczym metodę porównywania parami, a ustalając wartość nieruchomości wycenianych uwzględnił cechy różniące je od nieruchomości przyjętych do porównań. Organ uznał, iż wartość nieruchomości wyliczona tym podejściem wynika z relacji cenowych ukształtowanych przez rynek. Wskazano, iż wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona przez organ pierwszej instancji w wysokości 30% różnicy między wartością przed, a wartością po podziale nieruchomości, co jest zgodne z art. 146 ust 2 powołanej ustawy oraz z uchwałą nr "[...]" Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału. Dodano nadto, iż aktualność operatu została podtrzymana przez biegłego na dzień wydania decyzji przez Kolegium, wobec czego trudno podzielić zasadność zarzutu odwołującej się o braku wpływu podziału nieruchomości na wzrost jej wartości. W skardze wniesionej do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie T. C. powtórzyła argumenty, jakie podnosiła w odwołaniu, poszerzając je o zarzut błędnego wykonania operatu szacunkowego, błąd w ustaleniach faktycznych dotyczący braku obiektów porównawczych do wyceny, nieogłoszenie uchwały Rady Miasta O. w sprawie stawki procentowej opłaty adiacenckiej w okresie, kiedy była sporządzana wycena jej nieruchomości, a ponadto nieuwzględnienie w wycenie zmniejszenia powierzchni działki poniżej normy oraz przebiegu drogi dojazdowej do wydzielonej działki nr 266/2 w odległości l m od drzwi wejściowych zamieszkiwanego przez nią budynku. W konkluzji skargi stwierdzono, iż brak jest podstaw do twierdzenia, że w związku z podziałem przedmiotowej nieruchomości miałaby wzrosnąć jej wartość. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O., podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji, wnosiło ojej oddalenie. Ustosunkowując się zaś do zarzutów skargi Kolegium podnosiło, iż skoro w przedmiocie podziału działki nr 266 wydana została decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu trudno zgodzić się z twierdzeniem skarżącej, iż wydzielona działka nr 266/1 posiada powierzchnię poniżej normy. Ponadto działka ta w procesie wyceny została porównana m.in. do działki o powierzchni mniejszej, wynoszącej 241 m2, której cena transakcyjna wynosiła 139 zł/ m 2-gruntu. Organ podniósł, iż nie zachodziła potrzeba wydzielenia drogi dojazdowej do rzeczonej działki, ponieważ obie wydzielone z niej działki graniczą z drogą publiczną - ulicą "[...]". Za niezasadny uznano również argument dotyczący braku udziału strony w wycenie nieruchomości podnosząc, iż taki warunek nie wynika z przepisów prawa. Odnosząc się do podnoszonego zarzutu pominięcia w sprawie zaleceń Kolegium zawartych w poprzednich decyzjach stwierdzono, iż rzeczoznawca majątkowy kilkakrotnie odnosił się do zastrzeżeń dotyczących wyceny nieruchomości. Kolegium ustosunkowało się do ustalonego obowiązku jednorazowego uiszczenia opłat adiacenckiej wskazując, iż strona nie złożyła wniosku w sprawie rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty mimo, iż została poinformowana o takiej możliwości. Powołano się na przepis art. 147 ust. l powołanej wyżej ustawy, stanowiący, iż warunki rozłożenia opłaty na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. W dniu 4 marca 2004 r. wpłynęło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie pismo Skarżącej będące wyjaśnieniem do odpowiedzi na skargę SKO w O. z 13 listopada 2002 r., w którym poza wcześniejszymi argumentami podnosi., iż faktycznie nie dokonano żadnego podziału nieruchomości na cele budowlane powodujące zmianę wartości działek lecz z istniejącej działki została wydzielona część gruntu, którą otrzymał jej syn. Z tych powodów, zdaniem Skarżącej, działka nie zmieniła swojego charakteru ani wartości. Do pisma Skarżąca załączyła wyrys z mapy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Powyższa skarga, w związku z reformą sądownictwa administracyjnego, podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie na podstawie art. 97 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1271 ze zm.). Stosownie do art. 145 §1 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270) sąd administracyjny dokonujący kontroli zaskarżonej decyzji pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związany granicami skargi (art. 3 § l i art. 134 §1 tejże ustawy), stwierdza jej nieważność, jeśli zachodzą przyczyny określone w art. 156 kodeksu postępowania administracyjnego. Jedną z przesłanek określonych w art. 156 § l pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego jest wydanie decyzji z rażącym naruszeniem prawa. W ocenie Sądu tak właśnie należy zakwalifikować wadę obciążającą zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. Z tych względów, niezależnie od zarzutów skargi, Sąd obowiązany był stwierdzić jej nieważność. W rozpoznawanej sprawie materialnoprawną podstawą zaskarżonego rozstrzygnięcia jest przepis art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, póz. 543 ze zm.). Stosownie do jego treści zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Stawkę procentową tej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust. 2 i ust. 3, art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Przepis art. 145 ust. 2 powołanej ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W przypadku opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 ust. 4 omawianej ustawy, odpowiednie stosowanie tegoż przepisu będzie oznaczało przyjęcie , iż momentem od którego liczy się bieg tego 3-letniego terminu, jest dzień, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. Stanowisko powyższe jest zgodne z dotychczasowym orzecznictwem sądowoadministracyjnym, m.in. z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 listopada 1999 r., sygn. akt OPK 21/99, w której Sąd wyraził pogląd, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z jej podziałem staje się wymagalny właśnie w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt jej podziału stała się ostateczna. W niniejszej sprawie decyzja Prezydenta Miasta O. zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości będącej własnością T. C. stała się ostateczna dnia 20 lipca 1999 r. Zatem termin do ustalenia opłaty adiacenckiej rozpoczął bieg od dnia 20 lipca 1999 r. i upłynął w dniu 20 lipca 2002 r. Z akt administracyjnych wynika, iż termin ten nie został zachowany. Wprawdzie decyzja Zarządu Miasta O. wydana została jeszcze przed upływem tego 3-letniego terminu, jednak z uwagi na wniesienie od niej odwołania przez T. C., decyzja ta nie uzyskała przymiotu decyzji ostatecznej, a tym samym opłata nią ustalona nie obowiązywała. Natomiast zaskarżona decyzja, którą Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało w mocy decyzję Zarządu Miasta O., pomimo że podjęta została w dniu 28 czerwca 2002 r., do obrotu prawnego wprowadzona została dopiero w dniu 8 sierpnia 2002 r., a zatem z przekroczeniem ustawowego terminu prawa materialnego, co stanowi rażące naruszenie prawa, skutkujące stwierdzeniem jej nieważności. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 145 § l pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, póz. 1270), orzekł, jak w sentencji. O kosztach Sąd orzekł natomiast na podstawie art. 200 powołanej wyżej ustawy.