I SA 402/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Janina Kosowska Maria Matyja Irena Szczepkowska Grzegorz Klimek Przewodniczący Sędzia NSA Sędzia SOdel. Asesor WSA Protokolant po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 maja 2004 r., sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. Nr "[...]" w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej - - oddala skargę. Decyzją Nr "[...]" z dnia 11 lutego 2000 Prezydent Miasta O. po rozpoznaniu wniosku Spółdzielni Mieszkaniowej A w O. zatwierdził projekt podziału działki Nr 153/17 położonej w obrębie ewidencyjnym 126 przy ul. "[...]" na dwie działki: Nr 153/18 o powierzchni 930 m kw. i 153/19 o powierzchni 78.321 m kw. Z uzasadnienia tej decyzji wynika, że działki, które powstały w wyniku podziału znajdują się na terenie, który zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego Miasta O. jest przeznaczony na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz zieleń urządzoną. Działka Nr 153/18 została wydzielona w celu zbycia na poprawę warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych składających się z działek Nr 60/1, 153/1 i 153/5. Decyzja powyższa stała się ostateczna w dniu l marca 2000 r. Nieruchomości powstałe w wyniku podziału stanowią własność Gminy O., a pozostają w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni Mieszkaniowej A w O. Aktem notarialnym Rep. "[...]" z dnia 20 kwietnia 2000 r. Spółdzielnia przeniosła prawo wieczystego użytkowania działki Nr 153/18 o powierzchni 930 m kw. na T. D. w zamian za cenę 101.946,60 zł. W akcie powyższym zaznaczono w dniu 11 kwietnia 2000. Zarząd Miasta O. zrezygnował z przysługującego mu prawa pierwokupu. W dniu 16 stycznia 2002 r. zostało doręczone Spółdzielni Mieszkaniowej A w O. zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału. Do zawiadomienia został dołączony operat szacunkowy sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Z operatu tego wynika, że wartość nieruchomości w wyniku podziału wzrosła o kwotę 39.172 zł. Natomiast wartość działki Nr 153/18 o powierzchni 930 m kw., która powstała w wyniku podziału rzeczoznawca opierając się o stan i poziom cen z miesiąca października 2001 r. ustalił na kwotę 101.296,-zł, a w przeliczeniu na l m kw. - 108,92 zł. Spółdzielnia wniosła zastrzeżenia do dokonanej wyceny podnosząc, że jest ona zawyżona, z uwagi na to, że działka 153/18 zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego nie jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, nie posiada dostępu do drogi publicznej, a nadto nie może być przeznaczona na cele inwestycyjne, gdyż prawie na połowie jej powierzchni przebiega kanał c.o. wysokich parametrów. Rzeczoznawca konsekwentnie podtrzymał dokonaną przez siebie wycenę wyjaśniając, że ani przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego, ani istnienie ciepłociągu nie miało wpływu na ustaloną wartość nieruchomości. Decyzją Nr "[...]" z dnia 26 sierpnia 2002 r. Zarząd Miasta O. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału w wysokości 11.751,60 zł. Wskazał art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 46 póz. 543 oraz uchwałę Rady Miasta O. Nr "[...]" z dnia 14 listopada 2001 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku zatwierdzenia jej podziału ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa. Od tej decyzji odwołanie wniosła Spółdzielnia. Domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji podniosła, że wycenę działki Nr 153/18 dokonano w sposób uproszczony, bez wzięcia pod uwagę, że nie jest ona przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, bez dostępu do drogi publicznej, leży na skraju osiedla i może być przeznaczona wyłącznie na poprawę zagospodarowania działek sąsiednich - w tym przypadku tylko nieruchomości serwisu "[...]". Wskazano również, że przez działkę przebiega kanał c.o. wysokich parametrów co uniemożliwia jej przeznaczenie na cele inwestycyjne. Zdaniem odwołującej się Spółdzielni z powyższych względów nie nastąpił w wyniku podziału nieruchomości wzrost jej wartości. Samorządowe kolegium Odwoławcze w O. decyzją Nr "[...]" z dnia 27 listopada 2002 r. utrzymało decyzję organu I instancji w mocy. W uzasadnieniu Kolegium podało, że zgodnie z treścią art. 98 ust. 4 powołanej wyżej ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość Zarząd Gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, przy czym zgodnie z art. 146 ust. 2 cyt. ustawy wysokość tej opłaty wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem a wartością jaką ma po podziale. Rada Miasta O. uchwałą Nr "[...]" z dnia 14 listopada 2001 r. ustaliła stawkę opłaty adiacenckiej w wysokości 30% różnicy między wartością nieruchomości przed i po podziale. Skoro, jak to wynika z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego nastąpił w wyniku podziału nieruchomości wzrost jej wartości o kwotę 39.172,- zł to wysokość opłaty ustalona na kwotę 11.751,60 zł jest prawidłowa. Kolegium wskazało również przyczyny, z powodu których zarzuty podniesione przez Spółdzielnię w odwołaniu nie zostały uznane za słuszne. Nie można też zarzucić operatowi szacunkowemu nieruchomości iż został sporządzony niezgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98 póz. 612). Od powyższej decyzji Spółdzielnia Mieszkaniowa A w O. wniosła skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie. Zarzucając obrazę art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami przez niewłaściwą interpretację i błędne zastosowanie oraz błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę orzeczenia a polegających na przyjęciu, że wzrost wartości nieruchomości o 39.172,-zł był następstwem jej podziału. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i utrzymanej tą decyzją decyzji organu I instancji oraz zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi oprócz dotychczasowych argumentów skarżący podniósł, że Zarząd Miasta O. podszedł do sprawy w sposób rutynowy. Nie \ każdy bowiem podział nieruchomości musi pociągać za sobą wzrost jej wartości. Wzrost wartości nieruchomości może następować w ujęciu gospodarczym, prawnym i technicznym ; i tylko wówczas gdy z tych przyczyn nastąpi w wyniku podziału zwiększenie atrakcyjności rynkowej działki uzasadniona jest decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Dodatkowo Kolegium wskazało, że ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło przed upływem 3-letniego terminu przewidzianego w art. 145 ust. 2 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami licząc od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Stosownie do treści art. 97 ust. l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 póz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed l stycznia 2004 r. a postępowania nie zostały zakończone podlegają rozpoznaniu przez właściwe Wojewódzkie Sądy Administracyjne na podstawie przepisów ustawy - prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Z uwagi na powyższe niniejsza sprawa podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie. Sąd ten zaważył co następuje: W myśl art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 póz. 1269) Sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając skargę na decyzję Sąd dokonuje oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego obowiązując w dacie orzekania przez organ administracji. W ocenie Sądu skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Wbrew zarzutom skarżącego organ ustalający opłatę adiacencką opierał się na operacie szacunkowymi nieruchomości sporządzonym przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego w sposób rzetelny i kompleksowy. Podkreślić przy tym należy, że konsekwencja rzeczoznawcy odnosząca się do ustalenia ceny za l m kw. nieruchomości, powstałej w wyniku podziału została poparta przyjętymi w operacie szacunkowym wyliczeniami. Zgodnie bowiem z treścią art. 150 ust. 2 cyt ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu i stosownie do treści art. 151 ust l pkt. l i 2 tejże ustawy stanowi j ą przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnianiu warunków określonych przepisami powołanej ustawy. Skarżąca Spółdzielnia nie przeczy, że przeniosła prawo wieczystego użytkowania działki Nr 153/18, która powstała w wyniku podziału na innego użytkownika. Skoro zatem za przeniesienie tego prawa uzyskała cenę 101.946,60 zł co odpowiada kwocie 109,62 zł za l m kw. to jej twierdzenie, iż nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku podziału należy uznać za chybione. Jeżeli jak w rozpoznawanej sprawie znalazł się nabywca, który mimo jak twierdzi skarżąca niekorzystnej lokalizacji działki na skraju osiedla, nabył ją za cenę 109,62 zł za m kw. wycenę rzeczoznawcy majątkowego określającą cenę l m kw. na kwotę 108,92 zł należy uznać za prawidłową. Jest ona bowiem, nawet niższa niż cena uzyskana przez Spółdzielnię. Wskazuje to również na to, że podnoszone przez Skarżącą ograniczenia możliwości inwestowania na działce Nr 153/18 z powodu przebiegającego przez nią ciepłociągu nie miały wpływu na uzyskaną cenę, a tym samym i ustaloną cenę przez rzeczoznawcę. Przy czym podnieść wypada, że nowy nabywca na wskazanych gruntach po uzyskaniu pozwolenia na budowę rozbudowuje i tak już przestrzenne obiekty, w których mieści się salon sprzedaży samochodów osobowych. Zatem w rozpoznanej sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej określonej treścią art. 98 ust. 4 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami mieści się w uprawnieniach decyzyjnych organu administracji - w tym wypadku Zarządu Miasta, a wysokość tej opłaty ustalona uchwałą Nr "[...]" Rady Miasta O. z dnia 14 listopada 2001 r. nie narusza postanowień art. 146 ust. 2 cyt. ustawy. Rację ma skarżący, iż ustawodawca w treści art. 98 ust. 4 nie wprowadził zasady obligatoryjności wymierzenia opłaty adiacenckiej pozostawiając ją do uznania wójta, burmistrza, prezydenta miasta w przypadku jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość. Fakultatywność wydania decyzji przez organ nie oznacza jej dowolności. W niniejszej sprawie organ, który ustalił tę opłatę w sposób jednoznaczny wykazał, że w wyniku podziału działki Nr 153/17 na działki Nr 153/18 i 153/19 wzrosła wartość nieruchomości o kwotę 39.172 zł. Obowiązek uiszczenia opłaty w tym wypadku ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Pogląd taki wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale z dnia 22.11.1999 OPK 21/99 ONSA z 2000 z. 2/56. Sąd orzekający w sprawie podziela ten pogląd, uznając iż powyższa uchwała w pełni odnosi się do wieczystego użytkownika nieruchomości jakim była spółdzielnia w dacie, kiedy decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. W tej sytuacji zaskarżonej decyzji nie można postawić zarzutu naruszenia prawa zarówno procesowego jak i materialnego co stosownie do treści art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 póz. 1270) powoduje oddalenie skargi.