II SA/Ol 1028/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska Asesor WSA Bogusław Jażdżyk (spr.) Protokolant Urszula Wojciechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 czerwca 2008 r. sprawy ze skargi Z. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" nr "[...]", po rozpatrzeniu odwołania Z.M. od decyzji "[...]" wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta przez Naczelnika Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miejskiego na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu przedstawiono następujący stan sprawy: W dniu 21 października 2004r. Z.M. wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej w obrębie działki "[...]". Inwestor złożył wniosek po otrzymaniu postanowienia wydanego przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, z dnia 19 sierpnia 2004r. dotyczącego wstrzymania samowolnie użytkowanego garażu niezgodnie z przeznaczeniem jako warsztat napraw samochodowych. Postanowieniem PINB został nałożony na inwestora obowiązek przedłożenia zaświadczenia Prezydenta Miasta o zgodności zmiany sposobu użytkowania garażu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu przedłożenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Wymienioną decyzją z dnia "[...]" organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej na działce "[...]". W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że poprzednio wydawane w sprawie decyzje administracyjne były uchylane wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 8 grudnia 2005r. sygn. akt "[...]" i z dnia 7 grudnia 2006r. "[...]". W pierwszym z wyroków Sąd podważył przyjęcie, iż działką sąsiednią jest wyłącznie działka granicząca z działką objętą wnioskiem o wydanie warunków zabudowy. Sąd dokonał wykładni pojęcia dobrego sąsiedztwa uznając, że warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem przyszłej inwestycji, bądź też jest położona w odległości pozwalającej na utrzymanie walorów architektonicznych przestrzeni. W drugim z orzeczeń Sąd nie podzielił zarzutów skarżącego zmierzających do wykazania niewłaściwej wykładni zasady tzw. "dobrego sąsiedztwa". Za niezbędne do wyjaśnienia przez organ I instancji Sąd uznał nowe okoliczności, zgłoszone przez skarżącego w ramach prowadzonego przez Sąd postępowania, dotyczące informacji o złożonych w 2000 i 2001 roku wnioskach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dotychczas nie rozpatrzonych. W związku z tymi okolicznościami, zdaniem Sądu pojawiła się wątpliwość, czy w sprawie winny mieć zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.), czy też przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.). Zgodnie bowiem z przepisem art. 85 obowiązującej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym do spraw wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Organ I instancji argumentował dalej w uzasadnieniu decyzji, że w ramach przeprowadzonego postępowania administracyjnego w sprawie dokonano analizy w zakresie poszukiwania tzw. zasady dobrego sąsiedztwa. Dominującą funkcją, występującą na działkach sąsiednich oraz na działkach w obszarze analizowanym jest funkcja mieszkaniowa. Istniejąca w sąsiedztwie a także w obszarze analizowanym funkcja mieszkaniowa nie daje podstaw do spełnienia warunku "kontynuacji funkcji" oraz tzw. "dobrego sąsiedztwa" dla wnioskowanego przez inwestora zamierzenia, polegającego na zlokalizowaniu uciążliwej dla otoczenia funkcji usługowej w formie warsztatu mechaniki samochodowej na działce objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Dlatego też w ocenie tego organu warunek, wymieniony w przepisach art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy nie został spełniony. Jednocześnie organ ten wyjaśnił, iż w sprawie skarżący przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie składał wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla powyższej inwestycji w związku z powyższym brak jest w sprawie przesłanek do zastosowania przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Od decyzji powyższej odwołał się Z.M.. W uzasadnieniu odwołania wskazał, iż wydanie ostatniej decyzji nr "[...]" jest wynikiem sprowadzenia sprawy do wniosku z dnia 21 października 2004r. nie uwzględniając, iż jest to konsekwencja wcześniejszych wniosków o ustalenie warunków zabudowy niezbędnych do zmiany sposobu użytkowania istniejącego garażu na warsztat mechaniki samochodowej, a tym samym kontynuacja postępowania wszczętego poprzednio. Opieranie się o wniosek z dnia 21 października 2004r. daje Urzędowi Miasta podstawę do wydania odmownej decyzji na podstawie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczącym zasady tzw. dobrego sąsiedztwa. W ocenie odwołującego się znamiennym i bardzo ważnym dla sprawy jest fakt, iż będąc mylnie pouczony przez urzędnika Urzędu Miasta w dniu 30 lipca 2002 r. złożył do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wniosek o przedłużenie zezwolenia na użytkowanie garażu na warsztat samochodowy. Wniosek ów został złożony do PINB i z uwagi na fakt, że otrzymał go organ niewłaściwy, zobowiązany on był w terminie 7 dni przekazać go organowi właściwemu. Wniosek ten został także doręczony Wydziałowi Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta. Jak się okazało wniosek został w postępowaniu pominięty i nigdy go nie rozpatrzono, co było podnoszone w uzasadnieniu wyroku z dnia 7 grudnia 2006r. przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie. Tym samym ocena zawarta w wyroku z dnia 8 grudnia 2005 r. jest dotknięta wadą prawną i nie jest wiążąca. Organ odwoławczy ten aspekt sprawy pominął tocząc postępowanie w myśl przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołujący się podniósł, iż organy próbują uzasadniać swoje stanowisko poprzez stwierdzenie, że w analizowanym obszarze nie ma zabudowy podobnej, co planowana inwestycja - co jest kuriozalnym stwierdzeniem albowiem jak może taka zabudowa powstać skoro nie można na nią dostać zgody. Wskazał, iż warsztat funkcjonuje od 1991 r. Rozpatrując sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze zważyło, co następuje: Kolegium wskazało, iż postępowanie administracyjne zostało przeprowadzone z uwzględnieniem wytycznych zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2006r. Kolegium odnosząc się do wytycznych wyroku dotyczących wcześniej składanych wniosków wyjaśniło odnośnie wniosku złożonego w 2000r., iż jego przedmiotem była inwestycja polegająca na rozbudowie budynku mieszkalnego o część mieszkalną i usługę (diagnostyka silników samochodowych z myjnią samochodów osobowych wraz z kosmetyką samochodową) na działce "[...]" (wniosek nie dotyczył zmiany sposobu użytkowania istniejącego na przedmiotowej działce garażu na warsztat mechaniki samochodowej). Wynikiem rozpatrzenia złożonego w dniu 18 maja 2000r. wniosku była odmowa ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto wnioskodawca został zobowiązany do wykazania, iż złożył wniosek o wydanie warunków zabudowy w 2001r. W przedłożonym w dniu 30 kwietnia 2007r. organowi I instancji pliku dokumentów nie znajduje się żaden wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji z 2001r. Wyjaśnienia złożone przez stronę w dniu 21 maja 2007r. wobec pracowników organu I instancji świadczą, iż wnioskodawca nie posiada odpisu takiego wniosku. Organ I instancji dokonał analizy archiwalnych dzienników korespondencyjnych Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego z roku 2001 i stwierdzono, iż taki wniosek nie został złożony. Dalej Kolegium argumentowało, że w obecnie rozpatrywanym odwołaniu Z.M. powołuje się na wniosek złożony w dniu 30 lipca 2002r. do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Twierdząc jednocześnie, iż winien on zostać uznany za wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej na działce "[...]".. Zdaniem organu odwoławczego wniosek ten jest precyzyjny i już w pierwszym zdaniu zakreśla żądanie: "proszę o przedłużenie zezwolenia na czasowe użytkowanie garażu na warsztat naprawy samochodów". Organ odwoławczy podkreślił, iż pismo to wpłynęło do PINB po doręczeniu odwołującemu decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania pomieszczeń garażu zlokalizowanego na działce nr "[...]" użytkowanego obecnie jako warsztat napraw samochodowych. Kolegium ustaliło, iż pismo to pozostawiono w aktach organu nadzoru budowlanego. Nie zostało ono potraktowane jako odwołanie od decyzji nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania garażu na warsztat samochodowy ani też jako wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przechodząc do merytorycznego rozpatrzenia wniosku złożonego w dniu 21 października 2004r. o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej na działce "[...]" organ odwoławczy wskazał, iż stosując przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie jest możliwe wydanie decyzji pozytywnej. Kolegium wskazało, że pierwszym warunkiem wymienionym w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy jest zasada tzw. dobrego sąsiedztwa. Odwołało się do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 8 grudnia 2005 r. sygn. akt "[...]" w którym stwierdzono, iż w pojęciu działki sąsiedniej mieszczą się nie tylko nieruchomości bezpośrednio graniczące z działką objętą wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale także te nieruchomości, które wprawdzie nie pozostają ze sobą w bezpośredniej styczności, ale znajdują się w obszarze tworzącym urbanistyczną całość. Granice tego obszaru, stosownie do § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy wynosi 35 metrów. Obszar analizowany wyznaczono w promieniu 105 metrów od środka przedmiotowej działki i w tak oznaczonym obszarze analizowanym tylko na jednej działce nr "[...]" znajduje się niewielka hurtownia "[...]". Kolegium argumentowało, iż gdyby wyznaczyć obszar analizowany w promieniu większym niż 105 metrów to na tym obszarze znajduje się jeszcze sklep "[...]" oraz poradnia "[...]". W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, iż jedyną funkcją występującą na działkach sąsiednich oraz na działkach w obszarze analizowanym jest funkcja mieszkaniowa. W ocenie organu odwoławczego istniejąca funkcja mieszkaniowa nie daje podstaw do spełnienia warunku "kontynuacji funkcji" dla wnioskowanego przez inwestora zamierzenia, polegającego na zlokalizowaniu uciążliwej i obcej dla otoczenia funkcji usługowej w formie warsztatu mechaniki samochodowej na działce objętej wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji, iż w świetle aktualnie obowiązujących przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2004 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko oraz szczegółowych uwarunkowań związanych z kwalifikowaniem przedsięwzięcia do sporządzenia raportu o oddziaływaniu na środowisko (Dz. U. z 2004 Nr 257, poz. 2573 ze zm.) wnioskowane zamierzenie jest zaliczone do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (§ 3 ust. 1 pkt 70). Powyższe również potwierdza stanowisko organu, iż wnioskowana funkcja warsztatu samochodowego nie stanowi dobrego sąsiedztwa dla zabudowy mieszkaniowej występującej w omawianej lokalizacji. Skargę na powyższą decyzję wniósł Z.M. domagając się jej uchylenia. Wskazał on, iż istotą rzeczy jest niewielki i nieuciążliwy warsztat samochodowy funkcjonujący od 16 lat, który wskutek nierzetelnego traktowania przez organy administracji stał się przedmiotem sporu. Jednak kardynalnym błędem, który został popełniony przez organy było zlekceważenie wniosku skarżącego z dnia 26 lipca 2002r., który mylnie pouczony przez urzędnika Miasta w dniu 30 lipca 2002 r. złożył do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wniosek o przedłużenie zezwolenia na użytkowanie garażu na warsztat samochodowy. Wniosek, który sam w sobie był sygnalizacją przez skarżącego kontynuacji wcześniejszego wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek ów został złożony do PINB w Urzędzie Miasta i z uwagi na fakt że, otrzymał go organ niewłaściwy obowiązany był w terminie 7 dni przekazać go organowi właściwemu, czego nie uczyniono. Wniosek ten, jak zostało to ustalone, pozostał w aktach PINB bez rozpatrzenia i bez przekazania go właściwemu organowi. Fakt ten słusznie został oceniony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, który wyrokiem z dnia 7 grudnia 2006 r. orzekł, że sprawa niniejsza winna być rozpatrywana w myśl przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy ten aspekt pominął (prawdopodobnie świadomie) tocząc postępowanie w myśl niekorzystnych dla skarżącego przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący wskazał, iż bezwzględnie uznać należy, iż na wniosek skarżącego postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte przed dniem wejścia w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a więc winno być rozpatrywane w myśl przepisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Skarżący wyraził niezadowolenie z dotychczasowego postępowania administracyjnego prowadzonego przed organami administracyjnymi. Wskazał, iż w analizowanym obszarze znajdują się poza obiektami o charakterze usługowym wymienionymi przez organ, także solarium i gabinet "[...]", co z pewnością zmienia charakter zabudowy mieszkalnej na mieszkalno-usługową. Podniósł ponadto, że bezspornym jest, iż szesnastoletnia działalność tego warsztatu nie spowodowała żadnego zachwiania równowagi środowiska ani urbanistyki. W żadnym razie nie powstały jakiekolwiek negatywne skutki tej działalności. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Ponadto skarżący na rozprawie w dniu 11 marca 2008r. podniósł, że w odległości 50m od jego posesji na działce oznaczonej numerem "[...]" bądź "[...]" znajduje się zakład wytwórni "[...]", który zatrudnia około pięćdziesięciu osób. Pismem z dnia 26 marca 2008r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze na wezwanie Sądu przedłożyło informację pochodzącą z organu I instancji z której wynika, że działki "[...]" i "[...]" zawarte w granicach obszaru analizowanego zabudowane są budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Obiekt wytwórni "[...]" znajduje się poza granicami obszaru analizowanego wyznaczonego w przedmiotowej sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem. Zatem usunięcie zaskarżonej decyzji z obrotu prawnego może nastąpić tylko w przypadku, gdy postępowanie sądowe dostarczy podstaw do uznania, że przy jej wydawaniu organ naruszył prawo w zakresie wskazanym w art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w dalszej części uzasadnienia p.p.s.a. Zgodnie treścią art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 7171 ze zm.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wprowadza tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. "Celem tego rozwiązania jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, określonego w art. 2 pkt 1, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe, oraz kompozycyjno-estetyczne (por. Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne Komentarz pod redakcją prof. Z. Niewiadomskiego, 3. wydanie str. 491). Przyjąć więc należy, iż do ustalenia warunków zabudowy konieczne jest istnienie działki sąsiedniej, która dodatkowo jest zabudowana w sposób określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten uzależnia więc zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu. Z zasady dobrego sąsiedztwa wynika konieczność dostosowania zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy nie tylko co do cech i parametrów o charakterze urbanistycznym i architektonicznym, ale także co do funkcji dotychczasowej zabudowy. Oceniając legalność zaskarżonej decyzji, w pierwszej kolejności wskazać należy, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie orzekającym w niniejszej sprawie, podobnie jak organy orzekające w sprawie, z mocy art. 153 p.p.s.a. związany był oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania, wyrażonymi w orzeczeniu Sądu z dnia 8 grudnia 2005r. I"[...]" oraz w orzeczeniu z dnia 7 grudnia 2006r. "[...]". Art. 153 p.p.s.a. stanowi bowiem, że ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia. W pierwszym z orzeczeń Sąd dokonał wykładni pojęcia dobrego sąsiedztwa uznając, że warunek zabudowy działki sąsiedniej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy będzie spełniony, gdy działka zabudowana graniczy z działką będącą terenem przyszłej inwestycji, bądź też jest położona w odległości pozwalającej na utrzymanie walorów architektonicznych przestrzeni. Wojewódzki Sąd Administracyjny wskazał, iż przy ponownym rozpoznaniu sprawy koniecznym będzie ustalić, przy szerszym rozumieniu definicji działki sąsiedniej, czy w obszarze analizowanym znajduje się co najmniej jedna działka dostępna z tej samej drogi publicznej, pozwalająca na określenie wymagań dotyczących wnioskowanej przez skarżącego zmiany sposobu użytkowania garażu, przy zastosowaniu szerszej definicji działki sąsiedniej. Z kolei w drugim z orzeczeń Sąd ocenił, że prawidłowe są ustalenia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonane w poprzednio wydanej decyzji Samorządowego Kolegium odwoławczego z dnia "[...]", która została uchylona tymże wyrokiem Sądu. Sąd wskazał mianowicie, że "określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy. Dlatego skoro organy orzekające w sprawie ustaliły, iż w analizowanym obszarze nie ma zabudowy o podobnej co planowana inwestycja funkcji, to zasadnym było stwierdzenie, że nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków wymienionych w omawianym przepisie. Niespełnienie choćby jednego z nich powoduje brak możliwości ustalenia warunków zabudowy. Tak więc zarzuty skarżącego zmierzające do wykazania niewłaściwej wykładni zasady dobrego sąsiedztwa są nieuzasadnione". Reasumując Sąd ten przyjął, że decyzja Kolegium w części w jakiej dokonano w niej ustaleń, co do braku spełnienia zasad dobrego sąsiedztwa jest zgodna z prawem, uchylając decyzję z przyczyn procesowych związanych z datą złożenia wniosku. Tak więc Sąd nie zakwestionował ustalonego w decyzji z dnia "[...]" wielkości obszaru analizowanego, a także ustaleń płynących z dokonanej analizy. Organy rozpoznając sprawę po cytowanym wyroku z dnia 7 grudnia 2006r.– będąc związane oceną prawną – przyjęły identyczną wielkość obszaru analizowanego wokół działki skarżącego, tj. 105 metrów, co stanowi trzykrotną szerokość frontu jego działki. W obszarze tym stwierdziły wyłącznie funkcję mieszkaniową z wyjątkiem zakładu świadczącego nieuciążliwe usługi sprzedaży hurtowej artykułów do produkcji "[...]". Dlatego też ustalenia organów orzekających należy uznać za prawidłowe. Skoro bowiem, Sąd w poprzednio wydanym wyroku uznał za prawidłowe ustalenia dotyczące braku spełnienia zasad dobrego sąsiedztwa, a organy ustalając ponownie te zasady wydały identyczną w swej treści decyzję jak poprzednio oceniana, to skład orzekający obecnie (także związany oceną prawną wyrażoną we wcześniejszym wyroku) zobowiązany jest podzielić ustalenia organów. Odnosząc się natomiast do argumentu skarżącego podniesionego na rozprawie wskazującego, iż w odległości 50m od jego działki znajduje się duży zakład produkcji "[...]", co zmienia charakter zabudowy z mieszkaniowej na mieszkaniowo-usługową wskazać należy, iż argument ten nie mógł skutkować uchyleniem zaskarżonego rozstrzygnięcia administracyjnego. Wskazać należy, iż zakład ten znajduje się poza granicą obszaru analizowanego, co wynika z wydruku mapy ewidencyjnej w skali 1 : 1000 (karta 93 akt administracyjnych). Jak wskazano wyżej, prawidłowość wyznaczonego obszaru potwierdzona została wyrokiem Sądu z dnia 7 grudnia 2006r. W trakcie orzekania w dniu 7 grudnia 2006r. w aktach administracyjnych znajdowała się mapa (karta 1 akt administracyjnych) z naniesionymi obiektami usługowymi i produkcyjnymi, w tym obiektem położonym na działce nr "[...]", co nie zmieniło oceny Sądu co do prawidłowości przyjęcia przez organ w decyzji z dnia "[...]" wielkości obszaru analizowanego. Oznacza to, iż zakład ten zasadnie nie był brany pod uwagę przez organ w obecnie zaskarżonej decyzji, przy ustalaniu zasady dobrego sąsiedztwa. Sama natomiast okoliczność, że granica działki nr "[...]" na której tenże zakład się znajduje, położona jest w odległości 50m od posesji skarżącego nie może przemawiać za koniecznością uchylenia zaskarżonej decyzji. Działka ta posiada bowiem stosunkowo dużą powierzchnię. W części zaś objętej analizą jest działką niezabudowaną. Dodatkowo, co wynika z mapy przedłożonej przez skarżącego oraz z załączonych fotografii (karta 134 akt sądowoadministracyjnych), na działce nr "[...]" od strony posesji skarżącego nasadzone są drzewa iglaste. Nie można więc przyjąć, iż zakład produkcji "[...]" znajdujący w środkowej części działki pozwala na ustalenie warunków zabudowy dla działki skarżącego i z tą działką tworzy urbanistyczną całości. Niezależnie od powyższego wskazać należy, iż stosownie do treści § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Z treści § 3 rozporządzenia nie wynika, by granice obszaru analizowanego musiały obejmować obszar całej działki sąsiedniej. Mogą one obejmować również swym zasięgiem część działki sąsiedniej znajdującej się w tym obszarze i na analizowanej części działki poszukiwać możliwości ustalenia warunków dobrego sąsiedztwa. W niniejszej sprawie jak podkreślono wyżej prawidłowość dokonanej analizy obszaru została potwierdzona w orzeczeniu sądu w związku z powyższym brak jest podstaw do stwierdzenia na obecnym etapie postępowania, że granice obszaru analizowanego winny być przesunięte o jakąś bliżej nieokreśloną odległość. Na marginesie dodać można, iż obszar analizowany zawsze musi posiadać granicę, zamykającą obszar analizowany w pewną urbanistyczną całość. Dalej wskazać należy, iż organy rozpoznające sprawę po wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2006r. zobowiązane były ustalić, czy skarżący składał w 2000 i 2001r. wnioski o ustalenie warunków zabudowy dla rzeczonej inwestycji, uzależniając od tych ustaleń przepisy której z ustaw będą miały zastosowanie w sprawie. Z przeprowadzonego postępowania jednoznacznie wynika, że w 2000r. wnioskodawca nie składał wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej. Akta administracyjne wskazują, iż w 2000r. skarżący złożył tylko wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalnego o część mieszkalną i usługę (diagnostyka silników samochodowych z myjnią samochodów osobowych wraz z kosmetyką samochodową). Wniosek ten został załatwiony negatywnie decyzją z dnia 20 czerwca 2000r., którą odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla tegoż zamierzenia. Akta administracyjne nie potwierdziły także, by skarżący w 2001r. złożył wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla wskazanej inwestycji. Skarżący bowiem nie wskazał takiego wniosku, co zostało potwierdzone w protokole z dnia 21 maja 2007r. Za wniosek w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej nie można zaś uznać pisma z dnia 19 kwietnia 1999r. i z dnia 26 kwietnia 2000r., na które wskazywał na pewnym etapie postępowania administracyjnego skarżący (pismo skarżącego z 27 kwietnia 2007r.). Pierwsze z pism dotyczyło bowiem zezwolenia na prowadzenie działalności, w wyniku której powstawały odpady niebezpieczne, drugie zaś dotyczyło przedłużenia terminu ważności decyzji o warunkach zabudowy z "[...]" 1998r. Nr "[...]" i pismo to zostało cofnięte, na co wskazuje protokół z 21 maja 2007r. Organ I instancji wskazał ponadto, iż w wyniku dokonania analizy dzienników korespondencyjnych Wydziału Architektury i Planowania Przestrzennego z roku 2001 nie stwierdzono, iż taki wniosek został złożony. Postępowanie administracyjne nie potwierdziło więc, iż skarżący w 2000 lub 2001r. składał wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej. Postępowanie to nie dało także podstaw do przyjęcia, że skarżący taki wniosek złożył w 2002r. Skarżący w odwołaniu wskazuje wprawdzie, iż taki wniosek złożył 30 lipca 2002r. Jednakże w ocenie Sądu wniosek ten – jak słusznie podkreśla organ odwoławczy – dotyczył przedłużenia zezwolenia na czasowe użytkowanie garażu na warsztat naprawy samochodów. Pomijając już treść tegoż wniosku – która nie potwierdza, iż skarżący wnosił o ustalenie warunków zabudowy dla spornej inwestycji - podkreślić należy, iż został on złożony do Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w związku z wydaniem przez ten organ decyzji nr "[...]" z dnia "[...]" 2002r. nakazującej przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania pomieszczeń garażu użytkowanego jako warsztat samochodowy. Decyzja ta została z kolei wydana na skutek upływu czasu na jaki skarżący uzyskał pozwolenie na tymczasową do 2001r. zmianę sposobu użytkowania garażu na warsztat napraw silników samochodów osobowych z diagnostyką na mocy decyzji z "[...]" 1998r. nr "[...]" wydanej przez Prezydenta Miasta w oparciu o art. 71 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane. Okoliczności te nie pozwalają na przyjęcie, iż skarżący pismem z dnia 26 lipca 2002r. (złożonym 30 lipca 2002r.) wnosił o ustalenie warunków zabudowy. Jego zamiarem było jedynie uzyskanie zgody na przedłużenie zezwolenia na czasowe użytkowanie garażu na warsztat mechaniki samochodowej. Na podkreślenie zasługuje także fakt, iż skarżący w okresie wcześniejszym otrzymywał decyzje o warunkach zabudowy wydane w oparciu o składane przez niego wnioski (decyzje z dnia: 4 sierpnia 1997r., 7 maja 1998r., 20 czerwca 2000r.), a więc znana mu była procedura związana z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Analiza akt administracyjnych dokonana przez Sąd także nie pozwala na przyjęcie, iż skarżący przed wejściem w życie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym składał wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla spornego zamierzenia inwestycyjnego. Dlatego też Sąd uznał za prawidłowe ustalenia dokonane przez organ odwoławczy, iż skarżący w 2000, 2001 i 2002r. nie składał wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania istniejącego garażu na jednostanowiskowy warsztat mechaniki samochodowej, co oznacza, że w sprawie nie miały zastosowania przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.