II SA/Ol 1029/13

Dnia 11 marca 2014 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia NSA Janina Kosowska (spr.) Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Matczak sędzia del. SO Dorota Radaszkiewicz Protokolant specjalista Wojciech Grabowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 marca 2014 roku sprawy ze skargi M. K. i Z. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej 1/ uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji; 2/ zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. K. i Z. K. solidarnie kwotę 584 złote (słownie: pięćset osiemdziesiąt cztery) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; 3/ orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że decyzją z dnia "[...]", Burmistrz M. – powołując art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwałę Nr XLVI/766/10 Rady Miejskiej w Morągu z dnia 26 sierpnia 2010r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity - ustalił Z. i M. K. (dalej zwanym skarżącymi) jednorazową opłatę planistyczną w wysokości "[...]" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr "[...]", położonej w obrębie G., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zobowiązał także skarżących do wniesienia tej opłaty jednorazowo w terminie 14 dni od daty doręczenia decyzji. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia organ I instancji podał, że zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg, zatwierdzonym uchwałą Nr XXIII/202/92 Rady Miejskiej w Morągu z dnia 12 listopada 1992r., który utracił ważność z dniem 31 grudnia 2002r., działka nr "[...]", położona w obrębie G., przeznaczona była na cele rolne. Zgodnie zaś z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg, zatwierdzonym uchwałą Nr XLVI/766/10 Rady Miejskiej w Morągu z dnia 26 sierpnia 2010r., działka ta położona jest w części na terenie oznaczonym symbolem 2MN – teren z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz w części na terenie oznaczonym symbolem 4 KDW - teren z podstawowym przeznaczeniem pod ulice dojazdowe wewnętrzne. Wskazał, że po uchwaleniu tego planu, skarżący zbyli tą działkę, stanowiącą ich własność, w drodze umowy sprzedaży z dnia "[...]". Dodał, że na podstawie operatu szacunkowego z dnia "[...]", sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, określono wzrost wartości tej nieruchomości, stanowiący różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed opracowaniem tego planu, wynikającego z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg, który stracił ważność z dniem 31 grudnia 2002r. Wyjaśnił, że wartość rynkową działek określono w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, a najsilniejszą cechą różnicującą porównywane działki było przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy, atrakcyjność lokalizacji, następnie powierzchnia, uzbrojenie terenu i dojazd. W ocenie organu I instancji, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy ma pełną wartość dowodową, stąd na jego podstawie przyjęto, że wzrost wartości nieruchomości dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem "2MN" wyniósł "[...]", natomiast dla terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem "4KDW" wyniósł "[...]", co przy zastosowaniu stawek opłaty planistycznej (odpowiednio 30% i 5%), pozwoliło na ustalenie stosownej opłaty. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucili organowi I instancji naruszenie między innymi art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, art. 77, art. 79, art. 81 i art. 130 Kodeksu postępowania administracyjnego (k.p.a.). Podnieśli, że zbyta przez nich działka w całości znajduje się na terenie objętym zakazem zabudowy wynikającym zarówno z § 25 ust. 2 pkt 8 aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity, jak i z § 4 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Nr 148 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008r. w sprawie Narieńskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Ocenili więc, że możliwość zabudowy tej działki, wynikająca z takiego przeznaczenia jej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jest wyłącznie teoretyczna. W tych okolicznościach, za nieuprawnione uznali ustalanie wzrostu wartości tej działki metodą porównania z innymi działkami, na których jest możliwa faktyczna zabudowa zgodna z przeznaczeniem w planie. Jako błędne zakwalifikowali także zobowiązanie ich do uiszczenia opłaty w terminie 14 dni od doręczenia decyzji organu I instancji, która jest nieostateczna. Wobec zgłoszonych przez skarżących uwag do operatu szacunkowego, pismem z dnia "[...]" rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił, że sporządzona wycena jest prawidłowa i zgodna z obowiązującymi normami prawnymi. Za nieuprawnione uznał kierowanie pod jego adresem zarzutu nieuwzględnienia przy sporządzaniu operatu szacunkowego zakazu zabudowy wynikającego z rozporządzenia Nr 148 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008r. w sprawie Narieńskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu. Podał, że zgodność planu z tym rozporządzeniem badana była w procesie legislacyjnym, co oznacza, że za ewentualną niezgodność ustaleń rozporządzenia i miejscowego planu nie ponosi odpowiedzialności rzeczoznawca majątkowy, który przy sporządzaniu operatu szacunkowego związany jest treścią planu. Zauważył jednak, że zarówno w planie, jak i w wymienionym rozporządzeniu, tak samo ustalono 100 m strefę ochronną jeziora wyznaczoną nieprzekraczalną linią zabudowy. Dodał, że zbyta przez skarżących działka nie przylega bezpośrednio do linii brzegowej jeziora i co więcej jej dwa boki prostopadłe do linii brzegowej jeziora mają wymiary ok. 148 m (krótszy) i 193 m (dłuższy), a zatem bez problemu można, zachowując przepisy planu i rozporządzenia, zabudować przedmiotową działkę. Ustosunkowując się do tych wyjaśnień, skarżący (w piśmie z dnia "[...]") podnieśli, że rzeczoznawca majątkowy w swoich wyliczeniach uwzględnił jedynie obecność jeziora Morąg, całkowicie pomijając obecność drugiego zbiornika wodnego, znajdującego się w sąsiedztwie zbytej działki, to jest na działce ewidencyjnej nr "[...]". Podtrzymali więc stanowisko, że na zbytej działce faktycznie niemożliwa jest zabudowa. Oświadczyli także, że nie zamierzają występować do organizacji zawodowej rzeczoznawców w celu oceny prawidłowości sporządzonego operatu, gdyż uważają, że to organ odwoławczy zobowiązany jest, na podstawie przepisów k.p.a., do należytego wyjaśnienia sprawy. Decyzją z dnia "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję organu I instancji w całości i orzekło co do istoty sprawy poprzez ustalenie skarżącym jednorazowej opłaty planistycznej w wysokości "[...]" z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr "[...]", położonej w obrębie G., na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia uznano, że w niniejszej sprawie wystąpiły obie przesłanki do ustalenia opłaty planistycznej, o których mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, gdyż skarżący zbyli nieruchomość, objętą planem, przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu, a w związku z uchwaleniem tego planu nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie mogą być skutecznie podważane dopóki nie zostanie stwierdzona niezgodność z prawem aktu prawa miejscowego. Podniesiono, że zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie, powodująca wzrost jej wartości, w istocie oznacza jedynie możliwość innego sposobu jej zagospodarowania, a o tym, czy nieruchomość ta zostanie faktycznie zagospodarowana w sposób przewidziany w planie, czy też nadal będzie wykorzystywana w dotychczasowy sposób, decydują inne czynniki niezależne od planu. Uznano jednak, że czynniki te nie mogą wykluczać istnienia związku pomiędzy uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości. Zdaniem Kolegium, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy ma pełną wartość dowodową, nie zawiera istotnych wad formalnych ani założeń sprzecznych z prawem, a rzeczoznawca majątkowy należycie wyjaśnił dobór nieruchomości przyjętych do porównań. Stwierdzono, że ustalona wartość nieruchomości jest nieomal identyczna jak cena, którą skarżący uzyskali przy jej sprzedaży. Skonstatowano więc, że decyzja organu I instancji jest zgodna z prawem w części dotyczącej ustalenia opłaty planistycznej, a wydanie rozstrzygnięcia reformatoryjnego było konieczne jedynie z uwagi na brak podstaw prawnych do określenia w takiej decyzji terminu do uiszczenia opłaty. W skardze na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skarżący zarzucili organowi odwoławczemu naruszenie art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. w związku z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że na zbytej nieruchomości możliwa jest zabudowa, co w efekcie doprowadziło do ustalenia nieprawidłowej wysokości opłaty planistycznej. Z tych też powodów wnieśli o uchylenie decyzji organu odwoławczego oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi zakwestionowano nadanie przez organy obu instancji pełnej wartości dowodowej sporządzonemu w niniejszej sprawie operatowi szacunkowemu. Powtórzono przy tym argumenty sformułowane w odwołaniu od decyzji organu I instancji i na etapie postępowania odwoławczego, że zbyta nieruchomość w całości znajduje się na terenie objętym zakazem zabudowy wynikającym zarówno z § 25 ust. 2 pkt 8 aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity, jak i z § 4 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Nr 148 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008r. w sprawie Narieńskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (do skargi załączono zaś dokumenty mające potwierdzać tą tezę). Wywiedziono, że brak faktycznej możliwości zabudowy tej działki, mimo takiego przeznaczenia w planie, winien być uwzględniony przy ustalaniu opłaty planistycznej. Podkreślono bowiem, że sama zmiana przeznaczenia terenu nie może wpłynąć na zmianę wartości nieruchomości, jeżeli jej faktyczne przeznaczenie nie może być inne niż przed uchwaleniem planu, jak to ma miejsce w niniejszej sprawie. Uznano przy tym, że cena, za jaką nieruchomość została sprzedana, nie powinna stanowić przedmiotu rozważań organu odwoławczego, gdyż nie mieści się w kryteriach ustalania wartości rynkowej nieruchomości określonych w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumenty zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ustosunkowując się do zarzutów skargi podał, że w świetle art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organ administracji publicznej nie jest uprawniony do oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, lecz wyłącznie do oceny jego przydatności jako materiału dowodowego stanowiącego podstawę orzekania. Wyjaśnił także, że odniesienie się do ceny, jaką uzyskali skarżący przy sprzedaży tej nieruchomości, miało na względzie wyłącznie to, że ustalona wartość nieruchomości od ceny tej nie odbiega. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Skargę należało uwzględnić podkreślając, że nie wszystkie zarzuty w niej zawarte są zasadne. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2012r., poz. 270 ze zm.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje między innymi w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Z taką zaś sytuacja mamy do czynienia w niniejszej sprawie, w której przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]", nr "[...]", w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej. Zgodnie z art. 36 ust. 4 w związku z art. 37 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012r., poz. 647 ze zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące - wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie niesporne jest, że skarżący, będąc właścicielami nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]", położonej w obrębie G., gmina Morąg, zbyli tą nieruchomość (w drodze umowy sprzedaży z dnia "[...]") przed upływem 5 lat od wejścia w życie uchwały Nr XLVI/766/10 Rady Miejskiej w Morągu z dnia 26 sierpnia 2010r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity (Dz. Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego z 2010r., nr 158, poz. 2023). Sporne pozostaje natomiast, czy w wyniku uchwalenia tego planu wartość podanej nieruchomości wzrosła. Stosownie do art. 37 ust. 1 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości w tego typu sprawach stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Podkreślić należy, wbrew oczekiwaniom skarżących, wyrażonych między innymi w toku rozprawy przed sądem, że w trybie postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej nie można wzruszać ani zmieniać przepisów zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Regulacje zawarte w tym planie nie są jednak jedynymi przepisami, które należy uwzględniać przy określaniu wartości nieruchomości. Zgodnie bowiem z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W świetle zaś art. 151 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010r., nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej zwanej u.g.n.), wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1 u.g.n.). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy stanowi dowód tego, jaką wartość miała nieruchomość przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego i jaką wartość ma szacowana nieruchomość po uchwaleniu lub zmianie tego planu, a różnica tych wartości jest podstawą określenia jednorazowej opłaty planistycznej. Powyższe nie oznacza jednak związania organu administracji publicznej ustaleniami rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega bowiem ocenie przez organ, na którym spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty, a zatem i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego opinii (zob. wyrok NSA z 16 stycznia 2013r., sygn. akt II OSK 1686/11, dostępny pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej (k. 27 akt administracyjnych). Zgodnie z § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r., nr 207, poz. 2109 ze zm.), przy stosowaniu tego podejścia i metody uwzględnia się nieruchomości podobne, do tej będącej przedmiotem wyceny, w tym cechy tych nieruchomości wpływające na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega bowiem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony. W przypadku wystąpienia odmienności, wycena określająca wartość podlega stosownej korekcie opartej na wychwyceniu istotnych różnic, to jest takich, które mogą wpływać na wartość (por. wyrok NSA z 8 lutego 2008r., sygn. akt II OSK 2012/06, dostępny pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W ocenie Sądu, w świetle argumentów podnoszonych przez skarżących, a dotyczących braku możliwości zabudowy wycenianej nieruchomości z uwagi na zakaz przewidziany w § 4 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Nr 148 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008r. w sprawie Narieńskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego z 2008 r., nr 179, poz. 2633) oraz w § 25 ust. 2 pkt 8 aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity, powstają istotne wątpliwości, czy kwestia faktycznego usytuowania wskazanej nieruchomości została uwzględniona w pkt II OPIS I OGÓLNA CHARAKTERYSTYKA WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI sporządzonego na potrzeby kontrolowanej sprawy operatu szacunkowego. Podkreślenia wymaga przede wszystkim, że w operacie tym nie odniesiono się do położenia tej nieruchomości w obszarze chronionego krajobrazu. Niewiadomo także, czy przyjęte do porównania w tym operacie nieruchomości były objęte, choć w części, takim zakazem zabudowy, jaki dotyczy nieruchomości wycenianej. Cecha ta nie została także wyartykułowana wśród cech różniących porównywane nieruchomości przy korygowaniu ich cen. Wątpliwości w tym zakresie nie rozwiewają także wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, zawarte w piśmie z dnia "[...]" (k. 74-75 akt administracyjnych), w których podano, że mimo tego zakazu zabudowa wycenianej działki jest możliwa, gdyż nie przylega ona bezpośrednio do linii brzegowej jeziora. Zauważyć bowiem należy, że skarżący, ustosunkowując się do tych wyjaśnień, wskazali na istnienie w pobliżu wycenianej nieruchomości (na działce nr "[...]") drugiego zbiornika wodnego (k. 89 akt administracyjnych), którego istnienie także ogranicza zabudowę, a którego istnienia nie uwzględnił rzeczoznawca majątkowy. Mimo ujawnienia tych rozbieżności, organ odwoławczy nie podjął żadnych kroków celem ich wyjaśnienia, co pozostaje w sprzeczności zarówno z zasadą prawdy obiektywnej (art. 7 w zw. z art. 77 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego, tekst jednolity Dz. U. z 2013, poz. 267 – dalej jako k.p.a.), jak i z zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Dodać przy tym należy, że do skargi załączono dokumenty, z których także wynika, że na działce nr "[...]" znajduje się zbiornik wodny (k. 14-16 akt sądowych). Stwierdzone uchybienia mają istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż obiektywny wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu lub jego zmianą, stanowiący przesłankę pobrania opłaty planistycznej, może być ustalony jedynie w oparciu o sporządzony operat szacunkowy zawierający dokładną analizę i charakterystykę ocenianej nieruchomości. Przy ponownym rozpoznaniu sprawy organy winny zatem uwzględnić ocenę prawną zawartą w niniejszym uzasadnieniu, a ponadto podjąć stosowne czynności wyjaśniające mające na celu ustalenie, jaki wpływ na ustalenie wartości zbytej przez skarżących nieruchomości ma położenie działki, po ustaleniu, czy jak podają skarżący, położona jest w całości na obszarze objętym zakazem zabudowy, o którym mowa w § 4 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia Nr 148 Wojewody Warmińsko-Mazurskiego z dnia 13 listopada 2008r. w sprawie Narieńskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu (Dz. Urz. Woj. Warmińsko-Mazurskiego z 2008 r., nr 179, poz. 2633) oraz w § 25 ust. 2 pkt 8 aktualnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Morąg w obrębie geodezyjnym Gubity. Konieczne jest także uzyskanie od rzeczoznawcy majątkowego wyjaśnień, czy uwzględnione w operacie szacunkowym nieruchomości były objęte, choć w części, takim zakazem zabudowy, jaki dotyczy nieruchomości wycenianej. Dopiero po ustaleniu tych okoliczności możliwe będzie bowiem dokonanie oceny wartości dowodowej sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Z uwagi zaś na fakt, że operat ten jest kluczowym dowodem w kontrolowanej sprawie, za zasadne uznano uchylenie decyzji organów obu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Rozstrzygnięcie w kwestii wykonalności zaskarżonego aktu podjęto stosownie do art. 152 powołanej ustawy. O kosztach postępowania orzeczono w myśl art. 200 tej ustawy.