II SA/Ol 1078/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk Sędziowie Sędzia WSA Hanna Raszkowska (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 września 2012 r. sprawy ze skargi Gminy na rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości oddala skargę WSA/wyr.1 – sentencja wyroku Uchwałą nr XXVI/192/12 z dnia 27 czerwca 2012 r. Rada Miejska w Zalewie, na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym oraz art. 37 ust. 2 pkt 6 i art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wyraziła zgodę na zbycie nieruchomości niezabudowanej, oznaczonej jako działka nr "[...]". Rozstrzygnięciem nadzorczym z dnia 19 lipca 2012 r. Wojewoda Warmińsko – Mazurski stwierdził nieważność powyższej uchwały, jako podjętej z rażącym naruszeniem prawa. Wojewoda podniósł, że zbywanie nieruchomości Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego co do zasady następuje w drodze przetargu, co ma na celu zapewnienie tym podmiotom najlepszych warunków zbycia nieruchomości, a osobom zainteresowanym nabycie nieruchomości przy zachowaniu równych szans w staraniach o zawarcie umowy. Wyjątki od tej reguły zostały ściśle określone w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rada Miejska w Zalewie, jako podstawę prawną podjęcia uchwały wskazała art. 37 ust. 2 pkt 6 tej ustawy, który zakłada możliwość zastosowania trybu bezprzetargowego, gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli zmierza lub może zmierzać do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. W ocenie organu nadzoru przepis ten nie mógł mieć jednak zastosowania w sprawie, gdyż nabycie przedmiotowej działki poprawi lub może poprawić warunki zagospodarowania nie tylko nieruchomości nr X, ale również nieruchomości nr XX. W złożonej skardze Rada Miejska w Zalewie zarzuciła, że organ nadzoru błędnie zinterpretował art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przepisie tym ustawodawca nie przewidział bowiem alternatywy, że bezprzetargowe nabycie działki może zmierzać lub zmierza do poprawienia warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej, lecz wskazał, że nabycie to ma miejsce, jeżeli może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej. Ponadto Wojewoda bez oparcia się na jakichkolwiek dowodach przyjął, że nabycie przedmiotowej działki "może zmierzać bądź zmierza" do poprawienia warunków zagospodarowania dwóch działek. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie. Podniósł, że nie kwestionował upoważnienia Rady do wyrażenia stosownej zgody na sprzedaż nieruchomości, lecz jedynie tryb tej sprzedaży. Wywiódł, że bezprzetargowa sprzedaż nieruchomości może mieć miejsce jedynie, gdy tylko jedna osoba jest zainteresowana jej kupnem. Skoro do przedmiotowej działki przylegają dwie nieruchomości, których właścicielami są różne podmioty, to tryb bezprzetargowy z art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie mógł być zastosowany. Wojewoda dodał, że Rada nie powołała się w zaskarżonej uchwale na § 5 ust. 7 własnej uchwały nr XI/90/11 z dnia 28 czerwca 2011 r. w sprawie określania zasad gospodarowania nieruchomościami będącymi własnością gminy, w tym w szczególności zasad nabywania, zbywania, obciążania oraz wydzierżawiania lub wynajmowania nieruchomości wchodzących w skład zasobu nieruchomości Gminy Zalewo, który również przewiduje konieczność wyrażenia zgodny na zastosowanie trybu bezprzetargowego. W piśmie procesowym z dnia 20 września 2012 r. Rada Miejska w Zalewie podniosła, że wyrażając zgodę na zbycie niezabudowanej nieruchomości wzięła pod uwagę wniosek właściciela działki nr X, który przed podjęciem uchwały był jedyną osobą zainteresowaną nabyciem przedmiotowej działki. Z treści wniosku wynikało, że na zbywanym gruncie wybudował urządzenia odwadniające jego budynek mieszkalny, a wnioskując o zbycie przyległego gruntu na jego rzecz wyraził obawę, że sprzedaż przedmiotowej nieruchomości w innym trybie (tj. przetargu publicznego) doprowadzi do sytuacji, w której będzie miał problemy z odwodnieniem domu. Rada wskazała, że właściciele sąsiednich nieruchomości nigdy nie sygnalizowali, że przedmiotowa nieruchomość może poprawić warunki zagospodarowania ich działek. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje. Skarga nie jest zasadna. Przedmiotem zaskarżenia jest uchwała podjęta w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości niezabudowanej w trybie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Przede wszytki należy podnieść, na co zasadnie zwrócono uwagę w zaskarżonym akcie, że podstawową zasadą jest sprzedaż nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i własność jednostek samorządu terytorialnego w drodze przetargu. Powyższe wynika z treści art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 działu II. Tryb bezprzetargowy może być więc stosowany jedynie w przypadkach wskazanych wprost w przepisach, w tym m.in. w art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Należy w pełni podzielić pogląd Sądu Najwyższego, wyrażony w wyrokach z dnia 5 lipca 2006 r., sygn. akt IV CSK 98/06 i z dnia 6 marca 2009 r., sygn. akt II CSK 589/08 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych www.orzeczenia.nsa.gov.pl), że bezprzetargowa sprzedaż na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie może mieć zastosowania, jeżeli nabycie działki zmierza do poprawienia warunków nie jednej nieruchomości przyległej, ale przynajmniej dwóch takich nieruchomości. Gdy możliwość poprawienia warunków odnosi się do większej liczby nieruchomości, musi być przeprowadzony przetarg. Wykładnia ta jest zgodna z ratio legis art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zakładając co do zasady przeprowadzanie przetargu, ma zapewnić zbywcy najlepsze warunki zbycia nieruchomości, a osobom zainteresowanym nabyciem nieruchomości - równe szanse w staraniach o zawarcie umowy. Najistotniejszą kwestią przy rozstrzyganiu czy konkretna działka może być zbyta w drodze bezprzetargowej jest zatem okoliczność czy istnieją inne nieruchomości, których właściciele mieliby na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedaż tej nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. Już potencjalna możliwość kupna tej nieruchomości wyklucza zastosowanie trybu bezprzetargowego i nie zmienia tego nawet brak zainteresowania sprzedażą właścicieli innych przyległych nieruchomości (por. wyrok WSA w Poznaniu IV SA/Po 230/10 , Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych www.orzeczenia.nsa.gov.pl). W sprawie bezsporne jest, że do przedmiotowej działki nr X przylegają działki nr "[...]". Skoro do przedmiotowej nieruchomości przylega więcej działek, to możliwość poprawienia warunków odnosić może się do większej liczby nieruchomości niż działka nr XX. W przedmiotowej sprawie chęć zakupu działki nr X może wyrazić więcej podmiotów, wobec czego nieruchomość ta winna zostać sprzedana w drodze przetargu. Dodać należy, że nie ma znaczenia fakt, iż zdaniem Rady Miejskiej jedynie właściciel nieruchomości przyległej nr XX był zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości i tylko w jego interesie leżało nabycie tego gruntu. Jak już wyżej wskazano, sprzedaż bezprzetargowa nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa i własność jednostek samorządu terytorialnego stanowi wyjątek od reguły sprzedaży tych nieruchomości w drodze przetargu i z tego względu nie może być interpretowana rozszerzająco. Dokonanie przez jednostkę samorządu terytorialnego oceny, że niezbędna jest poprawa warunków zagospodarowania wyłącznie jednej z nieruchomości przyległej, nie może stanowić podstawy do odstąpienia od zasady przetargowej formy zbywania nieruchomości stanowiących własność tego podmiotu. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r. Nr 270), skargę należało oddalić.