II SA/Ol 1202/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Ewa Osipuk Sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) Protokolant st. referent Maciej Lipiński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2016 r. sprawy ze skargi H. B., M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r., Nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę. Decyzją z dnia "[...]", Wójt Gminy "[...]" ustalił H. i M. B. jednorazową opłatę w wysokości 15.317,55 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr "[...]", obręb "[...]" o powierzchni "[...]" oraz jako działka nr "[...]", obręb "[...]" o powierzchni "[...]" w udziale do "[...]", na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]", zbytych w dniu 7 kwietnia 2010 r. Po rozpoznaniu odwołania H. i M. B., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[..]" uchyliło w całości zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Kolegium stwierdziło bowiem, że w przedmiotowej sprawie dla każdej działki zostały sporządzone dwa operaty szacunkowe w tej samej dacie. Z operatów, których w aktach sprawy znajdowały się tylko kserokopie kart tytułowych, wynikała znacząca różnica wartości przedmiotowych działek niż wskazana w kompletnych operatach znajdujących się w aktach sprawy. Z tego względu dokumenty te nie zostały uznane za rzetelne i mogące stanowić dowód w postępowaniu. Następnie, decyzją z dnia "[...]" organ pierwszej instancji ustalił H. i M. B. jednorazową opłatę w wysokości 15.317,55 zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]". Decyzję tę Kolegium uchyliło w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji, decyzją z dnia "[...]". Organ odwoławczy stwierdził, że nie można uznać za wykazanie przez organ, iż faktycznie nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości tylko na podstawie wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium uznało za nietrafne stanowisko rzeczoznawcy co do braku konieczności uzasadnienia wybranej metody szacowania i innych okoliczności mających wpływ na prawidłowość wyceny nieruchomości. Ponadto zarzuciło, że poważne wątpliwości budzi aktualność drugiego operatu, gdyż nie była znana data jego sporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy nie wskazał ani faktycznej daty sporządzenia operatu ani też nie wyjaśnił, dlaczego umieścił datę 30 stycznia 2013 r. skoro, jak wynikało z akt sprawy, operat sporządził co najmniej po dniu 20 sierpnia 2013 r. W przypadku uznania za wiążącą daty 30 stycznia 2013 r., operat byłby nieaktualny w dacie wydania decyzji przez organ pierwszej instancji, w myśl art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Kolegium poddało ponadto pod rozwagę kwestię zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na istniejącą przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwość jej zabudowy. Decyzją z dnia "[...]" Wójt Gminy "[...]", na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.), dalej jak "u.p.z.p." ustalił H. i M. B. jednorazową opłatę w wysokości 9.363,60 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]". W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ pierwszej instancji podał, że w uchwalonych w dniu 15 października 2008 r. zmianach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]" przedmiotowy obszar, przeznaczony zostały pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie z zapisem w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]" nieruchomości położone były na obszarze oznaczonym symbolem T 21 - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej. Wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej na tym obszarze, zgodnie z planem, wymagało sporządzenia dodatkowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Do czasu uchwalenia i uprawomocnienia dodatkowych planów obowiązywały dla przedmiotowego obszaru ustalenia jak dla terenów rolnych oznaczonych symbolem T 10. W wyniku uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości z dotychczasowych funkcji na cel zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co spowodowało znaczący wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W tej sytuacji, zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w celu stwierdzenia, czy zachodzą przesłanki do naliczenia tzw. opłaty planistycznej, porównano wartość nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu. Ze sporządzonych operatów szacunkowych wynikało, że wartość działki nr "[...]" przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu wynosiła 11.038,00 zł, zaś po uchwaleniu zmiany miejscowego planu wynosi 41.108,00 zł, co daje różnicę 30.070,00 zł, natomiast wartość działki nr "[...]" przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu wynosiła 838,00 zł, a po uchwaleniu zmiany miejscowego planu wynosi 3.122,00 zł. W wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu nastąpił zatem wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości o 2.284,00 zł. Opłatę planistyczna ustalono w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 31 grudnia 2015 r. został wykonany zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) oraz przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) i zawiera wymagane przepisami elementy treści. Podkreślił, że w wyniku uchwalenia zmiany planu miejscowego uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[..]", zostało zmienione przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości z funkcji potencjalnej zabudowy jednorodzinnej (symbol T 21) na funkcję zabudowy mieszkaniową jednorodzinną (symbol - MN). W złożonym odwołaniu H. i M. B. podnieśli, że przed wejściem w życie uchwały z dnia "[...]" obowiązujący plan miejscowy dopuszczał w obrębie istniejących zagród możliwość wprowadzania nieuciążliwych usług oraz funkcji mieszkalnych i turystycznych, a więc była możliwość uzyskania pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego w ramach istniejącej zabudowy zagrodowej. Grunty takie uzyskiwały ceny porównywalne do nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Tym samym uchwalenie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]" nie spowodowało wzrostu wartości ich nieruchomości. Zarzucili, że organ pierwszej instancji przyjął jako dowód w sprawie trzy opinie biegłego rzeczoznawcy majątkowego o wzroście wartości nieruchomości, na podstawie których ustalał opłaty planistyczne w coraz niższej wysokości. W ocenie odwołujących się, organ pierwszej instancji nie wykazał tym samym, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemożliwym jest, aby na etapie prowadzonego przez ten organ postępowania były tak rażące różnice w określanych wartościach nieruchomości. Decyzją z dnia "[...]" Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia podniosło, że w przedmiotowej sprawie zostały wydane 3 operaty szacunkowe, w których wartość nieruchomości, po uchwaleniu planu, jest różna, ale podstawą wydania decyzji, będącej przedmiotem postępowania odwoławczego, jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 31 grudnia 2015 r. Kolegium uznało za bezsporne, że wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem planu. W operacie z dnia 31 grudnia 2015 r. rzeczoznawca majątkowy, stosując metodę porównawczą - porównywanie parami, szacując działkę nr "[...]" wziął pod uwagę 12 transakcji dotyczących nieruchomości rolnych, przeprowadzonych w latach 2008 - 2009. Rzeczoznawca wskazał, że rynek lokalny jest mało dynamiczny i z tego względu analizę nieruchomości porównawczych poszerzył o atrakcyjnie położone działki rolne, które były potencjalnie budowlane. Przyjęte do porównania działki miały powierzchnię od 1,00 ha do 1,74 ha (powierzchnia działki stron nr "[...]" wynosiła "[...]"). Ceny transakcyjne wahały się od 2,00 zł do 4,78 zł za 1 ha i nie odbiegały od cen działek przeznaczonych pod zabudowę zagrodową. Dokonując wyceny działki nr "[...]" rzeczoznawca majątkowy wziął pod uwagę 12 transakcji dotyczących nieruchomości rolnych, przeprowadzonych w latach 2008 - 2009. Przyjęte do porównania działki miały powierzchnię od 1,00 ha do 1,74 ha, ceny 1 ha wynosiły od 2,00 zł do 4,78 zł. W obu przypadkach, do porównania nieruchomości niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną rzeczoznawca przyjął trzy nieruchomości - dwie położone w "[...]" i jedną w "[...]". Powierzchnie nieruchomości i cena wynosiły - 1,5818 ha sprzedana w cenie 1 m² za 20,38 zł, 1,20 ha - cena za 1 m² 17,08 zł i 1, 03 ha - cena 1 m² 13,79 zł. W oparciu o ceny działek, współczynniki korygujące, ich opis rzeczoznawca majątkowy wycenił działkę nr "[...]" przed zmiana planu na kwotę 7,266 zł, a po zmianie planu na kwotę 17,060 zł, natomiast działkę nr "[...]" na kwotę: przed zmianą planu 838 zł, po zmianie planu - 3122 zł. Kolegium oceniło operat szacunkowy pod względem zgodności z wymogami § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i uznało, że rzeczoznawca majątkowy dokonał oceny nieruchomości w sposób zgodny z wymogami określonymi w tych przepisach. Określił wartość rynkową nieruchomości w podejściu porównawczym, stosując metodę korygowania ceny średniej w myśl § 4 ust. 4 rozporządzenia. Określając wartość przedmiotowej nieruchomości, uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Różnice w poszczególnych cechach nieruchomości podobnych z nieruchomością wycenianą zostały uwzględnione w analizie porównawczej przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Operat zawiera wszystkie wynikające z § 56 rozporządzenia elementy wymagane dla operatu szacunkowego i wskazuje na wzrost wartości nieruchomości wskutek uchwalenia planu miejscowego. Operat szacunkowy odpowiada ustawowym wymogom formalnym, jest spójny i logiczny. Kolegium nie zgodziło się z argumentami odwołania, iż załączony w sprawie operat szacunkowy jest wadliwy z tej przyczyny, że jest trzecim operatem w sprawie, a wskazana w nim wartość nieruchomości odbiega od ustalonych wartości w operatach poprzednich. Stwierdziło, że operat podlegający ocenie spełnia, jak wskazano wyżej, wymogi formalne oraz jest logiczny i zupełny, a także opisuje istotne cechy nieruchomości przyjętych do porównania. Kolegium zwróciło ponadto uwagę, że działki stanowiące własność odwołujących się, były oznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]", uchwalonym przez Radę Gminy "[...]" uchwałą Nr "[...]" z dnia "[...]" symbolem T-21 - potencjalne tereny zabudowy mieszkaniowej, dla których, w myśl zapisu § 64 ust. 2 tej uchwały - wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej dla terenów jak w ust. 1 wymaga sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1 :500 lub 1 :1.000. Przyjmuje się dla terenów jak w ust. 1 wielkość działek nie mniejszą niż 2.000 m2 . Do czasu uchwalenia i uprawomocnienia planów jak w ust. 2 obowiązują na terenach jak w ust. 1 ustalenia § 53. Wobec powyższego nieruchomości należące do odwołujących się, jako leżące uprzednio w strefie T – 21, należało traktować jako rolne. W aktualnym planie zagospodarowania przestrzennego nie ma jednostek bilansowych oznaczonych symbolem T - 10. Kolegium stwierdziło, że brak było podstaw do uznania, że rzeczoznawca przyjął do porównania niewłaściwe działki - przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. Strony, poza twierdzeniem, iż działki te stanowiły tereny rolne oznaczone symbolem T -10, nie przedstawiły żadnego dowodu na błędne, ich zdaniem, twierdzenia w tej mierze rzeczoznawcy majątkowego. Nadto, nie przedstawiły żadnego dowodu, w którym wartość nieruchomości byłaby niższa. Samo twierdzenie o wadliwości operatu nie daje natomiast podstaw do jego zdyskwalifikowania jako dowodu w sprawie tylko i wyłącznie z tego powodu, że strony zakwestionowały jego ustalenia. Ponadto, Kolegium nie podzieliło poglądu wyrażonego w poprzedniej decyzji organu odwoławczego dotyczącego konieczności rozważenia ewentualnej możliwości zabudowy przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem przedmiotowego planu miejscowego. Zauważyło, że nieruchomości odwołujących się były przed uchwaleniem planu położone w jednostce bilansowej potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej (symbol - T 21 ) i zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nieruchomości należało traktować jako rolne. W skardze H. i M. B. zarzucili, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 7, art. 77 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, ze zm.), dalej powoływanej jako K.p.a., przez: - błędne przyjęcie, że rzeczoznawca w sposób wyczerpujący ustosunkował się do stawianych przez skarżących zarzutów dotyczących nieruchomości przyjętych do porównania, podczas gdy rzeczoznawca poza wskazaniem przepisów i orzecznictwa odnoszącego się do ochrony danych osobowych nie zajął stanowiska w tym zakresie; - brak wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz dowolną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego i przyjęcie, że sporządzony przez rzeczoznawcę operat szacunkowy stanowi podstawę do ustalenia, iż wskutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżących, podczas gdy operat ten został sporządzony z naruszeniem przepisów rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego co do metody wyceny i zastosowanego przez rzeczoznawcę materiału porównawczego; - błędne uznanie, że rzeczoznawca w operacie szacunkowym w sposób prawidłowy wskazał nieruchomości porównawcze, podczas gdy operat nie zawiera precyzyjnego opisu ich cech ani uzasadnienia w kwestii przyjęcia do porównania właśnie tych nieruchomości, przez co nie jest możliwa ocena czy stanowią one nieruchomości podobne w odniesieniu do wycenianych. Skarżący podnieśli też zarzut naruszenia § 55 i § 56 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przez zaniechanie dokonania opisu nieruchomości porównawczych, na podstawie których ustalono cenę nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji oraz o zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko i argumentację wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r., poz. 1066) oraz art. 134 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718, ze zm.), sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje, w razie gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego lub postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, tego rodzaju naruszeń prawa nie można przypisać wydanej w sprawie ostatecznej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[..]", utrzymującej w mocy decyzję organu pierwszej instancji z dnia "[...]", którą ustalono skarżącym opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości opisanych wyżej działek. Materialnoprawną podstawę wydania decyzji o ustaleniu stronie skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymanej w mocy zaskarżoną decyzją, stanowiły przepisy art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r., poz. 778), powoływanej dalej również jako "u.p.z.p." Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Stosownie do art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Z treści powyższych regulacji wynika, że właściwy organ administracji publicznej jest zobowiązany, w drodze decyzji administracyjnej, do ustalenia opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, gdy spełnione zostaną łącznie dwa warunki. Po pierwsze - w następstwie uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość nieruchomości. Po wtóre - zbycie nieruchomości przez jej właściciela nastąpi przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z przesłanek nie jest spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej, w przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej ma charakter obligatoryjny, przy posiłkowym zastosowaniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (zob.: wyroki WSA w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 704/10 i z dnia 8 lutego 2012 r., sygn. akt II SA/Łd 1368/11; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 25 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Wr 478/08 - dostępne [w:] Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, dalej jako: "CBOSA"). Jak wynika z § 64 uchwały Rady Gminy "[..]" w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]’ działki skarżących znajdowały się na obszarze oznaczonym symbolem "T 21", dla którego ustalono funkcję podstawową - potencjalne tereny zabudowy jednorodzinnej. Zastrzeżono jednocześnie, że wprowadzenie zabudowy jednorodzinnej dla tych terenów wymaga sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego w skali 1:500 lub 1:1000 i przyjęto wielkość działek nie mniejszą niż 2000 m². Zgodnie zaś z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy zmienionego uchwałą Rady Gminy "[...]" w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy "[...]", obecnie działki te znajdują się na terenie oznaczonym symbolem MN i przeznaczone zostały pod zabudowę jednorodzinną. Bezsporne też jest, że sprzedaż przedmiotowych działek nastąpiła w dniu 7 kwietnia 2010 r., a zatem po dacie wejścia w życie opisanego wyżej miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i równocześnie przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie powyższego planu miejscowego. Kwestią sporną w niniejszej sprawie jest wystąpienie przesłanki wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu, stanowisko organów obu instancji w tej kwestii jest zasadne. Określenia wartości nieruchomości dokonuje się na podstawie sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego. Przyznać należy, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak powinien on dokonać oceny tego dowodu według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. Do oceny operatu szacunkowego zastosowanie ma art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 23, ze zm.), dalej powoływanej jako K.p.a., nakazujący podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego oraz art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji musi wyczerpująco ocenić operat szacunkowy po jego przedłożeniu i w razie powzięcia jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości lub zgłoszenia zastrzeżeń przez stronę postępowania, podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań jest zakaz zastąpienia dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości innym dowodem. Obowiązkiem organu jest więc dokonanie oceny wartości dowodowej opinii rzeczoznawcy majątkowego, jej wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy. To bowiem organ administracji ostatecznie rozstrzyga sprawę, powinien zatem dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on zrobiony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, czy nie zawiera niejasności, pomyłek i braków, ale przede wszystkim czy odpowiada przepisom ustawy o gospodarce nieruchomością i przepisom rozporządzenia (zob. wyrok NSA z 24 listopada 2011 r. sygn. akt II OSK 1705/10, CBOSA). Ograniczenie się do tylko formalnej oceny operatu szacunkowego jest zatem oczywiście niewystarczające. W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, że na skutek zmiany planu miejscowego doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty z tego tytułu, stanowiły operaty szacunkowe sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 31 grudnia 2015 r., w których ustalono, że nastąpił wzrost wartości działki nr "[...]" o kwotę 30.070,00 zł, natomiast działki nr "[...]" - o kwotę 2.284,00 zł. W ocenie Sądu, zarówno wskazane operaty szacunkowe, jak i wyjaśnienia złożone przez rzeczoznawcę w toku postępowania administracyjnego w związku z zarzutami strony skarżącej co do treści operatów, są wystarczające dla oceny, czy operaty te mogły stanowić podstawę do ustalenia opłaty planistycznej. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji przeprowadzono analizę tych operatów i w sposób logiczny i spójny podała powody, które przemawiały za oparciem zaskarżonego rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Organ odwoławczy ocenił operat szacunkowy pod względem formalnym, tj. zbadał, czy zawiera on wymagane przepisami prawa elementy, nie zawiera niejasności, pomyłek czy braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Prawidłowo ocenił, iż sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy został przygotowany z poszanowaniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Ponadto, odniesiono się do zastrzeżeń zgłoszonych w postępowaniu administracyjnym przez skarżących, dotyczących w szczególności nieprawidłowego doboru działek porównawczych. Podnieść przy tym należy, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, co wynika wprost z art. 154 ust. 1 u.g.n. Odnosząc się do zarzutów skargi dotyczących niewłaściwego doboru nieruchomości porównawczych w odniesieniu do terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną podnieść należy, że zarzuty te nie zostały poparte żadnym dowodem. Skarżący ograniczyli się do gołosłownego twierdzenia i nie przedłożyli jakichkolwiek dokumentów, z których wnikałoby, że rzeczywiście rzeczoznawca błędnie uwzględnił zakwestionowane działki w operatach szacunkowych, w konsekwencji czego dokonane przez rzeczoznawcę majątkowego ustalenia wartości nieruchomości są wadliwe. W tej sytuacji bezskuteczny jest zarzut skargi, że organ administracji zaniechał wyjaśnienia sprawy, dopuszczając zastosowanie w wycenie jako nieruchomości pod zabudowę jednorodzinną grunty rolne. Należy przy tym podzielić pogląd wyrażony przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 11 lipca 2016 r., sygn. akt I OSK 2471/14 (CBOSA), że operat szacunkowy, również dla właściciela nieruchomości wycenianej, nie może być źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n.). Nie budzi też wątpliwości, że treść aktów notarialnych stanowiących podstawę ustalenia cen transakcyjnych - stosownie do brzmienia art. 155 u.g.n. - nie powinna być ujawniana, nawet dla stron postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, w której biegły korzysta z informacji zawartych w tych aktach (zob. wyrok WSA w Łodzi z dnia 6 sierpnia 2014 r., sygn. akt II SA/Łd 362/14, CBOSA). Organ administracji nie miał więc obowiązku ustalenia, czy rzeczywiście transakcje wskazane przez skarżących zostały uwzględnione przez biegłego przy szacowaniu wartości nieruchomości, tym bardziej, że organ administracji – nie posiadając wiadomości specjalnych- nie ma kompetencji, aby wkraczać w merytoryczną treść operatu szacunkowego. Jeśli skarżący stali na stanowisku, że operaty szacunkowe są wadliwe merytorycznie, to mogli skorzystać z możliwości poddania operatów ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, na co pozwalała regulacja art. 157 ust. 1 u.g.n. i o której to możliwości zostali poinformowani przez Kolegium w postanowieniu z dnia 9 maja 2016 r. Skarżący mogli też przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie. Z akt sprawy nie wynika, aby skarżący z którejkolwiek z tych możliwości skorzystali. Na marginesie tylko dodać należy, że w piśmie z dnia 27 maja 2016 r. skarżący wskazali, że dwie zakwestionowane przez nich nieruchomości, które w ich ocenie, były terenami rolnymi, zostały zbyte z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na którą uzyskano pozwolenie na budowę lub z uzyskanym pozwoleniem na budowę, zaś część trzeciej stanowi rezerwę pod budowę drogi. Obowiązujące przepisy prawa nie dopuszczają możliwości wydania pozwolenia na budowę na gruncie rolnym bez uprzedniej zmiany przeznaczenia gruntu rolnego na cele nierolnicze i nieleśne. Dodać też należy, że wbrew sugestii zawartej w skardze organ administracji nie miał obowiązku występowania do innego rzeczoznawcy o sporządzenie kolejnych operatów szacunkowych przedmiotowych działek, skoro ocenił, że operaty szacunkowe z dnia 31 grudnia 2015 r. zostały sporządzone prawidłowo. Natomiast, jak już zaznaczono, jeżeli skarżący byli niezadowoleni z dokonanej wyceny, mogli zlecić innemu biegłemu sporządzenie operatu szacunkowego. Taki dowód podlegałby ocenie w toku postępowania administracyjnego. Zaznaczyć również należy, że skarżący zwracając się w piśmie z dnia 27 maja 2016 r. do organu pierwszej instancji o dostarczenie im wypisów i wyrysów z planu miejscowego działek opisanych w tym piśmie, nie podali danych identyfikujących te nieruchomości (poza ich położeniem w danej miejscowości, w jednostce o symbolu T-10). Tym samym trudno czynić organowi zarzut, że nie uczynił zadość żądaniu, realizacja którego musiałoby wiązać się z uprzednim poszukiwaniem przez organ aktów notarialnych dotyczących transakcji takimi działkami. W ocenie Sądu, nie ma podstaw do kwestionowania prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Rzeczoznawca wyjaśnił, że lokalny rynek nieruchomości działek niezabudowanych przeznaczonych na cele zabudowy mieszkalnej o powierzchni zbliżonej do przedmiotu wyceny należał na przestrzeni badanego okresu do rynków mało dynamicznych. Do porównań wybrano 3 nieruchomości z gminy "[...]" przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powierzchnia działek zawierała się w przedziale od 1,03 ha do 1,5918 ha, co odniesiono do powierzchni działki w chwili obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast ich ceny wahały się od 13,79 zł za m² do 20,38 zł za m² gruntu. Opisując nieruchomości porównawcze rzeczoznawca za najsilniejszą cechę różniącą porównywane działki uznał atrakcyjność lokalizacji, powierzchnię, uzbrojenie terenu i dojazd. Zauważył, że ceny działek gruntowych niezabudowanych przeznaczonych na cele mieszkalne wokół "’[...]" w ostatnich latach rosły, lecz liczyła się przede wszystkim atrakcyjna lokalizacja, z dostępem do mediów i korzystnym dojazdem Już IV kwartał 2008 r. i I kwartał 2009 r. przyniosły kryzys finansowania inwestycji budownictwa indywidualnego, stąd odnotowano zastój w tym segmencie nieruchomości i stagnację cen, a w mniej atrakcyjniejszych miejscowościach nawet ich spadek. Na podstawie analizy rynku przyjęto cechy różniące i dokonano porównania, przy czym nie dokonano aktualizacji cen transakcyjnych działek na skutek braku wyraźnego trendu czasowego w tym segmencie nieruchomości na przestrzeni badanego okresu na lokalnym rynku. Bezzasadny jest więc zarzut niewykazania przez rzeczoznawcę przyczyn przyjęcia do porównania nieruchomości wskazanych w operatach szacunkowych. Nieuzasadniony jest też zarzut zaniechania wyjaśnienia przyjęcia przez rzeczoznawcę różnych metod szacowania nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Jak wyjaśnił rzeczoznawca, przedmiotowa nieruchomość gruntowa przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod grunty rolne, lecz w części działki była zabudowa zagrodowa. Stąd też do porównań wzięto działki rolne z przeznaczeniem pod zabudową zagrodową lub o takich walorach, które by na nią pozwalały. Z uwagi na ten fakt, na lokalnym rynku wyszukano 12 działek rolnych podobnych, o powierzchni od 1 ha do 2,05 ha z dostępem do drogi publicznej mogących stanowić potencjalny grunt pod zabudowę siedliskową. Wobec powyższego szacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla celów rolnych (Wr), w tym zabudowy zagrodowej przeprowadzono podejściem porównawczym - metodą korygowania ceny średniej. Natomiast, z uwagi na szczupłość lokalnego rynku wytypowano 3 transakcje, gdzie przedmiotem obrotu były nieruchomości gruntowe niezabudowane przeznaczone pod budownictwo jednorodzinne, gdzie powierzchnia działki wynosiła ponad 1 ha i była zbliżona do powierzchni działki "[...]" przed podziałem. W tej sytuacji jedyną właściwą metodą była metoda porównywania nieruchomości parami, gdzie do porównań przyjmuje się co najmniej 3 nieruchomości podobne. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego różnic w opisach nieruchomości wskazać należy, że rzeczoznawca opisał cechy nieruchomości w zależności od przyjętej metody wyceny. Wyjaśnił, że przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości o rolnym przeznaczeniu gruntów uwzględnia się w szczególności: położenie nieruchomości, klasę bonitacyjną, dojazd, powierzchnię i kształt. Natomiast, przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę jednorodzinną uwzględnił w szczególności: atrakcyjność lokalizacji, powierzchnię działki, uzbrojenie terenu oraz dojazd. Nie zasługuje również na uwzględnienie zarzut zaniechania wyjaśnienia różnic w wartości nieruchomości w trzech operatach szacunkowych sporządzonych dla każdej z działek. Podnieść należy, że w aktach administracyjnych znajdują się operaty szacunkowe dla działek nr "[...]’ sporządzone w dniu 31 grudnia 2015 r. oraz nieuaktualnione operaty szacunkowe dla tych działek z dnia 30 stycznia 2013 r., a także kserokopie stron tytułowych operatów z również tej daty, lecz z innymi wartościami przedmiotowych działek. Z art. 156 ust. 4 u.g.n. wynika, że operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego, który go sporządził. Natomiast zgodnie z § 58 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządził operat, następuje przez dołączenie do niego klauzuli, w której rzeczoznawca oświadcza o aktualności operatu. Rzeczoznawca majątkowy podpisuje klauzulę w sposób, o którym mowa w § 57 ust. 1 cyt. rozporządzenia tj. oprócz podpisu zamieszczając datę i pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Z uwagi na brak we wskazanych przepisach ograniczeń co do możliwości przedłużania ważności operatu szacunkowego, przyjmuje się dopuszczalność aktualizacji operatu więcej niż jeden raz, po upływie kolejnych 12 miesięcy, pod warunkiem, iż ceny nieruchomości podobnych lub cechy nieruchomości szacowanej, nie zmieniły się na tyle, by mogło to mieć wpływ na zmianę wartości oszacowanej przez biegłego nieruchomości. Aktualizację operatu poprzedza zatem badanie rynku nieruchomości, w celu ustalenia czy wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. W niniejszej sprawie rzeczoznawca nie potwierdził aktualności operatów z dnia 30 stycznia 2013 r. Oznacza to, że zdaniem autora wyceny na rynku nieruchomości zaszły zmiany i sporządzone wyceny nie są już aktualne. Tym samym, żądanie porównania nieaktualnych operatów z aktualnym w dacie wydania decyzji, nie byłoby zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Organ ustalający wysokość renty planistycznej winien bowiem orzekać na podstawie aktualnego operatu szacunkowego. W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności z prawem zaskarżonej decyzji, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę należało oddalić.