II SA/Ol 212/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Zbigniew Ślusarczyk Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Matczak (spr.) Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Protokolant Urszula Wojciechowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 maja 2008 r. sprawy ze skargi M. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia "[...]" II. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. Decyzją z "[...]" Nr "[...]" Wójt Gminy, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) w związku z § 2 Uchwały Nr "[...]" Rady Gminy w z dnia "[...]" w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej, w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B", orzekł o pobraniu od M.S. na rzecz Gminy jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, położonych w obrębie geodezyjnym R., gm. S., oznaczonych nr ewid. 1/1 i 2/1 w wysokości 7.151,20 zł w związku z uchwaleniem planu i zbyciem nieruchomości. W pkt. 2 rozstrzygnięcia orzeczono o uiszczeniu opłaty w terminie 14 dni, od dnia, w którym decyzja ustalająca opłatę stanie się ostateczna. W uzasadnieniu wskazano, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B", zatwierdzony uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy S. z dnia "[...]" spowodował zmianę funkcji działek o nr ewid. 1/1 i 2/1 (powstałych z podziału działki 1/3 o pow. 0,8274 ha), z nieruchomości rolnych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej, objętej w planie zagospodarowania przestrzennego symbolem "MN-2". Podano, iż w celu ustalenia wartości rynkowej zbytych nieruchomości, wystąpiono do rzeczoznawcy majątkowego o przygotowanie operatu szacunkowego i po jego przedłożeniu stwierdzono, że został on sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) oraz przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.). Wskazano, iż w operacie uwzględniono podnoszone przez stronę okoliczności dotyczące ograniczenia i utrudnienia w korzystaniu z nieruchomości z uwagi na przebieg linii energetycznej, gdyż rzeczoznawca skorygował ich wartość z tego tytułu stosując odpowiednie poprawki. Wobec zbycia w dniu 20 września 2006r. działki nr 1/1 i w dniu "[...]" działki nr 2/1 dokonano ustalenia ich wartości (łącznie) przed uchwaleniem planu na kwotę 19.765 zł, zaś po uchwaleniu planu miejscowego na kwotę 55.521 zł, co daje różnicę w związku ze wzrostem wartości tych nieruchomości na kwotę 35.756 zł. Skoro zatem strona zbyła nieruchomości, to stosownie do § 2 powołanej uchwały zaistniała podstawa do pobrania jednorazowej opłaty w wysokości 7.151,20 zł, stanowiącej 20% wzrostu ich wartości. W odwołaniu od tej decyzji M.S. wniósł o wstrzymanie jej wydania w związku z nieprawidłowościami jakich dopuszczono się przy jej podjęciu oraz uchwalaniu planu miejscowego. Wskazał, iż z własnych środków zapłacił za "zrobienie" planu miejscowego dotyczącego jego działek o nr 1/1 i 2/1, gdyż na ten cel wpłacał pieniądze do gminy. Gmina przejęła te środki na pokrycie kosztów związanych z realizacją planów, a zatem z tą chwilą w ocenie odwołującego się utraciła prawo do czerpania korzyści płynących z jego uchwalenia. Zarzucił, iż w sprawie tej nieprawidłowo dokonano zawiadomienia o wszczęciu postępowania administracyjnego, czym uniemożliwiono mu zapoznanie się z wyceną szacunkową nieruchomości i obronę swoich praw. Dodatkowo podał, iż nieporozumieniem jest powoływanie się w decyzji na okoliczność, iż rzeczoznawca uwzględnił w sporządzonym operacie podnoszoną przez niego kwestię przebiegu linii napowietrznej niskiego napięcia, która przecina przez środek działkę nr 2/1, gdyż koszt przeniesienie tej linii to kwota kilkudziesięciu tysięcy złotych, gdy tymczasem z operatu wynika, że wartość działki z linią napowietrzną wynosi 29 zł za metr, zaś działki bez tego ograniczenia 25 zł za metr. Odwołujący się podniósł także okoliczność, iż w stosunku do działki nr 1/3 wydana została decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla budowy budynku mieszkalnego i gospodarczego lecz inwestycja została wstrzymana z uwagi na podjęcie procedury uchwalania planu miejscowego. Dodatkowo podniósł, iż mimo zmiany zapisu w planie brak jest możliwości uzyskania pozwolenia na budowę na wskazanych działkach wobec braku podjęcia jakichkolwiek działań w celu zapewnienia dostępu do mediów, co uniemożliwia wykorzystanie tych nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Z tego też powodu zostały one zbyte. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z "[...]" Nr "[...]", po rozpatrzeniu odwołania, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał treść art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wskazał, iż w niniejszej sprawie stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – dział IV rozdział 1 oraz wydane na podstawie tej ustawy rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.). Kolegium podało, iż analiza operatu szacunkowego określającego wartość rynkową niezabudowanych działek gruntu 1/1 i 2/1 przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania nieruchomości parami nie budzi wątpliwości, gdyż został on przygotowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Na dzień wejścia w życie planu miejscowego (29 czerwca 2004r.) brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla wskazanych działek. Wyjaśniono, iż wydana decyzja z dnia "[...]" Nr "[...]" ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla zamierzenia polegającego na budowie budynku mieszkalnego oraz gospodarczego wydana została na określony czas obowiązywania i po jego upływie wygasła, wobec czego ustalenie, iż działki te były działkami rolnymi jest prawidłowe. Zaznaczono, iż rzeczoznawca prawidłowo przyjął do porównania działki nie będące działkami typowo rolnymi lecz planowanymi do przekwalifikowania w niedalekiej przyszłości zgodnie z ustaleniami zawartymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Podano, iż rzeczoznawca uwzględnił okoliczność, iż na dzień wejścia w życie planu miejscowego nie istniały w obrocie prawnym działki o nr 1/1 i 2/1, które zostały wydzielone z działki o nr 1/3 dopiero po uchwaleniu planu miejscowego, stąd też przedmiotem szacowania była działka nr 1/3 o powierzchni 0,8274 ha położona w obrębie R., gm. S. Prawidłowo też uwzględniono w operacie przebieg linii energetycznej i zastosowano maksymalną korektę z tego tytułu. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie M.S. kwestionując wysokość ustalonej opłaty powtórzył zarzuty i argumenty podniesione w odwołaniu od decyzji pierwszoinstancyjnej odnoszące się do wartości nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego. Podniósł, iż organ przemilczał jeden z głównych zarzutów do sporządzonego operatu, a mianowicie fakt, iż działka o nr 2/1 nie może być zabudowana, gdyż przez jej środek przebiega linia energetyczna, przy czym jej wartość rzeczoznawcza wycenił na 29 zł/m2, zaś działki, której ograniczenie to nie dotyczy o nr 1/1 na 25 zł/m2. Już tylko ta okoliczność poddaje w wątpliwość poprawność tego operatu. Dodatkowo wskazał, iż pominięto przedstawiony dokument Zakładu Energetycznego "[...]", z którego wynika, iż ewentualna przebudowa linii energetycznej na działce to koszt 26.000 zł. Zarzucił, iż w operacie dokonano obniżenia wartości początkowej nieruchomości, co jest korzystne dla Gminy, nie uwzględniając okoliczności, iż dla wycenianej nieruchomości była już wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy dla siedliska, którego realizacja została wstrzymana z uwagi na propozycje Gminy objęcia tej nieruchomości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W ocenie skarżącego element ten został pominięty, gdyż stanowił o wzroście wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu. Kolejnym zarzutem jest fakt otrzymania przez Gminę środków finansowych od osób fizycznych, które w ten sposób finansowały uchwalenie planu miejscowego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) stosownie do przysługujących sądowi administracyjnemu kompetencji, Sąd kontroluje zaskarżone decyzje pod kątem ich zgodności z prawem. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Sąd bada legalność skarżonej decyzji, czyli jej zgodność z przepisami prawa materialnego i prawidłowość przyjętej przez organ procedury, która doprowadziła do wydania decyzji. Przy czym nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi w granicach danej sprawy - art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270, ze zm.) zwanej dalej: ustawą ppsa. Oznacza to, że skarga powinna zostać uwzględniona, jeśli tylko Sąd, niezależnie od zarzutów w niej podniesionych i wniosków w niej sformułowanych stwierdzi istnienie naruszenia prawa, skutkujące koniecznością wzruszenia zaskarżonego aktu (art. 3 § 1 w zw. z art. 145 § 1 ustawy ppsa.). Uwzględniając powyższe, w ocenie Sądu uznać należało, iż skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zaskarżona decyzja oraz decyzja ją poprzedzająca nie zapadła po wszechstronnym wyjaśnieniu stanu faktycznego sprawy, które to naruszenie prawa mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Przechodząc do meritum sprawy stwierdzić należy, iż przedmiotem skargi jest decyzja organu odwoławczego, którą utrzymano w mocy decyzję organu I instancji orzekającą o pobraniu na rzecz Gminy jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonych w obrębie geodezyjnym R., gm. S., oznaczonych jako działki nr 1/1 i 2/1 w wysokości 7.151,20 zł oraz określającą terminu, w którym należy uiścić opłatę. Rozstrzygnięcia w tej sprawie, organy obu instancji dokonały na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 6 i ust. 11 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717, ze zm.) zwanej dalej: ustawą o pzp. Po myśli art. 36 ust. 4 zd. 1 tej ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Z przepisu tego wynika, że wskazany przez ustawodawcę organ gminy "pobiera opłatę", a zatem zobowiązany jest do jej ustalenia i pobrania. Opłata ta jest dochodem własnym gminy, a jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości - zd. 2 i 3 art. 36 ust. 4 ustawy pzp. Zgodnie zaś z art. 37 ust. 1 tej ustawy, który nie został wprawdzie enumeratywnie powołany w decyzji lecz którego treść została zacytowana przez organ odwoławczy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży. Z przepisu tego wynika także, iż wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zatem z treści tego przepisu wynika, że w przypadku uchwalenia nowego planu w czasie, gdy nie obowiązywał na danym obszarze dotychczasowy plan, bierze się pod uwagę wartość rynkową nieruchomości określoną przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania. Nadto użyte w art. 36 ust. 4 ustawy pzp. sformułowanie, "jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła...", należy rozumieć w ten sposób, iż wzrost wartości nieruchomości musi być bezpośrednim następstwem uchwalenia planu miejscowego albo jego zmiany. Z tego też względu przy ustalaniu wzrostu wartości nieruchomości można brać pod uwagę jedynie te okoliczności wpływające na ten wzrost, które mają bezpośredni związek, są bezpośrednim następstwem uchwalenia planu albo jego zmiany i wpływają na wzrost nieruchomości. Należy także wskazać, iż stosownie do art. 37 ust. 11 ustawy pzp. zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości ustalają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Słusznie zatem Kolegium w skarżonej decyzji podało, iż z uwagi na ten zapis ustawy do zasad określenia wartości nieruchomości będą miały zastosowanie przepisy Działu IV "Wycena nieruchomości" ustawy z 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r. Nr 261, poz. 2603, ze zm.) oraz wydane na podstawie tej ustawy - rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U,. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) zwane dalej: rozporządzeniem. Przenosząc powyższe na grunt rozpoznawanej sprawy stwierdzić należy, iż bezsporną okolicznością wykazaną w zaskarżonych decyzjach jest: 1) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B", zatwierdzonego uchwałą Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]", opublikowaną w Dz. Urz. "[...]", obowiązującą od 29 czerwca 2004r.; 2) zbycie nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązujący – M.S. sprzedał działkę nr ew. 1/1 o powierzchni 1114 m2, aktem notarialnym z dnia 20 września 2006r., zaś działkę o nr ew. 2/1 o powierzchni. 925m2 aktem notarialnym z dnia 1 czerwca 2007r.; 3) wszczęcie z urzędu postępowania administracyjnego przez organ, nastąpiło z tytułu wzrostu wartości nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan zagospodarowania przestrzennego stał się obowiązującym, zawiadomienie o wszczęciu postępowania nosi datę 25 października 2007r. Okolicznością kwestionowaną w sprawie jest wzrost wartości nieruchomości - działek nr 1/1 i 2/1 - spowodowany uchwaleniem planu miejscowego. Bezsporna pozostaje natomiast okoliczność, iż przed podjęciem uchwały Nr "[...]" Rady Gminy z dnia "[...]" w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów zabudowy mieszkaniowej w miejscowości R., gm. S. - jednostka "B" na terenie tym nie obowiązywał żaden plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego też do określenia wartości nieruchomości sprzed daty wejścia w życie planu należało przyjąć faktyczny sposób jej wykorzystywania. W przedstawionym stanie faktycznym, uwzględniając także stan prawny, obowiązkiem organu administracji publicznej było ustalenie przeznaczenia przedmiotowych działek po uchwaleniu planu z dnia 16 kwietnia 2004r. i faktycznego sposobu ich użytkowania przed uchwaleniem tego planu. Przeznaczenie nieruchomości - działek o nr 1/1 i 2/1 wydzielonych po uchwaleniu planu z działki nr 1/3 - w obowiązującym planie nie budzi wątpliwości, gdyż wynika to wprost z zapisu planu dla terenu o symbolu "MN-2", gdzie podstawowym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca. Ustalenie natomiast faktycznego sposobu wykorzystywania spornej działki winno nastąpić w sposób jednoznaczny i wyczerpujący z uwzględnieniem przepisów prawa materialnego i procesowego, a w szczególności z uwzględnieniem reguł w zakresie zebrania całego materiału dowodowego i jego wszechstronnej oceny – art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kpa. Organy orzekające w sprawie bezkrytycznie przyjęły, że nieruchomość, z której zostały wydzielone działki stanowiące własność skarżącego była faktycznie wykorzystywana jako grunt rolny z uwzględnieniem przekwalifikowania na grunty mieszkaniowe. Stwierdzenie takie zawarł zresztą jedynie organ odwoławczy opierając się na zapisach w operacie szacunkowym, gdyż w decyzji organu I instancji brak jest jakiegokolwiek wyjaśnienia z uwagi na jakie stwierdzone okoliczności czy dowody uznano, iż nieruchomość skarżącego stanowiła grunt rolny. Zaś z zapisu zawartego w operacie szacunkowym wynika, iż rzeczoznawca stan prawny nieruchomości przyjął z Księgi Wieczystej Nr "[...]", z której wynikało, że działka nr 1/3 stanowi nieruchomość rolną. Dalej wskazano w operacie, iż przed uchwaleniem planu dla przedmiotowej nieruchomości brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jak również dla nieruchomości nie były wydawane decyzje o warunkach zabudowy, o wyłączeniu gruntów rolnych z produkcji rolnej oraz pozwolenie na budowę. Stwierdzenie, iż dla nieruchomości nie były wydawane decyzje o ustaleniu warunków zabudowy pozostaje jednakże w sprzeczności z pozostałym zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym, tj. przedstawioną przy odwołaniu decyzją Wójta Gminy z "[...]" w przedmiocie ustalenia dla M.S. warunków zabudowy i zagospodarowania terenu pod budowę budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego na działce nr 1/3 obręb R., zmienioną następnie decyzją tego organu z "[...]" w zakresie zmiany przedmiotu zabudowy na zabudowę siedliskową. Okoliczność powyższa winna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonym operacie szacunkowym. Bez znaczenia w ocenie Sądu pozostaje natomiast okoliczność, iż decyzja ta na skutek upływu czasu jej obowiązywania wygasła, bowiem wynika z niej jednoznacznie możliwość innego faktycznego wykorzystania szacowanej nieruchomości. Tego aspektu sprawy organy orzekające nie uwzględniły mimo, że na etapie odwołania skarżący podnosił tę właśnie okoliczność. Kolegium do zarzutu strony odniosło się stwierdzeniem, iż wobec wygaśnięcia decyzji ustalającej warunki zabudowy prawidłowo przyjęto, iż działki są dziełkami rolnymi, przy czym stwierdzenie to nie zostało uzasadnione. Natomiast, jak wynika z art. 37 ust. 1 ustawy pzp. określenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu winno wynikać z materiału dowodowego. Udowodnienie faktycznego sposobu użytkowania spornych działek nie może być ograniczone jedynie do wypisu z ewidencji gruntu, czy zapisu w księdze wieczystej. Należy bowiem poczynić ustalenia, które w sposób jednoznaczny dadzą odpowiedź czy faktyczny sposób ich użytkowania polegał tylko na użytkowaniu rolniczym. Należy bowiem uwzględnić również okoliczności, czy przed wejściem w życie planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomość mogła być faktycznie zabudowana, czy mogła uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy, a zatem nie bez znaczenia dla niej są właśnie ustalenia, czy decyzje o warunkach zabudowy były już wydawane lub też co wynika z ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który to akt musiał istnieć przed uchwaleniem planu miejscowego, co wynika z zapisów ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie Sądu z brzmienia art. 11 i art. 107 § 3 Kpa wynika, że uzasadnienie decyzji - także decyzji odwoławczej - nie może ograniczać się do przedstawienia i umotywowania własnego stanowiska organu, jeżeli w toku postępowania strona podniosła zarzuty, zapatrując się na faktyczną bądź prawną ocenę sprawy odmiennie niż organ administracji publicznej. Skoro przyjęte przez organ przesłanki faktyczne lub prawne, jak również ocena dowodów, budzą wątpliwości strony, w uzasadnieniu decyzji winno zostać zawarte rozstrzygnięcie odnośnie tych wątpliwości. Na obowiązek ustosunkowania się organu administracji publicznej do twierdzeń i wniosków strony wskazuje orzecznictwo sądowoadministracyjne, ewentualne uchybienia w tym zakresie wiążąc z istotnym wpływem na treść rozstrzygnięcia (por. wyrok WSA w Warszawie w dnia 14 kwietnia 2005r. sygn. akt III SA/Wa 180/05, niepublikowany). Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą sądów administracyjnych obowiązek odniesienia się do twierdzeń strony ciąży w szczególności na organie odwoławczym, który winien w swojej decyzji rozstrzygnąć zasadność podniesionych w odwołaniu zarzutów (por. wyrok NSA z dnia 22 kwietnia 1998r. sygn. akt SA/Lu 21/98, niepublikowany, wyrok NSA z dnia 20 grudnia 1999r. sygn. IV SA 274/97, niepublikowany, a także wyrok WSA w Krakowie z dnia 12 grudnia 2006r. sygn. akt II SA/Kr 1185/05, Przegląd Prawa Publicznego z 2007r. Nr 9, str. 109). Przenosząc te rozważania na grunt rozpoznawanej sprawy wskazać należy, iż Kolegium nie spełniło w uzasadnieniu skarżonej decyzji wymogów art. 11 i art. 107 § 3 Kpa, zaniechało bowiem wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy i zebrania całego materiału dowodowego w sposób wyczerpujący, na co wskazano już wyżej. Kolejny podniesiony w skardze zarzut, to kwestia wartości szacowanych nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, gdzie w odniesieniu do działki z ograniczeniami w zabudowie z uwagi na przebieg linii energetycznej określona wartość 1 m2 jest zdecydowanie wyższa od nieruchomości, której takie ograniczenie nie dotyczy. W tym miejscu wskazać należy na sposób w jaki został w kontrolowanym postępowaniu potraktowany operat szacunkowy. Sam fakt, iż jest to dokument sporządzany w sposób sformalizowany, uregulowany przepisami w randze rozporządzenia a także, iż przygotowuje go rzeczoznawca majątkowy, nie zmienia jego charakteru, gdyż jest to dowód z opinii biegłego. Dlatego też jeśli chodzi o jego moc dowodową, to winien być oceniany jak każdy inny, w ramach przewidzianej w art. 80 Kpa swobodnej oceny dowodów. Jeżeli więc strona podniosła w toku postępowania zarzut, co do prawidłowości operatu, rzeczą organów było wyjaśnić ich zasadność. Organy administracji publicznej nie mogą przyjmować, iż operat szacunkowy bezwzględnie wiąże je w zakresie orzekania, jeżeli tylko został sporządzony w zgodzie z wymogami formalnymi. Jak każdy dowód, podlega on ocenie, a organ w razie wątpliwości może wezwać biegłego o uzupełnienie wyrażonej opinii. Tymczasem zarówno Wójt Gminy, jak i Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie dokonały oceny dowodu w postaci opinii rzeczoznawcy majątkowego w kontekście przedstawionego przez skarżącego dowodu w postaci projektu umowy o wykonanie przebudowy sieci energetycznej przebiegającej przez działkę nr 1/1 i 2/1, gdzie koszt przebudowy linii napowietrznej niskiego napięcia został wstępnie oszacowany na 26.000 zł. W odniesieniu do takiego ograniczenia wynikającego z przebiegu tej linii nie ustalono zupełnie, czy dotychczasowy przebieg linii niskiego napięcia umożliwia w ogóle wykorzystanie nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem wynikającym z planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego i czy nieruchomości przyjęte do porównania to także nieruchomości w stosunku, do których takiego rodzaju ograniczenie w zabudowie występuje. Nie sposób uznać za ocenę tych dowodów dokonane przez organ odwoławczy stwierdzenie, że rzeczoznawca w operacie uwzględnił maksymalnie ograniczenie jakie można było wprowadzić do wartości szacowanej nieruchomości, skoro zestawienie wartości porównywanych nieruchomości jednoznacznie wskazuje, iż zastosowany współczynnik korygujący w żadnym razie nie uwzględnia wielkości obciążenia związanego z przebudową linii napowietrznej do samej wartości tej nieruchomości. Odnośnie zarzutu skarżącego dotyczącego uniemożliwienia mu zapoznania się z operatem szacunkowym z uwagi na wadliwy sposób zawiadomienia go o wszczęciu postępowania wyjaśnić należy, iż zarzut ten jest bezzasadny. Z przekazanych akt administracyjnych tej sprawy wynika bowiem, iż organ I instancji prawidłowo poinformował skarżącego o wszczęciu postępowania w sprawie, zawiadamiając jednocześnie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonymi materiałami, jak również możliwością zgłaszania żądań w terminie 7 dni od dnia otrzymania zawiadomienia. Skoro zatem skarżący z uwagi na okres przedświąteczny (jak podaje) miał utrudnioną możliwość skorzystania z przysługującego mu prawa do zapoznania się z materiałami sprawy to mógł wystąpić do organu o umożliwienie mu zapoznania się z aktami w innym terminie. Skoro z takim wnioskiem nie wystąpił, to nie może obecnie skutecznie podnosić, iż organ ograniczył mu jego prawo do zapoznania się z aktami sprawy. Także nie zasługujący na uwzględnienie jest zarzut dotyczący braku możliwości żądania przez organ uiszczenia opłaty planistycznej w sytuacji, gdy skarżący partycypował w kosztach związanych z procedurą uchwalania planu miejscowego. Jak wynika z brzmienia zacytowanych wyżej przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ ma obowiązek ustalić opłatę planistyczną każdorazowo, gdy nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. W tym zakresie organ ma obowiązek wydać decyzję administracyjną ustalającą opłatę planistyczną, brak jest tu jakiejkolwiek dowolności – uznaniowości, gdy zostanie stwierdzony wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego. Wobec takiej treści zapisów ustawy nie ma znaczenia okoliczność, iż skarżący poniósł koszty związane z uchwalaniem planu miejscowego. Jeżeli z uwagi na uiszczone środki finansowe poniesione w związku z uchwaleniem planu miejscowego stoi na stanowisku, iż w ten sposób zostały one od niego wyłudzone, winien wystąpić o wyjaśnienie tej sprawy do właściwej jednostki policji bądź prokuratury. Reasumując przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z powyższych rozważań i sprowadzają się do realizacji obowiązku organu, aby w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy (art. 77 § 1 Kpa) oraz przeprowadzić ocenę tych dowodów, zgodnie z normami prawa procesowego oraz z zachowaniem reguł tej oceny (art. 80 Kpa). W szczególności organ powinien rozważyć znaczenie wydanej decyzji o warunkach zabudowy dla faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego i dokonać oceny przedłożonego operatu szacunkowego nie tylko pod względem analizy zastosowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami i przepisów powołanego rozporządzenia. W tym stanie rzeczy skoro rozstrzygnięcie sprawy wymaga poczynienia dodatkowych ustaleń oraz ponownej ich oceny należało na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzec jak w pkt I sentencji. Rozstrzygnięcie o niewykonywaniu zaskarżonej decyzji do czasu uprawomocnienia się wyroku - pkt. II sentencji - uzasadnia przepis art. 152 ppsa.