II SA/Ol 249/25

Dnia 19 sierpnia 2025 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodnicząca sędzia WSA Katarzyna Matczak Sędziowie sędzia WSA Ewa Osipuk (spr.) sędzia WSA Piotr Chybicki po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 sierpnia 2025 roku sprawy ze skargi J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1) uchyla zaskarżoną decyzję; 2) zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie na rzecz skarżącego J. W. kwotę 500 złotych (pięćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Wnioskiem złożonym 31 października 2024 r. w Urzędzie Gminy w R., J. W. i T. W. (dalej jako: "skarżący", "strona"), zwrócili się do Burmistrza R. (dalej jako: "organ pierwszej instancji", "Burmistrz") o ustalenie lokalizacji inwestycji – budowa 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych na działce o nr ewidencyjnym [...] obręb ewidencyjny P., gm. R. W dniu 5 listopada 2024 r. organ pierwszej instancji zawiadomił o wszczęciu postępowania w sprawie. Decyzją z [...] r., Burmistrz odmówił ustalenia warunków zabudowy na zmianę zagospodarowania terenu polegającą na budowie 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną na części działki nr [...] obręb P. w gminie R. W uzasadnieniu organ wskazał, że na obszarze objętym wnioskiem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przeprowadzonym postępowaniu, wymaganym art. 53 ust. 3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej jako "u.p.z.p."), organ stwierdził, że planowana inwestycja nie spełnia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Na analizowanym obszarze, wyznaczonym zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. brak jest zabudowy i działek sąsiednich, zabudowanych w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy i kontynuacji funkcji. W obszarze analizowanym występuje jedynie budowa zagrodowa oraz tereny rolnicze. Planowana inwestycja polegająca na budowie zespołu 14 budynków mieszkalnych nie wpisuje się w zastany ład przestrzenny. W związku z powyższym, warunek nie jest spełniony. Ponadto inwestor nie przedstawił zapewnienia dostawy wody z właściwą jednostką organizacyjną o zagwarantowaniu dostawy wody, jedynie informację W. Przedsiębiorstwa Komunalnego Sp. z o.o. o technicznej możliwości rozbudowy sieci wodociągowej na działce nr [...] do 43 domów jednorodzinnych. Brak zapewnienia dla inwestycji wody na cele bytowe oraz na cele przeciwpożarowe nie pozwala stwierdzić, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W odwołaniu od decyzji Burmistrza skarżący podnieśli, że błędnie zawężono obszar analizy do strefy ok. 200 m na zewnątrz od granicy działki nr [...] w każdym kierunku. Powołali się na postanowienia art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), wskazując, że dopóki w mocy pozostaje studium, obszar analizowany wyznaczony na potrzeby wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest ograniczony do 200 m, a do trzykrotności długości frontu działki. Mając na uwadze powyższe, zdaniem odwołujących się, obszar analizowany powinien wynosić 750 m na zewnątrz od granicy działki nr [...] w każdym kierunku (jest to odległość będąca trzykrotnością długości frontu działki nr [...] wynoszącej ok. 250 m). Klasyfikowanie zabudowy, w której występują budynki mieszkalne jednorodzinne według rodzaju prowadzonej działalności prowadzonej przez ich użytkowników jest niezasadne, ponieważ w sytuacji, kiedy mieszkańcy danego gospodarstwa (zagrody) zmienią np. miejsce i rodzaj pracy zarobkowej nie zajmując się już działalnością rolniczą, to jak wówczas będzie nazywał się ich dom, czy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie zagrodowej, czy budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym "zwykłym", zakładając, że żaden z budynków na działce nie będzie już służył celom rolniczym. Odwołujący się podnieśli również niezasadność, ich zdaniem, zarzutu nieprzedstawienia zapewnienia dostaw wody dla planowanej inwestycji. Wskazali, że przedstawili dokument o zapewnieniu dostaw wody, jednak odnosił się on do planowanej wcześniej inwestycji, która nie doszła do skutku. Decyzją z [...] r., po rozpatrzeniu odwołania stron, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej jako: "Kolegium", "organ odwoławczy"), utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Organ odwoławczy powołał się na przepisy art. 59 ust. 1 i 61 ust. 1 i ust. 5a u.p.z.p. Podniósł, że w niniejszej sprawie odmowa ustalenia warunków zabudowy nastąpiła z uwagi na brak spełnienia przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunku istnienia w obszarze zabudowanym zabudowy o charakterze planowanym przez inwestorów. W ocenie Kolegium, podjęte przez organ pierwszej instancji rozstrzygnięcie jest prawidłowe. W sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Z taką sytuacją nie mamy jednak do czynienia w niniejszej sprawie. Z ustaleń analizy jednoznacznie bowiem wynika, że w obszarze analizowanym występuje jedynie zabudowa zagrodowa oraz tereny rolne. Zabudowa mieszkaniowa nie wpisuje się w funkcję zastaną na analizowanym terenie. Funkcja mieszkaniowa i zagrodowa stanowią odrębny rodzaj zabudowy. Nie sposób uznać, że funkcja mieszkaniowa w jakikolwiek sposób uzupełnia funkcję zagrodową. Kolegium podniosło też, że wniosek odwołujących się, aby wyznaczyć obszar analizowany w minimalnej odległości 750 m jest chybiony. Zasadą jest bowiem wyznaczenie obszaru analizowanego w jego podstawowych wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Celem powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora. Nie jest też – co do zasady – możliwe ustalenie warunków zabudowy dla fragmentu działki ewidencyjnej, możliwe jest to jedynie w sytuacjach wyjątkowych. Kolegium stwierdziło też, że nie ma obowiązku odnosić się w decyzji do każdego twierdzenia strony zawartego w odwołaniu i pozostałych pismach procesowych. Obowiązkiem Kolegium jest odniesienie się do tych elementów, które są istotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia sprawy. W przedmiotowej sprawie stanowisko Kolegium jest wystarczające do uznania, że odniosło się ono do wszystkich istotnych dla wyniku sprawy okoliczności i zarzutów. Wydanie decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji jest zgodne z prawem. Skargę na powyższą decyzję organu odwoławczego wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie skarżący, który zaskarżonej decyzji zarzucił: 1) naruszenie przepisów prawa materialnego mające istotny wpływ na wynik sprawy: a) art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez bezpodstawne uznanie, że projektowana inwestycja nie spełnia zasady dobrego sąsiedztwa; b) art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., poprzez bezpodstawne uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest niewystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego; c) art. 61 ust. 5a u.p.z.p., poprzez uznanie, że sporządzona przez organ pierwszej instancji analiza urbanistyczna jest wiarygodna i może stanowić podstawę do wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy; 2) naruszenie przepisów prawa procesowego mające istotny wpływ na wynik sprawy: a) art. 7, art. 77 § 1, art. 80 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572, dalej jako "k.p.a."), poprzez pominięcie istotnych dla prawidłowego rozpoznania sprawy okoliczności faktycznych, tj. braku wiarygodności przeprowadzonej na potrzeby sprawy analizy urbanistycznej, która została wykonana w nieprawidłowym zakresie przestrzennym; b) art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a., poprzez niedostateczne wyjaśnienie podstaw i przesłanek do utrzymania w mocy decyzji Burmistrza R., czego konsekwencją jest naruszenie zasady przekonywania; c) art. 8 § 1 w zw. z art. 11 k.p.a., poprzez zaaprobowanie przez organ drugiej instancji decyzji, która została wydana z naruszeniem przepisów prawa, co stanowi naruszenie zasady zaufania do władzy publicznej; d) art. 15 k.p.a., poprzez bezkrytyczne zaaprobowanie ustaleń organ pierwszej instancji i brak przeprowadzenia własnego rozpoznania sprawy przez organ drugiej instancji i naruszenia tym samym zasady dwuinstancyjności; e) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji, zamiast zastosowania art. 138 § 2 k.p.a. i uchylenia tej decyzji i przekazania sprawy organowi pierwszej instancji do ponownego rozpatrzenia. Mając na względzie wskazane zarzuty skarżący wniósł o uchylenie w całości decyzji organów pierwszej i drugiej instancji wydanych w sprawie i zasądzenie na rzecz skarżącego kosztów postępowania oraz o rozpatrzenie sprawy w trybie uproszczonym. W uzasadnieniu skargi strona wskazała m.in., że nie wiadomo z jakich przyczyn w swojej analizie dla przedmiotowej inwestycji organ pierwszej instancji wyznaczył front działki nr [...], który wyniósł ok. 65 m od strony drogi publicznej po stronie północnej, z której odbywa się wjazd na teren. Po stronie północnej przedmiotowej działki nie ma żadnej drogi publicznej, a tym samym nie odbywa się stamtąd żaden wjazd na teren inwestycji. Wjazd na teren inwestycji odbywa się wyłącznie od strony zachodniej, tj. z drogi gminnej biegnącej wzdłuż W-S-W granicy działki [...]. Obszar analizowany został więc wyznaczony błędnie, tj. o zbyt małym promieniu. Odnosząc się do braku możliwości zapewnienia dostawy wody, to – zdaniem skarżącego – kwestia ta nie powinna być w ogóle brana pod uwagę na etapie ustalania warunków zabudowy. Skarżący wskazał, że w przypadku przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia zobowiązuje się dostarczyć wymagane zapewnienie o możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej dla 14 budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W odpowiedzi na skargę, organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w zaskarżonej decyzji. Organ wniósł o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.), dalej jako: "p.p.s.a.", sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia następuje w razie, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub przepisów postępowania w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy. Zakres kontroli Sądu wyznacza art. 134 p.p.s.a. stanowiący, że sąd orzeka w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (§ 1). Oceniając, w świetle powołanych wyżej kryteriów, zaskarżoną decyzję, Sąd stwierdził, że skarga zasługuje na uwzględnienie. W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt sprawy, wniosek taki został złożony przez skarżącego w skardze (k. 6 akt sądowych) oraz organ w odpowiedzi na skargę (k. 14 sądowych). Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części wymaga ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W rozpoznawanej sprawie – jak wskazują akta sprawy – wymogi nakładające konieczność uzyskania decyzji o warunkach zabudowy zostały spełnione. Na terenie planowanej inwestycji brak jest planu zagospodarowania przestrzennego, a inwestor planuje wykonać prace, które wymagają decyzji zatwierdzającej projekt budowany i udzielającej pozwolenia na budowę. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). Wobec powyższego, w myśl przepisu art. 53 ust. 3 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dokonuje analizy: 1) warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych; 2) stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Jak wskazuje się w orzecznictwie sądowym, decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim wynikającym z prawa warunkom, a obowiązek odmowy ma tylko wówczas, gdy inwestycja ta nie spełnia choćby jednej ustawowej przesłanki z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. (wyrok NSA z 18.12.2012 r., II OSK 1518/11, Lex nr 1367308, wyrok NSA z 12.10.2010 r., II OSK 1542/09, Lex nr 746623). Innymi słowy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w u.p.z.p. warunków. Oznacza to, że brak spełnienia chociażby jednego z warunków o których stanowi art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest podstawą do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Podkreślić też należy, że jedną z zasad ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest zasada wyrażona w treści art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., zgodnie z którą każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy (w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego), o ile nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesu osób trzecich. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające, przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie przedmiotowej decyzji od łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach od 1 – 5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1); dostępu do drogi publicznej (pkt 2); zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu (pkt 3); braku wymogu uzyskania dla danego terenu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne (pkt 4) oraz zgodności decyzji z przepisami odrębnymi (pkt 5). Decyzja o warunkach zabudowy musi spełniać łącznie wszystkie warunki określone w szczególności w cyt. art. 61 ust. 1 pkt 1 - 5 u.p.z.p. oraz warunki rozporządzenia, aby można było uznać ją jako wydaną zgodnie z prawem. Narzędziem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 pkt 1 i nast. u.p.z.p., jest przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu przez uprawnionego urbanistę, a następnie utrwalenie wyników analizy w formie opisowej i graficznej. Po przeprowadzeniu postępowania w sprawie organ odwoławczy uznał, że sporządzona w sprawie analiza spełnia wymagania określone w rozporządzeniu, a zaskarżona decyzja odpowiada – co do zasady – wymogom z art. 107 k.p.a. Kolegium słusznie wskazało, że materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowią przepisy u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym do dnia 23 września 2023 r. Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 2 ustawy z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych do dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w dane gminie: 1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; 2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1. Organ powołał przepis art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz postanowienia ust. 5a tego przepisu, zgodnie z którymi – w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Organ odwoławczy wskazał, że odmowa ustalenia warunków zabudowy nastąpiła z uwagi na brak spełnienia przewidzianego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. u.p.z.p. warunku istnienia w obszarze analizowanym zabudowy o charakterze planowanym przez inwestorów. Nie wyjaśnił jednak zarzutu odwołania, że obszar objęty analizą powinien wynosić 750 m i jest to odległość będąca trzykrotnością długości frontu działki nr [...] wynoszącej 250 m – według art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ nie wskazał, w jaki sposób ustalono front działki o długości 65 m. Z załączonej mapy w skali 1:1000 wynika, że do działki [...] od strony zachodniej przylega droga stanowiąca własność Gminy R., działka nr [...](1)– informacja o działce zał. nr 21 do akt administracyjnych, której długość wynosi ok. 250 m. W analizie zaś wskazano jedynie, że dla przedmiotowej inwestycji wyznaczono front działki nr [...] wynoszący ok. 65 m od strony drogi publicznej po stronie północnej, z której odbywa się wjazd na teren. W punkcie 3. analizy dotyczącym analizy stanu własności terenu objętego inwestycją i terenu przyległego wskazano, że przylegająca od strony zachodniej działka nr [...](1) oraz działka drogowa nr [...](2) stanowią własność gminy R. Również w pkt. 4 lit. f analizy stwierdzono, że od strony zachodniej, przylegający poprzez drogę obszar stanowią otwarte, niezabudowane tereny użytków rolnych oraz tereny zadrzewione. Bezsprzecznie więc z zapisów tych wynika, że droga przebiega od strony zachodniej. Skarżący wskazał, że po stronie północnej przedmiotowej działki nie ma żadnej drogi publicznej, a tym samym nie odbywa się stamtąd żaden wjazd na teren inwestycji, który odbywa się wyłącznie od strony zachodniej. Powyższe potwierdza znajdująca się w aktach sprawy mapa. Organ odwoławczy odniósł się w decyzji jedynie do funkcji zagrodowej, wskazując, że stanowi ona odrębny rodzaj zabudowy od funkcji mieszkaniowej. Rozważał również kwestię rozszerzenia obszaru analizowanego do 750 m, wskazując, że zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w jego podstawowych wymiarach. Tymczasem, skarżący w toku postępowania wskazywał, że 750 m to jest podstawowy wymiar dla dokonania ustaleń, o których mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Ta kwestia w ogóle nie została rozpatrzona przez organ odwoławczy. Kolegium wskazało, że nie ma obowiązku odnosić się do każdego twierdzenia strony zawartego w odwołaniu. W ocenie Sądu jednak, kwestie podniesione przez skarżącegow odwołaniu, dotyczące szerokości frontu terenu powinny zostać wyjaśnione dla prawidłowego przeprowadzenia postępowania. Organ w istocie w ogóle nie wskazał frontu działki, który przyjął do wyznaczenia obszaru analizowanego. Tymczasem prawidłowe wyznaczenie granic obszaru analizowanego jest warunkiem koniecznym dalszych rozważań i rozstrzygnięć co do możliwości ustalenia warunków zabudowy oraz wymagań urbanistyczno-architektonicznych dla projektowanej inwestycji. Ostatecznie, w ocenie Sądu, dla rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii wystarczające jest uchylenie decyzji organu odwoławczego. Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a., orzekł jak w pkt 1) wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a.