II SA/Ol 358/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tadeusz Lipiński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Bogusław Jażdżyk Sędzia WSA Piotr Chybicki Protokolant St. sekretarz sądowy Grażyna Wojtyszek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 września 2015 r. sprawy ze skargi D.B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]". nr "[...]" w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę. Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, że pismem z dnia 19 grudnia 2013 r., doręczonym D. B.w dniu 23 grudnia 2013 r., organ pierwszej instancji zawiadomił ją o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie naliczenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, związanego ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość oznaczona jako działka nr "[...]" i udział "[...]" w działce nr "[...]" zostały zbyte przez D. B. w dniu 21 sierpnia 2012r. (umowa sprzedaży - akt notarialny Repertorium A numer "[...]"). Operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego (nr uprawnień "[...]"), dr inż. K. K. w dniu 22 października 2014r. W dniu "[...]" organ pierwszej instancji wydał decyzję w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Strona odwołała się od wyżej wskazanej decyzji (odwołanie z dnia 16 marca 2015r., doprecyzowane pismem z dnia 22 kwietnia 2015 r.). Kolegium uchyliło decyzję pierwszoinstancyjną z dnia "[...]" w trybie art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego. Decyzją z dnia "[...]" organ pierwszej instancji, Wójt Gminy A, orzekł o ustaleniu wobec D. B. jednorazowej opłaty w wysokości 11.113,50 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A; dotyczącej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer "[....]" i działka nr "[...]" w udziale do "[...]". Organ I instancji wskazał, że w uchwalonych w dniu 15 października 2008r. zmianach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A (Dz. Urz. Woj Nr 183, poz. 2692) przedmiotowy obszar, przeznaczony zostały pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych, grunty orne, łąki i pastwiska, tereny rolne. Zgodnie z zapisem w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy A (uchwała Nr VII/55/03 Rady Gminy z dnia 18 czerwca 2003r.) nieruchomość położone były na obszarze oznaczonym symbolem T 6 – zieleń izolacyjna i towarzysząca oraz T 10 - tereny rolne. W wyniku uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zmiana przeznaczenia nieruchomości z terenów rolnych na cel zabudowy mieszanej miejscowości rolniczych, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Sporządzone na potrzeby niniejszego postępowania operaty szacunkowe zawierały następujące ustalenia: - wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu wynosiła 7.080,00 zł. - wartość nieruchomości po uchwaleniu zmiany miejscowego planu wynosi: 44.125,00 zł. Tak więc w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o kwotę 37.045,00 zł - (słownie: trzydzieści siedem tysięcy czterdzieści pięć złotych °°/100). W powołanej uchwale Rady Gminy w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich nowych terenów do zabudowy ustalono stawkę jednorazowej opłaty w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wobec powyższego opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiąca 30% różnicy wartości, wynosi 11.113,50 zł (słownie: jedenaście tysięcy sto trzynaście złotych 5°/100) i jest to kwota opłaty planistycznej. Odwołanie od ww. decyzji wniosła D. B.. Strona podniosła w odwołaniu, że nie zgadza się z decyzją Wójta Gminy A i - w jej ocenie - opłata jest zawyżona i nieadekwatna "do działek". Wskazała, że działki nie były uzbrojone i nie miały "dobrego dojazdu". Były natomiast zachwaszczone i zalesione samosiejkami olszowymi i wierzbowymi, ponieważ do połowy działek było bagno i były to tzw. nieużytki. Biegły rzeczoznawca majątkowy dr inż. K. K. - jak wskazała strona - "nie był wcześniej i nie widział pierwotnej nieużytkowej tej ziemi". Strona podniosła, że własną ciężką pracą i dużym nakładem finansowym zlikwidowała to bagno i doprowadziła, aby do tej ziemi był dojazd (którego nigdy nie było). Wskazała, aby te okoliczności zostały wzięte pod uwagę. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]" utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Kolegium podniosło, że Uchwała Nr XIX/98/08 Rady Gminy z dnia 15 października 2008 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A - została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 2 grudnia 2008 r. Nr 183, poz. 2692. Uchwała weszła w życie w dniu 2 stycznia 2009 roku. Zawiadomienie o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty zostało doręczone stronie skutecznie w dniu 23 grudnia 2008r., tj. przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy stała się obowiązująca. Zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Oznacza to, że w sprawach wskazanych w wyżej cytowanym art. 37 ust. 11 Upzp - zastosowanie mają przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 i poz. 1777) oraz przepisy wykonawcze do tej ustawy. Określanie wartości nieruchomości normują przepisy art. 149-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej zwanej "Ugn") oraz przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 159 Ugn. Między innymi art. 156 ust.1 Ugn stanowi, że rzeczoznawca majątkowy (4) sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca majątkowy. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, K. K., który klauzulą z dnia 12 listopada 2015 r. potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej (niezabudowanej) stanowiącej działkę nr "[...]" i udział do "[...]" (w prawie własności) działki nr "[...]" – przed uchwaleniem zmiany planu na kwotę 7.080 zł i po uchwaleniu zmiany planu na kwotę 44.125 zł. W ocenie Kolegium (które ponownie rozpatrując sprawę dokonuje ponownej oceny wartości dowodowej operatu szacunkowego) operat szacunkowy zawiera treść i formę unormowaną przepisami rzeczoznawca majątkowy ustalił, że działka nr "[...]" powstała w wyniku dwóch kolejnych podziałów innych działek. I tak działka nr "[...]" została podzielona na działki nr "[...]"; z kolei działka nr "[...]" została podzielona na działki o nr "[...]". Podział działek nastąpił po uchwaleniu zmiany planu. Przed zmianą planu działki te stanowiły użytki rolne; użytkiem rolnym była również działka nr "[...]", w której udział do "[...]" stanowił własność D. B.. Nieruchomość, oznaczona (aktualnie) w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]", położona w obrębie A w miejscowym planie (przed jego zmianą) była oznaczona - jak wskazał rzeczoznawca majątkowy - jako T-10 - tereny rolne i T - 6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca. W wyniku zmiany planu (wyżej opisywaną już uchwałą Rady Gminy z dnia 15 października 2008 r.): - działka nr "[...]" oznaczona jest symbolem MR i przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej miejscowości rolniczych, w tym zagrody, budynki i usługi oraz symbolami R - grunty orne, łąki i pastwiska oraz T-10 - tereny rolne; - działka nr "[...]" oznaczona jest symbolem MR i stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej miejscowości rolniczych, w tym zagrody, budynki i usługi. Skargę na ww. decyzję wywiodła D. B.. Skarżąca zakwestionowała wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, formułując następujące zarzuty, że: - nikt z "gminy" nie widział działek, do których nie było ani drogi, ani żadnego, dojazdu ani uzbrojenia; - działki były zalesione samosiejkami i zabagnione (co zostało przez skarżącą zlikwidowane na jej koszt); - nie wiedziała, że "nie może" sprzedać ziemi (gdyby była tego świadoma to wstrzymałaby się ze sprzedażą); - czuje się pokrzywdzona zawyżonymi "cenami" nieruchomości. Został też sformułowany zarzut, że działki o powierzchni 1,1786 ha dotyczy opłata w wysokości 11.598 zł, a działki o powierzchni 0,3022 ha - opłata o wysokości 11.113,50 zł. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonym rozstrzygnięciu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył co następuje: Na wstępie wyjaśnienia wymaga, że sądowa kontrola działalności administracji publicznej ogranicza się do oceny zgodności zaskarżonego aktu lub czynności z prawem. Wynika to z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 roku Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066 ). Sąd administracyjny, kontrolując zgodność zaskarżonego rozstrzygnięcia z prawem, orzeka na podstawie materiału sprawy zgromadzonego w postępowaniu administracyjnym. Obowiązek dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz zebrania i wyczerpującego rozpatrzenia całego materiału dowodowego spoczywa na organie orzekającym, a sąd administracyjny nie może zastąpić organu administracji w wypełnieniu tego obowiązku, ponieważ do jego kompetencji należy wyłącznie kontrola legalności rozstrzygnięcia administracyjnego. Oznacza to, że sąd administracyjny nie rozstrzyga merytorycznie o zgłoszonych przez stronę żądaniach, a jedynie w przypadku stwierdzenia, iż zaskarżony akt został wydany z naruszeniem prawa, o którym mowa w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 roku Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U z 2016 r., poz. 718 – zwanej w dalszym ciągu uzasadnienia jako p.p.s.a.) uchyla go lub stwierdza jego nieważność. Nadto wskazania wymaga, że sąd orzeka na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.) nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Rozpoznając sprawę w świetle powołanych wyżej kryteriów Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, bowiem zaskarżone rozstrzygnięcie zostało podjęte zgodnie z przepisami prawa. Materialnoprawną podstawę kontrolowanego rozstrzygnięcia stanowią przepisy ustawy z dnia 23 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199) nazywaną dalej jako u.p.z.p., a w szczególności art. 36 ust. 4, według którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy i jej wysokość nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powyższego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: - nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, - miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika, - nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, - w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; - zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu W szeroko wypracowanym stanowisku judykatury stwierdza się, że brak spełnienia chociażby jednej z tych przesłanek uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym z kolei wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W dalszej kolejności podnieść trzeba, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.). Przy czym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) zwanej dalej u.g.n. Z powyższych przepisów wywieść należy, że wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p., przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Do takiego określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W kontrolowanym postępowaniu, poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżącą nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego (akt notarialny z 21.08.2012r., akta adm., k. – 16). Zaznaczyć przede wszystkim należy, że Uchwała Nr XIX/98/08 Rady Gminy z dnia 15 października 2008r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy została ogłoszona w Dzienniku Urzędowym Województwa z dnia 2 grudnia 2008 r. Nr 183, poz. 2692. Zgodnie z przepisem § 66 rzeczonej uchwały weszła ona w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa czyli 2 stycznia 2009 roku. Zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty zostało doręczone stronie skutecznie w dniu 23 grudnia 2013r. (akta adm., k. – 1), a więc jeszcze przed upływem 5 lat od dnia, w którym zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A, stała się obowiązująca. Wyżej wskazany pięcioletni termin został więc zachowany w przedmiotowej sprawie. W uchwalonych w dniu 15 października 2008r. zmianach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy A (Dz. Urz. Nr 183, poz. 2692) przedmiotowy obszar dotyczący nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka numer "[...]" i działka nr "[...]" w udziale do "[...]", przeznaczony zostały pod zabudowę mieszaną miejscowości rolniczych, grunty orne, łąki i pastwiska, tereny rolne. Zgodnie z zapisem w poprzednim miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (uchwała Nr VII/55/03 Rady Gminy z dnia 18 czerwca 2003r.) nieruchomości te położone były na obszarze oznaczonym symbolem T 6 – zieleń izolacyjna i towarzysząca oraz T 10 - tereny rolne. W wyniku uchwalenia zmian do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpiła zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości z terenów rolnych na cel zabudowy mieszanej miejscowości rolniczych, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Elementem spornym w sprawie jest przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym też zakresie skarżąca kwestionowała prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji. Jednakże mając na uwadze te zarzuty strony w świetle wyczerpującej analizy stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zdaniem Sądu stanowisko organu zasługuje na uwzględnienie. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). Wartość nieruchomości ustalana jest przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym, na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 149 i nast. oraz w przepisach wymienionego wyżej rozporządzenia. Tak więc dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy z dnia 22 października 2014r. (akta adm., k. – 101) w ocenie Sądu spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi. Zaznaczyć trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n., planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wartości nieruchomości należy zatem, w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji, do niezbędnych przesłanek dla rozstrzygnięcia danej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości, jest opinia biegłego opracowana w postaci operatu szacunkowego. W kontrolowanym postępowaniu operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K., który klauzulą z dnia 12 listopada 2015 r. potwierdził aktualność operatu szacunkowego. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej (niezabudowanej) stanowiącej działkę nr "[...]" i udział do "[...]" (w prawie własności) działki nr "[...]" – przed uchwaleniem zmiany planu na kwotę 7.080 zł i po uchwaleniu zmiany planu na kwotę 44.125 zł. W ocenie Sądu zasadnie uznało Kolegium, że operat szacunkowy zawiera treść i formę unormowaną przepisami § 55 i § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109, z 2005 r. Nr 196, poz. 1628 oraz z 2011r. Nr 165, poz. 985 – zwanego dalej "rozporządzeniem"). Operat spełnia też wymogi formalne wynikające z § 57 ust. 1 rozporządzenia. Rzeczoznawca majątkowy ustalił przedmiot i zakres wyceny, cel, podstawę formalną wyceny oraz źródła informacji merytorycznych. Rzeczoznawca majątkowy wskazał również daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. Działka nr "[...]" powstała w wyniku dwóch kolejnych podziałów innych działek. Działka nr "[...]" została podzielona na działki nr "[...]". Natomiast działka nr "[...]" została podzielona na działki o nr "[...]". Podział działek nastąpił po uchwaleniu zmiany planu. Przed zmianą planu działki te stanowiły użytki rolne, użytkiem rolnym była również działka nr "[...]", w której udział do "[...]" stanowił własność D. B.. Nieruchomość, oznaczona obecnie w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr "[...]", położona w obrębie A w miejscowym planie (przed jego zmianą) była oznaczona - jak wskazał rzeczoznawca majątkowy - jako T-10 - tereny rolne i T - 6 - zieleń izolacyjna i towarzysząca. W wyniku zmiany planu miejscowego: - działka nr "[...]" oznaczona jest symbolem MR i przeznaczona na tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej miejscowości rolniczych, w tym zagrody, budynki i usługi oraz symbolami R - grunty orne, łąki i pastwiska oraz T-10 - tereny rolne; - działka nr "[...]" oznaczona jest symbolem MR i stanowi tereny zabudowy mieszkaniowej mieszanej miejscowości rolniczych, w tym zagrody, budynki i usługi. Zaznaczyć należy, co uwypuklił organ, że po uchwaleniu zmiany planu, tylko część działki nr "[...]" (o powierzchni 0,1070 ha) zmieniła przeznaczenie. Pozostała część (o powierzchni 0,2333 ha) nie zmieniła przeznaczenia. Przeznaczenie natomiast zmieniła cała działka nr "[...]". Podkreślić trzeba, że organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, winien jednakże dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dlatego operat powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości (por. np. wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych: w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r., w spr. II SA/Po 215/14, w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., w spr. II S/Łd 697/10, w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., w spr. IV SA/Wa 1385/10). Jak się okazuje, organ drugiej instancji tak uczynił i w sposób szczegółowy oraz jasny przeanalizował ustalenia organu pierwszej instancji, przeprowadził wszechstronną analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał podstawy, które przemawiały za dokonaniem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Zdaniem Sądu nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Wypełniając dyspozycję art. 80 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, organ ocenił operat pod względem formalnym. W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działki, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego, gdyż skarżąca w toku postępowania administracyjnego w sposób skuteczny nie zakwestionowała prawidłowości operatu, w szczególności nie złożyła żadnego innego dowodu, przede wszystkim własnego operatu. Na tej podstawie organ ustalił, że wartość nieruchomości przed uchwaleniem zmiany miejscowego planu wynosiła 7.080,00 zł., a wartość nieruchomości po uchwaleniu zmiany miejscowego planu wynosi 44.125,00 zł. Tak więc w wyniku uchwalenia zmiany miejscowego planu nastąpił wzrost wartości przedmiotowych nieruchomości o kwotę 37.045,00 zł. W uchwale Rady Gminy w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla wszystkich nowych terenów do zabudowy ustalono stawkę jednorazowej opłaty w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Dlatego też organy prawidłowo ustaliły, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, stanowiąca 30% różnicy wartości, wynosi 11.113,50 zł. Należy stwierdzić, że przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym także operatu szacunkowego, prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne, zaś wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione. Odnosząc się natomiast do zarzutu skarżącej co do tego, że działki o powierzchni 1,1786 ha dotyczy opłata w wysokości 11.598 zł, a działki o powierzchni 0,3022 ha - opłata o wysokości 11.113,50 zł, powtórzyć należy trafne stanowisko Kolegium, że rzeczoznawca majątkowy uwzględnił, iż po uchwaleniu zmiany planu nie cała powierzchnia działki (nr"[...]") jest przeznaczona pod zabudowę, a jedynie jej część 0,2826 ha; reszta działki (0,8960 ha) została wyceniona jako działka (nadal) rolna i w części nie przeznaczonej pod zabudowę wartość 1m2 nie uległa zmianie w stosunku do wartości sprzed uchwalenia zmiany planu (dalej wynosiła 1,77 zł/1 m kw.). Dlatego też na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę należało oddalić.