II SA/Ol 382/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Alicja Jaszczak-Sikora Sędzia WSA Adam Matuszak (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Grzegorz Knop po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 12 lipca 2011 r. sprawy ze skargi Spółki A na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" nr "[...]" w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. W dniu "[...]" "[...]" (dalej jako: Spółka) zwróciła się do Urzędu Miejskiego w "[...]" z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie wytwórni betonu towarowego firmy "[...]" wraz z zapleczem socjalnym w miejscu istniejącej starej konstrukcji na działce nr "[...]" przy ul. "[...]" w "[...]". We wniosku podano parametry budynku socjalnego (szerokość - 15 m, wys.- 3 m., dach płaski jednospadowy) dostęp do drogi publicznej - ul. "[...]" + droga wewnętrzna oraz określono zapotrzebowanie w urządzenia infrastruktury technicznej. Decyzją Nr "[...]" z dnia "[...]" Burmistrz "[...]" ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie mobilnej wytwórni betonu towarowego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i zapleczem socjalnym (w zabudowie kontenerowej) na działce nr "[...]" położonej przy ul. "[...]" w "[...]". Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia podał art. 59, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717 ze zm., dalej jako: p.z.p.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej jako: k.p.a.). W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w wyniku analizy materiałów źródłowych stwierdzono, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 p.z.p. Mianowicie, wnioskowany teren posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Ponadto, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wskazano też, iż z tego względu, że wnioskowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie produkcyjnym przeznaczonym na ten cel w planie miejscowym, który utracił moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. nie stosuje się. Dlatego też nie została przeprowadzona analiza oraz nie wyznaczono obszaru analizowanego, o którym mowa w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). W odwołaniu od tej decyzji J. Ż. wniósł o jej uchylenie w całości i skierowanie sprawy do jej ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zakwestionowanemu rozstrzygnięciu zarzucił: brak ustaleń i decyzji w sprawie środowiskowych uwarunkowań – decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach jest nieprawomocna i została zaskarżona do sądu; brak ustaleń odnoszących się do ochrony interesów osób trzecich; teren określony na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji całkowicie pomija istnienie drogi koniecznej o szer. 5,5 m i dług. 120 m, prowadzącej przez działkę nr "[...]" do działki nr "[...]", która stanowi własność skarżącego; inwestor planuje posadowienie inwestycji na terenie dzierżawionym nie będącym jego własnością, brak jest zgody właściciela na realizację inwestycji. Dodał, że teren pod planowaną inwestycję nie jest objęty planem zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia "[...]", Nr "[...]", działając na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., uchyliło decyzję Burmistrza z dnia "[...]" i przekazało mu sprawę do ponownego rozpatrzenia. Argumentowało m.in., że zgodnie z art. 61 ust. 1 p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy, dla terenu, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia (art. 61 ust. 1 pkt 3), teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5). Z kolei, stosownie do treści art. 61 ust. 2 przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1. Kolegium podniosło, że nie podziela stanowiska organu pierwszej instancji, zgodnie z którym, skoro w sprawie ma zastosowanie art. 61 ust. 2 p.z.p., to nie ma obowiązku sporządzenia analizy i wyznaczenia granic obszaru analizowanego, bowiem w każdej sprawie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy powinna być dokonana analiza terenu, a wyniki analizy, w postaci załącznika tekstowego oraz graficznego, powinny być dołączone do decyzji i stanowić jej integralną część. Dlatego też, jeśli w niniejszej sprawie na podstawie art. 61 ust. 2 p.z.p nie ma zastosowania art. 61 ust. 1 pkt 1 tej ustawy, to analiza powinna być sporządzona pod kątem spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 2-5 powyższej ustawy. Wskazało, że z rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika bowiem, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ww. rozporządzenia). Jak więc wynika z przytoczonego przepisu analiza ma na celu nie tylko wykazanie spełnienia przesłanki określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. Dalej Kolegium argumentowało, iż zarówno z decyzji, jak też z materiału dowodowego sprawy nie wynika, czy planowana inwestycja spełnia przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 p.z.p. W tym zakresie organ podał jedynie, iż: wnioskowany teren posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne oraz zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami odrębnymi. Powyższe tezy nie zostały jednak w żaden sposób uzasadnione i udokumentowane. I tak, jeśli chodzi o dostęp do drogi publicznej, Kolegium wskazało, iż pojęcie "dostępu do drogi publicznej" zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 14 p.z.p. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności drogowej. Zatem pośredni dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej może nastąpić dwoma sposobami: poprzez inną nieruchomość obciążoną służebnością gruntową na rzecz terenu inwestycji albo przez drogę wewnętrzną, o ile z taką drogą wewnętrzną styka się teren inwestycji. Źródłem powstania służebności gruntowej może być umowa (służebność), orzeczenie sądu, a także wyjątkowo decyzja administracyjna. Wskazało, iż z akt sprawy wynika, że we wniosku inwestor podał, że dostęp do drogi publicznej będzie się odbywał przez drogę wewnętrzną (do ul. "[...]"). Z kolei w decyzji organu pierwszej instancji twierdzenie, że inwestycja posiada dostęp do drogi publicznej nie zostało uzasadnione, ani też udokumentowane. Skoro jednak odwołujący wskazał, iż działka nr "[...]" jest jego własnością i poprzez tę działkę będzie odbywał się dostęp do drogi publicznej (ul. "[...]"), to w toku ponownego rozpatrywania sprawy inwestor winien przedstawić stosowny dokument potwierdzający, iż ma prawo korzystania ze służebności gruntowej, bowiem dostęp do drogi publicznej na etapie ustalania warunków zabudowy nie może być tylko dostępem faktycznym, ale musi być też prawnie zagwarantowany. Dodatkowo wskazało, że skarga na decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedmiotowej inwestycji została przez sąd oddalona, a na obecnym etapie postępowania inwestor nie musi legitymować się tytułem prawnym do nieruchomości. Skargę na powyższą decyzję Kolegium wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie Spółka żądając jej uchylenia. Podniosła, iż organ odwoławczy błędnie i niewłaściwie zinterpretował treść odwołania J. Ż. od decyzji Burmistrza "[...]". W odwołaniu J. Ż. stwierdził, iż działka nr "[...]" jest jego własnością i poprzez tę działkę będzie odbywał się dostęp do drogi publicznej (ul. "[...]" w "[...]"). Z mapy wynika jednak, że działka nr "[...]" jest usytuowana za działką nr "[...]" i to przez tę działkę (nr "[...]") J. Ż. ma dostęp do drogi publicznej. W ocenie Spółki, Kolegium nie dokonało żadnego badania, ani ustaleń w tym zakresie, mimo iż dysponowało dokumentem w postaci mapy, która w całości potwierdza treść decyzji organu pierwszej instancji odnośnie dostępu do drogi publicznej. Ponadto Spółka zakwestionowała pogląd organu odwoławczego stanowiący, iż w każdym przypadku przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinna być dokonana analiza terenu, zaś jej wyniki w postaci załącznika winny być dołączone do decyzji. Zdaniem Spółki, z art. 61 ust. 2 p.z.p. wynika, iż decyzja organu pierwszej instancji nie musiała zawierać analizy terenu pod kątem spełnienia warunku zawartego w art. 61 ust. pkt 1 tej ustawy, gdyż wnioskowana inwestycja będzie zlokalizowana na terenie produkcyjnym przeznaczonym na ten cel w planie miejscowym, który utracił moc. Ponadto skarżąca Spółka stwierdziła, iż chybione są również twierdzenia Kolegium, jakoby organ nie przeprowadził analizy w zakresie spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 p.z.p. W odpowiedzi na skargę Kolegium, w całości podtrzymując argumentację zawartą w zakwestionowanej decyzji, wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Sąd administracyjny został wyposażony w funkcje kontrolne działalności administracji publicznej, co oznacza, że w przypadku zaskarżenia decyzji, sąd bada jej zgodność z przepisami prawa (art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - Dz. U. Nr 153, poz. 1269 ze zm., oraz art. 3 i art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej jako: p.p.s.a.) tzn. jej zgodność z prawem materialnym określającym prawa i obowiązki stron oraz prawem procesowym regulującym postępowanie przed organami administracji publicznej i oceny tej dokonuje w oparciu o materiał dowodowy zgromadzony w sprawie. Decyzja administracyjna jest zatem prawidłowa, jeżeli spełnia łącznie dwa warunki: jest zgodna z normami materialnego prawa i została wydana zgodnie z normami prawa procesowego. Naruszenie tych norm powoduje wadliwość decyzji (wadliwość materialnoprawna albo wadliwość procesowa). Dodać należy, że Sąd administracyjny rozstrzyga sprawę nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną – art. 134 § 1 p.p.s.a.. Rozpoznając sprawę w tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się, aby w zaskarżonej decyzji zostało naruszone prawo materialne oraz przepisy postępowania administracyjnego. W ocenie Sądu - a wbrew twierdzeniom skargi - zarówno bowiem ustalenia faktyczne jak i rozważania prawne organu drugiej instancji są słuszne i jako takie zasługują na aprobatę. Przede wszystkim wskazać trzeba, że zgodnie z art. 59 ust. 1 p.z.p. ustalenia warunków zabudowy decyzją administracyjną wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na wykonaniu robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części, jeżeli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z administracyjnych akt sprawy wynika, że działka nr "[...]" przy ul. "[...]" w "[...]" nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo zatem ustalono, że inwestycja polegająca na budowie wytwórni betonu towarowego wraz z zapleczem socjalnym wymagała uzyskania decyzji ustalającej warunki zabudowy. Zauważyć również należy, że decyzja ustalająca warunki zabudowy dotyczy zawsze konkretnego terenu i ma charakter aktu indywidualnego, zaś ustalenia dla zagospodarowywanego obszaru czynione są z uwzględnieniem przesłanek określonych w art. 61 p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia wymienionych w przepisie warunków. Po pierwsze co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej winna być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Nadto działka winna mieć dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu winno być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren winien być zwolniony lub posiadać zgodę na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze. Na gruncie niniejszej sprawy, uzasadniając własną decyzję organ pierwszej instancji wskazał, że w wyniku analizy materiałów źródłowych stwierdzono, że spełnione zostały przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 p.z.p. - wnioskowany teren posiada dostęp do drogi publicznej, istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz zamierzenie budowlane jest zgodne z przepisami odrębnymi. Wskazano też, iż z tego względu, że wnioskowana inwestycja zlokalizowana jest na terenie produkcyjnym przeznaczonym na ten cel w planie miejscowym, który utracił moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. nie stosuje się. Dlatego też nie została przeprowadzona analiza oraz nie wyznaczono obszaru analizowanego w oparciu o przepisy rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestionując powyższe stanowisko organu pierwszej instancji Kolegium argumentowało, iż błędny jest pogląd zgodnie z którym, skoro w sprawie ma zastosowanie art. 61 ust. 2 p.z.p., to nie ma obowiązku sporządzenia analizy i wyznaczenia granic obszaru analizowanego, bowiem w każdej sprawie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy powinna być dokonana analiza terenu, a wyniki analizy, w postaci załącznika tekstowego oraz graficznego, powinny być dołączone do decyzji i stanowić jej integralną część. Mając na uwadze powyższe, konieczne jest zatem, przede, wszystkim odniesienie się do tej spornej kwestii § 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazuje, iż określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: 1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Z kolei § 3 ust. 1 i 2 powyższego rozporządzenia stanowi, iż w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Dodatkowo § 9 ust. 1 - 4 cytowanego rozporządzenia podnoszą, iż warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 p.z.p., w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy. Cytowane zapisy rozporządzenia bezspornie wskazują, iż w każdej sprawie w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy powinna być dokonana analiza terenu. Wyniki zaś analizy, w postaci załącznika tekstowego oraz graficznego powinny być dołączone do decyzji i stanowić jej integralną część (tak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 19 stycznia 2007 r., sygn. II OSK 200/06, publik. LEX Nr 327707). Zauważyć dalej należy, iż w świetle § 9 powołanego rozporządzenia częściami składowymi decyzji o warunkach zabudowy są: część tekstowa decyzji (§ 9 ust. 1), część graficzna decyzji (§ 9 ust. 1) oraz załącznik do decyzji w postaci wyników analizy, o której mowa wyżej, zawierających część tekstową i graficzną (§ 9 ust. 2). Mając na uwadze powyższe, stwierdzić trzeba, iż w niniejszej sprawie decyzja o warunkach zabudowy nie zawiera kompletu części składowych wymaganych powołanymi przepisami – brak jest analizy. Wprawdzie do decyzji organu pierwszej instancji dołączono załącznik graficzny, niemniej jednak decyzja ta nie zawiera żadnego załącznika tekstowego. Ponadto na załączniku graficznym nie wyznaczono żadnego terenu, który ewentualnie podlegał analizie w niniejszej sprawie. Ze wskazanych przepisów wynika zaś, że określone w § 9 omawianego rozporządzenia Ministra Infrastruktury załączniki są integralną częścią decyzji ustalającej warunki zabudowy zagospodarowania terenu. Zatem kontrolowana decyzja nie jest kompletna. Mimo zatem, iż w uzasadnieniu decyzji organu pierwszej instancji są pewne zalążki analizy w świetle cytowanego rozporządzenia, brak jest podstaw do uznania, iż w sprawie zostały ustalone granice obszaru analizowanego i dokonana została kompleksowa jego analiza, co stanowi naruszenie § 9 cytowanego rozporządzenia oraz art. 61 ust. 6 p.z.p. Dlatego też zarzut skargi negujący stanowisko Kolegium, iż w każdym przypadku przed wydaniem decyzji o warunkach zabudowy powinna być dokonana analiza terenu oraz wskazujący, że decyzja organu pierwszej instancji nie musiała zawierać analizy, nie mógł zostać uwzględniony, co oznacza, że stanowisko organu jest słuszne. Odnosząc się do zarzutu skargi wskazującego, iż Kolegium zakwestionowało okoliczność dostępu działki nr "[...]" do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2 p.z.p.) nie dokonując żadnego badania, ani ustaleń w tym zakresie, przede wszystkim należy wyjaśnić, że swoim orzeczeniem Kolegium nie przesądziło powyższej kwestii. Organ odwoławczy wskazał jedynie, iż okoliczność dostępu do drogi publicznej wymaga wyjaśnienia. Nie ulega wątpliwości, że w świetle art. 2 pkt 14 p.z.p. przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć dostęp bezpośredni albo dostęp przez drogę wewnętrzną lub ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Przepis ten przewiduje zatem dwa sposoby zapewnienia pośredniego dostępu do drogi publicznej. Jednym z możliwych rozwiązań jest dostęp poprzez inną działkę, przy czym konieczne jest obciążenie tej działki odpowiednią służebnością. Drugim sposobem dostępu pośredniego jest dostęp poprzez drogę wewnętrzną. W tym przypadku nie jest wymagany żaden tytuł prawny uprawniający do korzystania z drogi wewnętrznej, wystarcza sam fakt położenia nieruchomości inwestora przy drodze wewnętrznej (por. wyrok NSA z dnia 8 października 2008 r. sygn. akt II OSK 1163/07). Z treści zaskarżonej decyzji wynika jedynie, że warunek określony w pkt 2 ust. 1 art. 61 nie został w niniejszej sprawie jednoznacznie wyjaśniony (słusznie w tym względzie wskazało Kolegium, że w aktach sprawy brak jest np. wypisu z ewidencji gruntów, z którego wynikałoby, kto jest właścicielem poszczególnych działek) wyłącznie z tego względu, że organ odstąpił od analizy. Nie przesądzając zatem, czy działka ma dostęp do drogi publicznej, czy też nie, należy wskazać, iż ponownie rozpoznając sprawę organ pierwszej instancji starannie wyjaśni i udokumentuje powyższą kwestię. Reasumując, decyzja wydana przez organ pierwszej instancji w toku ponownego rozpoznania niniejszej sprawy powinna obejmować, poza częścią tekstową, także załącznik graficzny w postaci mapy w stosownej skali, wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 p.z.p. zawierające część tekstową i graficzną. W toku ponownego rozpoznawania niniejszej sprawy organ pierwszej instancji winien nadto uwzględnić rozważania Sądu oraz stanowisko Kolegium zawarte jego decyzji. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.