II SA/Ol 653/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Asesor WSA Grzegorz Klimek po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi D. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia[...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z 9 czerwca 2025 r. wydaną przez Wójta Gminy S. (dalej jako: Wójt lub organ pierwszej instancji), na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 52 ust. 1, art. 53 ust. 4, art. 54 i art. 56 w związku z art. 64, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 - 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej jako: u.p.z.p.) po rozpatrzeniu wniosku D. C. (dalej jako: inwestor lub skarżący) z 11 marca 2025 r., odmówiono ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych, w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, planowanej do realizacji w gminie S., w obrębie O., na działce gruntu stanowiącej część działki o nr ewid. (...), pow. 3010 ha, jako nie wypełniającej warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej podał, że dla terenu objętego wnioskiem brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje obowiązek opracowania takiego planu na podstawie przepisów odrębnych. Wskazano, że z wniosku inwestora wynika, że planowana powierzchnia zabudowy ma wynosić od 120 m² do 400 m², powierzchnia podlegająca przekształceniu - od 720 m² do 1700 m², zaś powierzchnia biologicznie czynna - od 1310 m² do 2290 m². Ponadto inwestor określił następujące parametry techniczne: - dla budynku mieszkalnego: szerokość elewacji frontowej od 5 m do 18 m, liczba kondygnacji nadziemnych - 1, liczba kondygnacji podziemnych - brak lub jedna, wysokość budynku od 6 m do 12 m, dach dwuspadowy lub czterospadowy lub wielospadowy, symetryczny, o nachyleniu połaci od 25 stopni do 55 stopni, projektowany kierunek głównej kalenicy w przybliżeniu równoległy lub prostopadły do frontu terenu; natomiast - dla budynków gospodarczych: szerokość elewacji frontowej od 4 m do 10 m, liczba kondygnacji nadziemnych - 1, liczba kondygnacji podziemnych - brak, wysokość budynku od 5 m do 9 m, dach dwuspadowy lub czterospadowy lub jednospadowy, symetryczny, o nachyleniu połaci od 25 stopni do 55 stopni, projektowany kierunek głównej kalenicy w przybliżeniu równoległy lub prostopadły do frontu terenu. Organ pierwszej instancji podał, że teren objęty wnioskiem położony jest częściowo w granicach gruntów ornych i leśnych, zlokalizowany jest w odległości około 870 m od obszaru skupionej zabudowy wsi O. i w rozumieniu art. 92 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jest nieruchomością wykorzystywaną na cele rolne. Wskazano, że jest to teren niezabudowany, posiada dostęp do drogi publicznej powiatowej nr (...) poprzez drogi wewnętrzne, stanowiące własność gminy, ale położony jest poza aglomeracją S. Podano, że zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczono wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany i przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu objętego wnioskiem, tj. nie mniejszej niż 123 m. Wskazano, że teren objęty wnioskiem znajduje się w wydzielonym obszarze urbanistycznym, stanowiącym pewną odrębną całość, a zatem niezasadne jest takie poszerzenie obszaru analizowanego, które wkroczyłoby w obszar urbanistyczny niemający związku z obszarem, w którym teren objęty wnioskiem jest położony. Podniesiono, że działki sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, nie są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy objętej wnioskiem w zakresie kontynuacji funkcji. W obszarze analizowanym nie występuje zabudowa kubaturowa, w tym brak jest działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi oraz gospodarczymi, zrealizowanymi w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wskazano, że na działce sąsiedniej nr (...), dostępnej z tej samej drogi publicznej co działka objęta wnioskiem, ale położonej poza obszarem analizowanym, występuje zabudowa zagrodowa, jednakże w ocenie organu poszerzenie obszaru analizowanego, które objęłoby również wskazaną zabudowę zagrodową nie jest uzasadnione, gdyż zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie jest tożsamą ani też pokrewną funkcją dla zabudowy zagrodowej, a tym samym nie byłaby spełniona zasada tzw. dobrego sąsiedztwa wynikająca wprost z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Inwestor złożył odwołanie od powyższej decyzji i wniósł o jej uchylenie w całości oraz przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji z uwagi na naruszenia o charakterze proceduralnym i materialnym. Zaskarżonej decyzji zarzucił naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1 u.p.z.p. poprzez przyjęcie, że inwestycja objęta zaskarżoną decyzją nie wypełnia warunków określonych w cytowanym przepisie w sytuacji, gdy inwestycja ta faktycznie wypełnia warunki wskazane w tym przepisie, bowiem co najmniej jedna z działek sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej, znajdująca się na załączniku graficznym do zaskarżonej decyzji, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących zabudowy objętej wnioskiem w zakresie kontynuacji funkcji - zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, a także naruszenie art. 7, 8 i 77 § 1 k.p.a. poprzez pominięcie przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji i uzasadnianiu braku zasadności poszerzenia obszaru analizowanego przyjętego na potrzeby wydania zaskarżonej decyzji, zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej, innej niż zagrodowa, która może stanowić wzorzec urbanistyczny do ustalenia wymagań dla nowej zabudowy objętej wnioskiem skarżącego, znajdującej się na mapie stanowiącej załącznik do zaskarżonej decyzji w odległości mniejszej niż jeden z analizowanych obiektów zabudowy zagrodowej wskazany w załączniku do zaskarżonej decyzji, istnienie której to zabudowy uzasadniało poszerzenie obszaru analizowanego. Inwestor podniósł, że z załącznika do decyzji wynika, że organ badał pod kątem przesłanek do poszerzenia obszaru analizowanego zabudowę znajdującą się na działce nr (...), która stanowi zabudowę zagrodową, położoną w odległości 874 m od terenu objętego wnioskiem, jednak okoliczność ta nie została ujęta w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Ponadto, organ pominął działki sąsiednie: nr (...), nr (...) oraz nr (...), dostępne z tej samej drogi publicznej, znajdujące się poza obszarem analizowanym ustalonym przez organ, lecz w obrębie mapy stanowiącej załącznik do decyzji, na których to działkach występuje zabudowa inna niż zagrodowa. Podał, że zabudowa ta znajduje się w odległości około 800 m od terenu objętego wnioskiem, a zatem bliżej niż analizowana przez organ pierwszej instancji działka nr (...). Zdaniem skarżącego wyznaczenie przez organ granic obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary spełniałoby ustawowy wymóg zachowania ładu przestrzennego w ramach dającej się wyodrębnić zwartej jednostki terenowej urbanistyczno-architektonicznej na tym obszarze i pozwalałoby wydać w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa decyzję pozytywną dla skarżącego, zgodną z jego wnioskiem. Decyzją z 13 sierpnia 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Olsztynie (dalej jako: Kolegium lub organ odwoławczy) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu decyzji Kolegium stwierdziło, że organ pierwszej instancji prawidłowo zebrał i ocenił materiał dowodowy, w szczególności w zakresie analizy urbanistycznej, a także właściwie zastosował wykładnię prawa materialnego, w tym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., przyjmując, że realizacja wnioskowanej zabudowy naruszy istniejący ład przestrzenny, tj. zasadę dobrego sąsiedztwa działek ujętych w obszarze analizowanym. Kolegium wyjaśniło, że zarówno front terenu (wynoszący 41 m), jak i obszar analizowany (w odległości 123 m) w przeprowadzonej analizie urbanistycznej został wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., jak i treścią wniosku. Wskazano, że w tak wyznaczonym obszarze analizowanym brak nie tylko zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej uzupełnionej budynkami gospodarczymi, ale jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej. Kolegium podzieliło stanowisko organu pierwszej instancji, że nieuzasadnionym byłoby rozszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do ustalenia warunków zabudowy planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku, tym bardziej, że poza obszarem analizowanym występują jedynie działki z zabudową zagrodową (działka nr (...)). Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu wskazano, że poszerzenie obszaru analizowanego ze 123 m do odległości ok 750 m, gdzie zlokalizowane są działki nr (...), nr (...) i nr (...), stanowiłoby naruszenie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., bowiem zmierzałoby do niedopuszczalnego "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. W związku z powyższym, w ocenie Kolegium, przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa nie została spełniona, bowiem brak jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej w prawidłowo ustalonym obszarze analizowany. W skardze na powyższą decyzję inwestor zarzucił naruszenie: - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.: a) przez błędne przyjęcie, że brak jest zabudowy umożliwiającej kontynuację funkcji, podczas gdy w sąsiedztwie istnieje zabudowa zagrodowa (działka nr (...)), która może być traktowana jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej, co skutkowało wadliwym przyjęciem braku przesłanek do wydania warunków zabudowy; b) przez błędne przyjęcie, że inwestycja nie spełnia wymogu istnienia działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający określić wymagania nowej zabudowy; c) przez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego - zaniechanie jego powiększenia do działki nr (...) i sąsiednich nr (...), nr (...), nr (...) dostępnych z tej samej drogi publicznej; - art. 7a k.p.a. - nierozstrzygnięcie wątpliwości faktycznych i prawnych na korzyść strony ( zasada in dubio pro liberale); - art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. - zaniechanie wyczerpującego zebrania i oceny materiału dowodowego; - art. 107 § 3 k.p.a. - nienależyte uzasadnienie faktyczne i prawne; - art. 15 k.p.a. (zasada dwuinstancyjności) w zw. z art. 107 § 3 k.p.a.; - rażące naruszenie § 3 ust. 4 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. - brak indywidualizacji parametrów urbanistycznych;  - art. 11 k.p.a. - brak realizacji obowiązku przekonywania strony oraz art. 6 k.p.a. - działanie nie na podstawie i nie w granicach prawa. W świetle powyższych zarzutów skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji oraz nakazanie poszerzenia obszaru analizowanego wzdłuż tej samej drogi publicznej co działka inwestora co najmniej do pierwszej zabudowy (działka nr (...)), alternatywnie do działek nr (...), nr (...) i nr (...) oraz sporządzenia ponownej analizy z indywidualizacją parametrów (linia, wysokość, geometria dachu, szerokość elewacji frontowej), a także zasądzenie kosztów postępowania. W uzasadnieniu skarżący podniósł, że zabudowa zagrodowa i jednorodzinna są traktowane przez orzecznictwo sądowoadministracyjne jako wzajemnie komplementarne przy analizie kontynuacji funkcji. Zatem w ocenie skarżącego organ powinien brać pod uwagę zarówno siedliska zagrodowe, jak i budynki jednorodzinne jako element jednej kategorii zabudowy mieszkaniowej, bowiem oba rodzaje zabudowy spełniają podstawową funkcję mieszkaniową, zaś różnica polega na tym, że zabudowie zagrodowej dodatkowo towarzyszą budynki gospodarcze. Skarżący podkreślił, że na terenach wiejskich z rozproszoną zabudową, gdzie domy są oddalone od siebie, organ ma obowiązek tak dobrać obszar analizowany, aby "złapać" realny punkt odniesienia, np. najbliższą zabudowę wzdłuż tej samej drogi publicznej. Tymczasem, mimo że w analizie organ pierwszej instancji przyjął szeroką definicję działki sąsiedniej, nie wziął pod uwagę najbliższej zabudowy z tej samej drogi publicznej, znajdującej się na działce nr (...). Skarżący wskazał, że działki nr (...) i nr (...) leżą wzdłuż tej samej drogi publicznej i tworzą jednolity układ osadniczy wsi, co jest wystarczające do wykazania powiązania urbanistycznego. Zatem nowa zabudowa na działce nr (...) nie będzie obiektem odosobnionym, lecz rozszerzeniem istniejącej zabudowy wzdłuż drogi, a w efekcie zostanie zachowana harmonia krajobrazowa i ciągłość linii zabudowy wiejskiej. Wydanie warunków zabudowy jest zaś dopuszczalne, gdy nowa zabudowa wpisuje się w ład przestrzenny tworzony przez budynki sąsiednie, a za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę w obszarze tworzącym spójną całość wyznaczoną granicami obszaru analizowanego. Ponadto skarżący podniósł, że wszelkie wątpliwości co do kontynuacji funkcji należy rozstrzygać na korzyść strony lub przeprowadzić dodatkowe czynności dowodowe. Tymczasem organy przyjęły wariant mniej korzystny dla skarżącego, co narusza art. 7 k.p.a. Tym samym, w ocenie skarżącego, organ nie zebrał i nie ocenił w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego m.in. dowodów potwierdzających uzbrojenie terenu, dostęp do tej samej drogi publicznej, co wpłynęło na wydanie negatywnej decyzji. Skarżący zarzucił również Wójtowi posługiwanie się uogólnieniami w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak np. brak zabudowy kubaturowej, wydzielony obszar urbanistyczny bez logicznego powiązania z mapą analizy i bez wykazania, dlaczego zasięg obszaru analizowanego nie został poszerzony do pierwszej możliwej zabudowy w tym samym korytarzu drogowym. Natomiast Kolegium skarżący zarzucił, że powielił wnioski organu pierwszej instancji i nie przeprowadził własnej analizy urbanistycznej, a także nie odniósł się szczegółowo do zarzutów odwołania. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko wraz z argumentacją przedstawioną w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935, dalej jako: p.p.s.a.) sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotowa skarga została przez Sąd rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 p.p.s.a., zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie czternastu dni od zawiadomienia o złożeniu wniosku nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Jak wynika z akt sprawy, wniosek taki został zawarty przez Kolegium w odpowiedzi na skargę, a skarżący oraz uczestnicy postępowania, którym doręczono jej odpis wraz ze stosownym pouczeniem, w zakreślonym terminie nie złożyli wniosku o przeprowadzenie rozprawy. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte wnioskiem z 11 marca 2025 r. (data wpływu wniosku do organu). Zgodnie zaś z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688, dalej jako ustawa zmieniająca u.p.z.p.) do spraw dotyczących lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, w danej gminie stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym (obowiązującym do dnia 23 września 2023 r.) oraz nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a u.p.z.p. Przechodząc do meritum sprawy wskazać należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.p.z.p. ustalenie warunków zabudowy terenu następuje co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, zaś w razie braku takiego aktu prawa miejscowego - w decyzji o warunkach zabudowy. W myśl art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 9222022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. Zaznaczyć należy, że wprawdzie decyzja o warunkach zabudowy jest aktem administracyjnym związanym, ale dla wydania decyzji pozytywnej niezbędne jest spełnienie przez inwestora wszystkich wymagań zawartych w art. 61 u.p.z.p. Przy czym wydanie decyzji w przedmiocie warunków zabudowy musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. W niniejszej sprawie przyczyną wydania decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy było stwierdzenie przez organy braku występowania w obszarze analizowanym zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dotyczących zabudowy objętej wnioskiem w zakresie kontynuacji funkcji, czyli niespełnienie przesłanki "dobrego sąsiedztwa". Przy czym organ wyznaczył obszar analizowany jako trzykrotność szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, co jednak skarżący kwestionuje, domagając się jego rozszerzenia z uwagi na rozproszoną zabudowę. Należy zatem wyjaśnić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że sposób wyznaczania granic obszaru analizowanego wynika wprost z regulacji zawartej w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i należy postrzegać go jako zasadę (por.: wyrok NSA z 20 grudnia 2022 r. sygn. akt II OSK 2321/21; z 5 grudnia 2023 r. sygn. akt II OSK 1961/22, dostępne w CBOSA). Powiększenie obszaru analizowanego ponad wymagane minimum możliwe jest zatem jedynie w sytuacji, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające zwiększenie tych wymiarów i gdy powiększenie obszaru analizowanego służy zachowaniu ładu przestrzennego. W orzecznictwie jednocześnie zdecydowanie zastrzega się jednak, że możliwość wyznaczenia obszaru większego niż wskazane minimum powinna być merytorycznie uzasadniona w treści analizy urbanistyczno-architektonicznej, natomiast nie jest dopuszczalne poszerzenie obszaru analizowanego w celu poszukiwania nieruchomości "podobnych", do których można nawiązać, wyłącznie celem pozytywnego rozpatrzenia wniosku inwestora (por. : wyroki NSA z 17 lipca 2020 r. sygn. akt II OSK 450/20; z 13 kwietnia 2023 r. sygn. akt II OSK 878/20; 20 grudnia 2022 r., sygn. akt I OSK 2321/21; dostępne w CBOSA). Dodatkowo należy zauważyć, że słuszność takiego kierunku wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p. potwierdzają zmiany wprowadzone przez ustawodawcę w treści tego przepisu ustawą zmieniającą u.p.z.p., które w ogóle wykluczają możliwość poszerzania obszaru analizowanego ponad wymiary podstawowe (minimalne) oraz ograniczają maksymalny zasięg tego obszaru do promienia o długości 200 m wokół terenu planowanej inwestycji. Zmieniona treść przepisu, z wyżej podanych względów, nie miała zastosowania w niniejszej sprawie, ale nie oznacza, że ich wprowadzenie nie mogło stanowić jednego z argumentów przemawiających za przyjęciem wyżej przedstawionego sposobu wykładni art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu sprzed nowelizacji. W związku z tym w ocenie Sądu przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., została sporządzona prawidłowo. Z analizy tej wynika, że w wyznaczonym obszarze brak jest jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej i okoliczność ta nie budzi wątpliwości. Odnosząc się do zarzutu skarżącego, że organ nie uwzględnił zabudowy znajdującej się na działce o nr (...), dostępnej z tej samej drogi publicznej, należy przede wszystkim zauważyć, że działka ta położona jest poza obszarem analizowanym. Obszar ten został bowiem wyznaczony w granicach 123 m, podczas gdy przedmiotowa zabudowa znajduje się – jak wynika z załącznika graficznego do analizy - w odległości 493 m. Zatem objęcie jej analizą wymagałoby poszerzenia obszaru analizowanego z trzykrotności do ponad jedenastokrotności szerokości frontu terenu, co nie jest w żaden sposób uzasadnione. Ponadto, jak słusznie podał organ pierwszej instancji, zabudowa na tej działce ma charakter zagrodowy, a z dominującego w orzecznictwie sądów administracyjnych stanowiska wynika, że zabudowa zagrodowa stanowi inny szczególny rodzaj zabudowy odróżniający ją od zabudowy np. jednorodzinnej i wielorodzinnej, a istnienie na danym terenie zabudowy zagrodowej uniemożliwia wprowadzenie na tym terenie zabudowy jednorodzinnej (por. wyrok NSA z 4 grudnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1536/07, wyrok WSA w Poznaniu z 4 września 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 396/13, wyrok WSA w Szczecinie z 14 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Sz 866/12, dostępne w CBOSA). Wprawdzie pojawiają się też orzeczenia pozwalające na traktowanie zabudowy zagrodowej jako kontynuacji funkcji mieszkaniowej, ale mogłoby to mieć znaczenie, gdyby działka z zabudową zagrodową znajdowała się w obszarze analizowanym, co w niniejszej sprawie nie ma miejsca. Natomiast działki o nr (...),(...) oraz (...) znajdują się w jeszcze większej odległości od terenu objętego wnioskiem, a mianowicie - jak podało Kolegium - w odległości około 750 m, co tym bardziej nie uzasadnia poszerzenia terenu analizowanego. Przy czym odnosząc się do powoływanych przez skarżącego orzeczeń sądów administracyjnych należy przede wszystkim wyjaśnić, że podane przez niego sygnatury wyroków w większości nie dotyczą spraw z zakresu warunków zabudowy i nie zawierają podawanych przez skarżącego stwierdzeń. Ponadto każde orzeczenie sądowe zapada w konkretnym stanie faktycznym i nie jest wykluczone, na co wskazuje się także w powołanych wyżej orzeczeniach sądów administracyjnych i czego nie kwestionują także organy orzekające, że w określonym stanie faktycznym może dojść do poszerzenia obszaru analizowanego, ale musi mieć to konkretne uzasadnienie. W niniejszej sprawie - jak podał organ - teren objęty wnioskiem położony jest częściowo w granicach gruntów ornych i leśnych, w odległości ok. 870 m od obszaru skupionej zabudowy wsi i znajduje się w wydzielonym obszarze urbanistycznym, stanowiącym pewną odrębną całość, w znacznej odległości od innych zabudowań. Zatem brak jest jakiekolwiek uzasadnienia dla poszerzenia terenu analizowanego. Skoro nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dotyczący zasady tzw. dobrego sąsiedztwa, to brak było podstaw do wydania decyzji o warunkach zabudowy. W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa, a uzasadnienie decyzji zostało sporządzone zgodnie z wymogami określonymi w art. 107 § 3 k.p.a. W związku z tym Sąd nie podziela podniesionych w skardze zarzutów naruszenia przepisów k.p.a. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.