II SA/Ol 654/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Beata Jezielska Sędziowie Sędzia WSA Tadeusz Lipiński Asesor WSA Grzegorz Klimek (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 8 stycznia 2026 r. sprawy ze skargi D. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z 13 sierpnia 2025 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (Kolegium), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 – k.p.a.), po rozpatrzeniu odwołania D. C. (skarżący, strona) od decyzji Wójta Gminy [...] (organ I instancji) z 9 czerwca 2025 r. odmawiającej ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych, w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na części działki nr [...] - utrzymać w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. Zakwestionowana decyzja została wydana w następujących okolicznościach faktycznych sprawy: W dniu 11 marca 2025 r. do Urzędu Gminy [...] wpłynął wniosek strony o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i dwóch budynków gospodarczych, w ramach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej na części działki nr [...]. Organ I instancji przeprowadził analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu, która wykazała, że działka nr [...] o powierzchni 4,8000 ha (stanowiąca własność wnioskodawcy) położona w obrębie geodezyjnym [...] stanowi grunty rolne (RIVb) oraz grunty leśne (LsV), w odległości około 770m od obszaru skupionej zabudowy wsi O. Zakres wniosku obejmuje część działki [...] o powierzchni 0,3100 ha, w granicach której występują grunty rolne (RIVb). Teren inwestycji, z którego zgodnie z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy ma być zlokalizowany wjazd przylega do drogi gminnej na długości 47m. Tym samym, stosując art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym za front terenu przyjęto tę część działki. W związku z powyższym został wyznaczony obszar analizowany w odległości 141m od terenu inwestycji (3 x front terenu 47m = 141m). W tak wyznaczonym obszarze analizowanym nie ma jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej, w tym brak jest działek zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z budynkami gospodarczymi (są to niezabudowane grunty rolne i leśne). Występuje brak zasadności poszerzenia obszaru analizowanego - bowiem najbliższa zabudowa działek sąsiednich znajduje się znacznie poza obszarem analizowanym, przy czym jest to zabudowa zagrodowa, a nie mieszkaniowa jednorodzinna. Decyzją z dnia 9 czerwca 2025 r. organ I instancji odmówił ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia wskazał m.in., że na obszarze analizowanym brak nie tylko zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, ale jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej, zatem nie zostaje spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ I instancji argumentując swoje stanowisko przywołał m.in. orzecznictwo sądów administracyjnych wskazujące, iż zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna nie jest tożsama ani pokrewna funkcji zabudowy zagrodowej. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zarzucił organowi naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz art. 7, art., 8 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak poszerzenia obszaru analizowanego z 141m do 750m od terenu objętego wnioskiem dla oceny zabudowy działek [...]. W uzasadnieniu własnej decyzji z 13 sierpnia 2025 r. Kolegium wskazało, że Podstawowym dowodem w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy jest tzw. analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sposób wykonania reguluje rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2024r. poz. 1116 - rozporządzenie). Pierwszym etapem takiej analizy powinno być wyznaczenie granic obszaru analizowanego. Granice obszaru analizowanego zgodnie z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 – u.p.z.p.) wyznacza się wokół terenu objętego wnioskiem na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę. O zakwalifikowaniu danej części terenu jako frontu przesądza wybór inwestora w zakresie szlaku komunikacyjnego, którym ma odbywać się dojazd do drogi publicznej przy uwzględnieniu, że inwestycja ma być realizowana na części działki. O ile co do zasady, samo wyznaczenie granic obszaru analizowanego w odległości większej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem jest dopuszczalne, to przyjmuje się, że niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. Kolegium wskazało, że wydanie zaskarżonej decyzji organu I instancji zostało poprzedzone wnikliwą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie urbanistyczno-architektonicznej (stanowiącej załącznik zaskarżonej decyzji). Zarówno front terenu (wynoszący 47m) jak i obszar analizowany (w odległości 141m) w przeprowadzonej analizie urbanistycznej został wyznaczony zgodnie z treścią art. 61 ust. 5a u.p.z.p. jak i treścią wniosku. W tak wyznaczonym obszarze analizowanym brak nie tylko zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej uzupełnionej budynkami gospodarczymi, ale jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej. Zatem zasadnie Wójt w zaskarżonej decyzji wskazał, iż nie został spełniony warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Należało podzielić stanowisko organu I instancji, że nieuzasadnionym byłoby rozszerzanie obszaru analizowanego w celu poszukiwania obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do ustalenia warunków zabudowy planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku (tym bardziej, że poza obszarem analizowanym występują jedynie działki z zabudową zagrodową - na działce [...]). Odnosząc się do zarzutu podniesionego w odwołaniu należy wskazać, że poszerzenie obszaru analizowanego z 141m (3 x front terenu) do odległości ok. 750m (stanowiącej 16 x front terenu), gdzie zlokalizowane są działki [...] stanowiłoby naruszenie art. 61 ust. 5a u.p.z.p., bowiem zmierzałoby to do niedopuszczalnego "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku. W związku z powyższym, zabudowa przywołana w odwołaniu nie może stanowić punktu odniesienia dla oceny przesłanki tzw. dobrego sąsiedztwa wnioskowanej inwestycji (określonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy). Tym samym, organ I instancji nie naruszył przepisów proceduralnych (art. 7, art. 77 § 1 k.p.a.) oraz art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. (albowiem nie ulega wątpliwości, że przesłanka tzw. dobrego sąsiedztwa nie została spełniona - brak jakiejkolwiek zabudowy kubaturowej w prawidłowo ustalonym obszarze analizowany). W skardze wywiedzionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie na decyzję Kolegium skarżący zarzucił jej naruszenie: 1. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., a) przez błędne przyjęcie, że brak jest zabudowy umożliwiającej kontynuacje funkcji, podczas gdy w sąsiedztwie istnieje zabudowa zagrodowa (działka nr [...]), która może być traktowana jako kontynuacja zabudowy jednorodzinnej, co skutkowało wadliwym przyjęciem braku przesłanek do wydania warunków zabudowy, b) przez błędne przyjęcie, że inwestycja nie spełnia wymogu istnienia działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający określić wymagania nowej zabudowy, c) przez nieprawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego - zaniechanie jego powiększenia do działki nr [...] i sąsiednich nr [...] dostępnych z tej samej drogi publicznej; 2. art. 7a k.p.a. - nierozstrzygnięcie wątpliwości faktycznych i prawnych na korzyść strony ( zasada in dubio pro liberale); 3. art. 7, 77 § 1 i 80 k.p.a. - zaniechanie wyczerpującego zebrania i oceny materiału dowodowego; 4. art. 107 § 3 k.p.a. - nienależyte uzasadnienie faktyczne i prawne; 5. art. 15 k.p.a. (zasada dwuinstancyjności) w zw. z art. 107 § 3 k.p.a.; 6. rażące naruszenie § 3 ust. 4 rozporządzenia z 15 lipca 2024 r. - brak indywidualizacji parametrów urbanistycznych;  7. art. 11 k.p.a. - brak realizacji obowiązku przekonywania strony oraz art. 6 k.p.a. - działanie nie na podstawie i nie w granicach prawa. W uzasadnieniu skargi odniósł się szczegółowo do postawionych zarzutów. Zarzucił brak przekonującego i spójnego wyjaśnienia przesłanek wydanego rozstrzygnięcia. Podniósł, że zabudowa zagrodowa i jednorodzinna są traktowane przez orzecznictwo sądowoadministracyjne jako wzajemnie komplementarne przy analizie kontynuacji funkcji. Organ powinien brać pod uwagę zarówno siedliska zagrodowe, jak i budynki jednorodzinne jako element jednej kategorii zabudowy mieszkaniowej, bowiem oba rodzaje zabudowy spełniają podstawową funkcję mieszkaniową, zaś różnica polega na tym, że zabudowie zagrodowej dodatkowo towarzyszą budynki gospodarcze. Jednakże oba budynki kształtują ten sam ład mieszkaniowy, wiejski, jednorodzinny. Podkreślił, że na terenach wiejskich z rozproszoną zabudową, gdzie domy są oddalone od siebie, organ ma obowiązek tak dobrać obszar analizowany, aby "złapać" realny punkt odniesienia, np. najbliższą zabudowę wzdłuż tej samej drogi publicznej. Tymczasem, mimo że w analizie organ pierwszej instancji przyjął szeroką definicję działki sąsiedniej, nie wziął pod uwagę najbliższej zabudowy z tej samej drogi publicznej, znajdującej się na działce nr [...]. Skarżący wskazał, że działki nr [...] leżą wzdłuż tej samej drogi publicznej i tworzą jednolity układ osadniczy wsi, co jest wystarczające do wykazania powiązania urbanistycznego. Nowa zabudowa na działce nr [...] nie będzie obiektem odosobnionym, lecz rozszerzeniem istniejącej zabudowy wzdłuż drogi. W efekcie zostanie zachowana harmonia krajobrazowa i ciągłość linii zabudowy wiejskiej. Skarżący zaznaczył, że wydanie warunków zabudowy jest dopuszczalne, gdy nowa zabudowa wpisuje się w ład przestrzenny tworzony przez budynki sąsiednie, zaś za działkę sąsiednią należy uznać każdą działkę w obszarze tworzącym spójną całość wyznaczoną granicami obszaru analizowanego. W ocenie skarżącego w niniejszej sprawie organ błędnie wyznaczył obszar analizowany, gdyż pozostawiono najbliższą zabudowę poza jego granicami, co skutkowało wydaniem decyzji odmownej. W obszarach o niskiej intensywności zabudowy konieczne jest poszerzenie analizy co potwierdzają orzeczenia sądów administracyjnych. Ponadto, wszelkie wątpliwości co do kontynuacji funkcji należy rozstrzygać na korzyść strony lub przeprowadzić dodatkowe czynności dowodowe. Tymczasem organy przyjęły wariant mniej korzystny dla skarżącego, co narusza art. 7 k.p.a. Pominięto istotny dowód w sprawie, a mianowicie zabudowę na działce nr [...], jak również działki nr [...], co stanowi rażące zaniechanie dowodowe (art. 77 § 1 k.p.a.). Tym samym, w ocenie skarżącego organ nie zebrał i nie ocenił w sposób wyczerpujący całego materiału dowodowego m.in. dowodów potwierdzających uzbrojenie terenu, dostęp do tej samej drogi publicznej, co wpłynęło na wydanie negatywnej decyzji. Wskazując na powyższe wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) i art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 – p.p.s.a.) sąd administracyjny dokonuje kontroli zaskarżonego aktu pod względem zgodności z prawem, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi, na podstawie stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania. Stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. sąd ma obowiązek uwzględnienia skargi i wyeliminowania z obrotu prawnego aktu administracyjnego, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy lub naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Rozpoznając wniesioną w niniejszej sprawie skargę Sąd uznał, że nie zasługuje ona na uwzględnienie. Określenie sposobów zagospodarowania terenu i warunków zabudowy inwestycji następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, jak ma to miejsce w niniejszej sprawie, w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 1 i 2 pkt 2 u.p.z.p.). Ustalenia w ww. decyzji wymaga każda zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (art. 59 ust. 1 u.p.z.p.). W przypadku gdy projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim ustawowym warunkom, organ właściwy do jej wydania jest zobowiązany do pozytywnego załatwienia wniosku. Jeżeli natomiast inwestycja nie spełnia choćby jednego z ustawowych warunków, na organie ciąży obowiązek odmowy ustalenia warunków zabudowy (por. m.in. wyrok NSA z 18 grudnia 2012 r., II OSK 1518/11). Oznacza to, że decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją uznaniową. Organ nie ma w tym względzie dowolności, a ustalenia decyzji są zależne od regulacji prawnych dotyczących projektowanego zamierzenia inwestycyjnego oraz obszaru, na którym takie zamierzenie ma być zlokalizowane (por. wyrok WSA w Gdańsku z 27 lutego 2020 r., II SA/Rz 728/19). Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał również na uwadze, że art. 6 ust. 2 u.p.z.p. uprawnia każdego dysponującego tytułem prawnym do terenu objętego zamiarem inwestycyjnym do jego zagospodarowania, zgodnie z warunkami określonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz interesów osób trzecich. Przepis powyższy wyraża zasadę swobody inwestowania na własnym gruncie. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o dopuszczalnym w świetle państwowego porządku planistycznego, sposobie zagospodarowania terenu, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. nie ustanowiono lokalnego porządku planistycznego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi szczegółową urzędową informację o tym, jaki obiekt i pod jakimi warunkami inwestor może na danym terenie zrealizować. Przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy określa przepis art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Zasadniczo sprowadzają się do konieczności kontynuacji zabudowy istniejącej w sąsiedztwie terenu inwestycji w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych (art. 61 ust. 1 pkt 1), dostępu do drogi publicznej (art. 61 ust. 1 pkt 2), zapewnienia wystarczającego dla inwestycji uzbrojenia terenu (art. 61 ust. 1 pkt 3), odpowiadającej ochronie gruntów rolnych i leśnych zgodności charakteru zabudowy z charakterem gruntów (art. 61 ust. 1 pkt 4) oraz zgodności planowanej zabudowy z przepisami odrębnymi (art. 61 ust. 1 pkt 5). W art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ustawodawca wprowadził tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, która zakłada kontynuację istniejącej już na terenach sąsiednich zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych. Aby ustalić czy można wydać warunki zabudowy dla danego zamierzenia, organ zobowiązany jest przeprowadzić analizę i na jej podstawie sprawdzić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (tak np. wyrok NSA z 20 sierpnia 2013 r., II OSK 838/12). W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się, że warunek kontynuacji funkcji uznaje się za spełniony zarówno w przypadku, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i wówczas, gdy stanowi uzupełnienie istniejącej funkcji, dając się pogodzić i nie kolidując z nią. W takim ujęciu, możliwość rozstrzygnięcia o rodzaju i parametrach zabudowy wymaga rozważenia "dopasowania" istniejącego już na danym terenie ładu przestrzennego w jego całokształcie (tak np. wyrok NSA z dnia 18 grudnia 2024 r., II OSK 2514/2). Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Sporządzenie analizy architektoniczno-urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest podstawowym dowodem, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analizy architektoniczno-urbanistycznej nie można utożsamiać z warunkami zabudowy opisanymi w samej decyzji i załącznikach do niej, ponieważ jest ona odrębnym dokumentem i właśnie na podstawie jej treści i oczywiście pozostałego materiału dowodowego, organ podejmuje rozstrzygnięcie w kwestii ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Innymi słowy, wydanie decyzji w przedmiocie wniosku o ustalenie warunków zabudowy musi być poprzedzone wnikliwą, pełną i wyczerpującą analizą funkcji oraz cech zabudowy, której wyniki znajdują odzwierciedlenie w samej analizie i dokumentach stanowiących podstawę jej przygotowania. Takie opracowanie musi zawierać precyzyjne wskazanie numerów działek objętych analizą i oznaczenie niezbędnych parametrów nieruchomości znajdujących się na tych działkach, tak, aby możliwe było wyprowadzenie wniosku co do planowanych funkcji zabudowy, jak i cech zabudowy oraz zagospodarowania terenu, a w konsekwencji, dokonanie oceny takiego dowodu zarówno w postępowaniu administracyjnym, jak i sądowoadministracyjnym. W ocenie Sądu przeprowadzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., została sporządzona prawidłowo. W analizie przedstawiono i opisano w sposób prawidłowy tereny sąsiednie i sposób ich zagospodarowania, a także właściwie ustalono, że w obszarze analizowanym brak jest zabudowy mogącej stanowić kontynuację zabudowy dla przedsięwzięcia planowanego przez inwestora, pozwalającej na określenie wymagań dotyczących projektowanej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Działki objęte analizą stanowią bowiem niezabudowane grunty rolne i leśne. Jednocześnie zasadnie organy uznały, że w niniejszej sprawie nie ma podstaw do poszerzenia obszaru analizowanego, wskazując, że najbliższa zabudowa działek sąsiednich znajduje się znacznie poza jego granicami. Tym samym, zasada tzw. dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie została spełniona. Unormowanie to wymaga bowiem dostosowania nowej zabudowy do zastanego w danym miejscu stanu dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Celem tej zasady jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego treścią art. 2 pkt 1 u.p.z.p. i rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Odnosząc się do zarzutów podniesionych w skardze, wyjaśnić należy, że ogólnie przyjętą regułą jest wyznaczenie obszaru analizowanego w jego wymiarach minimalnych, stosownie do regulacji zawartych w obowiązujących aktach prawnych. Dopiero, gdy zachodzą okoliczności uzasadniające objęcie obszarem analizowanym większego terenu, możliwe jest dalsze odsunięcie jego granic od działki objętej wnioskiem. Przy czym, wyznaczenie obszaru analizowanego w większym rozmiarze zawsze musi być uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych, którym jest przede wszystkim konieczność zachowania ładu przestrzennego. Niedopuszczalne jest takie wyznaczanie obszaru analizowanego, które niejako zmierza do "poszukiwania" obiektów budowlanych, które dadzą podstawę do uzasadnienia planowanego zamierzenia inwestycyjnego w parametrach określonych we wniosku (m.in. wyrok WSA w Krakowie z dnia 10 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 610/13; wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r. sygn. akt IV SA/Wa 972/09, dostępne w CBOSA). Zebrany w niniejszej sprawie materiał dowodowy, w tym przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, stanowiąca załącznik do decyzji, jednoznacznie wskazuje, że teren objęty wnioskiem położony jest częściowo w granicach gruntów ornych i leśnych, w odległości ok. 770 m od obszaru skupionej zabudowy wsi. Teren ten znajduje się w wydzielonym obszarze urbanistycznym, stanowiącym pewną odrębną całość, w znacznej odległości od innych zabudowań. Przy czym, odległość terenu objętego wnioskiem od najbliższych zabudowań nie budzi wątpliwości. Fakt, że na mapie, stanowiącej załącznik do decyzji, zaznaczono ustaloną odległość od zabudowań zagrodowych znajdujących się na działce nr [...], jedynie potwierdza przeprowadzoną analizę stanu faktycznego sprawy (działka ta położona jest poza obszarem analizowanym i znajduje się w odległości 447 m. Zatem objęcie jej analizą wymagałoby poszerzenia obszaru analizowanego z trzykrotności do ponad jedenastokrotności szerokości frontu terenu, co nie jest w żaden sposób uzasadnione). Natomiast działki nr [...] nie są położone w niewielkiej odległości od terenu objętego wnioskiem, lecz ponad 800 m od niego. Objęcie tych działek analizą wymagałoby ustalenia obszaru analizowanego w odległości wynoszącej 18-krotność szerokości ustalonego frontu działku, co w okolicznościach niniejszej sprawy, należałoby uznać za niewłaściwe zastosowanie obowiązujących przepisów. Jak wskazano bowiem wyżej, powiększenie obszaru analizowanego ponad podstawowy wymiar traktuje się jako wyjątek, który musi mieć racjonalne uzasadnienie. Nie może być podyktowane osiągnięciem celu inwestora występującego o ustalenie warunków zabudowy, do czego w istocie zmierza argumentacja prezentowana przez skarżącego. Sięganie do cech dalszej zabudowy jest uzasadnione, gdy determinują to szczególne cechy zagospodarowania na danym terenie, a takie okoliczności w niniejszej sprawie nie zachodzą. Stwierdzić zatem należy, że prawidłowo organy ustaliły, że przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu prowadzi do wniosku, że nie zostały spełnione warunki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji. W wyznaczonym obszarze analizowanym znajdują się bowiem wyłącznie niezabudowane grunty rolne i leśne, brak jest zabudowy kubaturowej. W konsekwencji uznać należy, że warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., dotyczący zasady tzw. dobrego sąsiedztwa nie został spełniony. Natomiast granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone stosownie do obowiązujących w tym zakresie przepisów. Prawidłowość tych ustaleń nie budzi wątpliwości. Podkreślić należy, że obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie o ustalenie warunków zabudowy jest dokonanie oceny złożonego przez inwestora wniosku pod kątem spełnienia ustawowych kryteriów, nie zaś poszukiwanie odpowiedniej zabudowy, aby wydać pozytywną decyzję. W świetle powyższych rozważań stwierdzić należy, że zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji zostały wydane w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny i przy prawidłowym zastosowaniu obowiązujących w tym zakresie przepisów prawa. Mając powyższe na względzie Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.