II SA/Ol 800/11

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Janina Kosowska Sędziowie Sędzia WSA Marzenna Glabas (spr.) Sędzia WSA Renata Kantecka Protokolant Sekretarz sądowy Grzegorz Knop po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 grudnia 2011 r. sprawy ze skargi K. D. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" nr "[...] w przedmiocie pozwolenia na budowę oddala skargę Z przekazanych Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Olsztynie akt sprawy wynika, iż w dniu 29 marca 2007r. do Starosty wpłynął wniosek M. P. o wydanie pozwolenia na budowę pawilonu handlowego wraz z parkingiem, słupem reklamowym, oświetleniem terenu i zewnętrznymi przyłączami wodno-kanalizacyjnymi w B. przy ul. "[...]" na dz. "[...]". Decyzją z dnia "[...]", Nr "[...]" Starosta zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę pawilonu handlowego z obsługą samochodami o masie poniżej 3,5 tony (usługi nieuciążliwe) z miejscami postojowymi, parkingiem, słupem reklamowym, przyłączy: wodociągowego do sieci istniejącej, kanalizacyjnego do sieci istniejącej, kanalizacji deszczowej do sieci istniejącej, oświetlenia terenu, instalacji odgromowej, dróg wewnętrznych bez możliwości wjazdu na ulicę "[...]", przebudowę istniejącego zjazdu z drogi krajowej w B. ul. "[...]" na dz. nr: "[...]". Organ l instancji odstąpił od uzasadnienia decyzji. Wojewoda decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" uchylił powyższą decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji. W uzasadnieniu Wojewoda między innymi wskazał, iż Starosta nieprawidłowo określił krąg stron postępowania, pomijając Państwo D.. Ponownie rozpatrując wniosek o wydanie pozwolenia na budowę, Starosta postanowieniem z dnia "[...]" nałożył na inwestora obowiązek usunięcia nieprawidłowości w terminie do dnia 15 grudnia 2007r., polegających na: uzupełnieniu wniosku o wszystkie działki objęte inwestycją, projekt zagospodarowania terenu polecił opracować po wyjaśnieniu i uzyskaniu dokumentów potwierdzających przeznaczenie i funkcje budynków przy ulicy "[...]" i "[...]", zapewnić zgodną z przepisami ilość (na terenie oznaczonym w planie jako MWU-2) i odległość miejsc parkingowych od tych budynków. Rozstrzygnąć sprawę istniejącego budynku położonego na działce nr 65/15, na której w projekcie zlokalizowano ciąg pieszych i trawnik. Nadto projekt drogowy opracować zapewniając jego zgodność z ostatecznym projektem zagospodarowania terenu, rozstrzygając jednoznacznie zakaz wjazdu na ulicę Reja i na działkę nr 65/2 oraz ostateczny projekt zagospodarowania terenu uzgodnić ze wszystkimi rzeczoznawcami. Po uzupełnieniu projektu budowlanego przez inwestora, Starosta decyzją z dnia "[...]", nr "[...]" odmówił zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę wnioskowanej inwestycji, uznając, że wymogi nałożone w postanowieniu z dnia 26 listopada 2007r., nie zostały w pełni przez inwestora spełnione. Decyzją z dnia "[...]", "[...]" Wojewoda utrzymał w mocy decyzję Starosty z dnia "[...]". Rozstrzygnięcie to oraz utrzymana nim w mocy decyzja Starosty zostały wyeliminowane z obrotu prawnego prawomocnym wyrokiem WSA w Olsztynie z dnia 14 października 2008r., sygn. akt. II SA/Ol 359/08. Sąd stwierdził wówczas, że organ II instancji naruszył art. 15 i art. 138 § 1 pkt 1 kpa, gdyż sam przeprowadził obszerne i długotrwałe postępowanie wyjaśniające niemal w całości, co uzasadniało przekazanie organowi I instancji sprawy do ponownego rozpatrzenia. Organ I instancji dopuścił się zaś naruszenia podstawowych zasad postępowania administracyjnego określonych w art. 7. 9, 10 kpa. WSA wskazał, że Starosta właściwie, postanowieniem z dnia "[...]", zażądał usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości w projekcie budowlanym, jednakże niewłaściwie ocenił prawidłowo uzupełniony przez inwestora projekt budowlany. Sąd zauważył w szczególności, że projekt posiada niezbędne uzgodnienia. Wojewoda prawidłowo też ustalił stan faktyczny dotyczący sposobu użytkowania budynków zlokalizowanych przy "[...]" oraz ulicy "[...]" i w związku z tym kwestia spełnienia wymogu odległości miejsc postojowych od tych budynków została wyjaśniona. Sąd podniósł, że z pism Burmistrza Miasta z dnia 27 września 2007r. i z dnia 6 listopada 2007r. oraz pism mieszkańców przy "[...]" z dnia 15 września 2007r. i z dnia 5 listopada 2007r. jednoznacznie wynika, że budynek zlokalizowany przy "[...]" jest budynkiem użyteczności publicznej, w którym swoją siedzibę mają: Miejska Biblioteka Publiczna i Miejski Ośrodek Pomocy Społecznej oraz znajdują się w nim lokale mieszkalne użytkowane czasowo. Po wykwaterowaniu lokatorów budynek będzie przeznaczony w całości na cele publiczne. Natomiast budynek przy ul. "[...]" jest budynkiem po byłym hotelu, w którym na parterze znajdowało się zaplecze restauracji "4 ASY" a na pierwszym i drugim piętrze pokoje hotelowe. Obecnie budynek ten wykorzystywany jest jako handlowo - usługowy. Z dokumentów wynika, że każda kondygnacja tego budynku wykorzystana jest na prowadzenie działalności handlowo-usługowej. Pisma Burmistrza Miasta z dnia 29 października 2007r. oraz z dnia 31 marca 2008r. potwierdzają, że w budynku tym nikt nie jest zameldowany. O braku mieszkań w analizowanym budynku świadczy kolejne pismo Burmistrza Miasta z dnia 6 lutego 2008r., jak również załączona do akt decyzja Burmistrza Miasta z dnia 15 lutego 2007r. w sprawie ustalenia wysokości zobowiązania w podatku od nieruchomości na 2007r. Zaznaczono, że warunki techniczne nie określają spełnienia wymogu odległości wydzielonych miejsc dla samochodów osobowych od okien pomieszczeń usługowo-handlowych. Sąd podzielił także stanowisko Wojewody, że inwestor przedstawił oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane działek, na których ma być realizowana inwestycja. Prawo to wynika z szeregu dokumentów urzędowych, wskazanych w projekcie budowlanym, których wiarygodność nie budzi zastrzeżeń. Sąd przychylił się także do ustalenia, że planowana inwestycja jest zgodna z funkcją terenu określoną w planie zagospodarowania przestrzennego miasta B., (uchwała Rady Miejskiej Nr XXX/221/05 z dnia 15 czerwca 2005r.), symbolami: MWU-2, KDW-1 i KS-1. Zauważył przy tym, że organ powinien ocenić zgodność zamierzenia budowlanego z ustaleniami miejscowego planu w zakresie spełnienia wskaźników maksymalnej powierzchni zabudowy. W wyniku ponownego rozpatrzenia wniosku o pozwolenie na budowę organ I instancji wydał w dniu "[...]" decyzję, którą zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę w zakresie wskazanym w pierwszej decyzji z dnia "[...]". Przy czym organ wskazał dodatkowo, że inwestycja będzie realizowana na działce nr "[...]". W dniu "[...]" Organ II instancji uchylił tę decyzję i przekazał sprawę Staroście do ponownego rozpatrzenia, wobec objęcia pozwoleniem działki nr "[...]", której nie zawierało oświadczenie inwestora o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Poza tym Wojewoda potwierdził zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego co do kwestionowanego wskaźnika zabudowy, a także miejsc postojowych. Podkreślił, że nie ma znaczenia odległość miejsc postojowych od granicy z działką nr "[...]", która także stanowi własność inwestora. Zaznaczono też, że kwestia odległości miejsc parkingowych od budynków przy ul. "[...]" została rozstrzygnięta wyrokiem WSA w Olsztynie. Decyzję powyższą zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie K. D. Jednak przed rozpatrzeniem tej skargi przez Sąd, organ I instancji wydał w dniu "[....]" kolejną decyzję, którą zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę w podanym zakresie na działkach objętych wnioskiem, bez omyłkowo wskazanej działki nr "[...]". Wyjaśniono, że projekt nie obejmuje tej działki. Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. Tę decyzję K. D. także zaskarżył do WSA w Olsztynie. Wyrokiem z dnia 6 maja 2010r. sygn. akt II SA/Ol 172/10 WSA w Olsztynie uchylił decyzję Wojewody z dnia "[...]". Sąd potwierdził uchybienie organu I instancji co do objęcia pozwoleniem działki nr "[...]", niewskazywanej we wniosku przez inwestora. Podniósł przy tym, że gdyby było to jedyne uchybienie postępowania, to nie wymagałoby ono przeprowadzenia postępowania w całości lub w znacznej części, jak stanowi art. 138 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego i organ odwoławczy mógłby brak ten uzupełnić we własnym zakresie. Sąd stwierdził jednak nieprzeprowadzenie dokładnego postępowania wyjaśniającego dotyczącego wskaźnika powierzchni zabudowy. Wyjaśniono, że za takie trudno uznać fakt przedłożenia przez inwestora dwóch opinii dotyczących interpretacji pojęcia powierzchni zabudowy. W związku z tym nie wiadomo dokładnie, w jaki sposób ustalono przedmiotowy wskaźnik i z czego wynika różnica pomiędzy wskaźnikiem ustalonym we wcześniej prowadzonym postępowaniu i na obecnym etapie. Nie odniesiono się także do podnoszonego w odwołaniu zarzutu skarżącego odnośnie powierzchni wynikających z danych z ewidencji gruntów, a tych przyjętych przez projektanta oraz braku wskazania działek, jakie zostały objęte wyliczeniem. Sąd zarzucił niewyjaśnienie przywołanej w odwołaniu kwestii liczby miejsc parkingowych i sposobu ich ustalenia. Wskazał, iż wprawdzie niezasadne są zarzuty skarżącego dotyczące odległości tych miejsc od budynków, gdyż okoliczność ta była już przedmiotem oceny Sądu w poprzednim wyroku. Jednakże Sąd nie odnosił się do liczby tych miejsc. Sąd wyjaśnił skarżącemu, iż nie jest zasadny jego zarzut odnośnie do odległości miejsc postojowych od granicy działki, która także stanowi własność inwestora. Przepisy dotyczące odległości od granicy działki mają na celu ochronę interesów osób trzecich w rozumieniu art. 5 ust 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane. Jeżeli natomiast inwestor w ramach swoich działek takich odległości nie przestrzega, to nie może być to podstawą zarzutu właściciela działki sąsiedniej. Sąd podniósł także, iż na zasadzie art. 153 ppsa organy nie mają obowiązku ponownie przeprowadzać uzgodnienia planowanej inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Sąd orzekający poprzednio stwierdził bowiem, iż projekt posiada niezbędne uzgodnienia. Podkreślono, że pozostaje w obrocie prawnym postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia "[...]". uzgadniające projekt inwestycji, a w związku z tym brak jest podstaw do występowania o kolejne uzgodnienie. Wyjaśniono skarżącemu, że okoliczność, iż nie brał udziału w postępowaniu poprzedzającym wydanie tego postanowienia nie ma żadnego znaczenia, gdyż - jak słusznie podniósł organ odwoławczy - postępowanie w przedmiocie uzgodnienia toczy się odrębnie, a brak udziału w nim strony może stanowić jedynie podstawę do wystąpienia z wnioskiem o wznowienie postępowania do organu, który takiego uzgodnienia dokonał. Sąd uznał również za niezasadne twierdzenia skarżącego o braku prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do działek użyczonych przez gminę. Okoliczność ta także była przedmiotem oceny przez Sąd, który uznał iż inwestor takim prawem dysponuje. Ponadto przedstawił on pismo przedstawiciela właściciela nieruchomości - Zastępcy Burmistrza, który okoliczność tę dodatkowo potwierdził. W związku z tym organ architektoniczno–budowlany nie ma podstaw, aby takie oświadczenie kwestionować. Dodatkowo Sąd rozstrzygnął, że kwestią wymagającą wyjaśnienia jest podnoszona przez skarżącego wysokość ramp rozładunkowych. W wydanym przez organ I instancji pozwoleniu na budowę wyraźnie określono, iż dotyczy ono pozwolenia na budowę pawilonu handlowego z obsługą samochodami o masie poniżej 3,5 tony. Zresztą jest to wymóg zawarty w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, który jako usługi nieuciążliwe określa m.in. takie inwestycje, które nie wymagają obsługi samochodami powyżej 3,5 tony (§ 5 pkt 4 uchwały Rady Miejskiej w nr XXX/221/05 z dnia 15 czerwca 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B.). Zatem organ winien wyjaśnić, czy faktycznie przyjęte w projekcie rozwiązania służą do obsługi samochodów o masie większej niż 3,5 tony. Decyzja o pozwoleniu na budowę nie może być bowiem wewnętrznie sprzeczna. Zatem zatwierdzony projekt musi odpowiadać wydanemu pozwoleniu na budowę. Wyrokiem z dnia 30 września 2010r. sygn. akt II SA/Ol 621/10 WSA w Olsztynie uchylił decyzję Wojewody z dnia "[...]" i utrzymaną nią w mocy decyzję Starosty z dnia "[...]", jako wydanych na skutek decyzji kasacyjnej organu II instancji z dnia "[...]", następnie wyeliminowanej z obrotu prawnego wyrokiem WSA z dnia 6 maja 2010r., sygn. akt II SA/Ol 172/10. Wskazano, że na skutek tego wyroku należy ponownie rozpatrzyć odwołania od decyzji organu I instancji z dnia "[...]". z uwzględnieniem uwag zawartych w tym wyroku. Decyzją z dnia "[...]" Wojewoda uchylił decyzję Starosty z dnia "[...]" i przekazał sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Powołując się na ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, organ stwierdził, że nie będzie rozpatrywał zarzutu skarżącego dotyczącego konieczności dokonania ponownego uzgodnienia projektu budowlanego planowanej inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, zarzutu dotyczącego prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w odniesieniu do działek użyczonych przez gminę oraz zarzutu dotyczącego odległości miejsc parkingowych od budynków. Podkreślono, że kwestie te były przedmiotem oceny przez Sąd i zarzuty skarżącego uznano za bezzasadne. Wskazano, że organ I instancji powinien wyjaśnić, zgodnie z uwagami Sądu, kwestię dotyczącą wskaźnika powierzchni zabudowy, liczby miejsc parkingowych oraz wysokości ramp rozładunkowych. Zasygnalizowano też nieprawidłowość dotyczącą działki nr "[...]", objętą pozwoleniem a nie wymienianą przez inwestora. W wyniku ponownego rozpatrzenia zgłoszonego wniosku organ I instancji wydał w dniu "[...]" decyzję nr "[...]" zatwierdzającą projekt budowlany i udzielająca pozwolenia na budowę w zakresie dotychczasowym na działkach nr: "[...]". W uzasadnieniu Starosta wyjaśnił, że spełniając wymóg decyzji Wojewody z dnia "[...]" nałożono postanowieniem na inwestora obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Inwestor przedłożył wyjaśnienia projektanta dotyczące obliczeń bilansu terenu, miejsc parkingowych, a także wysokości rampy rozładunkowej. Stwierdzono, że działkę nr "[...]" wymieniono w wydanym pozwoleniu przez pomyłkę. Podkreślono, że strony wezwane nie skorzystały z prawa zapoznania się z aktami, złożenia oświadczeń i wniosków, prócz K. D., który złożył kserokopię postanowienia Generalnego Konserwatora Zabytków z dnia "[...]" uchylające postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o odmowie wznowienia postępowania uzgadniającego i przekazujące sprawę temu organowi do ponownego rozpatrzenia. Wskazano, że postanowienie to wpłynęło do Starostwa już 25 stycznia 2011r. natomiast w świetle decyzji Wojewody z dnia "[...]" problem ten był przedmiotem oceny przez Sąd, który uznał zarzuty za bezzasadne. W odwołaniu od tej decyzji K. D. domagał się jej uchylenia w związku z naruszeniem: - art. 10 kpa w zw. z art. 39 ust. 3 i 4 ustawy Prawo budowlane, ze względu na niezapewnienie odwołującemu udziału w postępowaniu w zakresie uzgodnienia warunków zabudowy z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków; - § 14 ust. 2 pkt 7, § 45 pkt 5a i 6 oraz § 46 uchwały Rady Miejskiej Nr XXX/221/05 z dnia 15 czerwca 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B.(Dz. Urz. Woj. Warm-Maz. Nr 104, poz. 1404), przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów w sprawie; - § 15 ust. 1 i § 19 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), przez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów w sprawie; - art. 106 § 1 i 2 kpa przez niewłaściwe zastosowanie tego przepisu w sprawie, które miało istotny wpływ na postępowanie. W uzasadnieniu odwołujący zaznaczył, że w wydanych wyrokach sąd administracyjny nakazał organom przeprowadzenie dokładnego postępowania wyjaśniającego. Poinformował, że podtrzymuje zastrzeżenia zgłoszone w odwołaniu z dnia 30 listopada 2009r. Wskazał, że w trakcie postępowania uległ zmianie stan faktyczny dotyczący budynku nr "[...]". Budynek ten na I i II piętrze jest ponownie przeznaczony na mieszkania, co ma wpływ na odległość miejsc postojowych projektowanych przy pawilonie handlowym. Podniósł ponadto, że w trakcie postępowania odwoławczego wystąpił o wznowienie postępowania w sprawie uzgodnienia projektu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków, w wyniku którego postanowieniem z dnia 16 maja 2011r. organ uzgadniający wznowił postępowanie w sprawie uzgodnienia decyzji o pozwolenie na budowę pawilonu handlowego w B. W ocenie odwołującego powoduje to, że postanowienie z dnia "[...]" nr "[...]" jest nieprawomocne. Wojewoda uznał odwołanie za niezasadne i decyzją z dnia "[...]", znak: "[...]" utrzymał w mocy decyzję organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy podał, że Starosta nałożył na inwestora obowiązek przedłożenia: wyliczenia wskaźnika powierzchni zabudowy ze wskazaniem działek ujętych w obliczeniu oraz wyjaśnieniem różnic w stosunku do wcześniejszych obliczeń, wyliczenia liczby miejsc parkingowych z wyjaśnieniem sposobu ich ustalenia, oraz wyjaśnienia, czy wysokość zaprojektowanej rampy rozładunkowej jest dostosowana do obsługi samochodów o masie poniżej 3,5 tony. Inwestor przedłożył wyjaśnienia projektanta dotyczące sposobu obliczenia bilansu terenu, wskazując, że wskaźnik powierzchni zabudowy wynosi 23,6%, przy dopuszczalnym wynoszącym 65%, a ilość zaprojektowanych miejsc parkingowych wynosi 51, przy wyliczonej wymaganej ilości 50. Wyjaśniono poza tym, iż wysokość ramp rozładunkowych odnosi się do wysokości przestrzeni ładunkowej, a nie masy pojazdu i zaprojektowana wysokość rampy (1,2 m) zawiera się w średniej zalecanej do projektowania. Organ zaznaczył, że sentencja decyzji o pozwoleniu na budowę przedmiotowego pawilonu zawiera jednoznaczne stwierdzenie, iż udziela się pozwolenia na budowę pawilonu handlowego z obsługą samochodami o masie poniżej 3,5 tony. Zdaniem organu II instancji wszystkie wyliczone parametry, dotyczące przyjętych w zatwierdzonym projekcie budowlanym rozwiązań, odnośnie warunków, zasad i standardów kształtowania zabudowy zagospodarowania terenu (np. maksymalna powierzchnia zabudowy, minimalna ilość miejsc parkingowych), spełniają warunki ustaleń obowiązującego planu zagospodarowania. Odnosząc się do pozostałych zarzutów Wojewoda stwierdził, że kwestie uzgodnienia projektu budowlanego przedmiotowego pawilonu handlowego przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków oraz odległości miejsc parkingowych od budynku nr "[...]", były już rozstrzygane przez WSA w Olsztynie. W wyroku z dnia 06.05.2010r. (sygn. akt II SA/Ol 172/10) Sąd stwierdził, iż zostało wcześniej orzeczone, iż projekt posiada niezbędne uzgodnienia i postanowienie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia "[...]" uzgadniające projekt inwestycji pozostaje w obrocie prawnym. Organ odwoławczy ustalił, że Wojewódzki Konserwator Zabytków wznowił postępowanie w sprawie uzgodnienia projektu budowlanego przedmiotowego pawilonu handlowego, ale nie zostało ono jeszcze zakończone. Zatem w obiegu prawnym znajduje się nadal postanowienie Konserwatora Zabytków z dnia "[...]", znak: "[...]", którym został uzgodniony przedmiotowy projekt. Zauważono, że w przypadku uchylenia postanowienia przez Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, możliwe jest wznowienie postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę w oparciu o art.145 § 1 pkt 8 kpa. Zaś co do zarzutu niezachowania warunków technicznych dotyczących odległości usytuowania miejsc parkingowych od budynku nr "[...]", organ wyjaśnił, że dokumenty poświadczają, iż budynek nr 21 stanowi własność inwestora, w którym prowadzona jest działalność turystyczna (obiekt noclegowy). K. D. wywiódł skargę na powyższą decyzję do WSA w Olsztynie, w której powtórzył zarzut naruszenia - § 14 ust. 2 pkt 7, § 45 pkt 5a i 6 oraz § 46 uchwały Rady Miejskiej Nr XXX/221/05 z dnia 15 czerwca 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. (Dz. Urz. Woj. Warm-Maz. Nr 104, poz. 1404) oraz § 15 ust. 1 i § 19 ust. 2 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia (Dz. U. Nr 75, poz. 690 ze zm.), poprzez niewłaściwe zastosowanie tych przepisów w sprawie. Wniósł o uchylenie decyzji I i II instancji. Podniósł, że uzasadnienie organów jest bardzo lakoniczne i całość postępowania wyjaśniającego organów ograniczyło się do wyjaśnień złożonych przez autora projektu. Wskazał, że złożone przez projektanta wyjaśnienia nie wyczerpują w pełni zagadnień które były przedmiotem odwołania skarżącego. Obliczenia dotyczące bilansu terenu uwzględniają wszystkie działki inwestora jednak nie wszystkie są objęte zagospodarowaniem związanym z projektowanym pawilonem handlowym, bowiem obsługują nieruchomość na działce "[...]’ oraz na działce "[...]". Zdaniem skarżącego z uwagi na lokalizację inwestycji na kilkunastu działkach bez dokonania uprzedniego scalenia nie jest możliwym sprawdzenie zgodności wskaźników zabudowy z obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego, który w § 45 określa wskaźniki dla każdej działki budowlanej, co w tym przypadku nie zostało spełnione. Podkreślił, że do bilansu ujęto działki "[...]", oraz część działki "[...]", użyczone a nie wydzierżawione przez Gminę B. porozumieniem zawartym w dniu 1 czerwca 2006 r. z przeznaczeniem na wybudowanie bezpłatnego parkingu ogólnodostępnego wraz z drogami dojazdowymi i terenami zieleni ("Parking''). Stwierdził, iż w tym stanie prawnym oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane z dnia 23.03.2007 r. jest niezgodne z prawdą, gdyż inwestor nie uzyskał terenu pod inwestycje związane z pawilonem handlowym. Powyższe ma istotny wpływ na wskaźniki dotyczące zabudowy oraz wymaganej liczby miejsc postojowych. Według skarżącego tereny użyczone nie mogą być włączone do terenu zagospodarowania pawilonu handlowego. Skarżący zarzucił, że sposób obliczenia wymaganych miejsc postojowych obliczono dla projektowanego pawilonu handlowego, pomijając istniejące nieruchomości (nr "[...]"), które posiadają obecnie miejsca postojowe, a plan zagospodarowania inwestycji je likwiduje. Podniósł, że wyjaśnienia dotyczące zaprojektowanej rampy rozładowczej jest bardzo wymijające, a pominięto w ogóle uzasadnienie przyjętych rozwiązań projektowych w zakresie dróg komunikacyjnych (§ 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r.). Skarżący stwierdził, że zaprojektowano rozwiązania komunikacyjne inne niż dla obsługi pojazdów o masie poniżej 3,5 tony. Strona wskazała, że Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem nr "[...]" z dnia "[...]" uchylił ostateczne postanowienie nr "[...]" z dnia "[...]" (po rozstrzygnięciu organu odwoławczego). Skarżący udokumentował też, że Narodowy Instytut Dziedzictwa Oddział Terenowy, pismem z dnia 3 sierpnia 2011r., po przeprowadzeniu oględzin miejsca planowanej inwestycji oraz analizie projektu stwierdził, że planowana inwestycja w przedstawionej formie uniemożliwia odtworzenie i kontynuację zabudowy pierzejowej. Wprowadza też znaczny dysonans w stosunku do charakteru i rodzaju istniejącej zabudowy. Skarżący zaznaczył ponadto, że z uwagi na zmianę z dniem 5 czerwca 2010r. przepisu art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego, obiekty budowlane objęte ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego podlegają ocenie zgodności z mpzp przez organ I instancji. Skarżący podtrzymał, że projekt budowlany narusza wymogi § 14 ust. 2 pkt 7 miejscowego planu. Wskazał, że w szczególności projektowany obiekt zlokalizowany jest w sąsiedztwie trzech obiektów wpisanych do rejestru zabytków i nie został dostosowany do historycznej kompozycji przestrzennej i architektury dominującej w B., a forma i gabaryty obiektu w żaden sposób nie nawiązują do zabudowy tradycyjnie występującej w mieście. Dodatkowo skarżący zasygnalizował, że zmienił się stan faktyczny w zakresie odległości miejsc parkingowych od budynku nr "[...]". Podniósł, że w aktach sprawy nie znajdują się żadne dokumenty potwierdzające możność prowadzenia działalności turystycznej. Budynek nie jest bowiem zarejestrowany w ewidencji prowadzonej przez Urząd Gminy i Urząd Marszałkowski. Wcześniej inwestor przedstawił umowy dzierżawy z podmiotami gospodarczymi na prowadzenie przez nie działalności gospodarczej. W chwili obecnej pomieszczenia na I i II kondygnacji są przeznaczone na mieszkania pod wynajem, gdzie zamieszkują rodziny z dziećmi, a więc nie można mówić o działalności turystycznej, która podlega kategoryzacji i jest regulowana odpowiednimi przepisami prawa. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Organ podniósł, że Wojewódzki Konserwator Zabytków uzgodnił projekt budowlany przedmiotowego pawilonu handlowego, zatem uznał, iż spełnia warunki określone w § 14 ust. 2 pkt. 7 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślono, że w kwestii uzgodnienia przedmiotowego projektu budowlanego przez Konserwatora Zabytków Sąd zajął stanowisko w uzasadnieniu wyroku z dnia 06.05.2010r. sygn. akt II SA/Ol 172/10. Ponadto po wznowieniu postępowania Wojewódzki Konserw Zabytków umorzył postępowanie jako bezprzedmiotowe, z uwagi na zmianę obowiązujących przepisów. Również kwestia dysponowania przez inwestora nieruchomością na cele budowlane, w odniesieniu do działek użyczonych przez gminę, była przedmiotem oceny przez Sąd, który uznał, iż inwestor takim prawem dysponuje. Sąd stwierdził również, iż niezasadne są zarzuty skarżącego dotyczące odległości miejsc parkingowych od budynków. Organ nie podzielił twierdzenia skarżącego, iż konieczne jest scalenie działek, na których projektowana jest przedmiotowa inwestycja. Wskazał, że miejscowy plan zawiera obowiązujące wskaźniki dla terenów oznaczonych odpowiednimi symbolami. Teren na którym zaprojektowana jest przedmiotowa inwestycja znajduje się głównie na terenie oznaczonym w planie symbolem MWU-2 (tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej z usługami nieuciążliwymi) oraz częściowo na terenie oznaczonym symbol KS-1 (zaplecze komunikacji samochodowej) i KDW-1 i KDW-2 (tereny dróg wewnętrznych). Zauważono, że granice działek nie pokrywają się z granicami terenów oznaczonych różnymi symbolami, dlatego powierzchnie działek, które znajdują się na terenach oznaczonych różnymi symbolami można obliczyć np. graficznie. Trzeba jednak zwrócić uwagę, iż przedmiotowy pawilon handlowy w całości jest usytuowany na działkach, stanowiących własność inwestora, na terenie oznaczonym symbolem MWU-2. Zgodnie z § 45 pkt.5a i pkt.6a ustaleń planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie oznaczonym symbolem MWU-2 minimalna powierzchnia biologicznie czynna nie może być mniejsza niż 30%, a maksymalna powierzchnia zabudowy może wynosić 65%. Zatem na działkach na terenie oznaczonym MWU-2 powierzchnia zajęta przez obiekt budowlany nie może zajmować więcej niż 65% tego terenu, a powierzchnia, na której zaprojektowano zieleń nie może zajmować mniej niż 30% tego terenu. Zgodnie z danymi zawartymi w projekcie i uzupełnionymi wyjaśnieniami projektanta (który posiada wymagane uprawnienia i ponosi odpowiedzialność za projekt), przedmiotowy pawilon handlowy ma zajmować powierzchnię 793,1 m2, a powierzchnia działek na terenie oznaczonym symb. MWU-2 wynosi 3365m2 (część działek inwestora znajduje się na terenie ozn. symb. KS-1). Zatem wskaźnik powierzchni zabudowy pawilonu handlowego wynosi 23, 6% i jest dużo niższy od dopuszczalnego, który może wynosić 65%. Projektant wskazał, że dla terenu oznaczonego MWU-2 powierzchnię biologicznie czynną zaprojektowano o powierzchni 1020m2, co stanowi 30,3%, przy wskaźniku minimalnym 30%. Organ podtrzymał także wyliczenia dotyczące ilości miejsc parkingowych. Zaznaczono, że § 46 pkt 4 miejscowego planu stanowi, iż w przypadku, gdyby na terenie projektowanej inwestycji istniała zabudowa, uwzględniając tę zabudowę i wydzielając miejsca parkingowe dla zabudowy istniejącej, dopuszcza się obniżenie podanych wskaźników o 50%. Wojewoda stwierdził, że na terenie projektowanej inwestycji nie ma innych budynków i inwestor nie ma obowiązku zapewnienia miejsc parkingowych mieszkańcom i użytkownikom okolicznych budynków, jak twierdzi skarżący. Zdaniem organu zarzuty skarżącego dotyczące niewłaściwego zastosowania § 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie są ogólnikowe i niezasadne. Przepis ten stanowi, że parametry dojazdów muszą spełniać warunki konieczne, aby mogły dojeżdżać pojazdy o odpowiedniej ładowności. Warunki konieczne oznaczają warunki niezbędne, minimalne. Przy projektowaniu parametrów zjazdu (szerokość, promienie łuków) projektant musiał również uwzględnić warunki określone w decyzji Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w której określono minimalne parametry projektowanego zjazdu. Organ uznał za nietrafny również zarzut dotyczący wysokości rampy rozładunkowej, ponieważ wysokości rampy nie projektuje się z uwagi na ładowność pojazdów, lecz z uwagi na średnią wysokość platformy pojazdu. Ponieważ występują znaczne różnice wysokości różnych typów pojazdów, także o małych ładownościach, aby była możliwość wygodnego załadunku i rozładunku środków transportowych o różnej wysokości, projektuje się wysokość rampy średnio 1,0 m - 1,2 m (wyjaśnienia projektanta w tej kwestii w aktach sprawy). Wojewoda zauważył, że skarżący sugeruje, że przyjęte rozwiązania prowadzą docelowo do tego, że po wybudowaniu obiektu będą do niego dojeżdżały pojazdy o większej ładowności. Zarzut taki, zdaniem organu, należy uznać za domniemany, ponieważ w sentencji decyzji jednoznacznie stwierdzono, że udziela się pozwolenia na budowę pawilonu handlowego z obsługą samochodami o masie poniżej 3,5 tony. Gdyby było inaczej, pawilon byłby użytkowany niezgodnie z udzielonym pozwoleniem na budowę. Reasumując, w opinii organu, zatwierdzony projekt spełnia określone prawem wymagania, a tym samym nie występują przesłanki do odmowy udzielenia pozwolenia na budowę. Na rozprawie w dniu 30 listopada 2011r. skarżący złożył pismo, w którym kwestionował, aby budynek przy ul. "[...]" można było uznać za obiekt turystyczny. Wniósł o odroczenie rozprawy, gdyż powziął informację, że jest opracowany nowy plan zagospodarowania dla terenu planowanej inwestycji. Podał, że teren ten objęty jest ochroną konserwatorską i jest wpisany do rejestru od 1992r. Skarżący zobowiązał się, na potwierdzenie tego faktu, przedłożyć odpowiednie dokumenty. Sąd uwzględnił wniosek skarżącego, zakreślając termin do przedłożenia żądanych dokumentów. W dniu 9 grudnia 2011r. skarżący nadesłał, potwierdzoną za zgodność z oryginałem przez Zastępcę Burmistrza, kserokopię wykazu i mapy z lokalizacją archeologicznych zabytków wpisanych od 1993r. do wojewódzkiej ewidencji zabytków, przesłanej w dniu 12 października 2011r. przez Wojewódzki Urząd Ochrony Zabytków Urzędowi Gminy, w celu uzupełnienia gminnej ewidencji zabytków, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 18 marca 2010r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków, opiece nad zabytkami oraz zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 75, poz. 474). Z dokumentów tych wnioskować należy, że na terenie planowanej inwestycji istnieje stanowisko archeologiczne – B. nr XVI, oznaczone jako AZP 22-66/32 – cmentarzysko rzymsko-katolickie o bliższej chronologii średniowiecze i nowożytność. Z tego też powodu, jak wykazał skarżący, Wojewódzki Konserwator Zabytków wystąpił pismem z dnia 14 grudnia 2011r. do Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego o stwierdzenie nieważności postanowienia z dnia "[...]", którym uchylono postanowienie uzgadniające z dnia "[...]" i umorzono postępowanie jako bezprzedmiotowe. Warmińsko-Mazurski Wojewódzki Konserwator Zabytków przyznał, że pominięty został fakt istnienia stanowiska archeologicznego, co oczywiście obligowało organ konserwatorski i budowlany do dokonania stosownych uzgodnień według Prawa budowlanego. Na rozprawie w dniu 15 grudnia 2011r. skarżący poparł wniesioną skargę w całości, w tym zarzuty i argumenty w niej zawarte. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje : Skarga nie jest zasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269, ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej dokonywaną pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Wzruszenie zaskarżonego rozstrzygnięcia, jak wynika z art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej jako: p.p.s.a., następuje jedynie wówczas, gdy przedmiotowa kontrola wykaże naruszenie przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny, dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji, w świetle powołanych wyżej kryteriów oraz w oparciu o akta sprawy, zgodnie z art. 133 § 1 p.p.s.a., nie stwierdził naruszeń prawa dających podstawę do wyeliminowania jej z obrotu prawnego. Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy, Sąd stwierdził, iż organy orzekające prawidłowo ustaliły, że inwestor spełnił określone w Prawie budowlanym wymagania, co obligowało Starostę do udzielenia wnioskowanego pozwolenia na budowę. Stanowi o tym wprost art. 35 ust. 4 omawianej ustawy Prawo budowlane, w myśl którego w razie spełnienia wymagań określonych w ust. 1 oraz w art. 32 ust. 4, właściwy organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę. Przepisy te stanowią natomiast, że pozwolenie na budowę może być wydane po stwierdzeniu zgodności projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; zgodności projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi; kompletności projektu budowlanego i posiadania wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń oraz informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia - temu, kto złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane W niniejszej sprawie skarżący kwestionuje zgodność projektowanego zamierzenia budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przyjętego uchwałą Rady Miejskiej Nr XXX/221/05 z dnia 15 czerwca 2005r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B. W szczególności skarżący podnosi zarzut naruszenia art. 14 ust. 2 pkt 7 planu, który w strefie ochrony konserwatorskiej wprowadza wymóg dostosowania nowych obiektów do historycznej kompozycji przestrzennej i architektury dominującej w mieście. W myśl tego unormowania w przypadku budowy nowych obiektów należy nawiązywać do form i gabarytów zabudowy tradycyjnie występującej w mieście skali, formy, materiału, kolorystyki: preferowana zabudowa szeroko frontowa do trzech kondygnacji naziemnych z dachami o pochyłych połaciach, o symetrycznym, nieparzysto osiowym układzie elewacji głównej. Zgodnie zaś z ustępem 3 cytowanego paragrafu wszystkie projekty realizowane w obrębie strefy ochrony konserwatorskiej na podstawie dokumentacji projektowej wymagają uzgodnienia z właściwym wojewódzkim konserwatorem zabytków. W rozpatrywanym przypadku Wojewódzki Konserwator Zabytków ocenił przedłożony projekt budowy pawilonu handlowego w obrębie ewidencyjnym nr 4 w B. na działkach nr "[...]" i uzgodnił decyzję o pozwoleniu na budowę, wydając w tym względzie w dniu "[...]" postanowienie nr "[...]". Brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych potwierdzał zgodność planowanej inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod względem jej formy i gabarytów. Uzgodnienie to jednocześnie realizowało wymóg wynikający z art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego, który do dnia 4 czerwca 2010r. stanowił, że w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a objętych ochroną konserwatorską na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pozwolenie na budowę obiektu budowlanego wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Wydane przez powołany organ postanowienie uzgadniające stało się prawomocne i obowiązywało, a tym samym wiązało organy architektoniczno-budowlane w sprawie przedmiotowego wniosku o udzielenie pozwolenia na budowę. Kwestia ta była już rozstrzygana przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w wyroku z dnia 6 maja 2010r., sygn. akt II SA/Ol 172/10, w którym jednoznacznie wskazano, że organy nie mają obowiązku ponownie przeprowadzać uzgodnienia planowanej inwestycji z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. Wprawdzie po wydaniu tego wyroku, z dniem 5 czerwca 2010r., nastąpiła zmiana brzmienia art. 39 ust. 3 (na skutek noweli z dnia 18 marca 2010r. o zmianie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz. U. Nr 75, poz. 474), w ten sposób, że uzgodnienie z wojewódzkim konserwatorem zabytków wymagane było w stosunku do obiektu budowlanego oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, to jednak zmiana ta nie czyniła żadnej różnicy dla stanu sprawy. Skarżący wykazał, że na terenie planowanej inwestycji istnieje stanowisko archeologiczne – B. nr XVI, oznaczone jako AZP 22-66/32 – cmentarzysko rzymsko-katolickie, które od 1993r. wpisane jest do wojewódzkiej ewidencji zabytków. Stosownie do art. 8 ust. 3 wskazanej ustawy z dnia 18 marca 2010r., do czasu założenia gminnej ewidencji zabytków, decyzję o której mowa w art. 39 ust. 3 Prawo budowlane, wydaje się po uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków – w odniesieniu do zabytków znajdujących się m.in. w wojewódzkiej ewidencji zabytków (art. 7 i art. 1 pkt 5 lit. b tej ustawy). Zatem w dalszym ciągu uzgodnienie pozostawało aktualne, tym bardziej, że wymóg ten wynikał również z prawa miejscowego i wiązało organy orzekające. Sporne postanowienie uzgadniające zostało wyeliminowane z obrotu prawnego na skutek wznowienia postępowania w sprawie tegoż uzgodnienia na wniosek K. D., który nie brał w nim udziału. Jednak stało się to dopiero po wydaniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Konserwator Zabytków postanowieniem z dnia "[...]" uchylił je i umorzył postępowanie w sprawie, uznając, iż wobec zmiany stanu prawnego z dniem 5 czerwca 2010r. uzgodnienie takie nie jest już wymagane. W takim stanie rzeczy nie zachodzi przesłanka do wznowienia postępowania w sprawie udzielonego pozwolenia na budowę, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 8 kpa, gdyż organ uzgadniający, uchylając swoje postanowienie nie wypowiedział się co do istoty sprawy. Nie sposób wiec przyjmować, że dotychczasowe stanowisko tego organu, a obowiązujące w dacie orzekania przez organy architektoniczno-budowlane, było wadliwe. Dopiero, gdy Wojewódzki Konserwator Zabytków wypowie się merytorycznie w sprawie przedmiotowego uzgodnienia (w związku z wystąpieniem o stwierdzenie nieważności wydanego postanowienia z dnia "[...]") i zajmie w tym względzie negatywne stanowisko, będzie można rozważać zaistnienie przesłanek do wznowienia postępowania o pozwolenie na budowę, na zasadzie art. 145 § 1 pkt 8 kpa. Sąd nie podzielił zarzutu naruszenia § 45 pkt 5a i 6a analizowanego planu miejscowego miasta B. Przepisy te stanowią odpowiednio, że na terenach oznaczonych symbolami przeznaczenia MWU-1 i MWU-2 minimalna powierzchnia czynna na każdej działce budowlanej musi wynosić 30%, a maksymalna powierzchnia zabudowy na każdej działce budowlanej może wynieść 65%. Wymogi te w rozpatrywanym przypadku zostały zachowane. Wskazać trzeba, że omawiany akt prawa miejscowego w § 5 pkt 19 definiuje pojęcie powierzchni terenu biologicznie czynnej, przez które należy rozumieć grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację. Zatem do obliczeń minimalnego wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na wnioskowanym terenie należy uwzględniać powierzchnię działek jaka zostanie zabudowana projektowanym budynkiem oraz projektowane utwardzenie terenu - tutaj parkingi, chodniki i drogi dojazdowe. Powierzchnia, na której zaprojektowano zieleń nie może zajmować mniej niż 30%. Natomiast powierzchnia zajęta przez projektowany budynek, a więc powierzchnia wydzielona z przestrzeni przegrodami budowlanymi (ścianami), nie może zajmować więcej niż 65% terenu działki. Z ustaleń organów opartych na danych zawartych w projekcie i wyjaśnieniach projektanta wynika, że przedmiotowy pawilon handlowy ma zajmować powierzchnię 793,1 m2, a powierzchnia działek na terenie oznaczonym symbolem MWU-2 wynosi 3365 m2 (po pomniejszeniu o część działek położonych na terenie KS-1). Uwzględniając te wartości wyliczono, że wskaźnik powierzchni zabudowy pawilonu handlowego wynosi 23,6% i jest dużo niższy od dopuszczalnego. Według projektu powierzchnia biologicznie czynna to 1020 m2, co stanowi 30,3%. Powyższe ustalenia mają oparcie w dokumentacji projektowej, w tym graficznej analizie mapy sytuacyjno-wysokościowej obrazującej zagospodarowanie wnioskowanego terenu, a także przedłożonych przez inwestora wypisach z rejestru gruntów, i odpisach ksiąg wieczystych działek objętych wnioskiem (k.1,2, 9, 10, 16, 17, 20, 21, 25) i tym samym nie budzą zastrzeżeń Sądu. W szczególności nie można się zgodzić z twierdzeniem skarżącego o konieczności uprzedniego scalenia działek w celu obliczenia spornych wskaźników. Zgodnie z art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U Nr 80, poz. 717 ze zm.) przez pojęcie działki budowlanej - należy rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Z zapisu tego wynika, że działki budowlanej nie można utożsamiać jedynie z konkretnie wydzieloną geodezyjnie działką gruntu. Może być to nieruchomość gruntowa składająca się z kilku wydzielonych geodezyjnie działek. Wówczas ustalone wskaźniki należy wyliczyć przy uwzględnieniu powierzchni całego terenu objętego zamierzeniem budowlanym. Istotne jest bowiem, że inwestor dysponuje prawem do zabudowy całego wnioskowanego obszaru. Kwestia ta została także już przesądzona w poprzednio wydanych wyrokach i na zasadzie art. 153 p.p.s.a wiąże skład orzekający w niniejszej sprawie. Art. 3 pkt 11 ustawy Prawo budowlane wyjaśnia, że przez pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Inwestor wykazał, że dysponuje umową użyczenia (jest to stosunek zobowiązaniowy), zawartą z Burmistrzem, zezwalającą mu na zagospodarowanie działek nr "[...]" miejscami parkingowymi, chodnikami, drogami i zielenią, co też uwzględniono w projekcie. Pawilon handlowy zrealizowany ma być na działkach nr "[...]" stanowiących własność inwestora. Nie potwierdził się również zarzut naruszenia § 46 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta B., ustalającego warunki zaspokojenia potrzeb parkingowych. Prawidłowo ustalono, że w sprawie powinien mieć zastosowanie pkt 2 lit. c tego paragrafu, tj. należało zapewnić 1 miejsce parkingowe na 10 m2 powierzchni użytkowej handlu. Ponieważ powierzchnia sali sprzedaży zaprojektowana została na 492,19 m2, to miejsc parkingowych powinno być co najmniej 50. W projekcie zaś zaprojektowano 51 miejsc parkingowych i tym samym spełniono założenia planu miejscowego. Dla projektowanej inwestycji, w świetle przytoczonego przepisu, nie ma znaczenia, że ulegną likwidacji dotychczasowe miejsca postojowe przy budynkach nr "[...]". Poza tym nowo wybudowany parking będzie ogólnodostępny i będą mogli z niego korzystać także użytkownicy wymienionych budynków. Nie sposób także zgodzić się z zastrzeżeniami skarżącego względem odległości budynku przy ul. "[...]" od projektowanych miejsc parkingowych. Okoliczność ta była już przedmiotem oceny tutejszego Sądu w wyroku z dnia 14 października 2008r. sygn. akt II SA/Ol 359/08, który rozstrzygnął, że wymóg odległości miejsc postojowych został wyjaśniony i spełniony. Stanowisko to zostało podtrzymane w wyroku z dnia 6 maja 2010r. sygn. akt II SA/Ol 172/10. Na podstawie zgromadzonych dokumentów ustalono, że jest to budynek handlowo – usługowy i stanowi własność inwestora. W aktach sprawy znajduje się zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej z 3 grudnia 2009r., z którego wynika, że budynek przy ul. "[...]" jest turystycznym obiektem noclegowym, zapewniającym miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. Pismem z dnia 12 lipca 2011r. Urząd Statystyczny potwierdził, że pani P. składa miesięczne sprawozdania dotyczące działalności turystycznego obiektu noclegowego. Okoliczności te przeczą twierdzeniom skarżącego, że uległ zmianie stan faktyczny sprawy. Wyjaśniono też poprzednio skarżącemu, że jeżeli inwestor w ramach swoich działek nie przestrzega przepisanych odległości, to nie może być to podstawą zarzutu właściciela działki sąsiedniej. Organy wyjaśniły w sposób dostateczny kwestię wysokości ramp rozładunkowych, realizując w ten sposób nałożony nań obowiązek. Przytoczone w tym zakresie argumenty są zrozumiałe i negują zgłoszone uprzednio zastrzeżenia. Na aprobatę zasługuje wyjaśnienie, iż wysokości rampy nie projektuje się z uwagi na ładowność pojazdów, lecz z uwagi na średnią wysokość platformy pojazdu. Ponieważ występują znaczne różnice wysokości różnych typów pojazdów, także o małych ładownościach, aby była możliwość wygodnego załadunku i rozładunku środków transportowych o różnej wysokości, projektuje się wysokość rampy średnio 1,0 m - 1,2 m. Nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 15 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepis ten stanowi, że parametry dojazdów muszą spełniać warunki konieczne, aby mogły dojeżdżać pojazdy o odpowiedniej ładowności. Za organem wskazać można, że warunki konieczne oznaczają warunki niezbędne, minimalne. Przy projektowaniu parametrów zjazdu (szerokość, promienie łuków) projektant musiał również uwzględnić warunki określone w decyzji Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w której określono minimalne parametry projektowanego zjazdu. Nawet jeżeli zaprojektowane rozwiązania komunikacyjne umożliwiają obsługę pojazdów o masie powyżej 3,5 tony, to nie zmienia to faktu, że na podstawie wydanego pozwolenia, a przede wszystkim zapisów planu miejscowego inwestor może realizować na przedmiotowym terenie jedynie usługi nieuciążliwe, co wyklucza obsługę samochodami o masie powyżej 3,5 tony (§ 5 pkt 4 miejscowego planu miasta B.). W tym stanie rzeczy, wobec braku podstaw do kwestionowania zgodności zaskarżonej decyzji z obowiązującym prawem, skarga jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, na podstawie art. 151 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.