II SA/Ol 894/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Adam Matuszak Zbigniew Ślusarczyk (spr.) Beata Jezielska Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 22 grudnia 2004 r. sprawy ze skargi S. M., G. M. i B. M. na decyzję Wojewody z dnia "[...]" r., nr "[...]" w przedmiocie odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość - oddala skargę. Prezydent Miasta O. decyzją z dnia 25 października 2002 r. ustalił od Gminy O. odszkodowanie zwaloryzowane na dzień zapłaty na kwotę 16.013,92 zł na rzecz S. i Z. M. za przejęty z mocy prawa na własność Gminy O. grunt przeznaczony pod drogi o łącznej powierzchni 566 m2 wydzielony z nieruchomości stanowiącej ich własność. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 14 listopada 2002 r. wobec nie zaskarżenia jej w ustawowym terminie. W dniu 3 października 2003 r. S. i Z. M. złożyli wniosek o rozpatrzenie sprawy w trybie stwierdzenia nieważności wyżej wskazanej decyzji w oparciu o art. 156 kpa zarzucając rażące naruszenie prawa. W wyniku tego postępowania Wojewoda decyzją z dnia 10 grudnia 2003 r. stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta O. z dnia 25 października 2002 r. W związku z tym Prezydent Miasta O. decyzją z dnia 26 lutego 2004 r. orzekł o ustaleniu od Gminy O. odszkodowania w wysokości 24.131 zł (w tym 5.433 zł wartość nasadzeń) tj.33 zł za l m2 gruntu. Decyzję tę wydał na podstawie obowiązujących przepisów stosowanych przy wywłaszczeniu nieruchomości tj. art. 106 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami, który to stanowi, że za działki gruntu wydzielane pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących, które przechodzą z mocy prawa na własność gminy, gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami a prezydentem miasta według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. W decyzji tej przyjęto wysokość odszkodowania w oparciu o sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy, w którym uwzględniono stan nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały Nr "[...]" Rady Miejskiej w O. z dnia 25 września 1996 r. w sprawie wszczęcia postępowania ustalającego granice gruntów przeznaczonych pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne na osiedlu G., natomiast ceny przyjęto na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania, a to w oparciu o § 37 pkt. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230 póz. 1924). Sygn. akt II SA/Ol 892-894/04 Po rozpatrzeniu odwołania S. i Z. M., którzy zarzucili przyjęcie rażąco niskiej ceny l m2 przejętego gruntu, Wojewoda utrzymał w mocy decyzję organu I instancji podzielając argumentację Prezydenta Miasta O. wskazaną w jego decyzji. Odnosząc się do zarzutu zaniżenia ceny jednostkowej gruntów i żądania ustalenia jej na poziomie 67 zł za l m2 stwierdził, że nie znajduje ono poparcia w zebranym materiale dowodowym i jest bezpodstawne. Bowiem sami zainteresowani swego twierdzenia nie udokumentowali i nie przedłożyli alternatywnego operatu szacunkowego potwierdzającego te żądanie. S. i Z. M. wnieśli skargę na decyzję Wojewody z dnia 5 kwietnia 2004 r., wnosząc ojej uchylenie jako niezgodnej z prawem. Zarzucili, że zaskarżona decyzja w sposób rażący narusza przepisy prawa. Wojewoda i prezydent przyjmując cenę ich gruntu, przyjmują wycenę dla siebie korzystną w zależności czy petent ją kupuje czy też sprzedaje. Różnice w cenach są istotne i nie mogą być dowolnie stosowane. W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazującą na brak podstaw do kwestionowania przyjętej wartości jednostkowej gruntu skarżących. W toku postępowania sądowego w miejsce zmarłego Z. M. wstąpili jego następcy prawni - spadkobiercy G. M. i B. M. Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje: Skarga nie jest zasadna. Skarżący nie zgadzają się z przyjętą w zaskarżonej decyzji wartością l m2 ich gruntu przejętego przez Gminę O., przy czym nie kwestionują ustalenia wartości nasadzeń znajdujących się na tym gruncie, uważają, że właściwą byłaby wartość l m2 - 67 złotych a nie jak przyjęły organy administracji 33 zł za l m2. Przystępując do ponownego ustalenia wysokości odszkodowania według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości zgodnie z art.130 ustawy o gospodarce nieruchomościami, organy I i II instancji uwzględniły unormowania wynikające z rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Precyzuje ono wyraźnie daty istotne dla operatu szacunkowego tj. datę na którą określa się i uwzględnia w wycenie stan przedmiotu wyceny i datę na którą określa się wartość f Sygn. akt II SA/Ol 892-894/04 przedmiotu wyceny. Zgodnie z treścią § 37 ust. 3 w/w rozporządzenia dla ustalenia odszkodowania za działki gruntu pod drogi w ramach postępowania scaleniowo -podziałowego, przyjmuje się stan nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, a ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Organy administracji zastosowały się do powyższych wymogów. Ustalenie wysokości odszkodowania nastąpiło w oparciu o sporządzony przez biegłego - rzeczoznawcę majątkowego – Z. G. w dniu 21 stycznia 2004 r. operat szacunkowy, w którym uwzględniono stan nieruchomości na dzień wejścia w życie uchwały w sprawie wszczęcia postępowania ustalającego granice gruntów przeznaczonych pod skoncentrowane budownictwo jednorodzinne na osiedlu G., natomiast ceny przyjęto na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Określona w w/w wycenie wartość gruntu przeznaczonego pod drogi wynosi 18.678 zł (33 zł/1 m2), natomiast wartość nasadzeń (drzewa i krzewy) wynosi 5.453 zł, co daje łączną kwotę 24.131 zł. Z. G. w swoim operacie szacunkowym, który jest podstawą ustalenia wysokości odszkodowania, w celu ustalenia wartości gruntu przyjęła podejście porównawcze - metodą porównywania parami, w oparciu o notowania rynkowe. Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku ustalana z uwzględnieniem uzyskanych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Z. G. w operacie uwzględniła: kształtujące się ceny w obrocie wolnorynkowym w latach 2002 - 2004, funkcję wyznaczaną w planie zagospodarowania przestrzennego, położenie, jakość dróg dojazdowych, wpływ infrastruktury, stan zagospodarowania gruntów i inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Porównała nieruchomości o znanych cechach (skarżących) lecz nie znanej cenie z podobnymi nieruchomościami o znanych cechach i znanej cenie, które zostały zbyte. Nieruchomości porównawcze wybrała ze względu na podobieństwo do nieruchomości skarżących. Ich ceny sprzedaży następnie dostosowała ze względu na różnice w stanie poszczególnych przyjętych cech porównywalnych przy czym uwzględniła daty sprzedaży. Z uwagi na to, że wycena wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi nastręcza wiele problemów metodycznych, ponieważ wartości tej nie można określić wg cen rynkowych w obrocie tego typu nieruchomościami, bowiem rzadko są przedmiotem obrotu wolnorynkowego, odszkodowanie powinno rekompensować szkody za straty poniesienia przez dotychczasowego właściciela z tytułu pozbawienia go praw do nieruchomości, które przeszły na własność gminy. Sygn. akt II SA/Ol 892-894/04 W operacie szacunkowym przyjęto zatem - w ocenie sądu słusznie - że uszczerbek na majątku skarżących to wartość nieruchomości, z której nastąpiło wydzielenie gruntu pod drogi, według stanu nieruchomości sprzed wydzielenia ulic z tym, że wartość odszkodowania nie może być odnoszona do cen działek budowlanych wydzielonych geodezyjnie. Z. G. wskazała też, że na podstawie literatury i analizy rynku lokalnego wynika, iż wartość nieruchomości z której mają być wydzielone drogi w zależności od funkcji terenu (z którego zostaną wydzielone), położenia i powierzchni terenów komunikacyjnych wynosi średnio 30% - 70% wartości wydzielanych geodezyjnie działek przeznaczonych pod budownictwo. Rzeczoznawca przyjęła do porównania cztery nieruchomości, których ceny nabycia wahały się od 32,98 zł/m2 do 40,04 zł m2, i po szczegółowej analizie uwzględniającej wyżej wskazane uwagi, ustaliła wartość l m2 gruntu skarżących na 33 zł za l m2. Przebieg tej analizy przedstawiono fachowo w operacie szacunkowym. Operat ten jest zgodny z cytowanymi już przepisami prawa. Obecna na rozprawie z dnia 29 stycznia 2004 r. S. M. oświadczyła, że zapoznana została z wyceną i nie wnosiła do niej uwag i zastrzeżeń . Ponadto skarżący w toku postępowania administracyjnego i sądowego nie wykazali w oparciu o co sądzą, że wartość ich gruntów wynosi 67 zł/m2 . Są to twierdzenia gołosłowne nie poparte żadnymi wnioskami dowodowymi. Zatem nie sposób przyjąć, że wartość przez nich podana jest właściwsza od wartości ustalonej w operacie szacunkowym wykonanym przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami do szacowania nieruchomości. W związku z powyższym Sąd uznał, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa i w konsekwencji oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. nr 153 póz. 1270).