IV SA 3300/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Sędzia WSA Asesor WSA Protokolant Marzenna Glabas Adam Matuszak Beata Jezielska (spr.) Małgorzata Krajewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 31 stycznia 2005 r. sprawy ze skargi A na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia "[...]" r., nr "[...]" w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych I uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji; II zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz skarżącej kwotę 250 zł. (dwieście pięćdziesiąt złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego; III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana do czasu uprawomocnienia się wyroku. 2 IV SA 3300/03 UZASADNIENIE Decyzją z dnia "[...]" r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego nakazał Instytucji A w W. dokonanie zabezpieczenia na elewacji północnej ściany wolnostojącej i komina budynku zlokalizowanego na działce nr "[...]" w P. przy Pl. "[...]" oraz ich remontu. W uzasadnieniu powołano się na wyniki oględzin, w trakcie których ustalono, iż na przedmiotowej działce zlokalizowany jest budynek kina "[...]". Do elewacji północnej tego budynku dobudowana jest ściana murowana oraz komin, które są w bardzo złym stanie technicznym i stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi. Podano, iż z dokumentów przedłożonych przez B w B. wynika, iż w dniu 31 października 2002r. została rozwiązana umowa najmu przedmiotowego budynku. Od decyzji tej odwołała się Instytucja A w W. Podniesiono, iż wypowiedzenie umowy najmu dokonane przez B jest niezgodne z prawem, a tym samym nieskuteczne, gdyż umowa zawarta została na okres 10 lat i wykluczała możliwość jej wcześniejszego rozwiązania w wyniku jednostronnego wypowiedzenia. Wskazano, iż w umowie tej znajduje się zapis, iż wszelkie remonty i prace budowlane dotyczące utrzymania w należytym stanie obiektu obciążają najemcę. W związku z tym ustalenia organu odbiegają od rzeczywistego stanu faktycznego. Decyzją z dnia "[...]" r. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu podano, iż skoro istniejący obiekt budowlany stanowi zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, to właściciel obiektu winien w trybie natychmiastowym usunąć stwierdzone nieprawidłowości. Natomiast fakt nieprawidłowego wypowiedzenia umowy najmu i ewentualne roszczenia z tego tytułu strony winny dochodzić na drodze postępowania cywilnego. Na tę decyzję skargę wniósł pełnomocnik Instytucji A w W., wnosząc o jej uchylenie jako niezgodnej z prawem. Podniesiono, iż zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego podmiotem zobowiązanym do użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym jest nie tylko właściciel, ale także zarządca budynku. Przedmiotowy obiekt jest obecnie wynajmowany przez skarżącego Spółce B w B. (pomimo próby wypowiedzenia umowy przez najemcę). W l związku z tym podmiotem zobowiązanym do wykonania prac remontowych jest Spółka B, a nie skarżąca Instytucja A. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podano, iż Spółka B jest najemcą budynku, a nie jego zarządcą. Zgodnie bowiem z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządcą jest prowadzący działalność w zakresie zarządzania nieruchomościami. Wskazano, iż kwestia ważności umowy najmu może być dochodzona na drodze postępowania cywilnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 97 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 póz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi. Stąd też pomimo wniesienia skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie orzeczenie zapadło w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Olsztynie. Skarga wniesiona w niniejszej sprawie zasługuje na uwzględnienie, lecz z innych powodów niż w niej wskazane. . Zgodnie z art. 66 ust. l ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2000r. Nr 106 póz. 1126 ze zm.) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania obowiązku. Wprawdzie przepis ten nie określa podmiotu, do którego winna być skierowana decyzja, lecz z brzmienia przepisów zawartych w art. 61-65 Prawa budowlanego wynika, iż wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem budynku w odpowiednim stanem technicznym spoczywają na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego. Zatem niewątpliwie także te podmioty są zobowiązane do usunięcia nieprawidłowości związanych ze stanem technicznym budynku. Nie są jednak zasadne zarzuty podniesione w skardze, iż w związku z tym decyzja winna być skierowana do najemcy budynku. Zgodnie bowiem z art. 185 ust. l ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004r. Nr 261 póz. 2603 ze zm.) zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczne-finansowej nieruchomości oraz zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości w tym bieżącego administrowania nieruchomością, jak również czynności zmierzających do utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem oraz do uzasadnionego inwestowania w tę nieruchomość. Pojęcie zarządu nieruchomości jest zatem bardzo szerokie i nie każda umowa najmu budynku musi łączyć się z przejęciem jego zarządu. Ponadto wszelkie kwestie sporne dotyczące umów cywilnoprawnych (a do takich należy umowa najmu) należą do kompetencji sądów powszechnych. W takim wypadku zatem organ administracji w oparciu o art. 97 § l pkt 4 Kodeksu postępowania administracyjnego zawiesza postępowanie do czasu wydania orzeczenia przez sąd. Jednakże zgodnie z treścią art. 100 § 2 Kpa jeżeli zawieszenie postępowania z przyczyny, o której mowa w art. 97 § l pkt 4 mogłoby spowodować niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzkiego lub poważną szkodę dla interesu społecznego, organ administracji publicznej załatwi sprawę, rozstrzygając zagadnienie wstępne we własnym zakresie. Skoro w niniejszej sprawie nałożono wykonanie określonych obowiązków w związku z zagrożeniem dla życia i zdrowia ludzi, organ miał prawo we własnym zakresie ustalić, iż obowiązki nałożone w decyzji ciążą na skarżącym jako właścicielu budynku, a nie jego najemcy. Natomiast zarzuty dotyczące niewłaściwego wskazania podmiotu zobowiązanego do wykonania nałożonych obowiązków należy rozpatrywać w innym kontekście. W niniejszej sprawie bowiem organ ustalił, iż przedmiotowy obiekt budowlany znajduje się na działce "[...]", należącej do skarżącej. Jednakże z pisma Zastępcy Burmistrza P. z dnia 11 sierpnia 2004r. wynika, iż ściana wolnostojąca, o której mowa w decyzji została posadowiona na działce "[...]", stanowiącej własności gminy P., a graniczącej bezpośrednio z działką nr "[...]". Zachodzi zatem wątpliwość, czy postępowanie wyjaśniające zostało przeprowadzone stosownie do wymogów określonych w art. 7 i 77 § l Kodeksu postępowania administracyjnego, a w związku czy decyzja w niniejszej sprawie została faktycznie skierowana do właściciela nieruchomości, na której znajdują się obiekty wymienione w decyzji. W takim zakresie zatem postępowanie organu wymaga uzupełnienia. Przy czym wskazać należy, iż z powołanego pisma Zastępcy Burmistrza wynika, iż dokonano już rozbiórki przedmiotowej ściany, brak jest natomiast informacji odnośnie komina, o którym mowa w decyzji. O ile zatem poczynione ustalenia potwierdzą stan faktyczny opisany w powołanym piśmie, organ winien rozważyć także, czy istnieją podstawy do kontynuacji postępowania w niniejszej sprawie, a jeśli tak to w jakim zakresie. Wobec powyższego w ocenie Sądu zarówno zaskarżona decyzja, jak i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy w oparciu o art. 145 § l pkt l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 póz. 1270) Sąd orzekł jak w sentencji wyroku, zasądzając koszty stosownie do art. 200 tej ustawy. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji na podstawie art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.