IV SA 490/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Piotr Piszczek Sędzia SO del. Maria Matyja Asesor WSA Beata Jezielska (spr.) Protokolant Romualda Gumińska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 kwietnia 2004 r. sprawy ze skargi J. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia "[...]" r. nr "[...]" w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości: I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz utrzymaną nią w mocy decyzję organu pierwszej instancji, II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego kwotę 77 złotych (siedemdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, III. orzeka, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu do czasu uprawomocnienia się niniejszego wyroku. 2 IV SA 490/03 UZASADNIENIE Decyzją z dnia 3 października 2002r. Wójt Gminy S. ustalił B. i J. S. wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 1920 zł. W uzasadnieniu podano, iż uchwalony plan spowodował zmianę przeznaczenia nieruchomości należącej do stron z działki rolnej na teren zabudowy letniskowej oraz częściowo teren zieleni nieurządzonej. Podano, iż teren przeznaczony pod zabudowę letniskową ma powierzchnię około 900 m2. Wskazano, iż przedmiotowa działka została zbyta w dniu 8 marca 2002r. W związku z tym ustalono opłatę na podstawie wyceny rzeczoznawcy majątkowego, przy zastosowaniu stawki procentowej określonej w uchwale rady gminy. Od decyzji odwołał się J. S., podnosząc iż nie jest właścicielem działki, a w związku z tym przedmiotowe postępowanie go nie dotyczy. Ponadto zarzucił, iż w wypisie z rejestru gruntów działka była oznaczona jako rolna, według takiej kwalifikacji gruntów wymierzano mu także podatek od nieruchomości i nie był poinformowany o zmianie jej przeznaczenia. Decyzją z dnia 18 listopada 2002r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji, podtrzymując argumentację zawartą w jej uzasadnieniu. Wskazano przy tym, iż operat szacunkowy będący podstawą ustalenia opłaty, jak i postępowanie przeprowadzone przez organ nie budzą zastrzeżeń. Odnosząc się do zarzutów strony wyjaśniono, iż fakt niepoinformowania go o zmianie sposobu zagospodarowania nieruchomości i pozbawienie go możliwości udziału w postępowaniu w tym zakresie może stanowić podstawę wniosku o wznowienie postępowania, lecz dla oceny przedmiotowej decyzji nie ma to znaczenia. Także fakt, iż odwołujący się nie był właścicielem nieruchomości w chwili wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty jest bez znaczenia, gdyż opłata ta jest wymierzana w przypadku spełnienia dwóch przesłanek: wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie oraz jej zbycie. Na tę decyzję skargę wniósł J. S. Zarzucił, iż wskutek niedopełnienia przez gminę formalności polegających na poinformowaniu go o zmianie przeznaczenia należącej do niego działki poniósł szkodę. Podniósł, iż wypis z rejestru gruntów wystawiony po zmianie planu określał działkę jako rolną i działka ta została zbyta zgodnie z taką kwalifikacją. W związku z tym nie uzyskał korzyści majątkowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto wskazał, iż uchwała o zmianie planu została podjęta w dniu 28 czerwca 2001r., zaś postępowanie w sprawie opłaty zostało wszczęte dopiero w dniu 22 lipca 2002r. Zarzucił ponadto naruszenie przepisów art. 9 i 10 Kodeksu postępowania administracyjnego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Dodatkowo podniesiono, iż opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego może być ustalona w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan ten stał się obowiązujący i termin ten został przez organ zachowany. Wyjaśniono, iż w aktach sprawy brak jest dowodu na okoliczność, iż organ wystawił nieprawidłowy dowód określający przeznaczenie działki jako rolnej. Nie dopatrzono się także uchybień proceduralnych. Odnosząc się do kwestii braku informacji o zmianie planu wskazano, iż w tym zakresie obowiązuje odrębny tryb postępowania, a w związku z tym kwestia ta wykracza poza przedmiot zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 97 § l ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 póz. 1271 ze zm.) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi. Stąd też pomimo wniesienia skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie orzeczenie zapadło w Wojewódzkim Sądzie Administracyjnym w Olsztynie. Podnieść należy, iż w myśl art. l § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153 póz. 1269) sądy administracyjne sprawują kontrolę wykonywania administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Rozpoznając skargę na decyzję Sąd dokonuje oceny, czy przy jej wydaniu nie zostały naruszone przepisy prawa materialnego bądź też procesowego, obowiązujące w dacie orzekania przez organ administracji, nie będąc przy tym związanym zarzutami i wnioskami skargi. W niniejszej sprawie skarga zasługuje na uwzględnienie, lecz z innych powodów niż podał skarżący. Zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 nr 15 póz. 139 ze zm.) obowiązującym w chwili orzekania przez organy administracji jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zważyć jednak należy, iż stosownie do ust. 14 powołanego artykułu zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. W związku z tym podstawą ustalenia wzrostu wartości nieruchomości stanowi operat szacunkowy, który winien być sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego stosownie do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000r. Nr 46 póz. 543 ze zm.) oraz obowiązującego w dacie wydania zaskarżonej decyzji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98 póz. 612). Z uwagi na fakt, iż dokument ten stanowi podstawowy dowód w sprawie jego treść nie może budzić żadnych wątpliwości. Wprawdzie rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyceny w oparciu o wiedzę i doświadczenie zawodowe, jednakże sporządzona przez niego opinia podlega ocenie organu jak każdy inny dowód w sprawie. Organ administracji winien zatem sprawdzić, czy operat spełnia wymogi formalne, w tym między innymi określone w § 35 ust. 4 powołanego rozporządzenia stanowiący, iż operat szacunkowy powinien być sporządzony zgodnie z zasadą szczególnej staranności, w szczególności w zakresie wskazania podstaw prawnych dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego, zawartych w operacie wniosków oraz ich uzasadnienia. W tym zakresie operat stanowiący podstawę ustalenia opłaty w niniejszej sprawie budzi zastrzeżenia. Wskazać należy, iż ustalając wartość wycenianej działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego biegły porównał ją do działek o większej powierzchni. W takim wypadku w myśl art. 153 ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość nieruchomości należało odpowiednio skorygować. Jednakże współczynnik korygujący został zastosowany jedynie w odniesieniu do obiektu porównawczego nr 2, natomiast takiego współczynnika nie uwzględniono przy obiekcie nr 3, mimo iż jego powierzchnia znacznie odbiega od powierzchni działki wycenianej. Przy czym z treści operatu nie wynika, z jakich względów biegły odstąpił od takiej korekty. Wskazać także należy, iż przy opisie cech zarówno działki wycenianej, jak i działek porównywanych biegły posługiwał się takimi pojęciami jak: mierny, korzystny, średni, itp. nie wyjaśniając ich znaczenia. Nie sposób zatem ustalić, czy ocena biegłego co do podobieństw i różnic porównywanych działek odzwierciedla stan faktyczny, czy też jest wynikiem dowolnie wybranych przez niego kryteriów. Podnieść także należy, iż z akt sprawy wynika, iż wzrost wartości nieruchomości dotyczył jedynie części działki, przy czym z uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej wskazano, iż opłatą objęty jest teren przeznaczony pod zabudowę letniskową o powierzchni około 900 m2, natomiast do wyceny przyjęto powierzchnię równą 900 m2. W związku z tym wątpliwości budzi okoliczność, czy opłatę naliczono według właściwego pola powierzchni części działki, której przeznaczenie uległo zmianie na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wobec niewyjaśnienia powyższych okoliczności faktycznych sprawy naruszono przepisy art. 7 i 77 § l Kodeksu postępowania administracyjnego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym zaskarżoną decyzję, a także decyzję ją poprzedzającą należało uchylić w oparciu o art. 145 § l pkt l lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 póz. 1270). O kosztach orzeczono do art. 200 tej ustawy. Sąd podjął rozstrzygnięcie w przedmiocie wykonalności zaskarżonej decyzji w oparciu o art. 152 Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.