II SA/Op 222/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędziowie sędzia WSA Teresa Cisyk – spr. asesor sądowy Grażyna Jeżewska Protokolant: sekretarz sądowy Katarzyna Johan po rozpoznaniu w dniu 8 listopada 2005 r. sprawy ze skargi W. i L. O. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w O. z dnia [...], [...] w przedmiocie nabycia własności nieruchomości oddala skargę. Burmistrz [...] decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.), odmówił stwierdzenia nabycia prawa własności udziału wynoszącego 25/100 części działek Nr a i b z mapy [...] o łącznej pow. 0,2219 ha położonych w S., objętych księgą wieczystą Nr Kw A, dla których ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego na rzecz W. i L. O., jako właścicieli lokalu mieszkalnego w budynku położonym na tych działkach. W uzasadnieniu organ wskazał, że opisane użytkowanie wieczyste zostało ustanowione na rzecz wnioskodawców w dniu 21 kwietnia 1976 r., w związku ze sprzedażą lokalu Nr [...] w w/w budynku przy ul. [...] nr [...]. Pozostałe udziały w prawie użytkowania wieczystego należą w 20/100 częściach do K. N., jako właściciela lokalu Nr [...] oraz w 55/100 częściach do W. i C. N., jako właścicieli lokalu mieszkalnego Nr [...]. Stwierdzono, że użytkownikami wieczystymi udziałów wynoszących 55/100 i 20/100 części były inne osoby w dniu 26 maja 1990 r. a inne w dniu 24 października 2001 r., gdyż prawo użytkowania wieczystego w 1976 r. zostało ustanowione na rzecz S. i A. J. w 55/100 częściach oraz na A. J. w 20/100 częściach. Następnie na podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w S. z dnia [...]. oraz z dnia [...] o dziale spadku po zmarłym S. i A. J., prawo użytkowania wieczystego nabyli: J. J., S. J. i A. J., którzy aktem notarialnym z dnia 29 września 1995 r. sprzedali przysługujące im udziały wynoszące łącznie 55/100 części nieruchomości, na rzecz W. i C. N., nowych właścicieli lokalu Nr [...]. Z kolei K. N. nabył od A. J. prawo użytkowania wieczystego 20/100 części nieruchomości aktem notarialnym z dnia 29 września 1995 r., stając się nowym właścicielem lokalu Nr .[...]. Powyższe fakty zostały stwierdzone na podstawie przywołanych przez organ aktów notarialnych oraz dokumentów złożonych w księgach wieczystych Nr Kw A, B, C i D, prowadzonych przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w S., dla działek Nr a i b oraz lokali mieszkalnych [...], [...] i [...]w budynku przy ul. [...]. Powyższe potwierdza, że W. C. N. i K. N. w dniu 26 maja 1990 r. nie byli współużytkownikami wieczystymi w/w działek, stąd nie zachodzą przesłanki do uznania, iż przysługuje im uprawnienie do nabycia udziałów w gruncie na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. Stąd też L. i W. O. jako współużytkownicy wieczyści 25/100 części działek Nr a i b, zostali uznani za osoby, które nie spełniają ustawowych przesłanek nabycia prawa własności swoich udziałów, mimo iż w ich przypadku warunki zachowania obu dat są spełnione. Jednakże zgodnie z obowiązującymi przepisami w sytuacji, gdy dla nieruchomości ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego gruntu w formie niepodzielnych udziałów, nabycie tego prawa na własność może nastąpić jedynie przy jednoczesnym nabyciu wszystkich istniejących udziałów w użytkowaniu wieczystym danej nieruchomości. Nabycie przez jednego ze współużytkowników wieczystych skutkowałoby bowiem tym, że pozostali użytkownicy wieczyści posiadaliby swoje prawo użytkowania wieczystego na prywatnej własności, co nie jest dopuszczalne w świetle art. 232 kodeksu cywilnego, który określa, że prawo użytkowania wieczystego może być ustanowione wyłącznie na nieruchomościach stanowiących własności Skarbu Państwa lub gminy. Ponadto organ stwierdził, iż nie można doprowadzić do takiego rozporządzania prawami do gruntu, które prowadziłoby do powstania współwłasności i współużytkowania wieczystego tych samych nieruchomości. Organ na tę okoliczność przywołał stanowiska wyrażone w wyrokach NSA. Organ dodał, że sporządzony zgodnie z § 2 rozporządzenia Ministra Skarbu Państwa z dnia 25 listopada 2003 r. w sprawie szczegółowego trybu wydania decyzji o nabyciu przez użytkowników lub współużytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne (Dz. U. Nr 205, poz. 1991 ze zm.), wykaz osób uprawnionych do nabycia własności nieruchomości w trybie przepisów ustawy z dnia 26 lipca 2001 r., nie obejmował nieruchomości oznaczonej Nr działek a i b. Od powyższej decyzji odwołanie wnieśli W. i L. O., kwestionując interpretacje przepisów przez organ a udzieloną odmowę uznali za niemającą umocowania prawnego. Stwierdzili, że uzasadnienie negatywnej decyzji jest niewłaściwe, w sytuacji, gdy organ potwierdza, że spełniają warunki ustawy. Zaakcentowali, że wszyscy współużytkownicy równocześnie czynili i czynią starania o nabycie swoich części wymienionych parceli na własność, a w dniu 14 lutego 2004 r. w rozmowie z N. uzyskali potwierdzenie, że chcą natychmiastowego nabycia swoich działek zgodnie z obowiązująca ich ustawą. Stąd odwołujący stwierdzili, że nie ma przeszkód, aby nabyli wspomniane działki na podstawie ustawy z 2001 r., a N. zgodnie z ustawą z dnia 4 września 1997 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. decyzją z dnia [...] wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa, utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu, po przedstawieniu stanu faktycznego, organ wskazał na art. 1 ust 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.), który stanowił, że osoby fizyczne będące w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu wejścia w życie ustawy użytkownikami wieczystymi lub współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne nabywają z mocy prawa własność tych nieruchomości z dniem, w którym decyzja, o której mowa w ust. 3, stała się ostateczna. Ustawa ta weszła w życie w dniu 24 października 2001 r., stąd okolicznością dla możliwości stwierdzenia prawa własności jest spełnienie warunków, o których mowa w cytowanym przepisie tj. legitymowanie się przez wszystkie osoby prawem użytkowania wieczystego nieprzerwanie w okresie od dnia 26 maja 1990 do dnia 24 października 2001 r. Organ podkreślił, że skarżący są współużytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym, którym przysługuje to prawo nieprzerwanie w wymienionych ustawą okresach. Dodał, że na zasadzie art. 1 ust. 2 ustawy, prawo własności nieruchomości nabywają także osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w ust. 1. W przedmiotowej sprawie C. i W. N. oraz K. N. nie są następcami prawnymi w rozumieniu art. 1 ust. 2 przywołanej ustawy, bowiem nabyli prawo współużytkowania wieczystego po dniu 26 maja 1990 r, zatem prawo to przysługiwało im tylko w jednej granicznej dacie tj. w dniu 24 października 2001 r. W tej sytuacji, skoro warunki nabycia prawa własności spełniają tylko użytkownicy wieczyści 25/100 niewydzielonej części nieruchomości, zatem brak podstaw do stwierdzenia, iż nabyli oni prawo własność 25/100 niewydzielonej części nieruchomości. Przytaczając brzmienie art. 232 kodeksu cywilnego, organ wskazał, że nie można ustanowić użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, chociażby jeden ze współwłaścicieli nie jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego. Wieczyste użytkowanie może obciążać tylko grunt, a nie udział we własności. Ten sam grunt nie może zatem być zarazem przedmiotem współwłasności i współużytkowania właścicieli lokali (vide orzeczenie SN z 17.06.1999 r., I CKN 386/98, OSNIC 2/2000, poz. 26). Skargę na powyższą decyzję wnieśli W. i L. O. Wskazali, że powoływanie się na art. 232 kc nie ma uzasadnienia w tej sprawie, gdyż wszyscy współużytkownicy występowali o równoczesne nabycie na własność swoich części działek i spełnili wymogi ustawy z dnia 4 września 1997 r. Zarzucili organom sprzeczność w uzasadnieniu, gdyż stwierdziły odmowę, pomimo, że oba organy zgodnie uznały, że w ich przypadku warunki zachowania obu dat są spełnione, stąd skarżący podnieśli, że w stosunku do nich winny być zastosowane przepisy ustawy z 2001 r., a w stosunku do ich sąsiadów - ustawa z 1997 r. Do skargi załączyli oświadczenie C. W. K N. z dnia 17 maja 2005 r. zgłaszających chęć nabycia własności udziałów w działce. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w O. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumenty przytoczone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, wskazując że podniesione okoliczności w skardze nie mogą mieć wpływu na jej zmianę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na zasadzie art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej oraz rozstrzygają spory kompetencyjne i o właściwość między organami jednostek samorządu terytorialnego, samorządowymi kolegiami odwoławczymi i między tymi organami a organami administracji rządowej. Kontrola, o której mowa wyżej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). Oznacza to, że badaniu w postępowaniu sądowym, podlega prawidłowość zastosowania przepisów prawa w odniesieniu do istniejącego w sprawie stanu faktycznego oraz trafność wykładni tych przepisów. Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. nr 153, poz. 1270). Przepis art. 145 § 1 pkt 2 powyższej ustawy obliguje sąd do stwierdzenia nieważności decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego (kpa) lub w innych przepisach. Sąd administracyjny zatem ocenia, czy zaskarżona decyzja jest zgodna prawem, przy czym rozważa prawo obowiązujące w dniu jej wydania jak i stan sprawy istniejący na dzień wydania decyzji. Rozpatrując stan faktyczny i prawny niniejszej sprawy Sąd uznał, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Organ odwoławczy, podzielił stanowisko organu pierwszej instancji w przedmiocie odmowy nabycia prawa własności nieruchomości położonej w S. oznaczonej ewidencyjnie jako działki nr: a i b, o łącznej pow. 0,2219 ha przez W. i L. O., wieczystych współużytkowników do 25/100 części tej nieruchomości. Podstawą materialnoprawną odmowy, stanowił przepis art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.), który w dniu wydania zaskarżonej decyzji, określał warunki jakie powinna spełniać osoba fizyczna (ust. 1) lub jego następca prawny (ust. 2), będący użytkownikiem wieczystym, aby nabyć nieruchomość gruntową. Dodać należy, że bezwzględnym warunkiem dopuszczającym do nabycia prawa własności przez użytkowników wieczystych było spełnienie warunku posiadania prawa użytkowania wieczystego w dniu 26 maja 1990 r. oraz w dniu 24 października 2001 r. tj. w dniu wejścia w życia przywołanej wyżej ustawy. Bezsporną okolicznością w sprawie jest fakt, że właścicielem opisanej wyżej nieruchomości gruntowej jest gmina [...], czyli jednostka samorządu terytorialnego, natomiast współużytkownikami wieczystymi tej nieruchomości są: skarżący W. i L. O. w 25/100 częściach, S. i A. J. w 55/100 częściach oraz A. J. w 20/100 częściach. Okolicznością niekwestionowaną jest również i to, że spośród wymienionych współużytkowników wieczystych spornej nieruchomości, tylko skarżący w przedziale czasowym obejmującym okres pomiędzy datami granicznymi tj. od 26 maja 1990 r. do 24 października 2001 r. legitymowali się prawem użytkowania wieczystego. Stąd kwestią kluczową w rozpoznawanej sprawie było rozważenie, czy przy wielości współużytkowników wieczystych opisanego gruntu, w przypadku, gdy tylko jeden z nich spełniał warunek użytkowania w tych dwóch datach granicznych, natomiast pozostali warunku tego nie spełniali, organ mógł orzec o stwierdzeniu nabycia prawa własności w rybie art. 1 ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209 ze zm.), na rzecz uprawnionego, w tym przypadku skarżących W. i L. O. Przystępując do rozważań, należy w pierwszej kolejność stwierdzić, że cywilnoprawna z natury problematyka użytkowania wieczystego podlega komplementarnej regulacji Kodeksu cywilnego i ustawy o gospodarce nieruchomościami, a organy administracji publicznej nie mogą w praktyce stosowania prawa administracyjnego uciec od istoty użytkowania wieczystego. Według Kodeksu cywilnego, przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być: 1) grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki (art. 232 § 1 in principio k.c.); 2) a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 1 in fine k.c.); 3) ponadto w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków (art. 232 § 2 k.c.) – zob. E. Gniewek, Kodeks cywilny. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe. Komentarz, Zakamycze, 2001. Mając na uwadze powyższą regulację z art. 232 § 1 kc należy przyjąć, że wyliczenie które grunty mogą być oddane w użytkowanie wieczyste, ma charakter wyczerpujący, a zatem przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być wyłącznie grunty skarbowe i samorządowe. Nie mogą zaś sięgać do takiej formy rozporządzenia inni właściciele nieruchomości gruntowych. Dlatego też, przechodząc do kwestii kluczowej w rozpoznawanej sprawie przy kwestionowaniu przez skarżących odmowy, należy podzielić stanowisko organu. W sytuacji bowiem, gdy tylko skarżący w przedziale czasowym obejmującym okres pomiędzy wymienionymi datami granicznymi legitymowali się prawem użytkowania wieczystego, nie została spełniona ustawowa przesłanka, przesądzająca o nabyciu prawa własności udziałów przez wszystkich współużytkowników wieczystych. Jak wyżej wykazano, nie można ustanowić użytkowania wieczystego na udziale we własności, jeżeli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, a przynajmniej jeden ze współwłaścicieli nie jest Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego. Gdyby organ uwzględnił wniosek skarżących do ich 25/100 niewydzielonej części, sprowadziłoby się do tego, iż sporna nieruchomość stałaby się współwłasnością skarżących (osób fizycznych) i gminy, i na takiej nieruchomości ustanowione byłoby prawo użytkowania wieczystego w 75/100 częściach, na rzecz pozostałych współużytkowników wieczystych, co nie jest dopuszczalne w świetle art. 232 Kodeksu cywilnego. Takie stanowisko wynika również z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego, z dnia 29 września 1995 r., sygn. akt III CZP 127/95 (OSNC 1996/1/12), że należy wyłączyć dopuszczalność takiego rozporządzenia prawami do gruntu, które prowadziłoby do powstania współwłasności i współużytkowania wieczystego na tym samym gruncie. Powtórzyć wypada, że z istoty prawa użytkowania wieczystego wynika, iż nie może ono współistnieć na gruncie, który w części byłby własnością osoby fizycznej, a w części jednostki samorządu terytorialnego, a do takiej sytuacji doszłoby, gdyby przyjąć za zasadny pogląd reprezentowany przez skarżących. Ponadto nabycie prawa własności na podstawie ustawy z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości (Dz. U. Nr 113, poz. 1209, ze zm), możliwe jest co do prawa współużytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub stanowiących nieruchomości rolne, jako całości nieruchomości, a zatem co do wszystkich udziałów, czyli w wysokości 100%, a nie co do kilku udziałów, nawet w wysokości 90%, czy też tylko do jednego minimalnego udziału. W związku z zarzutami skarżących, że organ powinien równocześnie prowadzić sprawę z ich wniosku w trybie powołanej wyżej ustawy z 2001 r. a do pozostałych współużytkowników wieczystych tj. C. i W. N. oraz K. N. w trybie ustawy z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności (Dz. U. z 2001 r., Nr 120, poz. 1299 ze zm.), Sąd zwraca uwagę, że organy obu instancji w uzasadnieniach decyzji wskazywały o uprawnieniach sąsiadów skarżących z tej ustawy, jednakże z ich woli nadal pozostało zawieszone postępowanie administracyjne, które było wszczęte na ich wniosek. Z powyższego wynika, że z woli pozostałych współużytkowników wieczystych, organy kontynuowały postępowanie z wniosku skarżących. Ponadto Sąd zauważa, że organy nie mogłyby, jak sugerowali skarżący, prowadzić przedmiotowej sprawy łącznie, gdyż postępowanie w sprawie uzyskania prawa własności przez użytkowników wieczystych opisanego gruntu, na podstawie różnych aktów prawnych, a zatem nie na tej samej normie prawnej, wykluczało możliwość zastosowania instytucji współuczestnictwa formalnego z art. 62 kpa. Z analizy akt sprawy wynika, że pozostali współużytkownicy nie złożyli do organu wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności na podstawie ustawy z 1997 r., jak to uczynili na użytek skarżących, w oświadczeniu z dnia 17 maja 2005 r., które dołączone zostało do skargi. Odnotować jednak należy, że powyższe spostrzeżenie w przedmiocie wniosku pozostałych współużytkowników wieczystych nie miało wpływu na wynik niniejszego orzeczenia. Postępowanie administracyjne w rozpoznawanej sprawie prowadzone było na wniosek skarżących. Rozstrzygnięcie, a zatem załatwienie sprawy na żądanie skarżących było negatywne, a organy wskazały okoliczności uniemożliwiające zastosowanie przepisów ustawy. Dlatego zarzut skargi o braku podstaw do negatywnego załatwienia wniosku skarżących, w sytuacji gdy ich zdaniem spełniają wszystkie wymogi ustawowe do nabycia prawa własności, należało również uznać za bezzasadny. Decyzja ostateczna utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji, nie naruszała obowiązujących w dacie orzekania przepisów prawa materialnego jak i wymaganych w tym zakresie zasad postępowania administracyjnego. Zasadnym jest zasygnalizować, że na mocy art. 9 ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu wieczystego użytkowania w prawo własności nieruchomości (Dz. U. Nr 175, poz. 1459) utraciły moc: ustawa z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawa z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości. W związku z przywołaną zmianą przepisów, wydaje się, że współużytkownicy wieczyści opisanej nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe będą mogli ubiegać się o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własność tej nieruchomości. Sąd zwraca uwagę, że oceny zaskarżonej decyzji dokonuje pod względem legalności, a zatem czy jest ona zgodna z prawem, przy czym rozważa prawo obowiązujące w dniu jej wydania jak i stan sprawy istniejący na dzień wydania decyzji. Mając na uwadze powyższe, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu nie dopatrując się naruszenia prawa materialnego ani też innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), oddalił skargę.