II SA/Op 265/10

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Roman Ciąglewicz Sędziowie Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz – spr. Sędzia WSA Daria Sachanbińska Protokolant Sekretarz sądowy Mariola Górska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 17 czerwca 2010 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej A w N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia [...], nr [...] w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości oddala skargę. Na skutek wniosku Zarządu Powiatu Namysłowskiego, Burmistrz Namysłowa decyzją z dnia 31 grudnia 2007 r., nr [...], opartą o przepis art. 96 ust. 1 oraz art. 93 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zatwierdził projekt podziału działki nr A k.m. [...] o pow. 0,0601 ha, położonej w N., a stanowiącej własność Powiatu Namysłowskiego, na następujące działki: nr B o pow. 0,0145 ha, nr C o pow. 0,0137 ha oraz nr D o pow. 0,0319 ha. Pismem z dnia 25 maja 2009 r., podpisanym przez J. W., B. P., L. B., J. R., S. P. i G. M., określających się jako "Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości położonej przy ul. [...] w N.", powołując się na przepis art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. wniesiono o stwierdzenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu nieważności powyższej decyzji Burmistrza Namysłowa z dnia 31 grudnia 2007 r., jako podjętej z naruszeniem prawa materialnego – m.in. art. 93 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Pismo to opatrzone zostało w nagłówku pieczęcią o treści: "Wspólnota Mieszkaniowa ul. [...] i [...], [...]". W uzasadnieniu zakwestionowano dokonany we wskazanej decyzji sposób podziału działki nr A, zarzucając, że wbrew treści powołanego przepisu wydzielona w wyniku podziału działka nr D nie ma dostępu do drogi publicznej, gdyż na wydzielonej jednocześnie działce nr E nie ustanowiono służebności. Poza tym zarzucono, że właściciele działek nr F, G i H nie mieli możliwości wypowiedzenia się w sprawie podziału, pomimo posiadania w tym postępowaniu interesu prawnego, gdyż wobec nieutworzenia warunków do ustanowienia służebności na działce nr E dojazd do drogi publicznej obciążył właścicieli działki nr F. W wyniku rozpatrzenia powyższego wniosku, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu decyzją z dnia [...], nr [...], opartą o przepis art. 157 § 3 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), zwanej dalej K.p.a., odmówiło Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. [...] i [...] w N. wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Burmistrza Namysłowa z dnia 31 grudnia 2007 r. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 157 § 2 K.p.a. postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności wszczyna się na żądanie strony, co obliguje organ do zbadania w pierwszej kolejności czy żądanie pochodzi od strony. Dalej, powołując się na przepis art. 28 K.p.a. oraz orzecznictwo sądowoadminstracyjne, organ podał, że stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek, natomiast stronami postępowania o stwierdzenie nieważności są decyzji są strony postępowania zwykłego zakończonego wydaniem kwestionowanej decyzji, a także każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczyć mogą skutki stwierdzenia nieważności decyzji. Wskazując, że kwestionowaną decyzją dokonano podziału w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, której przepis art. 97 ust. 1 i ust. 1a pkt 1 stanowi, że podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek osoby, która ma interes prawny, przy czym do wniosku dołączyć należy m.in. dokument stwierdzający tytuł prawny do nieruchomości, organ wywiódł, że o zatwierdzenie podziału może wystąpić jej właściciel (współwłaściciel) lub użytkownik (współużytkownik) wieczysty. Te same podmioty mogą domagać się wzruszenia decyzji podziałowej w trybach nadzwyczajnych. Również stosowna legitymacja procesowa służy nabywcom nieruchomości powstałych w wyniku podziału. Natomiast w postępowaniu o podział nieruchomości właścicielom działek sąsiednich prawa strony przysługują tylko w takim zakresie, w jakim organ ingeruje swoimi działaniami w ich prawo własności. Na podstawie akt sprawy organ stwierdził, że w dacie zatwierdzenia podziału działka nr A była własnością Powiatu Namysłowskiego, zaś członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] i [...] w N. są współwłaścicielami działek nr I i F, na których znajdują się budynki mieszkalne z wyodrębnionymi lokalami, oraz innych działek graniczących z nieruchomością objętą podziałem. W konsekwencji organ uznał, że w rozpatrywanym przypadku nie wystąpiła ingerencja w prawo własności członków Wspólnoty, stąd Wspólnota (podobnie jak osoby ją tworzące), jakkolwiek w świetle przepisów ustawy o własności lokali posiada przymiot strony w sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, to jednak nie ma interesu prawnego w żądaniu weryfikacji decyzji podziałowej, lecz co najwyżej interes faktyczny. Nie godząc się z tą decyzją, Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w N. w piśmie z dnia 23 września 2009 r., podpisanym przez Zarząd w osobach S. P. i G. M., wniosła o ponowne rozpoznanie sprawy. Podtrzymując argumentację zawartą we wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej, Wspólnota wskazała, że w wyniku zbycia działki nr C członkowie Wspólnoty zostali pozbawieni nawet służebności przechodu i przejazdu przez tę działkę do swoich garaży i budynków gospodarczych znajdujących się za dotychczasową droga wewnętrzną, która ulegała podziałowi na skutek spornej decyzji, zaś aktualnie toczy się postępowanie o ustalenie nieważności zbycia działki nr C przez Powiat. Ponownie rozpatrzywszy sprawę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu decyzją z dnia [...], nr [...], utrzymało w mocy decyzję własną z dnia [...]. W uzasadnieniu przedstawiono dotychczasowy przebieg postępowania, a następnie, podzielając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, którego treść powtórzono w całości, stwierdzono brak po stronie Wspólnoty interesu prawnego w postępowaniu podziałowym. Dla poparcia tego stanowiska wskazano dodatkowo, że w orzecznictwie sądów administracyjnych utrwalony jest pogląd, iż w postępowaniu o podział nieruchomości właściciele nieruchomości sąsiednich nie mają prawa strony. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu, podpisanej przez członków zarządu Wspólnoty, tj. S. P. i G. M., Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. [...] w N., domagała się uchylenia zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie art. 28 K.p.a. poprzez przyjęcie, że Wspólnota nie jest stroną postępowania i tym samym nie może żądać stwierdzenia nieważności decyzji. W uzasadnieniu skargi podkreślono też, że Kolegium rozpoznało sprawę niezgodnie z wnioskiem, gdyż wnioskodawcą nie była Wspólnota przy ul. [...] i [...], a jedynie Wspólnota przy ul. [...], gdyż są to dwie odrębne wspólnoty. Zdaniem strony skarżącej, już tylko ta wada, polegająca na błędnym oznaczeniu strony postępowania, winna skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji. Dalej zarzucono, że Kolegium nie zajęło się merytoryczną stroną kwestionowanej decyzji Burmistrza, skupiając się na zagadnieniu posiadania przez Wspólnotę przymiotu strony. Podniesiono też, że uniemożliwienie podmiotom podobnym do Wspólnoty żądania zbadania zgodności z prawem decyzji administracyjnych prowadzi do tego, że wyłączona jest w ogóle możliwość badania prawidłowości aktów administracyjnych jednostek samorządu terytorialnego, skoro w konsekwencji tylko one same mogą kwestionować własne decyzje. Ponownie zarzucono wadliwość dokonanego podziału, wskazując, że przez Kolegium nie została też rozpoznana jego zgodność z planem zagospodarowania przestrzennego. Wywiedziono również, że absurdalna jest sytuacja podziału przez Powiat Namysłowski swej działki nr A, która służyła członkom Wspólnoty przez prawie 40 lat jako droga dojazdowa do zabudowań gospodarczych, garaży i ogródków, a w wyniku podziału dojazd do budynków mieszkańców wydłużył się o ok. 400-700m. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Dodatkowo Kolegium podało, że przyjęto określenie nazwy wnioskodawcy zgodnie z treścią pieczęci, jaką opatrzony został wniosek, przy czym z urzędu Kolegium posiadało wiedzę, iż S. P. oraz G. M., które podpisały kolejne wnioski, zostały wybrane jako członkowie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej ul. [...] i [...] w N., co wynika z dołączonej kserokopii protokołu zebrania tej Wspólnoty z dnia 1 marca 2008 r. Na wezwanie Sądu skarżąca Wspólnota przedłożyła odpis księgi wieczystej oraz kserokopię uchwały nr [...] z dnia 23 kwietnia 2009 r. w sprawie wyboru zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. [...] w N. w osobach S. P. oraz G. M. Uczestnik postępowania – Powiat Namysłowski w piśmie procesowym z dnia 16 czerwca 2010 r. wniósł o oddalenie odwołania, przedstawiając obszerną argumentację odnośnie prawidłowości stanowiska Kolegium. Na rozprawie przed Sądem w dniu 17 czerwca 2010 r. S. P. wyjaśniła, że początkowo właściciele lokali byli przekonani, że lokale z budynków nr [...] i nr [...] przy ul. [...] w N. tworzą jedną wspólnotę, a dopiero od sprawy sprzedaży wydzielonej działki nr E wyszło na jaw, że z uwagi na wpisanie tych nieruchomości do odrębnych ksiąg wieczystych, są odrębnymi wspólnotami. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z przepisem art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz.1269 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, iż w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność aktu administracyjnego, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, trafność ich wykładni oraz prawidłowość przyjętej procedury. Na zasadzie natomiast art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) zwanej P.p.s.a., uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W razie niestwierdzenia powyższych okoliczności, skarga ulega oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a. Przeprowadzona w niniejszej sprawie, z uwzględnieniem powyższych zasad, kontrola wykazała, że zarówno zaskarżona decyzja odwoławcza, jak i poprzedzająca ją decyzja pierwszoinstancyjna nie naruszają prawa w stopniu uzasadniającym ich wyeliminowanie z porządku prawnego. Od razu odnotować przyjdzie, że z uwagi na charakter skarżącej jednostki organizacyjnej, jaką jest wspólnota mieszkaniowa oraz specyfikę postępowania nieważnościowego, którego wszczęcia się domagano, jak również ze względu na treść rozstrzygnięć wydanych przez organ, przeprowadzenie kontroli legalności zaskarżonej decyzji wymaga rozważenia kilku istotnych kwestii, z których pierwszą jest reprezentacja skarżącej Wspólnoty. Problem uczestnictwa wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym jest złożony, po pierwsze ze względu na odrębność prawną tej jednostki organizacyjnej, po drugie zaś z uwagi na szczegółowe regulacje odnoszące się do jej reprezentacji zawarte w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.). Na gruncie art. 331 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych, wspólnota mieszkaniowa zaliczana jest do trzeciej, wyodrębnionej obok osób fizycznych i osób prawnych, kategorii podmiotów występujących w obrocie prawnym, nazywanej "ułomnymi osobami prawnymi" (por. uchwała Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r., sygn. akt III CZP 65/07, opubl. OSNC 2008 nr 7-8, poz. 69). Wspólnotę taką tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota ta może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana (art. 6 ustawy o własności lokali). Zdolność do udziału wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniu administracyjnym wynika z kolei z art. 29 K. p. a. (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 września 1998 r., sygn. akt IV SA 2027/96, System Informacji Prawnej LEX nr 43794). Wspólnocie mieszkaniowej, jako specyficznej jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej, została zatem przyznana zdolność prawna i jednocześnie zdolność sądowa, tj. do występowania przed sądem w charakterze strony, w tym również przed sądem administracyjnym, na co wskazuje szerokie ujęcie instytucji zdolności sądowej zawarte w art. 25 § 3 P.p.s.a., który stanowi, że zdolność sądową mają także inne jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, jeżeli przepisy prawa dopuszczają możliwość nałożenia na te jednostki obowiązków lub przyznania uprawnień lub skierowania do nich nakazów i zakazów, a także stwierdzenia albo uznania uprawnienia lub obowiązku wynikających z przepisów prawa. Odrębność wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu praw, przejawia się także w szczególnym sposobie jej reprezentacji. Przywołany wyżej przepis art. 331 K.c., nakazuje w tym zakresie stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych, a zatem także przepis art. 38 K.c., który stanowi, że osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. Ustawa o własności lokali w rozdziale 4 w sposób szczegółowy reguluje kwestię zarządu nieruchomością wspólną i reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej, rozróżniając pod względem ukształtowania zarządu i reprezentacji tzw. małą i dużą wspólnotę, w zależności od tego, czy obejmuje ona nieruchomości liczące nie więcej niż siedem lokali, czy też składające się z większej ich liczby. O ile w odniesieniu do tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej w zakresie jej zarządu i reprezentacji stosuje się odpowiednio przepisy K.c. i Kodeksu postępowania cywilnego dotyczące współwłasności, co oznacza przyznanie prymatu osobistemu uczestnictwu właścicieli lokali w zarządzie nieruchomością wspólną (art. 19 ustawy o własności lokali), to w przypadku tzw. dużej wspólnoty mieszkaniowej właściciele lokali są zobligowani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu (art. 20 ust. 1 ustawy o własności lokali). Ten obowiązek wspólnoty mieszkaniowej do powołania organu ją reprezentującego oraz zarządzającego nieruchomością wspólną aktualizuje się jednak dopiero wówczas, gdy na mocy art. 18 omawianej ustawy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności nie powierzyli zarządu osobie fizycznej albo prawnej, jako zarządcy. Ustanowienie zarządcy wyklucza możliwość powołania zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Stosownie do treści art. 21 ustawy o własności lokali zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Na gruncie dotychczasowych rozważań należy stwierdzić, iż z treści przedłożonej uchwały nr [...] właścicieli lokali tworzących Wspólnotę Mieszkaniową [...] przy ul. [...] w N. z dnia 23 kwietnia 2009 r. w sprawie wyboru zarządu wynika, że na podstawie art. 23 w zw. z art. 20 ustawy o własności lokali, przez Wspólnotę, będącą tzw. dużą wspólnotą w rozumieniu tej ustawy, wybrano zarząd w osobach S. P. i G. M. Wszystkie osoby wchodzące w skład zarządu podpisały skargę sądowoadministracyjną, a także te same osoby działały w postępowaniu przed organem administracji, podpisując złożony wniosek o stwierdzenie nieważności i wniosek o ponowne rozpatrzenie sprawy. Pozwala to przyjąć, że ta właśnie Wspólnota działała w toczącym się postępowaniu i była reprezentowana w sposób prawidłowy. W tych warunkach zarzucane w skardze wadliwe określenie strony nie mogło zostać potraktowane jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy, w której odmówiono skarżącej wszczęcia postępowania nieważnościowego z powodu braku przymiotu strony. Ta ostatnia kwestia zostanie szczegółowo omówiona w dalszej części rozważań. Na tle art. 22 ustawy o własności lokali rozstrzygnięcia wymagała jeszcze kwestia zakresu reprezentacji poprzez ustalenie, czy czynności podejmowane przez Zarząd w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym zaliczają się do tzw. zwykłego zarządu, czy też należą do czynności zarząd ten przekraczających. Zgodnie z ostatnio wskazanym przepisem, zarząd podejmuje samodzielnie czynności zwykłego zarządu, natomiast do podjęcia przezeń czynności przekraczającej ten zakres niezbędna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Przepis ten zawiera również wyliczenie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przy czym jest to wyliczenie jedynie przykładowe i z uwagi na to w orzecznictwie ukształtował się pogląd, że "skoro jest to wyliczenie niepełne to należy badać charakter dokonywanych czynności każdorazowo w indywidualnej sprawie innej niż wyliczone we wskazanym wyżej przepisie" (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 6 grudnia 2006 r., sygn. akt II OSK 858/06, opubl. System Informacji Prawnej LEX nr 319169). Oceniając sprawę pod tym kątem, w świetle zarzutów podnoszonych przez Wspólnotę należało uznać, że w niniejszym postępowaniu reprezentacja interesów Wspólnoty ma niewątpliwie charakter obrony istniejącego stanu, a zatem przedsięwzięte przez Zarząd czynności zaliczyć należy do czynności zachowawczych a nie rozporządzających. Na gruncie tego stwierdzenia podzielić należy pogląd prezentowany w orzecznictwie i literaturze, że podejmowanie działań zachowawczych, zmierzających do utrzymania istniejącego status quo nie może być zaliczone do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, o jakim mowa w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 12 lipca 2006r., sygn. akt I ACa 183/06, opubl. System Informacji Prawnej LEX nr 279981 oraz A. Turlej [w:] R. Strzelczyk, A. Turlej "Własność lokali. Komentarz", Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2007, s. 387). Odnotować w tym miejscu należy też stanowisko jeszcze dalej idące, wedle którego udział w postępowaniu dotyczącym sąsiedniej nieruchomości nie jest w ogóle czynnością zarządu nieruchomością wspólną i z tego powodu nie jest potrzebna jakakolwiek uchwała właścicieli lokali upoważniająca do reprezentacji wspólnoty w postępowaniu administracyjnym. W tej sytuacji dla uczestników obrotu prawnego, w tym dla organów administracji, rozstrzygające znaczenie ma przepis art. 21 ust. 1 ustawy o własności lokali określający, iż zarząd reprezentuje wspólnotę na zewnątrz (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 5 grudnia 2002 r., sygn. akt SA/Bk 939/02, LEX nr 423975). W kontekście powyższych uwag, zważywszy na treść formułowanych żądań, reprezentację wspólnoty w niniejszym postępowaniu należy traktować jako czynność zwykłego zarządu, co oznacza, że prawidłowo reprezentowany Zarząd mógł skutecznie działać w sprawie bez konieczności legitymowania się uchwałą członków Wspólnoty. Kolejnym zagadnieniem jest zachowanie określonego w art. 53 § 1 P.p.s.a. trzydziestodniowego terminu do wniesienia skargi sądowoadministracyjnej, który to termin – wobec doręczenia zaskarżonej decyzji na adres wskazany przez Wspólnotę w dniu 9 lutego 2010 r., co wynika z adnotacji na pocztowym zwrotnym potwierdzeniu odbioru – upływał z dniem 11 marca 2010 r. Wprawdzie na kopercie, w której przesłano skargę, widnieje stempel pocztowy z datą "11.02.10", to jednak na rozprawie przedłożony został dowód nadania przesyłki poleconej o numerze [...], tożsamym z numerem zamieszczonym na tej kopercie, z datą nadania "11.03.10". Pozwala to przyjąć, że skarga została wniesiona w terminie. Dopiero poczynienie powyższych ustaleń umożliwiało przejście do dalszego badania zaskarżonej decyzji, zawierającej rozstrzygnięcie o charakterze stricte procesowym. W rozpoznawanej sprawie organ bowiem doszedł do przekonania, że skarżącej Wspólnocie, która wniosła o stwierdzenie nieważności decyzji podziałowej Burmistrza Namysłowa z dnia 31 grudnia 2007 r., nie służył przymiot strony w zwyczajnym postępowaniu dotyczącym tej decyzji i z tego względu Wspólnota nie może również żądać wszczęcia postępowania nadzwyczajnego o stwierdzenie jej nieważności. Powyższe skutkowało odmową wszczęcia postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności kwestionowanej decyzji na podstawie art. 157 § 3 K.p.a. Dokonując oceny prawidłowości powyższego rozstrzygnięcia Kolegium, będącego kluczowym zagadnieniem w rozpoznawanej sprawie, dostrzec przede wszystkim trzeba, że obowiązkiem organu administracji publicznej jest prawidłowe ustalenie stron postępowania administracyjnego. Taki obowiązek ciąży na organie prowadzącym nie tylko postępowanie zwykłe, ale również postępowanie nadzwyczajne, co wynika z treści art. 157 § 2 K.p.a. stanowiącego, że postępowanie w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu. W związku z tym niezbędnym jest przytoczenie przepisu art. 28 K.p.a. i wskazanie, że zgodnie z jego treścią stroną jest każdy czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny. Mieć interes prawny w postępowaniu administracyjnym, oznacza ustalić przepis prawa powszechnie obowiązującego, na podstawie którego można skutecznie żądać czynności organu. Definiując pojęcie strony postępowania administracyjnego, ustawodawca wskazał zatem wyraźnie na powiązanie określonego podmiotu z interesem prawnym. Chodzi tu więc nie o interes faktyczny, dający się nawet racjonalnie uzasadnić, ale o interes prawny, czyli taki, który wynika z określonego przepisu prawnego, odnoszącego się wprost do sytuacji danego podmiotu, przesądzający o możliwości prowadzenia administracyjnego postępowania jurysdykcyjnego z jego udziałem. Interes prawny musi być interesem indywidualnym danego podmiotu, dotyczącym go bezpośrednio. W tym zakresie utrwalony pozostaje pogląd, zarówno orzecznictwa, jak i doktryny, że interes prawny, legitymujący stronę postępowania, wywodzi się z prawa materialnego i musi to być własny interes danego podmiotu, a brak bezpośredniości wpływu sprawy na sferę prawną nie pozwala na uznanie za stronę (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lutego 2005r., sygn. akt OSK 1563/04, LEX nr 171196, uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 lutego 1997 r., sygn. akt OPS 9/96, ONSA 1997 nr 3, poz. 102, a także J. Borkowski [w:] B. Adamiak, J. Borkowski "Kodeks postępowania administracyjnego. Komentarz", Wyd. C.H. Beck, Warszawa 2005, s. 230 oraz W. Sługiewicz w glosie do postanowienia Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2000 r., sygn. akt III CKN 268/00, Rejent 2001, nr 4, s. 111). Reasumując - interes prawny to interes oparty na prawie lub chroniony przez prawo. Cechą interesu prawnego w postępowaniu administracyjnym i w prawie administracyjnym jest, po pierwsze, bezpośredniość związku między sytuacją danego podmiotu a wspomnianą normą prawa materialnego, na której budowany jest interes prawny. Oznacza to, że interes prawny ma tylko ten podmiot, którego sytuacja prawna wynika wprost z normy prawa materialnego. Po wtóre – cechą interesu prawnego jest jego realność, co oznacza, że interes ten musi rzeczywiście istnieć w dacie stosowania danych norm prawa administracyjnego. Nie może to być interes tylko przewidywany w przyszłości ani hipotetyczny. Pozostałymi cechami interesu prawnego jest to, że jest on indywidualny, konkretny, aktualny, sprawdzalny obiektywnie, a jego istnienie znajduje potwierdzenie w okolicznościach faktycznych, będących przesłankami zastosowania przepisu prawa materialnego. Jak wskazano wyżej, o tym czy konkretnemu podmiotowi służy przymiot strony postępowania, decydują przepisy prawa materialnego. Wobec tego interes prawny wyraża się w możliwości zastosowania normy prawa materialnego w konkretnej sytuacji skonkretyzowanego podmiotu prawa. W przypadku postępowania, w jakim wydana została decyzja, którą starała się wzruszyć Wspólnota w trybie nadzwyczajnym, tj. postępowania w sprawie podziału nieruchomości, takimi normami prawa materialnego są przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). Stosownie do treści art. 97 ust. 1 i 1a tej ustawy podziału nieruchomości dokonuje się na wniosek osoby, która ma w tym interes prawny, przy czym wnioskujący powinien dołączyć do wniosku m.in. dokument stwierdzający tytuł prawny (ust. 1a pkt 1). Oznacza to, że o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości może wystąpić jej właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty lub współużytkownik wieczysty, gdyż są to podmioty władne do dysponowania nieruchomością w ramach przysługującego im prawa, a tym samym mają interes prawny, aby żądać czynności organu. Podmioty te są więc stronami postępowania administracyjnego i z tego względu służy im prawo wniesienia odwołania od decyzji podziałowej oraz uczestniczenia w tym postępowaniu. W literaturze wskazuje się poza tym, że czynności związanych z podziałem nieruchomości mogą skutecznie żądać także osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości, jeśli wykażą swój interes prawny (por. G. Bieniek, S. Kalus, Z. Marmaj, E. Mzyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz, Warszawa 2007, s 368). Nadto art. 97 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że podziału nieruchomości można dokonać z urzędu. Konsekwentnie, zakreślony wyżej krąg podmiotów jest uprawniony do skutecznego wdrożenia postępowania nadzwyczajnego, jakim jest postępowanie o stwierdzenie nieważności decyzji. Z lektury akt wynika, że w niniejszej sprawie prawidłowo ustalono, iż działka nr A w N., objęta decyzją Burmistrza Namysłowa z dnia 31 grudnia 2007r. o zatwierdzeniu podziału stanowiła własność Powiatu Namysłowskiego. Świadczy o tym w szczególności protokół badania ksiąg wieczystych oraz wypis z rejestru gruntów. Okoliczność ta nie była też kwestionowana w toku postępowania. Natomiast członkowie skarżącej Wspólnoty są współwłaścicielami działek sąsiednich tj. działek nr F, J, H i K, których decyzja podziałowa nie dotyczyła. Członkowie Wspólnoty nie legitymowali się przy tym żadnym tytułem prawnym do działki objętej tą decyzją; nie mieli formalnie ustanowionego żadnego prawa rzeczowego do nieruchomości dzielonej, a jedynie zwyczajowo korzystali z prawa przechodu lub przejazdu. W okolicznościach faktycznych sprawy nie ulega zatem wątpliwości, że brak jest takiej normy prawnej, z której skarżąca Wspólnota mogłaby wywodzić swoje prawa do dzielonej nieruchomości. Jak wywiedziono wyżej, interes prawny, którego istnienie warunkuje przyznanie osobie przymiotu strony, musi bezpośrednio dotyczyć sfery prawnej podmiotu. Brak bezpośredniości wpływu na sferę prawną danej osoby nie pozwala na uznanie jej za stronę. Z tego względu należy zgodzić się ze stanowiskiem organu, że skarżącej Wspólnocie nie przysługiwał przymiot strony w postępowaniu dotyczącym podziału działki nr A, a w konsekwencji nie służy jej również przymiot strony w postępowaniu nadzwyczajnym zmierzającym do wzruszenia decyzji podziałowej. Argumenty podnoszone w skardze, sprowadzające się do konieczności korzystania z dłuższej drogi prowadzącej do nieruchomości, na których znajdują się garaże i ogródki działkowe członków Wspólnoty, wskazują natomiast na interes faktyczny, a nie prawny. Z kolei sam fakt sprzeciwiania się sprzedaży jednej z działek wydzielonych w wyniku dokonanego podziału nie skutkuje powstaniem przymiotu strony ani w postępowaniu podziałowym ani w postępowaniu nadzwyczajnym dotyczącym decyzji o zatwierdzeniu podziału nieruchomości. Należy również zaznaczyć, że podział nieruchomości nie przesądza ani o przeznaczeniu nowo wydzielonych działek, ani o możliwości ustanawiania na nich w przyszłości w drodze cywilnoprawnej ograniczonych praw rzeczowych w postaci służebności przechodu bądź przejazdu. Omówione wyżej ustalenie braku przymiotu strony stało na przeszkodzie badaniu przez organ administracji dalej idących zarzutów merytorycznych podnoszonych przez Wspólnotę w toku postępowania administracyjnego. Z tego też względu wyłączona była możliwość oceny przez Sąd argumentów skargi w tym zakresie. Mając na uwadze przedstawione wyżej okoliczności sprawy skargę należało uznać za nieuzasadnioną, stąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. orzeczono, jak w sentencji.