II SA/Op 325/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Kmiecik Sędziowie Sędzia WSA Krzysztof Bogusz Sędzia NSA Jerzy Krupiński (spr.) Protokolant Referent stażysta Marta Gajowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 października 2019 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej w [...] na decyzję Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu z dnia 3 lipca 2019 r., nr [...] w przedmiocie nakazu usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku oddala skargę. Przedmiotem skargi wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu przez Spółdzielnię Mieszkaniową w [...] (zwaną dalej skarżącą) jest decyzja Opolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Opolu (zwanego dalej OWINB) z 3 lipca 2019 r., nr [...], uchylająca decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w powiecie kluczborskim (zwanego dalej PINB) z 17 kwietnia 2019 r., nr [...] i nakazująca stronie skarżącej usunięcie nieprawidłowości stwierdzonych w stanie technicznym budynku. Skarga została wniesiona w następującym stanie faktycznym: Pismem z 4 lipca 2018 r. Prokurator Rejonowy w [...] wystąpił do PINB z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych w budynku mieszkalnym nr [...], [...], [...] na [...] w [...]. W załączeniu przekazał opinię biegłego sądowego z zakresu użytkowania gazu przewodowego, eksploatacji instalacji i urządzeń gazowniczych oraz energetyki cieplnej w budowie i eksploatacji obiektów budowlanych z 13 marca 2018 r., dotyczącą stanu technicznego instalacji i urządzeń gazowych oraz przewodów kominowych w lokalu nr [...] w klatce nr [...], w którym doszło do śmiertelnego wypadku. Uwzględniając powyższe, PINB przeprowadził 27 lipca 2018 r. kontrolę budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego na [...] klatka [...] i [...] w [...]. Następnie, decyzją z 8 sierpnia 2018 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 62 ust. 3 w zw. z art. 62 pkt 1 oraz art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (aktualnie: Dz. U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.), nakazał skarżącej - jako zarządcy budynku mieszkalnego wielorodzinnego na [...] [...]-[...] - przeprowadzenie kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych w całym budynku. Wskazał przy tym, że kontrolę winny przeprowadzić osoby posiadające stosowne uprawnienia w odpowiedniej specjalności, a protokoły z kontroli należy przedłożyć w terminie do 30 września 2018 r. W wykonaniu nałożonego obowiązku, skarżąca, przy piśmie z 17 września 2018 r., przedłożyła kopie protokołów z przeglądu instalacji gazowej oraz z przeglądu przewodów kominowych w budynku [...] [...] do [...], a także kopie dokumentów potwierdzających posiadanie wymaganych uprawnień przez osoby dokonujące tych przeglądów. Pismem z 11 października 2018 r. PINB zawiadomił skarżącą o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie nieprawidłowości stanu technicznego przedmiotowego budynku. Następnie, 25 października 2018 r., wydał decyzje nr: [...], [...], [...], [...] i [...], nakazujące skarżącej - jako zarządcy budynku nr [...] - usunięcie w terminie do 31 stycznia 2019 r., nieprawidłowości stwierdzonych odpowiednio co do klatki [...], [...], [...], [...] i [...] w oznaczonych lokalach mieszkalnych. W wyniku rozpatrzenia odwołań skarżącej, OWINB, odpowiednio decyzjami z 31 grudnia 2018 r., nr [...], z 10 stycznia 2019 r., nr [...] i [...], z 3 stycznia 2019 r., nr [...] oraz z 10 stycznia 2019 r., nr [...], uchylił ww. decyzje i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Ponownie prowadząc postępowanie PINB, działając na podstawie art. 62 ust. 3 Prawa budowlanego, decyzją z 23 stycznia 2019 r., nr [...], nakazał skarżącej - jako zarządcy budynku nr [...] [...]-[...] [...], przeprowadzenie ponownej kontroli przewodów kominowych wentylacyjnych i spalinowych w całym budynku. Wskazał, że kontrola powinna obejmować również ocenę stanu technicznego przewodu spalinowego łączącego gazowy podgrzewacz wody z kominem spalinowym, jego szczelność oraz materiał z jakiego jest wykonany. Powinna też być przeprowadzona przez osoby posiadające stosowne uprawnienia w odpowiedniej specjalności, a protokoły z kontroli należy przedłożyć w terminie do 29 lutego 2019 r. Decyzją z 20 lutego 2019 r., nr [...], PINB zmienił termin wykonania obowiązku na 31 marca 2019 r. Przy piśmie z 29 marca 2019 r. skarżąca przedłożyła protokoły [...], [...], [...], [...] i [...] z kontroli przewodów kominowych w klatkach [...], [...], [...], [...] i [...], wskazujące na występowanie nieprawidłowości w poszczególnych lokalach. W piśmie wskazała, że nie wykonano przeglądów w lokalach [...], [...], [...] i [...] z powodu nieobecności ich właścicieli. Decyzją z 17 kwietnia 2019 r., nr [...], PINB, działając na podstawie art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, nakazał skarżącej usunąć wskazane w rozstrzygnięciu nieprawidłowości w stanie technicznym budynku przez: 1. wykonanie wentylacji nawiewnej do wszystkich lokali mieszkalnych w pięciu klatkach od [...] do [...] (brak nawiewników w oknach); 2. wymianę przewodów spalinowych aluminiowych z rury "Spiro" łączących podgrzewacze wody z kominem na przewody atestowane z blachy kwasoodpornej; 3. zlikwidowanie okapu kuchennego i zamontowanie prawidłowej kratki wentylacyjnej w lokalu nr [...]; 4. usunięcie szafki z kratki wentylacyjnej w kuchni, w lokalu nr [...]; 5. zlikwidowanie okapu włączonego do kratki wentylacyjnej w lokalu nr [...]; 6. wykonanie prawidłowej kratki nawiewnej w drzwiach łazienki, w lokalu nr [...]; 7. wykonanie prawidłowej kratki nawiewnej w drzwiach łazienki i w pomieszczeniu WC, w lokalu nr [...]; 8. wykonanie prawidłowej kratki wentylacyjnej w łazience, w lokalu nr [...]; odnoście pkt 1 i pkt 2 w terminie do 31 października, a pkt 3-8 w terminie do 30 czerwca 2019 r. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że z przedłożonych protokołów kontroli wynika, że po wymianie okien na szczelne w lokalach należy wykonać wentylację w formie nawiewników okiennych. Ponadto gazowe podgrzewacze wody w łazienkach są podłączone nieprawidłowo za pomocą aluminiowej rury "Spiro", która nie posiada atestu umożliwiającego zastosowanie jej do odprowadzania spalin z urządzeń gazowych. Pozostałe nieprawidłowości dotyczą lokali wymienionych w sentencji decyzji. Od powyższej decyzji skarżąca wniosła odwołanie. Domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji zarzuciła: - naruszenie art. 7, art. 77, art., 107 § 3 w zw. z art. 10 i art. 28 K.p.a., poprzez nierozpoznanie sprawy w zakresie ustalenia, jaki podmiot posiada przymiot strony postępowania i co jest podstawą prawną uznania skarżącej za stronę zobowiązaną do wykonania obowiązków nałożonych decyzją; - naruszenie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwe określenie osoby zobowiązanej do wykonania obowiązków wynikających z tych przepisów; - naruszenie § 19 ust. 2 i § 20 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, w wyniku nieuwzględnienia przy rozpoznaniu sprawy obowiązków użytkowników lokali określonych w tych przepisach. Wskazując na powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości. W uzasadnieniu wskazała, że wszystkie lokale wymienione w decyzji mają charakter własnościowego prawa do lokalu lub odrębnej własności lokalu. Zarządca może być natomiast adresatem decyzji wydanej na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego dopiero po bezspornym ustaleniu, że właściciel lokalu z przyczyn prawnych lub faktycznych być nim nie powinien. Skierowanie decyzji do zarządcy wymaga ustalenia podstawy prawnej sprawowania zarządu. Brak uprawnienia do swobodnego dostępu do lokalu skutkuje bowiem niewykonalnością nałożonego obowiązku już w momencie wydania decyzji albo niewykonalnością na etapie egzekucji administracyjnej. Zakres zarządu przyznany odwołującej na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych dotyczy zarządu nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni. Wskazane w decyzji urządzenia nie stanowią części wspólnych budynku, lecz wyposażenie lokalu przynależne osobie posiadającej do niego tytuł prawny. Skutkiem powyższego adresatem nakazu i stroną postępowania winna być osoba posiadająca tytuł prawny do lokalu. Decyzją z 3 lipca 2019 r., nr [...], OWINB uchylił zaskarżoną decyzję w całości i działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego nakazał skarżącej - jako zarządcy budynku nr [...] [...]-[...] [...] w [...], usunąć stwierdzone nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, w terminie do 30 listopada 2019 r. i w tym zakresie: - wykonać wentylację nawiewną do wszystkich lokali mieszkalnych w pięciu klatkach od [...] do [...] (brak nawiewników w oknach); - wymienić wszystkie aluminiowe rury typu "Spiro" odprowadzające spaliny z piecyków gazowych do przewodów spalinowych na przewody atestowane z blachy kwasoodpornej; - odłączyć od przewodu kominowego wentylacyjnego okapy kuchenne podłączone w kuchniach mieszkań nr [...], nr [...] oraz nr [...] i zamontować kratki wentylacyjne; - wykonać prawidłowe kratki nawiewne w drzwiach łazienki i WC w lokalach mieszkalnych nr [...] i [...]; - wykonać prawidłową kratkę wentylacyjną w łazience w lokalu mieszkalnym nr [...] (obecnie za mała). Dodatkowo nakazał też usunięcie we wskazanym terminie nieprawidłowości związanych z funkcjonowaniem systemu wentylacji w lokalach mieszkalnych nr [...], [...], [...] i [...], do których nie było dostępu w czasie wykonywania kontroli okresowej przewodów kominowych w budynku, jeśli w wyniku przeprowadzenia takiej kontroli w terminie późniejszym wykazane zostały lub zostaną nieprawidłowości. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem art. 107 § 3 K.p.a., przez brak jakiegokolwiek uzasadnienia prawnego dla podjętych rozstrzygnięć. Ponadto organ pierwszej instancji błędnie uznał, że podstawą rozstrzygnięcia może być art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Na podstawie zebranych dowodów organ odwoławczy ustalił, że podstawą nałożonych obowiązków miał być art. 66 Prawa budowlanego. Stosownie do tego stwierdził, że w uzasadnieniu skarżonej decyzji brak jest informacji, czy obiekt znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym, czy też może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku. W szczególności brak jest jakichkolwiek informacji o występujących w obiekcie zagrożeniach. Ponieważ jednak w budynku występują nieprawidłowości, uchylając zaskarżoną decyzję, podjęto rozstrzygnięcie reformatoryjne. Wskazując na wymogi techniczne dotyczące instalacji i urządzeń gazowych, wynikające z § 156 ust. 2, § 170 ust. 1 i § 174 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) zwanego dalej rozporządzeniem, organ wyjaśnił, że spaliny z piecyka gazowego do komina należy odprowadzać kanałami spalinowymi podłączonymi do komina za pomocą rur kwasoodpornych, karbowanych lub sztywnych. Skoro zatem stwierdzono, że podłączenie piecyków gazowych do przewodów spalinowych w całym budynku zostało wykonane nieprawidłowo, słusznie nakazano wymianę tych rur na prawidłowe, kwasoodporne. W kwestii prawidłowej wentylacji, uwzględniając regulacje § 140 i § 149 ust. 1 rozporządzenia organ wskazał z kolei, że ważnym jest, aby przewody wentylacyjne i spalinowe w budynku współdziałały ze sobą tworząc system wentylacji zapewniającej bezpieczne użytkowanie budynku. Tymczasem, w przedmiotowym budynku system ten uległ zaburzeniu z różnych przyczyn. Budynek wybudowany został w latach 60-tych na podstawie projektu typowego, w którym dopuszczono do powstania zbiorczych przewodów kominowych (spalinowych i wentylacyjnych) - co dzisiaj byłoby niedopuszczalne. Nawiew powietrza do mieszkań odbywał się przez nieszczelne okna. Zamontowanie nowych, zbyt szczelnych okien, spowodowało drastyczne zmniejszenie dopływu powietrza do mieszkań, zaburzając system wentylacji. W ten sposób ograniczono też dopływ świeżego powietrza niezbędny do spalania gazu w urządzeniach gazowych. Zakłóceniu uległo również działanie wentylacji grawitacyjnej w związku z podłączeniem do pionu wentylacyjnego okapów kuchennych z wentylatorem, a za małe kratki wentylacyjne, czy za małe otwory nawiewne w drzwiach od łazienki czy WC, zaburzają działanie systemu wentylacji w budynku lub w jego części. Nie można zatem powiedzieć, że jest to sprawa wyłącznie właścicieli poszczególnych mieszkań. Odrębną sprawą jest jedynie zasłonięcie kratki wentylacyjnej szafką w jednym z mieszkań - w tym przypadku rozwiązanie tego problemu należy wyłącznie do właściciela mieszkania. W kwestii adresatów decyzji nakazowej organ zaznaczył, że obowiązki wynikające z art. 61 i art. 66 Prawa budowlanego, związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym zarząd sprawuje spółdzielnia, powinny być nałożone właśnie na ten podmiot. Odnosząc się do zarzutów odwołania stwierdził, że znajdujący się w konkretnym budynku lokal to część tego budynku i wszystkie unormowania dotyczące budynków odnoszą się również do znajdujących się w nich lokali, będących ich integralnymi częściami. Nakazy określone w art. 66 Prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości lub też usunięcie zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Nie ulega wątpliwości, że np. podłączenie wentylatora elektrycznego do zbiorczego przewodu wentylacyjnego, stanowiącego część wspólną budynku, oddziałuje nie tylko na ten konkretny lokal, lecz na cały budynek (poprzez zakłócenie wentylacji w pozostałych lokalach korzystających z tego samego przewodu). Uwzględniając przepisy § 19 ust. 2 i § 20 rozporządzenia, wskazane w odwołaniu, OWINB zaznaczył, że nie mogą one stanowić samodzielnej podstawy do wydania decyzji. W niniejszej sprawie podstawą do orzekania jest przepis art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, adresowany do właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jako całości. Ponieważ stwierdzone nieprawidłowości wpływają na funkcjonowanie całego budynku, a nie tylko jego poszczególnych części decyzja została skierowana do zarządcy budynku. W zakresie nakazu usunięcie nieprawidłowości związanych z funkcjonowaniem systemu wentylacji w lokalach mieszkalnych nr [...], nr [...], nr [...] i nr [...], organ wyjaśnił z kolei, że obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego jest wykonywanie okresowych kontroli stanu technicznego, o których mowa w art. 62 ust. 1 Prawa budowlanego, w stosunku do całego obiektu budowlanego. Niewykonanie kontroli w niektórych lokalach uniemożliwiło stwierdzenie w nich ewentualnych nieprawidłowości i dlatego istnieje konieczność poddania ich kontroli okresowej w celu wyeliminowania możliwości ich występowania. W skardze wniesionej na powyższą decyzję skarżąca powtórzyła zarzuty sformułowane w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji. Wywodząc, że nie powinna być adresatem zaskarżonej decyzji wniosła o jej uchylenie. W odpowiedzi na skargę Opolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Opolu podtrzymał stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2018 r., poz. 2107 ze zm.), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że w postępowaniu sądowym nie mogą być brane pod uwagę argumenty natury słusznościowej czy celowościowej. Badana jest wyłącznie legalność działania organu administracji publicznej, czyli prawidłowość zastosowania przepisów prawa do zaistniałego stanu faktycznego, jak również trafność wykładni tych przepisów oraz prawidłowość zastosowania przyjętej procedury. Na zasadzie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.) zwanej P.p.s.a., uwzględnienie skargi na decyzję administracyjną następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b) lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c). W przypadku braku wskazanych uchybień, jak również braku przyczyn uzasadniających stwierdzenie nieważności aktu, bądź stwierdzenia wydania go z naruszeniem prawa (art. 145 § 1 pkt 2 i pkt 3 P.p.s.a.), skarga podlega natomiast oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie, według wskazanych kryteriów, ocena legalności wykazała, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa w jakimkolwiek stopniu uzasadniającym uwzględnienie skargi i podjęcie orzeczenia na podstawie art. 145 § 1 P.p.s.a. Sąd nie stwierdził nieprawidłowości zarówno co do ustalenia stanu faktycznego sprawy, jak i w zakresie zastosowania do niego przepisów prawa materialnego. Z tego też powodu akceptując i podzielając argumentację organu odwoławczego uznał, że zaskarżona decyzja jest prawidłowa, a skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zauważyć przyjdzie, że postępowanie administracyjne, w wyniku którego wydana została zaskarżona decyzja, dotyczyło stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Służyło ono ustaleniu, czy budynek ten utrzymywany jest w należytym stanie technicznym, stosownie do art. 61 Prawa budowlanego i czy istnieją podstawy do nałożenia nakazów na podstawie art. 66 tej ustawy. Zaskarżoną decyzją nałożono na skarżącą obowiązki w zakresie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym budynku szczegółowo wskazane w opisanej wyżej sentencji decyzji. Materialną podstawę prawną rozstrzygnięcia stanowił art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, zgodnie z którym w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. Nie jest w niniejszej sprawie sporne to, że na podstawie dokonanych ustaleń faktycznych w przedmiotowym budynku stwierdzono nieprawidłowości w zakresie systemu wentylacji oraz podłączenia urządzeń gazowych do przewodów spalinowych, co uzasadniało nałożenie obowiązków na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego. W szczególności nieprawidłowości te potwierdzają ustalenia dokonane podczas przeprowadzonych przez skarżącą kontroli przewodów kominowych i instalacji gazowych. Jak prawidłowo wskazano przy tym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, sformułowane nakazy znajdują umocowanie w przepisach prawa, tj. w zakresie obowiązków związanych z podłączeniem piecyków gazowych do przewodów spalinowych w zapisach § 156 ust. 2, § 170 ust. 1 i § 174 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 12 kwietnia 2002 r. (Dz. U. z 2019 r., poz. 1065) zwanego dalej rozporządzeniem, a w zakresie obowiązków dotyczących zapewnienia prawidłowej wentylacji w zapisach § 140 i § 149 ust. 1 wskazanego rozporządzenia. W konsekwencji, w ocenie Sądu, prawidłowość nałożenia określonych w zaskarżonej decyzji nakazów nie budzi wątpliwości i znajduje uzasadnienie w świetle obowiązku wynikającego z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, dotyczącego utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym. Rozstrzygając powstały na gruncie niniejszej sprawy spór - dotyczący ustalenia adresata nałożonych decyzją obowiązków, Sąd również nie stwierdził naruszenia prawa. W tym zakresie uznał, że skarżąca, jako zarządca budynku, prawidłowo została uznana za podmiot zobowiązany do usunięcia nieprawidłowości stwierdzonych w zakresie części wspólnych budynku, jakimi są przewody kominowe oraz wewnętrzna instalacja gazowa i wentylacja w budynku. Wskazać przyjdzie, że zgodnie z art. 61 pkt 1 Prawa budowlanego, na właścicielu lub zarządcy obiektu budowlanego spoczywa obowiązek utrzymywania i użytkowania obiektu zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2. Co za tym idzie, adresatem obowiązków określonych na podstawie art. 66 Prawa budowlanego może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego. Uwzględniając pogląd sformułowany w orzecznictwie sądowym podkreślić trzeba, że art. 66 Prawa budowlanego odnosi się do obiektów budowlanych, a nie do lokali znajdujących się w tych obiektach. W świetle przepisów prawa budowlanego, wyodrębniony hipotecznie lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym, nie jest obiektem budowlanym i dlatego na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego organ nie może nałożyć obowiązków w nim wymienionych na właściciela tego lokalu. Nawet w sytuacji gdy obowiązek dotyczy usunięcia nieprawidłowości w lokalu mieszkalnym, winien on być nałożony na zarządcę obiektu budowlanego lub wszystkich współwłaścicieli obiektu budowlanego. Skoro ustawodawca nie reguluje w czytelny sposób przesłanek ustalenia adresata decyzji opartej na treści art. 66 Prawa budowlanego, gdy chodzi o wybór między właścicielem obiektu budowlanego i jego zarządcą to nie można sformułować pod adresem organów orzekających zarzutu naruszenia tego przepisu w zw. z art. 61 i 62 Prawa budowlanego, gdy obowiązek ten nałożyły one na zarządcę, a swe stanowisko w tym względzie uzasadniły bez naruszenia treści art. 80 K.p.a. Zaznaczyć przy tym trzeba, że żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina, czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania przez właściciela wyodrębnionego lokalu z takiego komina czy kanału nie przesądza o jego przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym. Nie budzi również wątpliwości to, że nieprawidłowo działające przewody kominowe i wentylacyjne w konkretnym lokalu mogą mieć wpływ na funkcjonowanie tych instalacji jako pewnej całości technicznej w całym budynku. Dlatego, nie jest wykluczone nałożenie na podstawie art. 66 Prawa budowlanego obowiązku wykonania określonych robót, również w lokalu lub lokalach, znajdujących się w budynku wielorodzinnym w sytuacji, gdy zły stan techniczny lokalu oddziałuje na cały obiekt. Sama zaś ocena, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan, wyczerpujący dyspozycję art. 66 Prawa budowlanego, nie należy do materii regulowanej przepisami prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji. Nałożenie obowiązku usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości (art. 66 pkt 1 i 3 Prawa budowlanego) na zarządcę obiektu budowlanego w żadnym też wypadku nie oznacza stwierdzenia, że uchybił on obowiązkom, jakie na zarządców nakłada Prawo budowlane i nie przesądza o tym, kogo będą obciążały koszty doprowadzenia obiektu budowlanego do należytego stanu (por. wyrok WSA Krakowie z 29 kwietnia 2011 r., sygn. akt II SA/Kr 334/11 i wyrok NSA z 6 lutego 2013 r., sygn. akt II OSK 1852/11 oraz powołane tam orzecznictwo; wszystkie powołane w uzasadnieniu orzeczenia dostępne są na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych - http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Dostrzec również trzeba, że odpowiedzialność podmiotów wskazanych w art. 61 Prawa budowlanego za właściwe użytkowanie obiektu wiąże się ze sposobem zarządzania obiektem, czy to przez właściciela, czy też przez zarządcę. Sąd na gruncie niniejszej sprawy podziela pogląd, że w przypadku ustanowienia na rzecz członków spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokali, pojawiają się określone konsekwencje tego stanu prawnego - takie same, jakie wiążą się z ustanowieniem odrębnej własności lokali w świetle przepisów ustawy o własności lokali. Jedną z najbardziej istotnych, jest powstanie nieruchomości wspólnej stanowiącej współwłasność wszystkich właścicieli lokali w danej nieruchomości. Nieruchomością wspólną, w świetle art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2019 r., poz. 737) jest grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są więc instalacje, i to zarówno te, które znajdują się poza poszczególnymi lokalami, jak i ich elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Stosownie natomiast do treści art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2018 r., poz. 845, z późn. zm.) zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni wykonywany jest przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, z zastrzeżeniem art. 241 i art. 26. Ponadto, przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z wyjątkiem art. 22 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Spółdzielnia podejmuje zatem jako zarządca nieruchomości wspólnej zarówno decyzje mieszczące się w zakresie zwykłego zarządu, jak i decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu (por. wyrok WSA w Warszawie z 26 kwietnia 2012 r., sygn. akt VII SA/Wa 230/12, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W tym miejscu podkreślić trzeba, że przewody kominowe oraz wewnętrzna instalacja gazowa, którą zgodnie z § 156 ust. 2 rozporządzenia stanowi układ przewodów za kurkiem głównym, prowadzonych na zewnątrz lub wewnątrz budynku, wraz z armaturą, kształtkami i innym wyposażeniem, a także urządzeniami do pomiaru zużycia gazu, urządzeniami gazowymi oraz przewodami spalinowymi lub powietrzno-spalinowymi, jeżeli są one elementem wyposażenia urządzeń gazowych, stanowią część nieruchomości wspólnej. Także instalacja wentylacyjna, która składa się z elementów znajdujących się w lokalu oraz poza nim (ciągi wentylacyjno – kominowe), jako złożona z szeregu składowych części połączonych w instalację wentylacyjną, stanowi funkcjonalną całość, którą z tego względu zaliczyć należy do elementów wspólnych budynku. Służy ona bowiem prawidłowej eksploatacji całego budynku. Skarżąca jest z mocy prawa zarządcą obiektu budowlanego, a nakazane roboty budowlane dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, co do której może podejmować decyzje. Tym samym jest ona podmiotem, o którym mowa w art. 61 Prawa budowlanego, zobowiązanym do wykonania obowiązków nałożonych na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 tej ustawy. Prawidłowo zatem skarżąca uznana została za stronę postępowania w przedmiocie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku i stała się adresatem zaskarżonej decyzji. Zgodnie z poglądem wyrażonym przez NSA w uchwale z 19 października 2015 r., sygn. akt II OPS 2/15, powierzenie zarządu nieruchomością wspólną spółdzielni mieszkaniowej jest ograniczeniem prawa własności pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, ale, jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny, jest to dopuszczalne z uwagi na konieczność ochrony wolności i praw innych osób. Skomplikowany układ stosunków właścicieli wyodrębnionych lokali i stosunków własnościowych spółdzielni, w tym także jej członków niebędących właścicielami zamieszkiwanych nieruchomości, wymagał stosownego wyważenia interesów wskazanych podmiotów (str. 30 uzasadnienia wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 5 lutego 2015 r., K 60/13). Wyważenie tych interesów przemawia za tym, że działania spółdzielni wykonującej zarząd nieruchomością wspólną, na gruncie Prawa budowlanego, nie mogą wykraczać poza eksploatację i utrzymanie nieruchomości wspólnej, bez względu na to, czy działania te określi się jako czynności zwykłego zarządu, czy czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Istota sprawy tkwi zaś w tym, jakie czynności dotyczące robót budowlanych służą eksploatacji i utrzymaniu nieruchomości wspólnej (por. powołana uchwała oraz wyrok NSA z 3 grudnia 2015 r., sygn. akt II OSK 848/14, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nałożone zaskarżoną decyzją obowiązki dotyczą nieprawidłowości stwierdzonych w zakresie przewodów kominowych oraz instalacji gazowej i wentylacji, stanowiących części wspólne budynku. Nie można w tym wypadku nie dostrzec, że przykładowo wadliwe podłączenie ogrzewacza gazowego wody do komina spalinowego lub wentylacyjnego w konkretnym lokalu oddziałuje nie tylko na bezpieczeństwo osób korzystających z takiego lokalu, ale wpływa również na bezpieczeństwo eksploatacji innych lokali, w których żadne uchybienia w tym zakresie nie występują. Tym samym nałożenie takich obowiązków służy prawidłowej eksploatacji budynku jako całości, co w ocenie Sądu, powoduje, że aby wywrzeć pożądany skutek nie mogły być nałożone na właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych. Ponieważ instalacja wentylacyjna i gazowa jest elementem nieruchomości wspólnej, to nawet jeżeli obowiązki usunięcia nieprawidłowości dotyczą dokonania prac w poszczególnych lokalach, w tym w oknach i drzwiach, powinny być nałożone na zarządcę. Podkreślić przy tym trzeba, że stosownie do treści art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 27 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Nałożony weryfikowaną decyzją obowiązek, jest więc możliwy do wykonania przez zarządcę budynku. Skoro w budynku przewody kominowe, instalacja gazowa i wentylacja nie działają prawidłowo w celu usunięcia ich awarii, właściciele lokali zobowiązani są umożliwić skarżącej - jako zarządcy, wykonanie stosownych prac. Ewentualne bezpodstawne utrudnienia w dostępie do lokali, powodujące niemożność wykonania obowiązków kontrolnych i ewentualnie naprawczych, winny być przedmiotem regulacji wewnątrzspółdzielczych, zawierających także odpowiedni system środków wymuszających wykonanie tego obowiązku. Należy pamiętać, że bezpieczeństwo eksploatacji lokali mieszkalnych jest celem nadrzędnym w stosunku do interesu użytkowników poszczególnych lokali, wypływającego z przysługującego im prawa własności. Uporczywe uchylanie się od tego obowiązku (poddania się kontroli stanu technicznego instalacji i umożliwienia przeprowadzenia odpowiednich działań remontowo-zapobiegawczych przez zarządcę) może rodzić odpowiedzialność statutową oraz może uprawniać zarządcę – w porozumieniu z odpowiednimi służbami – do podejmowania działań o charakterze restrykcyjnym, z wyłączeniem niebezpiecznego fragmentu instalacji z użytkowania. Zawarte w skardze twierdzenia o niewykonalności nałożonego obowiązku nie zasługują zatem na uwzględnienie. Nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut naruszenia przepisów § 19 ust. 2 i § 20 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. nr 74, poz. 836 ze zm.) odnoszących się do sposobu użytkowania instalacji przewodów i kanałów dymowych, spalinowych oraz wentylacyjnych przez użytkowników lokalu mieszkalnego, gdyż adresatem nakazu z art. 66 Prawa budowlanego, odnoszącego się do utrzymania bezpieczeństwa budynku jako pewnej całości – co już wyżej wywiedziono – może być wyłącznie jego zarządca, natomiast wskazane przepisy rozporządzenia służyć mogą do ewentualnego rozliczenia kosztów związanych z zastępczym wykonaniem robót nakazanych na podstawie art. 66 P.b. przez zarządcę, wynikających z niezastosowania się przez użytkownika lokalu do przepisów rozporządzenia. W ocenie Sądu, dopuszczalne było też wydanie nakazu warunkowego dot. lokali, w których nie przeprowadzono kontroli, gdyż w istocie stanowi to zobowiązanie do przeprowadzenia kontroli wentylacji i instalacji gazowo-kominowej w tych lokalach oraz usunięcia ewentualnych wad w takim zakresie, w jakim nakazano ich usunięcie w pozostałych lokalach, w których przeprowadzono kontrolę. Reasumując, w ocenie Sądu organy dokonały w niniejszej sprawie prawidłowych ustaleń co do zaistnienia przesłanek nałożenia obowiązków na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego i prawidłowo, jako ich adresata w zaskarżonej decyzji, wskazały skarżącą. Zgromadzony materiał dowodowy został przeanalizowany zgodnie z zasadami regulującymi postępowanie administracyjne, a ocena w tym zakresie nie nosi cech dowolności. Stosownie też do art. 107 § 3 K.p.a., zaskarżona decyzja zawiera wymagane uzasadnienie. W konsekwencji Sąd uznał, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, a zarzuty skargi nie zasługują na uwzględnienie. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 P.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji.