II SA/Op 550/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Naumowicz Sędziowie Sędzia WSA Ewa Janowska (spr.) Sędzia NSA Jerzy Krupiński Protokolant St. sekretarz sądowy Agnieszka Jurek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 stycznia 2017 r. sprawy ze skargi A Sp. z o.o. z siedzibą w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 29 stycznia 2016 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie sądowoadministracyjnej stanowi, wydana na podstawie art. 138 § 1 K.p.a., decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Opolu z dnia 29 stycznia 2016 r., nr [...], którą utrzymano w mocy decyzję Burmistrza Ujazdu z dnia 7 sierpnia 2015 r., nr [...], ustalającą dla A Spółka z o.o. jednorazową opłatę w wysokości 17.711,70 zł z tytułu wzrostu zbytej nieruchomości, oznaczonej jako działki nr: a, b, c, d, e, k.m. 1 o powierzchni 0,5492 ha, położonej w [...] - spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zaskarżoną decyzję poprzedziło postępowanie o następującym przebiegu. Burmistrz Ujazdu został poinformowany, że aktem notarialnym, sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w [...] przez notariusza I. Z. w dniu 10 grudnia 2014 r., za Repertorium A nr [...], firma A Sp. z o.o. z siedzibą w [...] (dalej zwana także Spółką) dokonała zbycia działek nr: a, b, c, d, e, o łącznej powierzchni 0,5492 ha, położonych we wsi [...], ujawnionych w księdze wieczystej nr [...]. Wobec powyższego, pismem nr [...] z dnia 2 marca 2015 r., Burmistrz Ujazdu zawiadomił A Sp. z o.o. z siedzibą w [...] o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości, objętej w dacie sprzedaży planem zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w Ujeździe Nr XXIV/125/2012 z dnia 30 listopada 2012 r. (Dz. Urz. Woj. Op. poz. 1 z dnia 2 stycznia 2013 r.), według którego ww. działki położone są na terenie o symbolu P/UC.l - tereny produkcyjne składowe, magazynowe oraz usługowe, w tym wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Do czasu uchwalenia ww. planu przedmiotowa nieruchomość objęta była ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Ujeździe Nr L/235/2006 z dnia 1 sierpnia 2006 r. (Dz. Urz. Woj. Op. poz. 642 z dnia 22 września 2006 r.) i znajdowała się w strefie ZI,R - tereny zieleni izolacyjnej oraz użytków rolnych. Organ pierwszej instancji poinformował Spółkę, że zostanie z urzędu wykonana wycena przedmiotowej nieruchomości, określająca wzrost jej wartości, spowodowany uchwaleniem nowego planu (w 2012 r.), oraz że ustalona w nowym planie stawka procentowa od wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30%. Po sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego W. M. operatu szacunkowego z dnia 10 kwietnia 2015 r., organ pierwszej instancji, pismem z dnia 23 czerwca 2015 r., zawiadomił Spółkę o możliwości zapoznania się z opinią biegłego i o możliwości zgłoszenia uwag i wniosków w terminie 7 dni od daty otrzymania pisma. Następnie, Burmistrz Ujazdu decyzją nr [...], z dnia 7 sierpnia 2015 r., podjętą na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r. poz. 199), ustalił dla A Sp. z o.o. z siedzibą w [...] obowiązek uiszczenia jednorazowej opłaty w wysokości 17.711,70 zł z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości położonej we wsi [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr: a, b, c, d, e, o łącznej powierzchni 0,5492 ha, spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji przywołał treść art. 36 ust. 4 ww. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz podał, że ww. działki, zbyte przez Spółkę A dnia 10 grudnia 2014 r., położone są na terenie, dla którego poprzednio (tj. przed dniem 17 stycznia 2013 r.) obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego uchwalony uchwałą Rady Miejskiej w Ujeździe nr L/235/2006 z dnia 1 sierpnia 2006 r. Zgodnie z tym planem przedmiotowe działki, znajdujące się w strefie oznaczonej symbolem ZI,R, przeznaczone były pod zieleń izolacyjną i użytki rolne. W nowym planie, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w Ujeździe Nr XXIV/125/2012 z dnia 30 listopada 2012 r. i obowiązującym od 17 stycznia 2013 r., działki te zmieniły swoje przeznaczenie, gdyż znalazły się na terenie oznaczonym symbolem P/UC.l, stanowiącym tereny produkcyjne składowe, magazynowe oraz usługowe, w tym wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. W związku z tymi ustaleniami nowego planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości, zaś ustalona w planie stawka procentowa od wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30% dla terenów P/UC.l (§ 19 pkt 1 ww. uchwały z dnia 30 listopada 2012 r.). Organ wskazał, że wzrost wartości nieruchomości określony został w operacie szacunkowym sporządzonym dnia 10 kwietnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego W. M. W operacie rzeczoznawca oszacował wartość przedmiotowych działek z uwzględnieniem ich przeznaczenia w poprzednim planie (z 2006 r.) na kwotę 23.506 zł oraz z uwzględnieniem przeznaczenia w nowym planie (z 2012 r.) na kwotę 82.454 zł. Przyjął, że wzrost wartości nieruchomości wyniósł 59.039 zł, zaś jednorazowa opłata, ustalona w wysokości 30%, wyniosła 17.711,70 zł. Organ pierwszej instancji wyjaśnił, iż wydając decyzję dokonał oceny operatu szacunkowego. Operat został zbadany pod względem rzetelności i prawidłowości jego wykonania oraz zgodności z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami. W wyniku tej oceny stwierdzono, że w operacie rzeczoznawca uwzględnił wszystkie uwarunkowania mające wpływ na określenie wartości nieruchomości, zarówno przed uchwaleniem planu z 2012 r., jak i po jego uchwaleniu. Operat jest spójny i jest prawidłową podstawą do ustalenia wartości zbytej nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości nastąpił wyłącznie w wyniku zmiany przeznaczenia działek w nowym planie uchwalonym w 2012 r. Od powyższej decyzji, w przewidzianym terminie, odwołanie wniosła Spółka A z siedzibą w [...], reprezentowana przez pełnomocnika adwokata E. Ł., żądając uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania bądź uchylenia decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zaskarżonej decyzji zarzucono: - naruszenie art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. przez niewyczerpujące zebranie i nierozpatrzenie całego materiału dowodowego oraz niepodjęcie wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia sprawy, w tym brak wyjaśnienia rozbieżności pomiędzy wartością nieruchomości ustaloną przez biegłego a kwotą, za którą nieruchomość została nabyta, a następnie sprzedana, - naruszenie art. 8 i 107 § 3 K.p.a. przez nienależyte uzasadnienie decyzji, w szczególności niewyjaśnienie, dlaczego organ uznał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie nasuwa zastrzeżeń, podczas gdy ustalona w nim wartość nieruchomości odbiega znacznie od kwoty, za którą nieruchomość została nabyta, a następnie sprzedana. Uzasadniając zarzuty odwołania skarżąca wskazała, że przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 2008 r., a więc przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, za kwotę 165.000 zł przez D. P., (następnie sprzedana Spółce w dniu 1 czerwca 2011 r.), natomiast biegły ustalił, że jej wartość przed ww. zmianą planu wynosiła 23.506 zł. Różnica między tymi wartościami jest bardzo duża, co świadczy o tym, że wartość nieruchomości określona przez biegłego jest znacznie zaniżona. Zauważyła, że istotne dla sprawy jest również i to, że w procesie zakupu nieruchomości przez D.P. uczestniczył Burmistrz Ujazdu, który później wydał zaskarżoną decyzję. Jego rola polegała na negocjowaniu, w imieniu właścicieli, ceny nieruchomości, a co więcej, przekonywał on D.P. do nabycia przedmiotowych działek, wskazując na ich atrakcyjność jako sąsiadujących bezpośrednio z terenami inwestycyjnymi. Spółka podniosła, że jeżeli organ w 2008 r. był przekonany o wysokiej wartości nieruchomości, to powinien zakwestionować operat szacunkowy biegłego i określoną w nim wartość nieruchomości. Organ obowiązany był również uwzględnić, że nieruchomość została sprzedana w 2014 r. przez Spółkę za kwotę 165.000 zł. Ustalona przez biegłego wartość nieruchomości w wyniku uchwalenia nowego planu w wysokości 82.546 zł, znacznie odbiega od kwoty sprzedaży. Z powyższego, w przekonaniu skarżącej, wynika, że wartość nieruchomości nie wzrosła po uchwaleniu nowego (zmianie) planu. Spółka nie odniosła więc żadnych korzyści ze zmiany czy uchwalenia nowego planu, co również wskazuje na brak podstaw do obciążenia jej rentą planistyczną. Nadto organ pierwszej instancji nie uwzględnił całokształtu okoliczności stanowiących podstawę wydania decyzji, nie wyjaśnił prawidłowo stanu faktycznego sprawy. W uzasadnieniu decyzji nie wskazał, dlaczego przy ocenie opinii biegłego nie uwzględnił kwoty, za jaką nieruchomość została nabyta i później sprzedana. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Opolu, opisaną na wstępie decyzją wskazało, że decyzja organu pierwszej instancji oparta została na prawidłowo zrealizowanych przesłankach zawartych w przepisach materialnoprawnych, tj. art. 36 i 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak też jest zgodna z zasadami zawartymi w przepisach procesowych, bowiem jej sentencja zawiera prawidłowo określoną podstawę prawną, zaś uzasadnienie odpowiada regułom jego sporządzenia zawartym w przepisie art. 107 § 3 K.p.a. SKO wywodziło, że uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana może powodować wzrost lub spadek wartości nieruchomości. Wskazana zmiana wartości nieruchomości może z kolei stanowić podstawę do: dochodzenia odszkodowania przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, gdy ma miejsce spadek jej wartości albo do obciążenia tych osób opłatą w przypadku wzrostu wartości nieruchomości. Potwierdziło, że podstawę materialnoprawną sprawy stanowią przywołane przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyjaśniło, że według art. 36 ust. 4 ustawy, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ustawy wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (ust. 1). Roszczenie dochodzenia opłaty można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (ust. 3 w związku z ust. 4). Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (ust. 6). W razie wystąpienia okoliczności, o jakich mowa w art. 36 ust. 4 ustawy, wójt, burmistrz lub prezydent miasta nie może uchylić się od obowiązku pobrania opłaty. SKO wskazało, że w myśl art. 37 ust. 11 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych, stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami, przywołując treść art. 150 i art. 151 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 z późn. zm., zwanej u.g.n.). Kolegium zwróciło uwagę, iż pojęcie "wartość nieruchomości" nie jest tożsame z pojęciem "ceny transakcyjnej". Wyjaśniło, że przez pojęcie "ceny transakcyjnej" należy rozumieć zdarzenie ekonomiczne, które miało miejsce w przeszłości i które przy spełnieniu pewnych warunków stanowi źródło informacji dla potrzeb wyceny. "Wartość" natomiast to prognoza ceny, jaka może być osiągnięta na rynku, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, w drodze sformalizowanych procedur wyceny, przy wykorzystaniu informacji o cenach transakcyjnych. Odnotowało, że w myśl art. 152 u.g.n. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny wartości nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich, przy czym wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego (ust. 2 i 3). Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium zaznaczyło, że doprecyzowaniem powyższych regulacji jest rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), zwane dalej rozporządzeniem. Podkreśliło, że podstawowym dowodem, określającym wartość nieruchomości dla celu ustalenia opłaty planistycznej jest w rozpatrywanej sprawie, dopuszczona przez organ pierwszej instancji, opinia rzeczoznawcy majątkowego – W. M., sporządzona w formie operatu szacunkowego z dnia 10 kwietnia 2015 r. Nadmieniło, iż rozpoznając sprawę, kierowało się zasadą dwuinstancyjności, wyrażoną w art. 15 K.p.a., która oznacza obowiązek przeprowadzenia dwukrotnie postępowania wyjaśniającego. Stąd przedmiotem postępowania odwoławczego nie była weryfikacja decyzji, a ponowne rozpoznanie sprawy administracyjnej tożsamej pod względem przedmiotowym i podmiotowym. W związku z powyższym, Kolegium we własnym zakresie dokonało oceny, będącego dowodem w sprawie, operatu szacunkowego i stwierdziło, że został on wykonany zgodnie z przepisami u.g.n. i rozporządzenia. W operacie rzeczoznawca określił wartość rynkową prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej z uwzględnieniem jej przeznaczenia ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stanowiącym uchwałę Rady Miejskiej w Ujeździe Nr XXIV/125/2012 z dnia 30 listopada 2012 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu wsi Olszowa w rejonie przysiółka Księży Las (Dz. Urz. Woj. Op. poz. 1 z dnia 2 stycznia 2013 r.), która obowiązuje od dnia 17 stycznia 2013 r. oraz przeznaczenia ustalonego w poprzednim, obowiązującym dla tego terenu planie, stanowiącym uchwałę Rady Miejskiej w Ujeździe Nr L/235/2006 z dnia 1 sierpnia 2006 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarów stref aktywności gospodarczej w rejonie autostrady A-4 po jej północnej stronie w rejonie drogi krajowej E40 - nr 88 - po jej zachodniej stronie (Dz. Urz. Woj. Op. poz. 642 z dnia 22 września 2006 r.). Dla określenia wartości nieruchomości w obu przypadkach rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 u.g.n.). Z kolei, metoda porównywania parami polega na tym, że porównuje się nieruchomość, która jest przedmiotem wyceny i która ma określone cechy rynkowe, od których zależy jej cena, z nieruchomościami o podobnych cechach rynkowych, których ceny, jakie uzyskano za nie w obrocie, są znane (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Odnosząc się do realiów sprawy, Kolegium podało, że określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem planu uchwalonego w 2006 r. (przeznaczenie terenu pod zieleń izolacyjną i użytki rolne) rzeczoznawca przeanalizował lokalny (teren Gminy Ujazd) rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych o tym samym przeznaczeniu, które były w obrocie rynkowym w okresie dwóch lat wstecz od daty, na którą określono wartość obiektu wyceny (10 grudnia 2014 r. - data sprzedaży nieruchomości). Do porównania przyjął 3 działki z terenu wsi [...], o powierzchni 10.411 m², 1800 m², 2512 m². Zaznaczyło, że w operacie zamieszczona jest charakterystyka tych nieruchomości, z opisem cech, które rzeczoznawca uznał za mające wpływ na poziom cen nieruchomości. Analiza ww. danych, w ocenie Kolegium, pozwalała na stwierdzenie, że są one podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., do nieruchomości wycenianej. Bowiem rzeczoznawca wskazał, że na wartość, ww. nieruchomości miały wpływ takie cechy, jak: lokalizacja szczegółowa, powierzchnia, dostępność komunikacyjna. Wagi tych cech (atrybutów) ustalił odpowiednio na 40%, 30% i 30%. Porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, stosował współczynniki korygujące w zakresie atrybutów poszczególnych nieruchomości. Po czym wyliczył wartość wycenianej nieruchomości o powierzchni 5492 m² na 23.506 zł. Odnotowano następnie, że w ten sam sposób rzeczoznawca wyszacował wartość przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w nowym planie z 2012 r. (tereny przeznaczone pod obiekty składowe, produkcyjne, magazynowe oraz usługowe). Zauważono, że poszukując nieruchomości o takim przeznaczeniu i ograniczeniach zainwestowania, jakimi charakteryzuje się obiekt wyceniany, rzeczoznawca badał obszar województwa [...] i [...] i z tego rynku nieruchomości przyjął do porównania 3 nieruchomości o pow. 950 m², 1744 m², 576 m² z terenu gminy [...] (obręb [...]), gminy [...] (obręb [...]) i gminy [...] (obręb [...]), które były w obrocie rynkowym w latach 2012-2014. W operacie zamieścił charakterystykę nieruchomości. Ustalił cechy, które wpłynęły na poziom cen nieruchomości oraz ich wagi (lokalizacja szczegółowa - 60%, powierzchnia - 40%), a przy porównywaniu nieruchomości wycenianej z podobnymi stosował współczynniki korygujące, uwzględniające różnice w cechach poszczególnych nieruchomości. W konsekwencji, wyliczył wartość rynkową nieruchomości wycenianej po uchwaleniu planu z 2012 r. na kwotę 82.544 zł. Zdaniem Samorządowego Kolegium Odwoławczego, przedstawiony w postępowaniu przed organem pierwszej instancji operat szacunkowy jest w pełni przekonujący i odzwierciedla realną wartość nieruchomości (po uchwaleniu planu z 2006 r. i planu z 2012 r.). Operat ten stanowił więc wiarygodną podstawę ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Organ odwoławczy zaakcentował, że wyłącznym dowodem określenia wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia należnej opłaty planistycznej jest operat szacunkowy wykonany zgodnie z wymogami przywołanych wyżej przepisów. W odniesieniu do zarzutów odwołania, powołując się na stanowisko prezentowane w orzecznictwie sądowoadmmistracyjnym (w tym w wyroku WSA w Szczecinie z 17października 2007 r., sygn. akt II SA/Sz 637/07, LEX nr 340467, wyroku WSA w Poznaniu z 18 grudnia 2014 r., sygn. akt IV SA/Po 634/14, LEX nr 2005875), Kolegium uznało, że przepisy u.g.n. nie wymagają, by przy szacowaniu wartości nieruchomości uwzględniać faktyczną cenę jej nabycia i sprzedaży. Z tego powodu stwierdziło, że niezasadny jest zarzut, podniesiony w tym zakresie w odwołaniu. Za nietrafne uznało też zarzuty dotyczące udziału Burmistrza Ujazdu w transakcji nabycia nieruchomości. W tej kwestii zauważyło, że Burmistrz Ujazdu, T. K., w odpowiedzi na wezwanie Kolegium, wyjaśnił w piśmie z 15 grudnia 2015 r., iż "w celu ułatwienia kontaktów pomiędzy osobami fizycznymi a potencjalnymi inwestorami organizuje spotkania w lokalach stanowiących własność Gminy Ujazd i uczestniczy w nich osobiście jako przedstawiciel urzędu oraz Gminy, udzielając na bieżąco informacji o gminie, mediach itp., natomiast nie wypowiada się na temat wartości oferowanych do sprzedaży nieruchomości, ani ich warunkach sprzedaży, a o rzeczywistej wartości nieruchomości oraz ich cenie decydowały wyłącznie strony transakcji". Sumując swoje stanowisko, Kolegium powiedziało, że decyzja organu pierwszej instancji nie ma uchybień lub nieprawidłowości, które uzasadniałyby jej uchylenie. Burmistrz Ujazdu wszczął postępowanie w tej sprawie przed upływem 5 lat od dnia, w którym nowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalony 30 listopada 2012 r., stał się obowiązujący. Zarazem organ pierwszej instancji prawidłowo przeprowadził postępowanie wyjaśniające, zapewniając stronom czynny udział na każdym jego etapie, rozpatrzył wszechstronnie całość zgromadzonych materiałów dowodowych, w tym sporządzoną w sprawie opinię rzeczoznawcy majątkowego i podjął decyzję zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym, czemu dał wyraz w uzasadnieniu odpowiadającym wymogom art. 107 § 1 i § 3 K.p.a. Do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Opolu skargę na powyższą decyzję wniosła skarżąca Spółka, zarzucając: - naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na: wynik sprawy, a to art. 7, 77 § 1, 80 K.p.a. polegające na nie wyczerpującym zebraniu i rozpatrzeniu całego materiału dowodowego i niepodjęciu wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, w tym nie wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy wartościami nieruchomości wskazanymi operacie szacunkowym a ustalonymi cenami zakupu i sprzedaży nieruchomości - naruszenie art. 150 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną wykładnię pojęcia "wartość nieruchomości" i uznanie, że wartość nieruchomości nie jest pojęciem tożsamym z ceną nieruchomości, a ponadto pominięcie przy ustalaniu wartości nieruchomości jej ceny transakcyjnej. Wskazując na zgłoszone zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji jako naruszającej prawo, a także zasądzenie na rzecz skarżącej kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Uzasadniając swoje stanowisko skarżąca przedstawiła przebieg postępowania w sprawie oraz akty podjęte przez organy obu instancji, następnie ponowiła zarzuty zawarte w odwołaniu. Podkreśliła, że przyjęty przez organy operat od początku był kwestionowany przez stronę skarżącą, bowiem wskazane w operacie kwoty są całkowicie odmienne od ceny zakupu nieruchomości oraz kwoty, za jaką nieruchomość została sprzedana. Przedmiotowa nieruchomość została nabyta w 2008 r., a zatem przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Natomiast biegły ustalił wartość nieruchomość przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 23.506 zł. Różnica pomiędzy ustalonymi kwotami jest bardzo duża, co wskazuje, że biegły znacznie zaniżył wartość nieruchomości. Również wartość nieruchomości ustalona po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego znacznie odbiegała od kwoty, stanowiącej cenę, za jaką nieruchomość została sprzedana. Skarżąca podkreśliła, że organ nie jest związany operatem szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę i zobowiązany był dokładnie wyjaśnić sprawę zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej, w tym ocenić wiarygodność sporządzonego operatu, czego w jej przekonaniu nie uczynił. Dlatego uważa za błędne stanowisko organu, który wskazał, że pojęcie wartości nieruchomości nie jest tożsame z pojęciem ceny transakcyjnej. Podniosła, że cena nieruchomości powinna być odzwierciedleniem ustalonej wartości, ewentualnie może być do ustalonej wartości zbliżona. Zaakcentowała, że w przypadku nieruchomości, której dotyczy przedmiotowa sprawa, uzyskana cena zakupu i sprzedaży nieruchomości była tożsama, co wskazywało według skarżącej, że wartość nieruchomości nie wzrosła po uchwaleniu nowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tej sytuacji skarżąca nie odniosła żadnej korzyści wynikającej ze zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co wskazuje na brak podstaw do naliczenia renty planistycznej. Ponadto skarżąca odwołała się do definicji pojęcia ceny, która w Słowniku Języka Polskiego PWN określana jest jako wartość czegoś wyrażana w pieniądzach. W tym kontekście argumentowała, że nawet jeżeli organ uznał, że wartość i cena nieruchomości nie są pojęciami tożsamymi, z całą pewnością cena nieruchomości nie może być całkowicie odmienna niż ustalona wartość nieruchomości, a przy prawidłowo wykonanej wycenie wartość nieruchomości nie może odbiegać od uzyskanej z tytułu sprzedaży nieruchomości ceny. Dodatkowo w skardze zwrócono uwagę, iż zawarcie umów zakupu i sprzedaży nieruchomości wiązało się z powstaniem obowiązku podatkowego, którego wysokość uzależniona jest od wartości nieruchomości. Urząd Skarbowy dysponuje własnymi ustaleniami w zakresie wartości nieruchomości, zatem jeżeli cena nieruchomości nie została zakwestionowana, należy stwierdzić, że ceny mieściły się w zakresie cen ustalonych przez Urząd Skarbowy. Jeszcze raz skarżąca zaznaczyła, że w procesie negocjacji dotyczących zakupu nieruchomości uczestniczył Burmistrz Ujazdu, który wydał decyzję jako organ pierwszej instancji, a uprzednio przekonywał do nabycia przedmiotowej nieruchomości, wskazując wielokrotnie na jej atrakcyjność. W tej sytuacji, jeżeli organ był przekonany o wysokiej wartości nieruchomości, powinien zakwestionować ustaloną w operacie jej wartość. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko prezentowane w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z dyspozycją art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 z późn. zm. - dalej powoływana jako P.p.s.a.) sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Stosownie do przepisu art. 145 P.p.s.a. kontrola ta sprawowana jest w zakresie oceny zgodności zaskarżonych do sądu decyzji z obowiązującymi przepisami prawa materialnego jak i przepisów proceduralnych - o ile ich naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy tj. treść wydanej decyzji lub postanowienia. Przepis art. 134 § 1 P.p.s.a. stanowi, iż sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Tak więc sąd administracyjny, nie będąc związany granicami skargi, ocenia legalność decyzji administracyjnej w szerokim zakresie niezależnie od trafności zarzutów sformułowanych w skardze jak i ponad te zarzuty - w razie stwierdzenia naruszenia przepisów prawa materialnego bądź postępowania mającego wpływ na wynik postępowania. Rozpoznając sprawę w tak zakreślonych granicach stwierdzić należy, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie. Zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji wydane zostały na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (obecnie Dz. U. z 2016 r. poz.778 z późn. zm., dalej "u.p.z.p.") zgodnie z którymi, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty sprzedaje tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazowo opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości i jest ustalana na dzień sprzedaży nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Burmistrz ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego, potwierdzającego fakt przeniesienia własności nieruchomości. Uwzględniając powyższe, podkreślenia wymaga fakt, iż ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie przesłanek, a mianowicie: - nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego, - miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika, - nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, - w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości; - zbycie tej nieruchomości nastąpiło przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu. W szeroko wypracowanym stanowisku judykatury stwierdza się, iż brak spełnienia chociażby jednej z tych przesłanek uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym z kolei wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. W dalszej kolejności podnieść trzeba, że wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można żądać w terminie 5 lat od dnia, w którym miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 u.p.z.p.). Przy czym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie Dz. U. z 2016 r. poz. 1774 z późn. zm., zwanej dalej u.g.n). Z powyższych przepisów wywieść należy, iż wydanie decyzji w przedmiocie opłaty planistycznej nie zależy od uznania organu, lecz jest obligatoryjne i uzależnione jedynie od spełnienia przesłanek określonych w art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 4 u.p.z.p. przy uwzględnieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczących wyceny nieruchomości i określenia wartości nieruchomości. Do takiego określenia wartości nieruchomości przed i po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego zastosowanie znajdują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). W kontrolowanym postępowaniu, poza sporem pozostaje fakt sprzedaży przez skarżącą nieruchomości przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z niezakwestionowanych ustaleń organów obydwu instancji w dniu 17 stycznia 2013 r. wszedł w życie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części terenu wsi [...] w rejonie [...]. Po wejściu w życie powyższej uchwały, w dniu 10 grudnia 2014 r., nr aktu notarialnego Rep. A Nr [...] firma A Sp. z o.o. w [...] zbyła działki nr: a, b, c, d, e o łącznej powierzchni 0,5492 ha, położone we wsi [...]. Według nowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowe działki znalazły się na obszarze oznaczonym symbolem P/UC.I, dla którego jako przeznaczenie przewidziano tereny produkcyjne, składowe, magazynowe oraz usługowe, w tym wielkopowierzchniowe obiekty handlowe. Zgodnie z ustaleniami uprzednio obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, uchwalonego uchwałą Rady Miejskiej w Ujeździe nr L/235/2006 z dnia 1 sierpnia 2006 r. przedmiotowa nieruchomość znajdowała się w strefie ZI,R – tereny zieleni izolacyjnej oraz użytków rolnych. Nie ulega więc wątpliwości, iż nie jest to przeznaczenie tożsame. Elementem spornym w sprawie jest przesłanka wzrostu wartości nieruchomości wskutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W tym też zakresie skarżąca kwestionowała prawidłowość rozstrzygnięcia organów administracji. Jednakże mając na uwadze te zarzuty strony w świetle wyczerpującej analizy stanu faktycznego i prawnego przeprowadzonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze, zdaniem Sądu, stanowisko organu zasługuje na uwzględnienie. W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 37 ust. 11 u.p.z.p.). Wartość nieruchomości ustalana jest przez rzeczoznawców majątkowych w operacie szacunkowym, na zasadach i w trybie określonym w przepisach działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami - art. 149 i nast. oraz w przepisach wymienionego wyżej rozporządzenia. Zatem dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, podstawowym dowodem jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. W operacie tym rzeczoznawca winien wykazać wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą dotychczasowego przeznaczenia tej nieruchomości w uchwalonym planie. Przygotowany w sprawie operat spełnia wszystkie wymagane przepisami wymogi. Zaznaczyć trzeba, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w księgach wieczystych, katastrze nieruchomości, ewidencji sieci uzbrojenia terenu, rejestrach zabytków, tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169 u.g.n., planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę, wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe, dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz, umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości (art. 155 ust. 1 u.g.n.). Ustalenie wartości nieruchomości należy zatem, w zakresie ustaleń faktycznych organów administracji, do niezbędnych przesłanek dla rozstrzygnięcia danej sprawy, a środkiem dowodowym, który ma posłużyć do ustalenia tej wartości, jest opinia biegłego opracowana w postaci operatu szacunkowego. W kontrolowanym postępowaniu biegły ustalił wartość przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając przeznaczenie terenu po uchwaleniu aktualnie obowiązującego planu miejscowego oraz przeznaczenie według planu miejscowego, który dla przedmiotowego terenu przestał obowiązywać od dnia 17 stycznia 2013 r. Stąd rzeczoznawca dokonał określenia dwóch wartości rynkowych przedmiotowej nieruchomości, tj. przy uwzględnieniu: - przeznaczenia w aktualnie obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod obiekty produkcyjne, składowe, magazynowe, oraz usługowe, w tym wielkopowierzchniowe obiekty handlowe, - przeznaczenia w poprzednio obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod tereny zieleni izolacyjne oraz użytków rolnych. Dla określenia wartości tej nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze, metodę porównania parami (str. 17 operatu). Rzeczoznawca ustalił, że oceniana nieruchomość jest niezabudowana. W operacie rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku lokalnego, którą objęto rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych na cele zieleni izolacyjnej oraz użytków rolnych (str. 18 pkt 8 operatu), po czym przeanalizowany został teren przeznaczony pod obiekty produkcyjne, składowe, magazynowe, usługowe (str. 20, pkt 9 wyceny). Podkreślenia wymaga, że określając wartość nieruchomości z uwzględnieniem planu uchwalonego w 2006 r. (przeznaczenie terenu pod zieleń izolacyjną i użytki rolne) rzeczoznawca przeanalizował lokalny (teren Gminy Ujazd) rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych o tym samym przeznaczeniu, które były w obrocie rynkowym w okresie dwóch lat wstecz od daty, na którą określono wartość obiektu wyceny - datę sprzedaży nieruchomości, 10 grudnia 2012 r. Do porównania przyjął 3 działki z terenu wsi [...]. W operacie zamieszczona jest charakterystyka tych nieruchomości, z opisem cech, które rzeczoznawca uznał za mające wpływ na poziom cen nieruchomości. Analiza ww. danych pozwala na stwierdzenie, że są one podobne, w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., do nieruchomości wycenianej. Cen transakcyjnych nie aktualizował, analiza rynku wykazała bowiem brak zmian poziomu cen w związku z upływem czasu. Rzeczoznawca wskazał, że na wartość ww. nieruchomości miały wpływ takie cechy, jak: lokalizacja szczegółowa, powierzchnia, dostępność komunikacyjna. Wagi tych cech (atrybutów) ustalił odpowiednio na 40%, 30% i 30%. Porównując nieruchomość wycenianą z nieruchomościami podobnymi, stosował współczynniki korygujące w zakresie atrybutów poszczególnych nieruchomości. Stąd wyliczył wartość wycenianej nieruchomości o powierzchni 5492 m² na kwotę 23.506 zł. W ten sam sposób rzeczoznawca wyszacował wartość przedmiotowej nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem ustalonym w nowym planie z 2012 r. (tereny przeznaczone pod obiekty składowe, produkcyjne, magazynowe oraz usługowe). Poszukując nieruchomości o takim przeznaczeniu i ograniczeniach zainwestowania, jakimi charakteryzuje się obiekt wyceniany, rzeczoznawca badał obszar województwa [...] i [...] i z tego rynku nieruchomości przyjął do porównania 3 nieruchomości o pow. 950 m², 1744 m², 576 m² z terenu gminy [...] (obręb [...]), gminy [...] (obręb [...]) i gminy [...] (obręb [...]), które były w obrocie rynkowym w latach 2012-2014. W operacie zamieścił charakterystykę nieruchomości. Ustalił cechy, które wpłynęły na poziom cen nieruchomości oraz ich wagi (lokalizacja szczegółowa - 60%, powierzchnia - 40%), a przy porównywaniu nieruchomości wycenianej z podobnymi stosował współczynniki korygujące, uwzględniające różnice w cechach poszczególnych nieruchomości. Przy uwzględnieniu powyższego, wyliczył wartość rynkową nieruchomości wycenianej po uchwaleniu planu z 2012 r. na kwotę 82.544 zł. Dostrzec przyjdzie, że organ administracji powinien dokonać analizy operatu w sposób uwzględniający art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Zgodnie bowiem z powołanymi przepisami organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Jeżeli zatem w sprawie występuje konieczność zasięgnięcia opinii osoby mającej wiadomości specjalne, organ ma prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna oraz ewentualnie żądać jej uzupełnienia. Organ w toku postępowania powinien dążyć do wyjaśnienia wszelkich wątpliwości, także tych wskazanych przez stronę oraz na podstawie całokształtu materiału dowodowego ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, skoro nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, winien jednakże dokonać jego oceny pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Dlatego operat powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których dla porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości (por. np. wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych: w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r., sygn. akt II SA/Po 215/14, w Łodzi z dnia 2 grudnia 2010 r., sygn. akt II SA/Łd 697/10, w Warszawie z dnia 17 listopada 2010 r., sygn. akt IV SA/Wa 1385/10, dostępne na stronie internetowej Centralnej Bazy Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Jak się okazuje, organ drugiej instancji tak uczynił i w sposób szczegółowy oraz jasny przeanalizował ustalenia organu pierwszej instancji, przeprowadził wszechstronną analizę operatu szacunkowego i w sposób jasny, logiczny i spójny podał podstawy, które przemawiały za dokonaniem rozstrzygnięcia o wyliczenia wykonane przez biegłego. Zdaniem Sądu, nie można żądać od organu, aby wkraczał w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiadają biegli. Wypełniając dyspozycję art. 80 K.p.a., zgodnie z którym organy mają prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, organ ocenił operat pod względem formalnym. W rozpatrywanej sprawie wartość nieruchomości przed zmianą przeznaczenia działek, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i w dniu sprzedaży, została przyjęta przez organy orzekające w wysokości wynikającej z operatu szacunkowego, gdyż skarżąca Spółka w toku postępowania administracyjnego w sposób skuteczny nie zakwestionowała prawidłowości operatu, w szczególności nie złożyła żadnego innego dowodu przede wszystkim własnego operatu. Na tej podstawie organ ustalił, że wartość działki przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 23.506 zł, natomiast po jego uchwaleniu 82.545 zł. Przy zastosowaniu obowiązującej procentowej stawki opłaty planistycznej wyliczono jej wysokość na 17.711,70 zł. Należy stwierdzić, że przeprowadzona przez organ odwoławczy analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów, w tym także operatu szacunkowego, prowadzi do wniosku, że zaskarżona decyzja pozostaje w zgodzie z przepisami prawa materialnego. Przygotowany w sprawie operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami i spełnia wymagania formalne, zaś wydane w sprawie rozstrzygnięcia zostały przez orzekające organy należycie i wyczerpująco uzasadnione. Zarzuty pod adresem opinii sprowadzają się do kwestionowania ustalonej w operacie wartości nieruchomości skarżącej Spółki, a to ze względu na wysokość ceny kupna i sprzedaży przez nią przedmiotowej nieruchomości. Jak wyżej wskazano te ceny nie mogą być jednak środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej. Z powiedzianego wcześniej wynika, że jedynym środkiem dowodowym w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej jest opinia o wzroście wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy, dlatego bez znaczenia w tym zakresie jest cena sprzedaży nieruchomości. Stanowisko takie zostało zaprezentowane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 17 października 2007 r. (sygn. akt II SA/Sz 637/07, publ. LEX nr 340467), które skład orzekający w niniejszej sprawie w pełni akceptuje. Z tych wszystkich racji Sąd, z powołaniem się na przepis art. 151 P.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.