I SA/Po 168/22

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Wolna-Kubicka Sędzia WSA Karol Pawlicki (spr.) po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 26 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi "A" sp. z o.o. sp. k. w [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [....] z dnia [...] grudnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...] Dyrektor Zarządu Geodezji i Katastru Miejskiego [...], w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, ustalił wobec "A" sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...] opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. S. [...], [...] [...], D. [...] [...], [...], [...], [...], S. [...], [...], [...], [...], oznaczonej w ewidencji gruntów: obręb S., arkusz mapy [...], działki nr: [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...], spowodowanego wybudowaniem kanalizacji sanitarnej w ulicach [...] i [...]. Uzasadniając decyzję organ wziął pod uwagę zastrzeżenia i uwagi zawarte w decyzji Kolegium z dnia [...] maja 2019 r., uchylającej poprzednią decyzję organu I instancji w przedmiotowej sprawie. Organ stwierdził, że zrealizowana została inwestycja polegająca na wybudowaniu kanalizacji sanitarnej w ulicach S. i S. . Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. zawiadomiono Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] o zakończeniu budowy, stosownie do art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2016 r., poz. 290 – dalej: "P.b."). Do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...] grudnia 2015 r. W dniu [...] marca 2018 r. zawiadomiono "A" sp. z o.o. sp. k. z siedzibą w [...] o wszczęciu z urzędu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ ustalił, że stworzono warunki do podłączenia się do wybudowanej kanalizacji "A" sp. z o.o. sp. k., będącej w dniu stworzenia warunków do podłączenia właścicielem opisanej w sentencji decyzji nieruchomości. Skutkiem czego nastąpił wzrost wartości tej nieruchomości, potwierdzony sporządzonym przez biegłego A. J. operatem szacunkowym z dnia [...] września 2019 r. W odwołaniu strona wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2021 r. utrzymało w mocy decyzję organu I Instancji. W ocenie organu odwoławczego decyzja organu I instancji odpowiada prawu, zaś poprzedzające ją postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Zadaniem organu bezspornym jest w sprawie, że doszło do wybudowania sieci kanalizacyjnej sanitarnej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 2204 ze zm. – dalej: "u.g.n."). Nie budzi wątpliwości także okoliczność, że w dacie [...] grudnia 2015 r. stworzone zostały warunki do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz, że w tej dacie obowiązywała uchwały Rady Miasta [...] Nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r., Nr [...], poz. [...]). Następnie organ wyjaśnił, że na wniosek "B" S.A. z siedzibą w [...] Prezydent Miasta [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2010 r. ustalił lokalizację inwestycji celu publicznego polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej wraz z niezbędną infrastrukturą przewidzianą do realizacji na działkach nr [...].[...] oraz [...] z arkusza mapy [...] obrębu K., działce nr [...] z arkusza mapy [...], działce nr [...] z arkusza mapy [...], części działek nr [...] i [...] z arkusza mapy [...] obrębu S. oraz umorzył postępowanie w zakresie części działek nr [...] i [...] z arkusza mapy [...], działce nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu S. , położonych w [...] przy ulicy [...], dla których obowiązują ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego "D. " w [...]. Następnie decyzją z dnia [...] czerwca 2011 r. nr [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę (m.in. na działce [...] z arkusza mapy [...] obręb S., stanowiącej fragment drogi publicznej ulicy S. . Natomiast decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt budowlany i udzielił Spółce pozwolenia na budowę kanalizacji sanitarnej wraz ze światłowodową w ulicy [...] (działka nr [...] z arkusza mapy [...] obrębu S. oraz w ulicach bocznych od ulicy S. na terenie działka nr [...] i [...] z arkusza mapy [...] obrębu S. . Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. "B" S.A. zawiadomiła Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta [...] o zakończeniu budowy (stosownie do art. 54 P.b.). Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu, zatem do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić w dniu [...] grudnia 2015 r. Organ wyjaśnił, że od [...] grudnia 2015 r. rozpoczął swój bieg trzy letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Termin ten został zachowany, gdyż wszczęto postępowanie przed jego upływem ([...] marca 2018 r.) oraz organ I instancji zdążył wydać decyzję w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej ([...] września 2018 r.). Na podstawie informacji przekazanych przez Inwestora "B" S.A. ustalono, że przedmiotowa inwestycja została zrealizowana z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. W dacie stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń sieci kanalizacji sanitarnej działki o nr: [...], [...], [...], [...] i od nr [...] do nr [...] wykazane były w ewidencji gruntów jako użytki rolne "RHIb". Jednak cała nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "Rejon ulicy P. i [...] Ł. " uchwalonym przez Radę Miasta [...] uchwałą nr [...] z dnia [...] października 2012 r. i znajduje się na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oznaczonej symbolem: [...] (dz. od nr [...] do nr [...]) i [...] (dz. od nr [...] do nr [...]). Kwestią zasadniczą dla postępowania było ustalenie, czy w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury w sposób umożliwiający podłączenie do niej nieruchomości stanowiącej, w dniu stworzenia warunków, własność odwołującego doszło do wzrostu jej wartości. Organ zaznaczył, że w dniu orzekania SKO [...] dysponowało ważnym operatem szacunkowym. Po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego Kolegium podzieliło stanowisko organu I instancji i stwierdziło, że operat jest opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Ustalając wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury rzeczoznawca majątkowy prawidłowo przyjął do porównań nieruchomości o przeznaczeniu w całości lub w przeważającej części pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z terenu miasta [...] ze szczególnym uwzględnieniem takich obrębów jak S. i K.. Rzeczoznawca wyjaśnił, że do analizy przyjął transakcje dotyczące nieruchomości podobnych z okresu 2015 r. - 2017 r.). Ustalając wartość nieruchomości przed stworzeniem warunków do podłączenia urządzeń infrastruktury technicznej, w ulicach S. i S. biegły wybrał do porównań trzy transakcje do porównań, które posłużyły do określenia zakresu pomiędzy ceną maksymalną i minimalną. Taką samą procedurę zastosował przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń. Następnie utworzył pary porównawcze, dokonując porównania cech wycenianej nieruchomości z cechami każdej z wybranych nieruchomości porównawczych, jak również określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań i obliczył poprawioną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań. Wartości jednostkowe 1m kwadratowego nieruchomości zarówno według stanu przed jak i po wybudowaniu urządzeń, określone zostały przez rzeczoznawcę jako średnia arytmetyczna z cen skorygowanych uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. W rezultacie, wartość nieruchomości przed wybudowaniem sieci kanalizacyjnej została oszacowana na kwotę [...]zł, zaś po wybudowaniu na kwotę [...]zł. Zatem różnica w wartości nieruchomości wynosi [...] zł, natomiast opłata adiacencka stanowi [...]% tej kwoty, tj. [...] zł. Organ podkreślił, że w wyniku przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania ustalono, że warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej dla części nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], położone przy ul. D. [...], [...], [...], [...], [...] i [...] nie zostały stworzone w dniu [...] grudnia 2015 r., lecz później. Zatem budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ul. S. i S. nie spowodowała wzrostu wartości tej części nieruchomości. W związku z powyższym brak jest podstaw do uwzględnienia nakładów poniesionych przez Spółkę, zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n. Poniesione przez Spółkę koszty dotyczyły wyłącznie budowy odcinka sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy D. . W skardze z dnia [...] lutego 2022 r. skarżąca, reprezentowana przez pełnomocnika, zaskarżyła w całości decyzję Kolegium, wnosząc o stwierdzenie nieważności decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i umorzenie przedmiotowego postępowania administracyjnego. Na wypadek stwierdzenia przez Sąd braku przesłanek pozwalających na stwierdzenie nieważności decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i umorzenie postępowania, wniesiono o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji w całości i umorzenie przedmiotowego postępowania administracyjnego. Ponadto wniesiono o zasądzenie zwrotu kosztów postępowania. Zaskarżonej decyzji zarzucono: A. Naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy: 1) art. 145 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędne zastosowanie podczas gdy w realiach sprawy skarżąca jako były właściciel części działek wchodzących w skład nieruchomości nie jest podmiotem zobowiązanym do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu ich wartości; 2) art. 146 ust. 1, 1a, 2 u.g.n. poprzez utrzymanie decyzji w mocy przez organ podczas gdy z okoliczności sprawy wynika, że w sprawie nie ustalono w sposób rzetelny daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, co jest warunkiem kluczowym dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości (wartość nieruchomości określa się według cen na dzień stworzenia warunków do przyłączenia); 3) art. 146 ust. 3 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że operat szacunkowy z dnia 1 marca 2021 r. pozwala na prawidłowe określenie wysokości opłaty adiacenckiej odpowiadającej różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu, podczas gdy w sprawie nie ustalono daty stworzenia warunków podłączenia do sieci kanalizacyjnej dla części nieruchomości obejmującej działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], a zatem w tym zakresie nie może być mowy o wzroście wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej oraz jakiejkolwiek opłacie. B. Naruszenie innych przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy: 1) art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm. – dalej: "K.p.a.") poprzez zaniechanie czynności mających na celu dokładne wyjaśnienie stanu faktycznego oraz prawidłowe załatwienie sprawy, co skutkowało niewłaściwym ustaleniem daty stworzenia warunków do przyłączenia nieruchomości do infrastruktury technicznej, 2) art. 8 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ przeprowadzenia starannego i zgodnego z przepisami prawa prowadzenia postępowania mającego zagwarantować równość wobec prawa skutkujące podważeniem zasady dotyczącej pogłębiania zaufania obywatela do organów państwa, a także poprzez przyjęcie a priori, że wartość nieruchomości musiała wzrosnąć w wyniku wybudowania kanalizacji; 3) art. 10 K.p.a. poprzez zaniechanie przez organ zawiadomienia skarżącej o terminie załatwienia sprawy, możliwości zapoznania się z aktami postępowania (w tym operatem szacunkowym z dnia [...] marca 2021 r.) skutkujące uniemożliwieniem skarżącej należytego uczestnictwa w postępowaniu; 4) art. 77 § 1 K.p.a. poprzez brak wyczerpującego, rzetelnego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności dokumentów pozwalających na ustalenie czy ustalone podstawy do nałożenia opłaty adiacenckiej są określone prawidłowo; 5) art. 80 K.p.a. poprzez oparcie się na niepełnym i niekompletnym materiale dowodowym, w szczególności nieuwzględniającym aktualnego stanu księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości (bazowanie w dniu wszczęcia postępowania, tj. [...] marca 2018 r. na informacji z KW z dnia [...] maja 2017 r.); 6) art. 81a K.p.a. poprzez nieuwzględnienie wszystkich kosztów wskazanych przez skarżącą a stanowiących jej udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej, podczas gdy niedające się usunąć wątpliwości w zakresie udziału Skarżącej w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej należało rozstrzygnąć na korzyść skarżącej pomniejszając w ten sposób opłatę adiacencką nałożoną na skarżącą; 7) art. 107 § 3 w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez brak rozważenia i ustosunkowania się przez organ do wszystkich zarzutów podniesionych przez skarżącą, w szczególności do zarzutu, że z uwagi na sprzedaż działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] skarżąca nie powinna być stroną postępowania o nałożenie opłaty adiacenckiej z uwagi dokonaną sprzedaż tych działek. C. Naruszenie przepisów stanowiących podstawę stwierdzenia nieważności: 1) art. 28 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oraz skierowanie decyzji do skarżącej podczas, gdy w części odnoszącej się do działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...] i [...] skarżąca nie powinna być stroną postępowania z uwagi na dokonaną sprzedaż tych działek, co powoduje że decyzja oraz decyzja organu I instancji są dotknięte wadą nieważności, o której mowa w art. 156 §1 pkt 4 K.p.a. (skierowanie decyzji do osoby niebędącej stroną); 2) art. 145 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie przez organ i nałożenie na skarżącą opłaty adiacenckiej podczas gdy w przedmiotowej sprawie nie doszło do wzrostu wartości działek o numerach [...], [...], [...], [...], [...], [...], co powoduje że decyzja oraz decyzja organu I instancji są dotknięte wadą nieważności, o której mowa w art. 156 §1 pkt 2 K.p.a. (rażące naruszenie prawa); 3) art. 138 §1 ust. 1 K.p.a. poprzez utrzymanie decyzji organu I instancji w mocy podczas, gdy decyzja organu I instancji została wydana bez podstawy prawnej, co powoduje że decyzja oraz decyzja organu I instancji są dotknięte wadą nieważności, o której mowa w art. 156 §1 pkt 2 K.p.a. (brak podstawy prawnej). W uzasadnieniu skargi rozszerzono argumentację poszczególnych zarzutów. Odpowiadając na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 – dalej: "P.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę Sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, z zastrzeżeniem art. 57a. Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji oraz postępowania poprzedzającego jej wydanie, Sąd nie dopatrzył się naruszenia prawa, które skutkowałoby koniecznością jej uchylenia. Analiza akt sprawy i wydanych decyzji nie dostarczyła podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi dotyczących prawidłowości przeprowadzonego postępowania podatkowego. Kwestią sporną w sprawie było rozstrzygnięcie, czy w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury w sposób umożliwiający podłączenie do niej nieruchomości stanowiącej, w dniu stworzenia warunków, własność skarżącej, doszło do wzrostu jej wartości. W stanie faktycznym sprawy, organ I instancji, w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy, nałożył na skarżącą obowiązek uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, na skutek stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącej do kanalizacji sanitarnej. Po rozpoznaniu odwołania SKO utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. Na podstawie art. 145 ust. 1 u.g.n., wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Z kolei stosownie do treści art. 143 i 144 u.g.n., właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Zgodnie z powyższymi przepisami, w przypadku gdy urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, zgodnie z art. 143 ust. 1 w zw. z art. 144 u.g.n. Opłatę adiacencką ustala w drodze decyzji wójt (burmistrz albo prezydent miasta) każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 ust. 1 u.g.n.). Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej, jeżeli w dniu ich stworzenia obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty (art. 145 ust. 2 u.g.n.), przy czym stawka ta nie może wynosić więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 146 ust. 1 i 1a u.g.n. Z powyższych przepisów wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1. została wybudowana infrastruktura techniczna z udziałem środków publicznych; 2. nie upłynął okres 3 lat od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej; 3. nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania infrastruktury technicznej, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4. w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W badanej sprawie zaistniały przesłanki do nałożenia na skarżącą opłaty adiacenckiej. Z ustaleń organów wynika, że urządzenia infrastruktury technicznej w postaci sieci kanalizacji sanitarnej, zostały zrealizowane z udziałem środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej. Zgodnie więc z art. 144 ust. 1 u.g.n., skarżąca obowiązana jest uiścić na rzecz gminy opłatę adiacencką. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, ż w dacie 12 grudnia 2015 r. stworzone zostały warunki do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej oraz, że w tej dacie obowiązywała uchwały Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r. nr [...], poz. 1717). Zwrócić również należy uwagę, że opłata została ustalona w przewidzianym przepisami terminie, tj. postępowanie w tym przedmiocie wszczęto w terminie 3 lat po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (art. 145 u.g.n.). Słusznie organ wyjaśnił, że terminem, w którym stworzono w sprawie warunki podłączenia nieruchomości skarżącej do sieci kanalizacji sanitarnej był dzień [...] grudnia 2015 r. Jak bowiem wskazano, z akt sprawy wynika, że dnia [...] listopada 2015 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego dla powiatu [...] został zawiadomiony o zakończeniu budowy kanalizacji sanitarnej. Zawiadomienie zostało przyjęte bez sprzeciwu. Do legalnego użytkowania sieci kanalizacji sanitarnej można było przystąpić [...] grudnia 2015 r. i to właśnie ten dzień należy uznać za dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości skarżącej do sieci. Prawidłowość ustaleń dotyczących daty stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do sieci kanalizacji sanitarnej wybudowanej w ulicach S. i S. potwierdził WSA w Poznaniu w prawomocnym wyroku z dnia [...] czerwca 2019 r. sygn. akt II SA/Po [...]. Właśnie od [...] grudnia 2015 r. rozpoczął swój bieg trzy letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, że w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] kwietnia 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, w wysokości [...] % wzrostu wartości nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził, po raz kolejny, w dniu [...] marca 2021 r. (operat z [...] lipca 2018 r. oraz operat z [...] września 2019 r. straciły ważność) rzeczoznawca majątkowy A. J.. Po przeanalizowaniu operatu, zgodzić się należy z ustaleniami organów, że jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Przedłożony w sprawie operat szacunkowy jest wyczerpujący i nie zawiera błędów. Rzeczoznawca prawidłowo przeanalizował stan prawny i faktyczny wycenianej nieruchomości. Operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w wyniku stworzenia warunków do korzystania z sieci kanalizacyjnej. Operat stanowi dowód w sprawie. Opłata adiacencka została w sprawie ustalona w wysokości [...] % wzrostu wartości nieruchomości skarżącej, zgodnie ze sporządzonym na tą okoliczność operatem szacunkowym i powyższą uchwałą. Wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego, metodą porównywania parami. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 r., Nr 196, poz. 1628 ze zm.), przy metodzie porównywania parami do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze porównywania kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ustalając wartość nieruchomości przed stworzeniem warunków do podłączenia urządzeń infrastruktury technicznej, w ulicach S. i S. biegły wybrał do porównań trzy transakcje do porównań, które posłużyły do określenia zakresu pomiędzy ceną maksymalną i minimalną. Taką samą procedurę zastosował przy określaniu wartości nieruchomości po wybudowaniu urządzeń. Następnie utworzył pary porównawcze, dokonując porównania cech wycenianej nieruchomości z cechami każdej z wybranych nieruchomości porównawczych, jak również określił wielkość poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań i obliczył poprawioną cenę transakcyjną każdej nieruchomości przyjętej do porównań. W rezultacie wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, dostępny pod adresem www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Należy wyjaśnić na gruncie badanej sprawy, że w wyniku przeprowadzonego przez organ I instancji postępowania ustalono, że warunki do podłączenia do sieci kanalizacji sanitarnej dla części nieruchomości stanowiącej działki nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], położone przy ul. D. [...], [...], [...], [...], [...] i [...] nie zostały stworzone w dniu [...] grudnia 2015 r., lecz później. Zatem budowa sieci kanalizacji sanitarnej w ul. S. i S. nie spowodowała wzrostu wartości tej części nieruchomości. W związku z powyższym brak było podstaw do uwzględnienia nakładów poniesionych przez Spółkę, zgodnie z art. 148 ust. 4 u.g.n. Poniesione przez skarżąca koszty dotyczyły wyłącznie budowy odcinka sieci kanalizacji sanitarnej w ulicy D. . Ponadto należy wyjaśnić, że opłata adiacencka ustalona z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości w żaden sposób nie wpływa na ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ze względu na budowę infrastruktury technicznej. Są to dwie różne opłaty adiacenckie, niezależne od siebie i ustalane z różnych względów. Reasumując, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu decyzji naruszenia prawa, które powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w kontrolowanej sprawie organ pierwszej instancji, a w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego. Ustalenia te pozostają w zgodzie z wymogami przepisów art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 K.p.a., co finalnie znalazło swoje odpowiednie odzwierciedlenie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, która spełnia wymogi z art. 107 § 3 K.p.a. Mając powyższe na uwadze, Sąd działając na podstawie art. 151 P.p.s.a. oraz art. 119 pkt 2 P.p.s.a., orzekł jak w sentencji.