I SA/Po 312/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz Sędziowie Sędzia WSA Barbara Rennert (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 25 stycznia 2022 r. sprawy ze skargi H.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej oddala skargę. W dniu [...] marca 2021 r. H. P. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z [...] lutego 2021 r. nr [...], utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta [...] z [...] grudnia 2020 r. nr [...] ustalającą opłatę adiacencką. Powyższa skarga została wywiedziona na tle stanu faktycznego sprawy, w której na wniosek skarżącej Burmistrz, ostateczną decyzją z dnia [...] listopada 2019 r. nr [...], zatwierdził projekt podziału nieruchomości gruntowej, oznaczonej przed podziałem geodezyjnym jako działka nr [...], T., obręb "[...]" na działki o numerach [...] i [...]. Powołany przez Burmistrza celem ustalenia wartości rynkowej nieruchomości, biegły rzeczoznawca w sporządzonym [...] czerwca 2020 r. operacie szacunkowym stwierdził wzrost wartości nieruchomości. Pismem z [...] lipca 2020 r. skarżąca została zawiadomiona o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości na skutek jej podziału geodezyjnego. Na podstawie zgromadzonego materiał dowodowy decyzją z [...] grudnia 2020 r. Burmistrz ustalił skarżącej jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Oceniając w uzasadnieniu rozstrzygnięcia sporządzony w sprawie operat szacunkowy, organ pierwszej instancji uznał, że został on sporządzony zgodnie z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109 ze zm.; dalej: "rozporządzenie RM") oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.; dalej: "u.g.n."). Zaznaczył, że zawiera w swej treści informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego. Wycena została dokonana zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami prawa i stanowi podstawę do określenia wartości nieruchomości. W związku z powyższym organ stwierdził, że na skutek dokonanego podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości z [...] zł na [...] zł. Odnosząc się do uwag i zastrzeżeń skarżącej do sporządzonego operatu szacunkowego, rzeczoznawca wyjaśnił, że dotyczą one nieaktualnych już uwarunkowań prawnych. Dnia 1 września 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), która narzuciła sposób określania wartości nieruchomości dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej w wyniku podziału geodezyjnego. Ponadto żaden przepis prawa lub standard zawodowy nie nakłada na rzeczoznawcę majątkowego obowiązku wskazywania w operacie szacunkowym charakterystyki (w tym indywidualnych cech) wszystkich nieruchomości podobnych. W przypadku metody korygowania ceny średniej obowiązek taki dotyczy wyłącznie nieruchomości o cenie minimalnej i nieruchomości o cenie maksymalnej i takie charakterystyki zostały umieszczone w operacie szacunkowym. Następnie, powołując art. 98a ust.1 u.g.n. oraz na uchwałę nr XVI/130/12 z 16 lutego 2012 r. Rady Miejskiej T. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2012 r. poz. 1295; dalej: "uchwała nr XVI/130/12"), Burmistrz wskazał, że skoro opłatę adiacencką oblicza się jako 30 % różnicy wartości nieruchomości między jej wartością przed podziałem a wartością po podziale, to na skutek dokonanego podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości w wysokości [...] zł, tym samym wysokość opłaty adiacenckiej to kwota [...]zł. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżąca zarzuciła jej naruszenie art. 7 i 107 § 3 w zw. z 140 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U z 2020 r. poz. 256 ze zm.; dalej: "K.p.a.") oraz art. 98a ust. 1a i ust. b u.g.n., a także niewykonalność decyzji przez nieprecyzyjne podanie wysokości opłaty adiacenckiej (kwota wymieniona w sentencji różni się od kwoty wskazanej w dalszej części decyzji). Postanowieniem z [...] stycznia 2021 r. Burmistrz sprostował oczywistą omyłkę w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji w zakresie wskazanej w nim wysokości opłaty adiacenckiej z kwoty [...]zł na kwotę [...]zł. W decyzji z [...] lutego 2021 r., utrzymując w mocy decyzję organu pierwszej instancji, SKO zauważyło, że ustalenie opłaty adiacenckiej wymaga w pierwszej kolejności spełnienia dwóch głównych wymogów, tj. w obrocie prawnym musi istnieć ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, a nadto w chwili, gdy decyzja ta stała się ostateczna, w obrocie prawnym musi występować uchwała określająca stawkę procentową rozważanej opłaty. Kolegium zaznaczyło, że z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, iż oba te warunki zostały spełnione, ponieważ decyzja Burmistrza o zatwierdzeniu podziału nieruchomości z [...] listopada 2019 r. uzyskała przymiot ostateczności z dniem 27 listopada 2019 r., natomiast Rada Miejska T. uchwałą nr XVI/130/12 określiła wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału na 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ponadto w sprawie zaistniały przesłanki przewidziane w art. 98a ust. 1 u.g.n., gdyż organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Burmistrz prawidłowo i w zgodzie z obowiązującym prawem dokonał również oceny operatu szacunkowego, tj. zbadał czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawierał wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawierał niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Zdaniem Kolegium, sporządzony operat szacunkowy - oceniając jego zgodność z obowiązującymi przepisami - posiada wartość dowodową i na jego podstawie Burmistrz mógł ustalić opłatę adiacencką, bowiem operat jest prawidłowy, rzetelny i logiczny. Według operatu wartość nieruchomości przed dokonaniem podziału wynosiła [...] zł., a po dokonaniu podziału wartość ta wynosi [...] zł, zatem wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co przy zastosowaniu 30 % stawki opłaty adiacenckiej daje kwotę [...]zł. Operat w dostateczny sposób wyjaśnia, że w wyniku podziału nieruchomości na ww. działki nastąpił wzrost wartości o powyższe wartości. Kolegium stwierdziło, że operat został sporządzony z poszanowaniem przepisów art. 155 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n. oraz zawiera wszystkie dane, o jakich mowa w § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia RM. Organ odwoławczy wyjaśnił, że jeśli strona ma zastrzeżenia, co do prawidłowości wykonania operatu szacunkowego, to na mocy art. 157 u.g.n. może skorzystać z możliwości jego oceny przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Kwestionowanie operatu szacunkowego przez stronę, nie poparte żadnym przeciwdowodem, jest niewystarczające do podważenia wiarygodności dokonanej wyceny. Natomiast organ administracyjny nie jest zaś zobligowany do analizowania prawidłowości zastosowanych rozwiązań merytorycznych w zakresie zasad sztuki szacowania - sposobu analizy rynku i doboru nieruchomości do porównań, wypracowanych w praktyce szacowania przez środowisko rzeczoznawców, ponieważ nie są to zagadnienia unormowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale wiadomości specjalne rzeczoznawcy majątkowego (wiedza branżowa). Bez stosownego przeciwdowodu, nie jest możliwe kwestionowanie przyjętych do porównań nieruchomości podobnych. Zaskarżając powyższą decyzje w całości, strona zarzuciła jej naruszenie : 1. art. 7 i 77 K.p.a. przez niezbadanie wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności skutków podziału nieruchomości i jego wpływu na wartość wydzielonych działek gruntu, co niewątpliwie miało wpływ na wynik postępowania oraz niezałatwienie sprawy zgodnie z wymogami prawdy obiektywnej i słusznym interesem strony; 2. art. 98a ust. 1a i ust. b u.g.n. przez bezpodstawne założenie, że w wyniku podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości, co w istocie nie miało miejsca. W uzasadnieniu skargi strona podniosła, że Kolegium powinno poczynić własne ustalenia w sprawie, bowiem jest zobowiązane do przeprowadzenia ponownie postępowania wyjaśniającego od początku, tak jak by nie było orzeczenia pierwszoinstancyjnego. W niniejszym przypadku ograniczyło się tylko do skontrolowania postępowania przed organem pierwszej instancji, zaś operat szacunkowy włączyło in extenso do uzasadnienia czyniąc z niego element decyzji, chociaż stanowi on jedynie dowód w sprawie i powinien podlegać ocenie. Zarzuciła SKO, że nie odniosło się do podstawowego zarzutu odwołania, że w wyniku podziału nastąpiło obniżenie wartości nieruchomości, kwitując go jako gołosłowny. Natomiast wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału stanowi konieczną przesłankę umożliwiającą ustalenie opłaty adicenckiej. Przyjmuje się, że mniejsze działki będące efektem podziału nieruchomości, jako łatwiejsze do zagospodarowania, są bardziej wartościowe niż nieruchomości o większym areale, z tym związany jest wzrost wartości nieruchomości na skutek podziału, w trakcie którego dochodzi do wydzielenia z jednej nieruchomości nowych działek o mniejszej powierzchni. Nie każda jednak nowa konfiguracja działek, ich wielkość, powoduje korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie. Wartość działek nie jest bowiem tylko konsekwencją ich wielkości, lecz także innych czynników jak położenie, kształt, droga dojazdowa, uzbrojenie terenu, otoczenie. Natomiast w sprawie przyjęte zostało założenie, że sam fakt podziału nieruchomości powoduje automatycznie wzrost jej wartości. Jednak wzrost ten musi zostać udowodniony, zaś organy bezrefleksyjnie przyjęły, że on nastąpił, chociaż wobec wskazanych przez skarżącą okoliczności w istocie nastąpiło obniżenie wartości wydzielonych działek. Biegły ograniczył się do wyceny wartości działki niepodzielonej oraz wyceny dwóch mniejszych działek będących sumą tej pierwszej. Podobnie postąpiły organy, nie badając czy w tym przypadku nie doszło do obniżenia wartości nieruchomości. Pierwsza działka powstała w wyniku podziału, pozbawiona jest samodzielnego dostępu do drogi publicznej, dostęp pośredni zapewniony został za pomocą ustanowienia służebności przechodu i przejazdu. Dla nabywcy (inwestora) działka ta nie stanowiła samoistnie terenu inwestycyjnego, warunkiem była konieczność nabycia przez inwestora dwóch działek sąsiednich. Druga działka obciążona jest służebnością drogową na obszarze około [...] m˛, a ponadto zabudowana jest dużym budynkiem o nieokreślonym przeznaczeniu, zajmującym znaczną jej powierzchni, co wpływa niekorzystnie na możliwość zagospodarowania komercyjnego zgodnie z planem miejscowym. Jeśli nie znajdzie się nabywca mający pomysł na wykorzystanie budowli, działka jest praktycznie niezbywalna. W wyniku podziału działka ta straciła na atrakcyjności z uwagi na pogorszoną ekspozycję, znalazła się bowiem na tyłach nieruchomości, zasłonięta zabudową powstałą na terenie pierwszej działki. Z tych względów doszło do faktycznego obniżenia wartości działek powstałych w wyniku podziału, dlatego nie było podstaw do naliczenia opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Sąd zważył co następuje. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Niniejsza sprawa została rozpoznana przez Sąd w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r. poz. 329; dalej: "P.p.s.a."). Na wstępie wskazać należy, że materialnoprawną podstawę wydanych w niniejszej sprawie decyzji organów obu instancji stanowił art. 98a u.g.n., w myśl którego jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio (ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (ust. 1a). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (ust. 1b). Z przywołanych przepisów wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest podejmowana w wyniku uprawnienia, a nie obowiązku organu, tj. stanowi konsekwencję uznania administracyjnego. Wskazuje na to wprost zwrot użyty w art. 98a ust. 1 u.g.n. "może ustalić". Nie oznacza to jednak, że jest to decyzja dowolna. Jej wydanie wymaga bowiem spełnienia określonych warunków. Granice uznania administracyjnego wyznaczają bowiem przepisy prawa materialnego, jak i procesowego. Treść tych przepisów stanowi ramy dozwolonego postępowania organu. Sądowa kontrola decyzji podejmowanej w warunkach uznania administracyjnego obejmuje natomiast zbadanie, czy wydając zaskarżony akt organ rozważył wszystkie przesłanki ustawowe istotne dla rozstrzygnięcia sprawy oraz czy w sprawie zostało przeprowadzone prawidłowe postępowanie wyjaśniające. Poza sporem jest, że na wniosek skarżącej, jako właścicielowi położonej w T. nieruchomości gruntowej, oznaczonej przed podziałem geodezyjnym jako działka nr [...], Burmistrz decyzją z [...] listopada 2019 r. zatwierdził – na wniosek skarżącej - projekt podziału ww. nieruchomości na działki o numerach ewidencyjnych [...] i [...]. Jak wynika z umieszczonej na decyzji adnotacji, przymiot ostateczności uzyskała ona z dniem 27 listopada 2019 r. Natomiast Rada Miejska T. uchwałą nr XVI/130/12 określiła 30% wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Podstawę obliczenia wysokości należnej opłaty adiacenckiej stanowi wzrost wartości nieruchomości. Należy też zaznaczyć, że powyższa uchwała obwiązywała w dniu, w którym decyzja Burmistrza zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. w dniu 27 listopada 2019 r. Ponadto od daty uzyskania przez decyzję zatwierdzającą podział waloru ostateczności (27 listopada 2019 r.) do daty wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej (zawiadomienie skarżącej [...] lipca 2020 r. o wszczęciu postępowania w kontrolowanej sprawie) nie upłynął okres trzech lat. Powyższe ustalone przez organy obu instancji okoliczności nie są sporne. Natomiast istotę sporu pomiędzy skarżącą a organami orzekającymi w sprawie stanowi kwestia zaistnienia w sprawie wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Zdaniem skarżącej organy dowolnie oceniły zebrany w sprawie materiał dowodowy, nie odniosły się do przedstawionych przez nią zarzutów. Nie przeprowadziły w powyższym zakresie postępowania dowodowego, czego następstwem było przyjęcie poprawności operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, mimo że wartość nieruchomości wskutek jej podziału nie wzrosła, a wręcz obniżyła się. W związku z powyższym wskazać należy, że zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Zgodnie z treścią art. 7, art. 150 ust. 5 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy wybierają właściwe podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości przeznaczonych dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, w tym również rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania ich wartości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, reguluje rozporządzenie RM. Stosownie do brzmienia jego § 55 ust. 2, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (zob. wyrok NSA z 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17 - wszystkie przytaczane w niniejszej sprawie orzeczenia sądów administracyjnych dostępne w bazie: orzeczenia.nsa.gov.pl). W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie, podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 K.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12 kwietnia 2017 r. sygn. akt II SA/Bk 40/17). Zdaniem Sądu w kontrolowanej sprawie nie ma podstaw, aby kwestionować stanowisko SKO w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego w dniu [...] czerwca 2020 r. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera- zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM - informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia RM oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia RM. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Ponadto biegły wyraźnie wskazał transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń oraz zastosowaną metodę szacowania wartości wycenianej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte w operacie wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty adiacenckiej. W kontekście powyższego Sąd podkreśla, że poza zakresem analizy sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z 26 lipca 2017 r. sygn. akt I OSK 2665/15). Należy zauważyć, że w celu oszacowania wartości nieruchomości biegły zastosował podejście porównawcze przy wykorzystaniu metody korygowania ceny średniej. Rodzaj rynku został określony dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługową i przemysłowo-usługową, prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zieleń. Obszarem analizy objęto rynek lokalny i rynki lokalne podobne pod względem rodzaju i obszaru - miasta: T., K., K., S., O. wraz z przedmieściami tych miast, położonymi na terenie gmin ościennych. Okres badania obejmował lata od 2017 do 2019, jednakże ze względu na niewielką liczbę transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych oraz stabilizację poziomu cen transakcyjnych, analizowany okres poszerzono, uwzględniając zarówno transakcje starsze niż 2 lata, licząc od daty na którą określa się wartość nieruchomości. Z uwagi na zauważalną stabilizację cen na rynku w tym okresie rzeczoznawca majątkowy przyjął trend czasowy na poziomie 0 %. Ostatecznie biegły utworzył zbiór 27 wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości - prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługową i przemysłowo-usługową i zbiór 4 wiarygodnych transakcji sprzedaży nieruchomości - prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę usługową i przemysłowo-usługową pod zieleń. Do dalszych obliczeń przyjęto 3 nieruchomości porównawcze. Zdaniem Sądu nie ma podstaw, aby kwestionować dobór przez biegłego nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej sprzed podziału i po jej podziale. Tym bardziej, że biegły zawarł w operacie szacunkowym informacje o tych nieruchomościach, które pozwalały na zweryfikowanie ich cech. Opisał i ocenił ich lokalizację ogólną, lokalizację szczegółową, parametry techniczne działek, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania urbanistyczne i prawne oraz wielkość powierzchni działki. Następnie przeanalizował i porównał ze sobą istotne cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych. W oparciu o wyznaczone cechy i przy zastosowaniu metody porównywania parami, zgodnie z przyjętą metodyką dokonał korekty cen transakcyjnych nieruchomości podobnych. Ostatecznie, mając na uwadze cechy rynkowe nieruchomości, ustalił wartość nieruchomości w części przeznaczonej pod zabudowę usługową przed dokonaniem podziału geodezyjnego na kwotę [...]zł za m˛, co po pomnożeniu przez wielkość działki, tj. [...] m˛ wyniosło [...] zł; w części pod zieleń na kwotę [...]zł, co przy wielkość działki [...] m˛ dało kwotę [...]zł; w sumie [...] zł. Ustalił również wartość rynkową działek po podziale w części przeznaczonej pod zabudowę usługową i pod zieleń dla działki nr [...] za m˛ w kwocie [...]zł oraz [...] zł, dla działki nr [...] za m˛ kwocie [...]zł oraz [...] zł w sumie [...] zł. Tym samym operat odpowiada ustawowym wymogom, a nadto dowodzi, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z podziałem nieruchomości. Wobec powyższego, w ocenie Sądu, Kolegium słusznie uznało, że operat szacunkowy w kontrolowanej sprawie został przez rzeczoznawcę sporządzony z zachowaniem należytej staranności, w sposób jasny i przejrzysty oraz z uwzględnieniem wymogów rozporządzenia RM. Operat ten jest spójny, logiczny i czytelny w zakresie określenia rodzaju nieruchomości przyjętych do porównania, czynników wpływających na kształtowanie cen transakcyjnych, korekty cen nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Autor operatu szacunkowego zawarł w opinii dostatecznie szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do porównania, jak również opis cech, które miały znaczenie przy wycenie. Tak sporządzony operat, jest w pełni wiarygodnym dowodem, pozwalającym na ustalenie wzrostu wartości nieruchomości. Przedłożona opinia, jako jeden ze środków dowodowych służących organowi załatwieniu sprawy, podlegała - w myśl art. 80 K.p.a. - swobodnej ocenie dokonywanej przez organy i takiej jego oceny organy dokonały. Podkreślenia wymaga, że podstawą zarzutów skarżącej względem omówionego wyżej operatu szacunkowego, będącego zasadniczym dowodem w kontrolowanej sprawie, są twierdzenia jakoby wartość nieruchomości w wyniku podziału nie wzrosła, ponieważ działka [...] jest pozbawiana dostępu do drogi publicznej, a działka [...] jest obciążona służebnością drogową na obszarze ok. [...] mkw. Jednakże jak wynika, z zapisów ogólnodostępnego Systemu Informacji Przestrzennej Urzędu Miasta w T. , załączonych przez Sąd do akt sprawy w celach poglądowych, do obu działek był zjazd z ul. [...] Zjazdy do obu ww. działek uwidocznione są również na mapie zawierającej projekt podziału działki nr [...], stanowiącej integralną część decyzji z [...] listopada 2019 r. Ponadto z odpisu księgi wieczystej [...] wynika, że służebność gruntowa została ustanowiona przez skarżącą przy zbyciu działki nr [...] w dniu [...] sierpnia 2020 r., zatem po ostatecznym zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...]. Mając na uwadze, że stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. w niniejsze sprawie 27 listopada 2019 r., za bezzasadne należy uznać twierdzenia skarżącej, że działki nie posiadały dostępu do drogi publicznej. Bezsporna okoliczność ustanowienia służebności gruntowej dla zbywanej przez skarżącą działki nr [...] przy jej zbywaniu w sierpniu 2020 r. nie ma znaczenia dla stanu nieruchomości w chwili zatwierdzania projektowanego jej podziału. Sąd również przeanalizował zastrzeżenia i wątpliwości zgłaszane przez stronę w trakcie całego postępowania, dochodząc do wniosku, że żadne z nich nie świadczą o wadliwości zaskarżonej decyzji. Co prawda należy przyznać rację skarżącej, że organ nie ustosunkował się zarzutów dotyczących ustanowienie służebności gruntowej, jednak brak wyjaśnienia tej kwestii pozostaje bez wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia, albowiem w operacie biegły dokonał wyceny poszczególnych działek, z uwzględnieniem stanu ich zagospodarowania na dzień wyceny. Jak wskazano powyższej obie z wydzielonych działek posiadały zjazd z drogi publicznej. Ustalenia przyjęte przez biegłego na potrzeby wyceny wartości nieruchomości po podziale uwzględniały zatem stan zagospodarowania poszczególnych działek, co czyni operat prawidłowym. W sytuacji natomiast, gdy operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód, określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej należy przyjąć, że opłata została ustalona prawidłowo. Odnoszą się zaś do argumentów skarżącej, że działka nr [...] straciła na atrakcyjności z uwagi na pogorszoną ekspozycję i w związku z tym może być praktycznie niezbywalna podkreślenia wymaga, że możliwość wymierzenia opłaty adiacenckiej wiąże się wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku podziału i nie uzależnia dopuszczalności wymierzenia tej opłaty od faktycznego skonsumowania przez właściciela tegoż wzrostu wartości w następstwie sprzedaży wydzielonej działki. Właścicielką działki nr [...] pozostaje skarżąca, która ustanowiła na niej służebność gruntową na rzecz działki nr [...], którą sprzedała po podziale. Skoro do obu działek w chwili podziału był wjazd z drogi publicznej, to nie ma znaczenia ani powód, ani skutki ustanowienia służebność gruntowej. Prezentowaną zatem w skardze argumentacją, skarżąca nie podważyła skutecznie mocy dowodowej operatu szacunkowego, ani przyjętych na jego podstawie ustaleń organu. Samo niezadowolenie strony z opinii biegłego czy też subiektywne przekonanie strony o nieprawidłowości sporządzonej wyceny nieruchomości, jeżeli nie jest potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające do skutecznego podważenia jej wiarygodności. Mając na względzie powyższe rozważania, Sąd nie dopatrzył się przy wydaniu decyzji organów obu instancji naruszenia prawa, które powodowałyby wyeliminowanie tych decyzji z obrotu prawnego. W szczególności w kontrolowanej sprawie organ pierwszej instancji i w ślad za nim organ odwoławczy rozstrzygnęły jej istotę na podstawie prawidłowo przeprowadzonego postępowania dowodowego. Organy dokonały też oceny operatu szacunkowego jako dowodu z uwzględnieniem przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Dowód ten nie budzi zastrzeżeń Sądu z punktu widzenia fachowości, zgodności z prawem, staranności i przeprowadzonych wyliczeń. W oparciu o taki dowód zasadnym było dokonanie kluczowych ustaleń faktycznych w sprawie. W tej sytuacji Sąd stwierdza, że zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem, bowiem nie narusza prawa materialnego oraz wskazanych w skardze przepisów postępowania. Zważywszy powyższe, Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę jako niezasadną oddalił.