I SA/Po 920/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dominik Mączyński Sędziowie Sędzia WSA Izabela Kucznerowicz (spr.) Sędzia WSA Waldemar Inerowicz po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 07 grudnia 2017 r. sprawy ze skargi [...] na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w [..] z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów do opisu oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Pismem z dnia [...] czerwca 2016 r. zawierającym skierowane do P. B. (dalej: zobowiązany, strona, skarżący) wezwanie do zapłaty w terminie 14 dni, wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi, zobowiązania w podatku akcyzowym w wysokości [...] zł należności głównej, objętego tytułem wykonawczym nr [...], wystawionym przez Dyrektora Izby Celnej w S. - Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. dokonał zajęcia, stanowiącej własność wymienionego zobowiązanego, nieruchomości położonej w miejscowości L., dla której Sąd Rejonowy w S. Wydział Ksiąg Wieczystych w M. prowadzi księgę wieczystą nr [...] Zawiadomienie o zajęciu doręczono zobowiązanemu w dniu [...] czerwca 2016 r. oraz wierzycielowi - w dniu [...] czerwca 2016 r. Nadto egzemplarz dokumentu w dniu [...] czerwca 2016 r. dostarczono do Sądu Rejonowego w S.. Pismem z [...] października 2016 r. organ egzekucyjny zawiadomił uczestników postępowania o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Następnie w dniu [...] listopada 2016 r., sporządził protokół opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, którego egzemplarz wręczył obecnemu przy dokonywaniu czynności zobowiązanemu. Pismem z [...] grudnia 2016 r., nadanym w polskiej placówce pocztowej w dniu [...] grudnia 2016 r. P. B. wniósł zarzut do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Zakwestionował przy tym: - treść protokołu opisu i oszacowania wartości przedmiotowej nieruchomości, w zakresie opisu nieruchomości, w tym przede wszystkim wskazania jej cech oraz zakwalifikowania jako nieruchomości rolnej, jak również w zakresie określenia wartości nieruchomości na kwotę [...]zł, - operat szacunkowy z dnia [...] września 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. D., w szczególności w zakresie opisu nieruchomości, w tym przede wszystkim wskazania jej cech oraz zakwalifikowania jako nieruchomości rolnej, jak również w zakresie określenia wartości nieruchomości na kwotę [...]zł. Ponadto zobowiązany wniósł o sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego nowego operatu szacunkowego na okoliczność ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, z uwzględnieniem rzeczywistego charakteru nieruchomości jako nieruchomości budowlanej. Postanowieniem z dnia [...] grudnia 2016 r., doręczonym zobowiązanemu w dniu [...] stycznia 2017 r. oraz wierzycielowi - w dniu [...] stycznia 2017 r., Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. oddalił wniesione przez P. B. zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W wyniku wniesionego przez zobowiązanego zażalenia, postanowieniem z dnia [...] lutego 2017 r. Dyrektor Izby Skarbowej w P. uchylił powyższe rozstrzygnięcie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Zdaniem organu odwoławczego, przedmiotowa sprawa wymagała bowiem przeprowadzenia dodatkowego postępowania wyjaśniającego. Organ drugiej instancji wskazał przy tym, że rozpatrując ponownie sprawę organ egzekucyjny winien w pierwszej kolejności ustalić, czy decyzja Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji budowlanej funkcjonuje w obrocie prawnym i jest ostateczna. W przypadku pozytywnej odpowiedzi, winien uzyskać potwierdzoną za zgodność z oryginałem kopię decyzji, a następnie winien zasięgnąć opinii rzeczoznawcy majątkowego A. D., czy - sporządzony w dniu [...] września 2016 r. operat szacunkowy - uwzględnia fakt istnienia w/w orzeczenia, a jeśli nie, to, czy (i ewentualnie w jakim stopniu) okoliczność ta wpływa na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. postanowieniem z dnia [...] kwietnia 2017 r. nr [...] oddalił przedmiotowe zarzuty strony do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu organ egzekucyjny wskazał między innymi, że przed podjęciem rzeczonego rozstrzygnięcia ustalił, że w/w decyzja Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. jest ostateczna, jednak mimo tego, dotychczas dla działki [...] obręb L. nie zostało wydane pozwolenie na budowę. Nadto stwierdził, że biegła A. D. poinformowała, że w operacie szacunkowym nie uwzględniła faktu wydania powyższej decyzji, niemniej jednak okoliczność istnienia tego orzeczenia w żaden sposób nie wpływa na zmianę jej wartości, ponieważ wszystkie aspekty możliwości zabudowy zostały w operacie szacunkowym uwzględnione. Dyrektor Izby Administracji Skarbowej w [...], po rozpatrzeniu zażalenia, postanowieniem z dnia [...] czerwca 2017 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt 1, w związku z art. 144 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 23 ze zm. – dalej: "kpa"), oraz art. 110u § 1 i art. 18 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 599 ze zm. – dalej: "u.p.e.a."), utrzymał w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że właściwym w zakresie oszacowania nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy uprawniony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W przedmiotowej sprawie dla dokonania powyższej czynności wyznaczono A. D. - rzeczoznawcę majątkowego, którego uprawnienia zarejestrowano pod numerem [...]. W dniu [...] września 2016 r. w/w rzeczoznawca sporządził operat szacunkowy, w którym oszacował wartość rynkową należącej do zobowiązanego nieruchomości o powierzchni [...] m2, położonej w miejscowości L., gmina S. (nr działki [...]), na kwotę [...]zł. Zdaniem organu sporządzony przez rzeczoznawcę operat nie budzi żadnych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz przyjętych dla porównania nieruchomości, jak również rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Wobec tego, dokonując opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości, w protokole z dnia [...] listopada 2016 r. organ egzekucyjny zasadnie przyjął wartość zajętej nieruchomości w powyższej, ustalonej przez uprawniony podmiot, kwocie. Organ podkreślił, że w związku z podniesionymi przez zobowiązanego zarzutami, pismem z dnia [...] marca 2017 r. organ egzekucyjny zwrócił się do A. D. z zapytaniem, czy - sporządzając operat szacunkowy - miała wiedzę o wydaniu decyzji Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r., a jeśli nie, to, czy okoliczność ta ma wpływ na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej. Do pisma załączono kopię wspomnianego orzeczenia uzyskanego z Urzędu Gminy S.. W odpowiedzi z dnia [...] kwietnia 2017 r. rzeczoznawca poinformowała, że w operacie szacunkowym nr [...] z dnia [...] września 2016 r. nie uwzględniła w/w nie opatrzonej klauzulą prawomocności decyzji Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r., wystawionej dla P. W. nie będącego właścicielem nieruchomości. Okoliczność istnienia w obrocie prawnym w/w decyzji, jak stwierdziła, w żaden sposób nie wpływa jednak na zmianę jej wartości, ponieważ wszystkie aspekty możliwości zabudowy (wynikające również z orzeczenia), zostały w opracowanym operacie szacunkowym uwzględnione. A. D. wyjaśniła przy tym, że uwzględniła i opisała możliwość dokonania zabudowy nieruchomości (co wynika również z decyzji Burmistrza S.), czego dowodem są wpisy dotyczące: - przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości (pkt 5.4. operatu: "tereny użytków zielonych z możliwością wprowadzenia zabudowy mieszkalnej - siedliskowej, zgodnie ze zmianami do studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy S. przyjętymi Uchwałą nr [...] przez Radę Miejską w S. dnia [...] maja 2012 r.", - stanu technicznego i użytkowego przedmiotowej nieruchomości (pkt 5.3 operatu: "Działka w kształcie korzystnym do zabudowy w części wschodniej - w linii zabudowy działek przyległych", - analizy i charakterystyki rynku nieruchomości (pkt VII, str. 8: "analizą objęto i zbadano poziom cen rynkowych w transakcjach kupna - sprzedaży prawa własności nieruchomości niezabudowanych z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym lub letniskowym całorocznym wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną na terenie [...] oraz sąsiadujących miejscowości na terenie powiatu w przedziale czasowym ostatnich dwóch lat", str. 10: "Na analizowanym rynku działek niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, letniskową lub rezydencjonalną na terenie gminy S. (...)", str. 11: "Ustalono, że na badanym rynku największy wpływ na poziom cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji terenów mieszkaniowych lub letniskowych całorocznych mają (...)" . W ocenie organu w świetle powyższych wyjaśnień rzeczoznawcy, mających odzwierciedlenie w znajdującym się w aktach sprawy dokumencie, nie sposób przyznać racji stronie, która twierdzi, że sporządzony przez A. D. operat szacunkowy jest nieprzydatny dla ustalenia rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości. Wyjaśnienia wymaga, że z w/w pisma rzeczoznawcy z dnia [...] kwietnia 2017 r. nie wynika, by przyjęto założenie o braku wpływu faktu określenia w decyzji Burmistrza Gminy S. warunków zabudowy (co - jak stwierdził żalący się - zmieniło charakter działki z rolnej na budowlaną) na ustalenie powyższej wartości. Treść powołanego pisma wskazuje wyłącznie, że mimo braku wiedzy rzeczoznawcy o wydaniu wskazanego orzeczenia, w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości wyznaczono w prawidłowej wysokości, gdyż dla dokonania wyceny przyjęto możliwość zabudowy działki i porównano ją z innymi nieruchomościami niezabudowanymi z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym lub letniskowym całorocznym (a nie z gruntami rolnymi). Organ zaznaczył, że porównane nieruchomości - wbrew zarzutom zażalenia - nie odbiegają znacząco cechami, w tym przede wszystkim powierzchnią, od przedmiotowej nieruchomości zobowiązanego. Z treści operatu szacunkowego wynika, że - podobnie jak w przypadku wycenianej działki - mają metraż kwalifikujący je jako bardzo duże. Wprawdzie wielkość każdej z nich ([...] m2, [...] m2 i [...] m2) jest mniejsza od przedmiotowej nieruchomości o powierzchni [...]m2, niemniej jednak w zastosowanej w przedmiotowej sprawie metodzie wyceny porównania parami konieczne i zarazem wystarczające, jest zestawienie podobnych cechami (a nie identycznych) nieruchomości. W świetle powyższych wartości, sugestie zobowiązanego, jakoby dokonana przez A. D. wycena zaniżała wartość jego nieruchomości, nie potwierdzają się. Jak wskazano w operacie szacunkowym, z obserwacji rynku nieruchomości wynika, że im mniejsza działka, tym cena za 1 m2 jej powierzchni jest wyższa. Wobec powyższego nieuzasadniony jest zarzut zażalenia o naruszeniu przez organ pierwszej instancji postanowień art. 80 kpa. Przeprowadzona przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. ocena zebranych w sprawie dowodów, w tym operatu szacunkowego oraz pisma rzeczoznawcy z dnia [...] kwietnia 2017 r., jest rzetelna i nie ma charakteru dowolności. Na uwagę zasługuje fakt, że dwie ze wskazanych przez podatnika sprzedaży, mających w jego ocenie stanowić dowód zaniżenia przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości, dotyczą działek o powierzchniach [...] m2 i [...] m2, a zatem jeszcze mniejszych od tych, które przyjęto w operacie szacunkowym dla porównania z wycenianą nieruchomością. Nadto w rzeczonych ofertach nie podano - co sugeruje P. B. - ceny za 1 m2 w wysokości [...] zł, lecz odpowiednio: [...] zł i [...] zł. W opinii organu, ani te ani żadne inne oferty sprzedaży (w tym trzecia ze złożonych przez stronę do akt ofert, dotycząca sprzedaży za kwotę [...]zł za 1 m2 działki łudząco podobnej do nieruchomości zobowiązanego) nie mogą stanowić podstawy zakwestionowania szacunku dokonanego przez A. D.. Jak wskazano w operacie szacunkowym, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Organ nie stwierdził ponadto naruszenia, wskazanych w zażaleniu, przepisów kpa. Pismem z dnia [...] lipca 2017 r. skarżący, reprezentowany przez adwokata, wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu na w/w postanowienie organu odwoławczego, wnosząc o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy organowi do jej ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych. Skarżący zarzucił zaskarżonemu postanowieniu mające istotny wpływ na wynik sprawy: naruszenie art. 10 ust. 1 kpa, w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na braku zapewnienia skarżącemu czynnego udziału w każdym stadium postępowania, w szczególności poprzez brak umożliwienia skarżącemu, przed wydaniem rozstrzygnięcia, wypowiedzenia się w zakreślonym terminie, co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w tym brak umożliwienia ustosunkowania się do treści nowych zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów, tj. pisma Starostwa Powiatowego w M. z dnia [...] kwietnia 2017 r., a przede wszystkim pisma rzeczoznawcy majątkowego A. D. z dnia [...] kwietnia 2017 r., co w konsekwencji skutkowało uniemożliwieniem stronie odniesienia się do twierdzeń i argumentów zawartych w wymienionych wyżej dokumentach, które mają istotne znaczenie dla wyniku sprawy, a w konsekwencji uniemożliwieniem stronie podjęcia właściwej obrony swoich praw, naruszenie art. 80 kpa, w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na przekroczeniu granic swobodnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego z dnia [...] września 2016 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. oraz uzupełniającego tę opinię pisma wskazanego rzeczoznawcy z dnia [...] kwietnia 2017 r., co przejawiało się całkowicie błędnym uznaniem, jakoby w operacie tym dokonano prawidłowego ustalenia wszystkich istotnych okoliczności dotyczących stanu faktycznego i prawnego szacowanej nieruchomości, a mających wpływ na ustalenie jej prawidłowej rynkowej wartości, podczas gdy w operacie tym: a) błędnie założono, że fakt ustalenia określonych warunków zabudowy dla spornej nieruchomości ostateczną decyzją Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. (znak sprawy: [...]), pozostaje bez wpływu na ustalenie rzeczywistej rynkowej wartości tej nieruchomości, b) pomimo zastosowania w operacie metody porównawczej dla ustalenia rynkowej wartości nieruchomości, dla porównania przyjęto nieruchomości o znacząco różnych cechach w odniesieniu do kluczowych parametrów wyceny, w tym przede wszystkim nieruchomości o istotnie odbiegającej powierzchni, co w konsekwencji skutkowało błędnymi wnioskami w zakresie ustalenia ostatecznej rynkowej wartości nieruchomości, co skutkować winno uznaniem wspomnianego wyżej operatu za nieprzydatny dla ustalenia rzeczywistej rynkowej wartości szacowanej nieruchomości, naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 84 § 1 kpa, w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na braku podjęcia wszelkich czynności niezbędnych do pełnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz braku wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przejawiające się w szczególności brakiem dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego celem dokonania wyceny szacowanej nieruchomości w sytuacji, w której operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. D. obarczony był istotnymi wadami, w tym przede wszystkim oparty został na całkowicie błędnym przyjęciu do porównania nieruchomości o znacząco różnych cechach (w szczególności powierzchni), co skutkowało wyceną spornej nieruchomości, która rażąco odbiegała od wartości podobnych do niej nieruchomości, co potwierdzone zostało w przedłożonych przez stronę dokumentach pochodzących z rynku obrotu nieruchomości, naruszenie art. 138 § 2 kpa, w związku z art. 18 u.p.e.a., polegające na jego błędnym niezastosowaniu i w konsekwencji niezasadnym zaniechaniu uchylenia w całości zaskarżonego postanowienia organu pierwszej instancji i przekazania sprawy organowi do ponownego rozpatrzenia. Odpowiadając na skargę organ podtrzymał swoje stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Kontrola sądu administracyjnego w świetle ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm. – dalej: "P.p.s.a."), obejmuje kwestie związane z procesem stosowania prawa w postępowaniu administracyjnym, a więc, czy organ dokonał prawidłowych ustaleń, co do obowiązywania zastosowanej normy prawnej, czy normę tę właściwie zinterpretował i nie naruszył zasad ustalania określonych faktów za udowodnione. W ocenie Sądu, prowadząc postępowanie w niniejszej sprawie dotyczącej zarzutów na opis i oszacowanie wartości nieruchomości, organy obu instancji podjęły wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia przedmiotowej sprawy. W tym celu, w rzetelny i wyczerpujący sposób zebrały i rozpatrzyły cały materiał dowodowy. W toku prowadzonego postępowania egzekucyjnego organ egzekucyjny wyznaczył także, zgodnie z obowiązującymi przepisami, biegłego w celu ustalenia prawidłowej wartości rynkowej nieruchomości. Za nie zasadny uznać zatem należy podniesiony przez skarżącego zarzut dotyczący naruszenia art. 7 i 77 § 1 oraz art. 84 § 1 kpa, przejawiający się w braku dopuszczenia przez organ pierwszej instancji dowodu z operatu szacunkowego innego rzeczoznawcy majątkowego. Bezzasadny jest również zarzut naruszenia art. 10 § 1 kpa. W postępowaniu egzekucyjnym, zgodnie z art. 18 u.p.e.a., przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego mają "odpowiednie" zastosowanie i to wyłącznie wówczas, jeżeli przepisy u.p.e.a. nie stanowią inaczej. Użycie przez ustawodawcę terminu "odpowiednie" oznacza, że przepisy te muszą być stosowane z uwzględnieniem specyficznego charakteru postępowania egzekucyjnego polegającego na jego przymusowym charakterze, a także konieczności szybkiego i skutecznego doprowadzenia do wykonania obowiązków określonych prawem. W związku z tym, przepisy kpa znajdują zastosowanie tylko w takim zakresie i w taki sposób, aby uzupełnić, a nie modyfikować ustawę o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Z tego też względu oraz z uwagi na to, że postępowanie egzekucyjne jest postępowaniem wykonawczym, a nie orzekającym, nie będą miały w nim zastosowania niektóre zasady postępowania administracyjnego, w tym wynikający z art. 10 § 1 kpa obowiązek organu umożliwienia stronom - przed wydaniem decyzji (postanowienia) - wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów. Brak zastosowania w postępowaniu egzekucyjnym niektórych reguł kpa nie musi zatem - co sugeruje skarżący - być zapisany wprost w konkretnych przepisach u.p.e.a. Wynika on bowiem z wykładni art. 18 u.p.e.a. uwzględniającej nietypowy charakter tego postępowania. Wprawdzie w postępowaniu egzekucyjnym, podobnie jak w innych postępowaniach organów administracji publicznej, strona ma prawo czynnego uczestniczenia w postępowaniu oraz wglądu do akt sprawy, niemniej jednak czyni to z własnej inicjatywy, a nie na "wezwanie" organu egzekucyjnego. Znajdzie tu zatem zastosowanie art. 73 § 1 kpa, w myśl którego strona ma prawo wglądu w akta sprawy, sporządzania z nich notatek, kopii lub odpisów. W niniejszej sprawie, mimo wiedzy o konieczności przeprowadzenia przez organ egzekucyjny dodatkowych dowodów (powyższy obowiązek nałożył na organ egzekucyjny Dyrektor Izby Skarbowej w P. w postanowieniu z dnia [...] lutego 2017 r., doręczonym pełnomocnikowi strony w dniu [...] marca 2017 r. - karty nr 55-59), Zobowiązany nie podjął żadnych działań celem zapoznania się z materiałem dowodowym. Nie uczynił tego również po otrzymaniu postanowienia organu pierwszej instancji ani po otrzymaniu postanowienia organu odwoławczego, w treści których wskazano, że w aktach sprawy znajdują się dowody w postaci pism Starostwa Powiatowego w M. i A. D. z dnia [...] kwietnia 2017 r. oraz przedstawiono, co z rzeczonych pism wynika. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że w/w pisma w żaden sposób nie wpłynęły na - zawarte w sporządzonym w dniu [...] listopada 2016 r. przez organ egzekucyjny protokole - ustalenia w zakresie wartości szacowanej nieruchomości, co było przedmiotem wniesionych przez zobowiązanego zarzutów. Istotną jest również okoliczność, że wskazując na naruszenie przepisu art. 10 § 1 kpa, w związku z art. 18 u.p.e.a., skarżący nie wykazał, aby uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie ma racji skarżący twierdząc, że w wyniku rozpoznania zażalenia organ odwoławczy winien był zastosować art. 138 § 2 kpa. Zobowiązany nie podważył bowiem skutecznie przyjętej przez organ pierwszej instancji oceny w zakresie prawidłowości i rzetelności dokonanego opisu i oszacowania wartości nieruchomości, a jego zarzuty okazały się nieuzasadnione. Organ odwoławczy nie miał także wątpliwości, że dokumenty w postaci sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego oraz protokołu organu egzekucyjnego zawierającego opis i oszacowanie wartości nieruchomości, w sposób rzetelny odzwierciedlają rzeczywisty stan wycenionego składnika majątku zobowiązanego, w tym również w zakresie ustalonej wartości przedmiotowej nieruchomości. Wyjaśnić należy, że w myśl art. 110s § 1 u.p.e.a., właściwym w zakresie oszacowania zajętej w drodze egzekucji administracyjnej nieruchomości jest rzeczoznawca majątkowy uprawniony na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm. - dalej "u.g.n.", wynika, że rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W niniejszej sprawie Naczelnik Urzędu Skarbowego w M. powołał rzeczoznawcę w osobie A. D., która w dniu [...] września 2016 r. sporządziła operat szacunkowy, w którym oszacowała wartość rynkową należącej do skarżącego nieruchomości o powierzchni [...] m2, położonej w miejscowości L., gmina S. (nr działki [...]), na kwotę [...]zł (karty nr 5,8-18). Przedmiotowy operat nie budzi żadnych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, zawiera wszystkie dane niezbędne do ustalenia wartości wycenianego przedmiotu oraz wyjaśnienia dotyczące wyboru metody wyceny oraz przyjętych dla porównania nieruchomości, jak również rzetelne obliczenia i logiczne wnioski. Wobec tego, wbrew zarzutom skargi, dokonując opisu i oszacowania wartości w/w nieruchomości, w protokole z dnia [...] listopada 2016 r. organ egzekucyjny zasadnie przyjął wartość zajętej nieruchomości w powyższej, ustalonej przez uprawniony podmiot, kwocie. Należy podkreślić, że - w związku z podniesionymi przez zobowiązanego zarzutami - pismem z dnia [...] marca 2017 r. organ egzekucyjny zwrócił się do A. D. z zapytaniem, czy - sporządzając operat szacunkowy - miała wiedzę o wydaniu decyzji Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r., a jeśli nie, to, czy okoliczność ta ma wpływ na wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości gruntowej (karta nr 69). Do pisma załączono kopię wspomnianego orzeczenia uzyskanego z Urzędu Gminy S. (karty nr 66-67). W odpowiedzi z dnia [...] kwietnia 2017 r. (karta nr 75) rzeczoznawca poinformowała, że w operacie szacunkowym nr [...] z dnia [...] września 2016 r. nie uwzględniła w/w nie opatrzonej klauzulą prawomocności decyzji Burmistrza Gminy S. z dnia [...] grudnia 2010 r. znak: [...], wystawionej dla P. W. nie będącego właścicielem nieruchomości. Okoliczność istnienia w obrocie prawnym w/w decyzji, jak stwierdziła, w żaden sposób nie wpływa jednak na zmianę ustalonej wartości nieruchomości, ponieważ wszystkie aspekty możliwości zabudowy (wynikające również z orzeczenia), zostały w opracowanym operacie szacunkowym uwzględnione. Wobec powyższego nie znajdują odzwierciedlenia w materiale dowodowym sugestie skarżącego, że twierdzenie organów, iż sporny operat w należyty sposób uwzględnia przeznaczenie nieruchomości wynika wyłącznie z zacytowania w opinii przez rzeczoznawcę fragmentu postanowienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle powyższych wyjaśnień rzeczoznawcy, opartych na znajdującym się w aktach sprawy dokumencie (karty nr 8-18), nie sposób także przyznać racji stronie, która twierdzi, że sporządzony przez A. D. operat szacunkowy jest nieprzydatny dla ustalenia rzeczywistej rynkowej wartości nieruchomości. Wyjaśnienia wymaga, że z w/w pisma rzeczoznawcy z dnia [...] kwietnia 2017 r. nie wynika, by przyjęto założenie o braku wpływu faktu określenia w decyzji Burmistrza Gminy S. warunków zabudowy (co - jak stwierdził skarżący - zmieniło charakter działki z rolnej na budowlaną) na ustalenie powyższej wartości. Treść powołanego pisma wskazuje wyłącznie, że mimo braku wiedzy rzeczoznawcy o wydaniu wskazanego orzeczenia, w operacie szacunkowym wartość rynkową nieruchomości wyznaczono w prawidłowej wysokości, gdyż dla dokonania wyceny przyjęto możliwość zabudowy działki i porównano ją z innymi nieruchomościami niezabudowanymi z możliwością zabudowy budynkiem mieszkalnym lub letniskowym całorocznym (a nie z gruntami rolnymi). Porównane nieruchomości, wbrew zarzutom, nie odbiegają znacząco cechami, w tym przede wszystkim powierzchnią, od przedmiotowej nieruchomości zobowiązanego. Z treści operatu szacunkowego wynika, że - podobnie jak w przypadku wycenianej działki - mają metraż kwalifikujący je jako bardzo duże. Wprawdzie wielkość każdej z nich ([...] m2, [...] m2 i [...] m2) jest mniejsza od przedmiotowej nieruchomości o powierzchni [...] m2, niemniej jednak w zastosowanej w przedmiotowej sprawie porównawczej metodzie wyceny konieczne, a zarazem wystarczające jest zestawienie podobnych cechami, a nie identycznych, nieruchomości (zob. art. 153 ust. 1 u.g.n.). Nadto zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., za podobną uważa się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Zatem przyjąć należy, że powierzchnia przedmiotu wyceny jest tylko jednym z kryteriów, które rzeczoznawca bierze pod uwagę dokonując - dla w/w celów - wyboru podobnych nieruchomości. W niniejszej sprawie, choć skarżący sugerował, że dla porównania przyjęto nieruchomości różniące się od szacowanej nieruchomości przynajmniej kilkoma cechami (skarżący użył sformułowania "dla porównania przyjęto nieruchomości o znacząco różnych cechach w odniesieniu do kluczowych parametrów wyceny"), wskazując owe różnice, wymienił wyłącznie jedno kryterium, tj. powierzchnię nieruchomości. W świetle zestawienia przedstawionych powyżej wielkości powierzchni poszczególnych nieruchomości, sugestie zobowiązanego, jakoby dokonana przez A. D. wycena zaniżała wartość jego nieruchomości, nie potwierdzają się. Jak wskazano w operacie szacunkowym, z obserwacji rynku nieruchomości wynika, że im mniejsza działka, tym cena za 1 m2 jej powierzchni jest wyższa. Powierzchnia wycenianej nieruchomości jest natomiast wyższa od w/w przyjętych dla porównania sprzedanych działek. Wobec powyższego nieuzasadniony jest zarzut skargi dotyczący naruszenia postanowień art. 80 kpa. Przeprowadzona przez organy ocena zebranych w sprawie dowodów, w tym operatu szacunkowego oraz pisma rzeczoznawcy z dnia [...] kwietnia 2017 r., jest rzetelna i nie ma charakteru dowolności. Dokonując jej, organy pierwszej i drugiej instancji nie przekroczyły zatem granic swobodnej oceny. Na uwagę zasługuje fakt, że dwie ze wskazanych przez zobowiązanego ofert sprzedaży (karty nr 26, 27), mających w ocenie strony stanowić dowód zaniżenia przez rzeczoznawcę wartości przedmiotowej nieruchomości, dotyczą działek o powierzchniach [...] m2 i [...] m2, a zatem jeszcze mniejszych od tych, które przyjęto w operacie szacunkowym dla porównania z wycenianą nieruchomością. Nadto w rzeczonych ofertach nie podano, co sugeruje skarżący, ceny za 1 m2 w wysokości [...] zł, lecz odpowiednio: [...] zł i [...] zł. Niezależnie od powyższego, ani te, ani żadne inne oferty sprzedaży (w tym trzecia ze złożonych przez Stronę do akt ofert, dotycząca sprzedaży za kwotę [...]zł za 1 m2 działki łudząco podobnej do nieruchomości zobowiązanego - karta nr 25) nie mogą stanowić podstawy zakwestionowania szacunku dokonanego przez A. D.. Jak wskazano w operacie szacunkowym, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości (por. § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Nie można zatem w sposób skuteczny podważać dokonanych w oparciu o przepisy prawa ustaleń rzeczoznawcy majątkowego, któremu mocą art. 110s § 1 u.p.e.a. ustawodawca przyznał wyłączne kompetencje do dokonywania wyceny zajętych w postępowaniu egzekucyjnym nieruchomości, poprzez porównywanie ich z ogłaszanymi ofertami sprzedaży. Należy zaznaczyć, że zgodnie z powołanym przepisem do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę, a nie rzeczoznawców. Zatem brak jest podstaw (również ze względu na niezasadność zarzutów strony) do powołania przez Naczelnika Urzędu Skarbowego w M. w przedmiotowej sprawie kolejnego biegłego celem dokonania wyceny przedmiotowej nieruchomości. Z akt sprawy nie wynika także, by skarżący przedłożył operat szacunkowy sporządzony na jego zamówienie przez innego rzeczoznawcę majątkowego. W ocenie Sądu podniesione w skardze zarzuty nie zasługują na uwzględnienie, gdyż postanowienia organów obu instancji zostały wydane zgodnie z przepisami prawa. Mając na uwadze powyższe Sąd, na podstawie art. 119 pkt 3 oraz art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1369 ze zm.) orzekł jak w sentencji.