II SA/Po 104/05

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Edyta Podrazik /spr./ Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 lutego 2006 r. sprawy ze skargi M. Ł. Syndyka masy upadłości Banku Staropolskiego S.A. z siedzibą w P. na decyzję Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. z dnia [...] grudnia 2004 r. Nr [...] w przedmiocie nakazania wykonania określonych robót budowlanych; I. umarza postępowanie ze skargi M. Ł., II. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia [...] października 2004 r. Nr [...], III. zasądza od Wielkopolskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w P. na rzecz skarżącego Syndyka masy upadłości Banku Staropolskiego S.A. w Poznaniu kwotę 500 zł (pięćset złotych) tytułem zwrotu wpisu oraz kwotę 255 zł (dwieście pięćdziesiąt pięć zł) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, IV. określa, że zaskarżona decyzja nie może być wykonana. /-/E.Brychcy /-/B.Drzazga /-/E.Podrazik II SA/Po 104/05 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...].10.2004 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 07.07.1994 r. nakazał właścicielom budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. C. [...] w P. w osobach M. Ł., K.M., T.M., U. W., "A" sp. z o.o. w B., Bankowi Staropolskiemu SA w P. w upadłości usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku poprzez: * wymianę drewnianej podłogi w mieszkaniu nr 6 * wymianę okien w kafarkach w mieszkaniu nr 6 * wymianę zmurszałych desek sufitowych w mieszkaniu nr 6 * naprawę i uzupełnienie tynków w mieszkaniu nr 6 - naprawę trzech balkonów od strony podwórza w zakresie uzupełnienia tynków, obróbek blacharskich i uszczelnień posadzek - uzupełnienie i naprawę tynków na klatce schodowej na parterze w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu organ podał, iż stwierdzono nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, a mianowicie zły stan techniczny mieszkania nr 6, zły stan techniczny balkonów i nieprawidłowości na klatce schodowej budynku. Stan techniczny mieszkania nr 6 jest wynikiem długoletniej eksploatacji lokalu bez wykonywania bieżących konserwacji i napraw oraz występującymi wcześniej nieszczelnościami pokrycia dachowego. Nieszczelność dachu została zlikwidowana przez wykonanie nowego pokrycia papowego. Nieprawidłowości w stanie technicznym trzech balkonów od strony podwórza powodują penetrację wody do elementów konstrukcyjnych balkonów. Zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane za stan techniczny obiektu budowlanego odpowiedzialni są jego właściciele. Decyzją z dnia [...].12.2004 r. Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. utrzymał w mocy wyżej opisaną decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu podniesiono, iż z protokołów kontroli okresowych i oględzin wynika nieodpowiedni stan techniczny budynku, a nieprawidłowości stwierdzone w mieszkaniu nr 6 są wynikiem nie dokonywania bieżącej konserwacji i napraw, wcześniejszymi przeciekami z uszczelnionego obecnie dachu oraz brakiem wentylacji w łazience i kuchni. Lokal nr 6 nie jest wyodrębniony, a stwierdzone w nim nieprawidłowości dotyczą rzeczy wspólnej w rozumieniu kodeksu cywilnego. Umowa o wykonywanie zarządu z dnia 03.08.2000 r. określa, że do dokonywania wszelkich czynności przekraczających zwykły zarząd oraz do przeprowadzenia remontu o wartości przekraczającej kwotę 1.000 zł wymagana jest zgoda właścicieli nieruchomości. Na powyższą decyzję skargi złożyli M. Ł. i syndyk masy upadłości Banku Staropolskiego SA w P., domagając się jej uchylenia. Skargi zostały zarejestrowane pod numerami II SA/Po 104/05 i II SA/Po 105/05, a następnie postanowieniem Sądu z dnia 11.03.2005 r. połączone do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia. Po połączeniu sprawa była prowadzona pod numerem II SA/Po 104/05. Skarżący syndyk masy upadłości Banku Staropolskiego SA w P. podniósł, iż w przedmiotowej sprawie nie zaistniały przesłanki z art. 66 ustawy Prawo budowlane, bowiem przepis ten dotyczy nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, zaś stwierdzone przez organy nieprawidłowości odnoszą się jedynie do lokalu mieszkalnego nr 6. Ujawniony stan obiektu powinien naruszać wymagania wynikające z obowiązujących przepisów i tylko w takim przypadku organ nadzoru budowlanego może nałożyć obowiązek usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Nadto skarżący jest właścicielem jedynie jednego wyodrębnionego lokalu na I piętrze budynku oraz stosownego udziału w tzw. nieruchomości wspólnej w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali. Nieruchomość wspólna obejmuje tylko to co nie wchodzi w skład wyodrębnionej nieruchomości lokalowej i co jednocześnie nie należy do lokali nie wyodrębnionych. Natomiast nakazane przez organy nadzoru budowlanego czynności dotyczą tego co należy do lokali nie wyodrębnionych. Współwłaścicielami lokali nie wyodrębnionych są wyłącznie pozostałe osoby wymienione w decyzji. Skarżąca M. Ł. zarzuciła organom, iż rozstrzygnęły o obowiązkach leżących w sferze stosunków cywilnoprawnych pomiędzy współwłaścicielami budynku a najemcą lokalu. Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego budynku nie może wkraczać w to co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego i lokalowego. Przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane dotyczy usunięcia wad samego budynku, może on objąć również prace budowlane w poszczególnych lokalach, jeżeli mają one na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Organy nadzoru budowlanego nie wykazały, by nieprawidłowości znajdujące się w lokalu nr 6 miały jakikolwiek wpływ na stan techniczny budynku. Wielkopolski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w P. w odpowiedzi na skargi podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skarg. Pismem z dnia 27.02.2006 r. skarżąca M. Ł. cofnęła skargę. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Postępowanie ze skargi M. Ł. należało umorzyć. Pismem z dnia 27.02.2006 r. skarżąca cofnęła skargę. Cofnięcie skargi uznać należy za skuteczne, dopuszczalne i wiążące Sąd w rozumieniu przepisów art. 60 i art. 161 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.), co stanowi podstawę do umorzenia postępowania. Natomiast skarga syndyka masy upadłości Banku Staropolskiego SA w P. okazała się zasadna. Organy nadzoru budowlanego obu instancji nie wyjaśniły dostatecznie wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności faktycznych i ustaliły w sposób nieprawidłowy krąg osób zobowiązanych do wykonania obowiązków nałożonych w trybie art. 66 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane. Stan prawny nieruchomości przy ul. C. [...] w P. na datę wydawania przez organy ich decyzji jest niejasny. W aktach sprawy znajdują się jedynie: akt notarialny z dnia [...].07.1999 r. dotyczący nabycia przez M. R. (obecnie Ł.) udziału w przedmiotowej nieruchomości, dwa pisma Stowarzyszenia Zrzeszenia Właścicieli i Zarządców Domów z 2000 r., odpis z dnia [...].04.1994 r. z księgi wieczystej KW nr [...] urządzonej dla lokalu mieszkalnego na pierwszym piętrze, stanowiącego odrębną nieruchomość i będącego własnością Banku Staropolskiego SA w P.. Z dotychczas zgromadzonego materiału dowodowego niewątpliwym jest jedynie fakt, iż w wielorodzinnym budynku przy ul. C. [...] wyodrębniono, na podstawie umowy z dnia [...].04.1992 r., jeden lokal na pierwszym piętrze stanowiący przedmiot odrębnej własności lokali w rozumieniu ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903 z 2000 r. z późn. zm.). Prawo własności tego lokalu przysługuje skarżącemu Bankowi Staropolskiemu SA w upadłości. Stan prawny pozostałych lokali w przedmiotowym budynku nie został wyjaśniony. Nie wiadomo czy aktualnie są to lokale nie wyodrębnione czy też lokale stanowiące odrębne nieruchomości lokalowe. Podkreślić należy, iż w protokole oględzin z dnia [...].07.2004 r. poszczególne lokale opisano jako przedmioty własności poszczególnych osób wymienionych później w decyzjach obu organów, natomiast z twierdzeń skargi syndyka masy upadłości Banku Staropolskiego SA wynika, że jedynym lokalem wyodrębnionym jest lokal Banku, zaś pozostałe lokale nie zostały wyodrębnione i stanowią współwłasność M. Ł., K. M., T. M., U. W., spółki "A" w Baranowie. Okoliczność ta ma istotne znaczenie dla określenia osób zobowiązanych do wykonania nakazów wydanych w trybie art. 66 ustawy Prawo budowlane. Zgodnie z art. 136 § 2 kodeksu cywilnego - w brzmieniu jakie obowiązywało w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz skarżącego Banku Staropolskiego - w razie wyodrębnienia własności poszczególnych lokali, działka gruntu, na której został wzniesiony budynek, wraz z gruntem związanym z korzystaniem z niego, jak również wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali. Obecnie przepisowi temu odpowiada przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali, w myśl którego nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z treści art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika zaś jednoznacznie, że nieruchomość wspólna nie obejmuje lokali nie wyodrębnionych, które pozostają własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości. Skarżącemu Bankowi Staropolskiemu SA w upadłości przysługuje więc jedynie prawo własności wyodrębnionego lokalu na I piętrze oraz współwłasność nieruchomości wspólnej, nie ma on zaś żadnych praw do innych lokali znajdujących się w przedmiotowym budynku, zarówno wyodrębnionych jak i nie wyodrębnionych. W zakresie tych innych lokali na podmiot ten nie można więc nakładać żadnych obowiązków. Organy obu instancji nie wyjaśniły także wystarczająco czy zaistniała przesłanka nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego (budynku). Stwierdzenie niewłaściwego stanu technicznego pojedynczego lokalu (w tym przypadku lokalu nr 6) jest niewystarczające. Przepis art. 66 ustawy Prawo budowlane dotyczy usunięcia wad obiektu budowlanego. Obiektem budowlanym jest budynek a nie poszczególne lokale znajdujące się w nim. Na podstawie przepisu art. 66 powołanej ustawy można nakazać wykonanie również robót budowlanych w poszczególnych lokalach, jednakże wyłącznie wtedy, gdy mają one na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Takie też stanowisko wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w wyrokach z dnia 04.03.2002 r., sygn. IV SA 908/00, i z dnia 13.02.1998 r., sygn. IV SA 757/96. Podkreślić należy, iż orzeczenia te wydane zostały w stanach faktycznych, gdzie przedmiotem robót budowlanych w poszczególnych lokalach miała być m.in. wymiana podłóg, naprawa uszkodzonej podsufitki i tynków. Zgromadzony dotychczas w niniejszej sprawie materiał dowodowy jest niewystarczający, aby zasadnie przyjąć, że stwierdzone wady lokalu nr 6, które - jak ustaliły organy - wynikają głównie z długoletniej eksploatacji i braku bieżącej konserwacji, miały wpływ na stan techniczny budynku. Wyjaśnienia wymaga przede wszystkim czy i jaki wpływ ma niewłaściwy stan lokalu nr 6 na stan techniczny budynku, w szczególności na jego elementy konstrukcyjne, elewację, stan stropów. Ocena tych kwestii wymaga posiadania wiadomości specjalnych z zakresu budownictwa i stosownych uprawnień. Zaznaczyć należy, że z akt sprawy nie wynika, aby pracownicy PINB, którzy w toku postępowania dokonywali oględzin lokali i budynku, mieli stosowną wiedzę i uprawnienia do stwierdzenia wymienionych wyżej okoliczności, a protokoły oględzin były głównym materiałem dowodowym, na którym oparto rozstrzygnięcia wydanych decyzji. Reasumując powyższe rozważania stwierdzić należy, iż organy obu instancji wydając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję z dnia [...].10.2004 r. dopuściły się naruszenia przepisów postępowania i przepisów prawa materialnego, tj. art. 7, art. 77 § 1 kpa oraz art. 66 i art.. 61 ustawy z dnia 07.07.1994 r. Prawo budowlane, co miało wpływ na wynik sprawy. W tym stanie rzeczy oba rozstrzygnięcia organów nadzoru budowlanego należało uchylić. Ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę należy wyjaśnić kwestie opisane powyżej, w szczególności stan prawny budynku i jego stan techniczny, a następnie dokonać prawidłowej kwalifikacji prawnej ustalonego stanu faktycznego, z uwzględnieniem treści art. 66 ustawy Prawo budowlane. Z wymienionych przyczyn na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i lit. c) oraz art. 135 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz. 1270 z 2002 r.) należało uwzględnić skargę i uchylić zaskarżoną decyzję oraz decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla Miasta P. z dnia [...].10.2004 r. O kosztach postępowania orzeczono w oparciu o art. 200 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, przy czym koszty zastępstwa adwokackiego ustalono zgodnie z § 14 ust. 2 pkt 1 lit. c) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. O wykonalności zaskarżonej decyzji orzeczono w oparciu o przepis art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. /-/E.Podrazik /-/B.Drzazga /-/E.Brychcy hp