II SA/Po 1100/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekretarz sąd. Monika Pancewicz po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 kwietnia 2016 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia [...] lipca 2015r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] kwietnia 2015 r., nr [...], Prezydent Miasta P. na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 z późn. zm., dalej: "k.p.a.") w związku z uchwałą nr [...] Rady Miejskiej w P. z dnia [...] grudnia 1998 r. w sprawie zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego P.-M. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 5, poz. 99) ustalił dla D. K. jednorazową opłatę w wysokości 40.311,45 zł, z tytułu wzrostu wartości 1/2 części nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], [...], [...] i [...] o łącznej powierzchni 1,5313 ha, położonej w P.-M., na skutek uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W uzasadnieniu organ I instancji wyjaśnił, że w rozpatrywanej sprawie były już 3-krotnie wydawane decyzje ustalające opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Niemniej rozstrzygnięcia te poddane kontroli instancyjnej oraz kontroli sądowoadministracyjne nie ostawały się i były konsekwentnie eliminowane z obrotu prawnego. Następnie organ I instancji szczegółowo przedstawił wspomniane decyzje oraz podnoszone w stosunku do nich zastrzeżenia. W dalszej kolejności organ I instancji wskazał, że Rada Miasta P. w dniu [...] grudnia 1998 r. przyjęła powołaną wcześniej uchwałę w sprawie zmiany planu miejscowego. W § 15 wspomnianej uchwały ustalona została stawka do naliczenia rozważanej opłaty w wysokości 30%. Wymieniona uchwała zaczęła obowiązywać po upływie 14 dni od dnia opublikowania jej w Dzienniku Urzędowym Województwa Wielkopolskiego, tj. od dnia 22 marca 1999 r. Do tego dnia dla omawianej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego M., zatwierdzony uchwałą nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy w U. z dnia [...] grudnia 1989 r., który przewidywał dla przedmiotowych działek przeznaczenie – istniejące uprawy polowe. Po wejściu w życie planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r. działki nr [...] i [...] przeznaczono pod tereny produkcyjno-usługowe, a działki nr [...] i [...] – pod tereny komunikacji. Na mocy umowy z dnia [...] listopada 2003 r., zawartej w formie aktu notarialnego, nr rep [...], D. i B. K. sprzedali wspomniane działki, mające wtedy charakter niezabudowany. Następnie organ I instancji przytoczył art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wskazując, że ustalenie rozważanej opłaty zależy od łącznego spełnienia następujących przesłanek: (1) wartość nieruchomości musi wzrosnąć w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz (2) nieruchomość musi być zbyta przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy zaczął obowiązywać. Sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy uwzględnia stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego, tj. z dnia [...] marca 1999 r., oraz poziom cen z dnia zbycia nieruchomości, tj. z dnia [...] listopada 2003 r. Rzeczoznawca przyjął zarazem przy sporządzaniu swojej ekspertyzy podejście porównawcze, metodę porównywania parami, przy wykorzystaniu odpowiednich modeli matematycznych. Metodologia ta jest zgodna z przepisami, a nadto odpowiada standardom zawodowym. Stan przedmiotowej nieruchomości został ustalony na podstawie oględzin nieruchomości przeprowadzonych w dniu [...] listopada 2014 r., a także na podstawie zgromadzonej dokumentacji, obejmującej w szczególności księgi wieczyste, wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego przed zmianą z dnia [...] grudnia 1998 r., jak i po tej zmianie. Biegły w swojej opinii poddał analizie rynek nieruchomości, począwszy od określenia zakresu badania, przez analizę popytu i podaży oraz analizę zmienności cen, a skończywszy na doborze nieruchomości porównawczych i analizie cen rynkowych. Rynek lokalny badanych nieruchomości został określony według zakresu rodzajowego, terytorialnego i czasowego. Znaczy wzrost powierzchniowy terenów zurbanizowanych zwiększył możliwości wykorzystania przedmiotowej nieruchomości. Mało atrakcyjna dotychczas funkcja upraw polowych została zastąpiona funkcją produkcyjno-usługową, komunikacyjną i zielenią, co z kolei doprowadziło do wzrostu perspektyw inwestycyjnych. Wejście w życie poruszanej zmiany planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r. przyczyniło się zatem do istotnego zwiększenia atrakcyjności działek skarżącej na rynku obrotu nieruchomościami. Zbycie nieruchomości stanowi zatem dla właściciela źródło znaczącej korzyści w związku z większą atrakcyjnością inwestycyjną terenu. Rzeczoznawca majątkowy przygotował najpierw zbiorcze zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości zabudowanych w dzielnicy M. w latach 1999-2004, wskazując tym samym pełen zakres transakcji w badanym obszarze na rynku lokalnym. Zabieg ten pozwala zatem na skontrolowanie prawidłowości dokonanej wyceny i ustalenie, czy na rynku występowały nieruchomości charakteryzujące się większym podobieństwem niż te przyjęte do porównania. Na podstawie tak skonstruowanej bazy biegły wyselekcjonował transakcje przyjęte do dalszych wyliczeń. Jednocześnie zestawienie skal ocen dla każdej z cech oraz ich opis stwarza możliwość weryfikacji operatu szacunkowego w aspekcie przyjętych następnie korekt. Rzeczoznawca majątkowy przedstawił również specyfikację rynku lokalnego oraz dokonał opisu i uzasadnił wybór metody szacowania. Biegły dokonał fachowej analizy rynku transakcji nieruchomościami i wybrał ten grunty, które były najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej. Analizie poddano m.in. dynamikę cen transakcyjnych dla gruntów rolnych i przemysłowych, co pozwoliło na uchwycenie braku występowania trendu czasowego. Rzeczoznawca majątkowy wyodrębnił następnie poszczególne części funkcjonalne przedmiotowej nieruchomości i określił ich wartości, co po zsumowaniu wskazało najbardziej wiarygodną wartość przedmiotowej wyceny. Biegły przedstawił również rozliczenie wartości nieruchomości przed wejściem w życie zmiany planu miejscowego z dnia [...] grudnia 1998 r., jak i po wejściu w życie tej nowelizacji. Sposób prezentacji tych wyliczeń jest w ocenie organu I instancji przejrzysty i precyzyjnie wskazuje na wzrost wartości rozważanego gruntu. Biegły uwzględnił przy tym przy dokonywaniu korekt takie cechy jak wielkość nieruchomości, wskaźnik bonitacji gruntu, położenie ekonomiczne, walory organizacyjne oraz walory przyrodnicze. Dobrane cechy w sposób najbardziej obiektywny odzwierciedlały elementy mające wpływ na wartość nieruchomości. Zabieg ten w ocenie organu jest prawidłowy. Dla szacowania wartości gruntu przeznaczonego na cele zieleni położonej w granicach miast stosuje się procedurę wyceny jak w przypadku gruntów rolnych, z tą jednak różnicą, że otrzymaną wartość należy powiększyć o współczynnik korygujący. Ze względu na fakt, że niskie walory rekreacyjne i przyrodnicze gruntu nie wpływają pozytywnie na jego wartość, w wycenie biegły przyjął współczynnik na poziomie 1. Wartość jednostkowa gruntu przeznaczonego pod zieleń został więc oszacowana na tym samym poziomie jak w przypadku gruntów przeznaczonych na cele zieleni. Wyceniając tereny przeznaczone na cele komercyjne, biegły jako cechy decydujące o wartości przyjął potencjał inwestycyjny, lokalizację, uzbrojenie oraz dostęp komunikacyjny. Cechy te w największym stopniu decydują o atrakcyjności, a tym samym także o wartości wspomnianych nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości biegły określił bez uwzględnienia kosztów transakcji oraz związanych z nią podatków i opłat, w tym podatku VAT. Opinia rzeczoznawcy majątkowego w ocenie organu I instancji spełnia wymogi formalne. Została ona bowiem sporządzona i podpisana przez uprawnioną osobę, zawiera wszystkie wymagane elementy, nie jest niejasna, nie zawiera pomyłek i braków. Organ I instancji zauważył ponadto, że sporządzone w toku postępowania wcześniejsze operaty szacunkowe wykonywane były za pomocą różnych metod szacowania, w wyniku czego wartości nieruchomości były różne. Od 2004 r. sposoby i metody wyceny również uległy zmianie. Zgodnie z omówionym operatem szacunkowym, wartość zbytego gruntu w związku z uchwaleniem zmiany planu miejscowego wzrosła o 268.743 zł. Renta planistyczna ustalona przy uwzględnieniu 30% stawki wynosi zatem 80.622,90 zł. Z kolei ustalona dla strony wysokość 1/2 to 40.311,45 zł. Organ I instancji wskazał również, że stronom niniejszego postępowania zapewniono możliwość czynnego udziału w sprawie, a skarżąca nie wniosła uwag krytycznych do przedłożonego operatu szacunkowego. Pismem datowanym na [...] lipca 2013 r. (data pieczęci Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P.: dzień [...] maja 2015 r.) D. K. odwołała się od powyższej decyzji z dnia [...] kwietnia 2016 r. W uzasadnieniu skarżąca wskazała, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównania nieruchomości, które nie są podobne do wycenianego gruntu. Odbiegają one bowiem od przedmiotowej nieruchomości pod względem położenia, powierzchni, warunków krajobrazowych i ceny za m2. Nie wiadomo przy tym, gdzie są położone nieruchomości. Grunty te powinny znajdować się w M. Tymczasem w poprzednio sporządzonych operatach szacunkowych porównywane były także nieruchomości położone w innych miejscowościach. Ponadto wartość nieruchomości wyliczona przez biegłego różni się od ceny, za jaką rozważana nieruchomość została sprzedana przez skarżącą. D. K. nie zgodziła się przy tym z wysoką oceną dostępności komunikacyjnej omawianej nieruchomości. Do chwili obecnej nie powstała bowiem projektowana droga dojazdowa. Co więcej, w wydawanych kolejno rozstrzygnięciach organy administracji publicznej przyjmowały zupełnie różne wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Decyzją z dnia [...] lipca 2015 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. i art. 36 ust. 4 u.p.z.p. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję z dnia [...] kwietnia 2015 r. W uzasadnieniu organ odwoławczy przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania, podzielając w pełni ustalenia faktyczne poczynione przez organ I instancji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wyjaśniło zarazem, że sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy jest prawidłowy, a wskazane w nim wyliczenia nie budzą wątpliwości. Przyjęta metodologia wyceny jest zgodna z przepisami i odpowiada standardowym zawodowym. Obliczenia uwzględniają stan nieruchomości z dnia wejścia w życie zmiany planu miejscowego oraz poziom cen z dnia zbycia nieruchomości. Organ II instancji wskazał zarazem, że rzeczoznawca majątkowy zawarł w operacie szacunkowym zbiorcze zestawienie cen transakcyjnych nieruchomości niezabudowanych w dzielnicy M. w latach 1994-2004. Tym samym zaprezentowano również pełen zakres transakcji, które zostały dokonane w rozważanym okresie czasu na rynku lokalnym. Nieruchomości przyjęte jako podstawa do dalszych obliczeń nie budzą zatem wątpliwości w ocenie organu odwoławczego. Ponadto, wbrew twierdzeniom skarżącej, sprzedanie rozważanej nieruchomości po innej cenie niż ustalona przez biegłego nie stanowi o wadliwości operatu szacunkowego. Cena określona w umowie może bowiem odbiegać od wartości rynkowej nieruchomości. Odnosząc się do kwestii dostępności komunikacyjnej gruntu, organ II instancji zauważył, że przedmiotowy grunt położony jest wzdłuż drogi krajowej, z której wydzielony jest bezpośredni zjazd do nieruchomości. Dostęp do drogi krajowej w przypadku komercyjnego przeznaczenia nieruchomości niewątpliwie zwiększa atrakcyjność nieruchomości. Biegły prawidłowo zatem uwzględnił tę okoliczność w swoim opracowaniu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie podzieliło również zarzutu dotyczącego różnic pomiędzy operatami sporządzonymi dotychczas na potrzeby poruszanego postępowania. Odmienności te wynikają bowiem z przyjętych metod szacowania. Od 2004 r. zmieniły się bowiem sposoby i metody wyceny gruntów, co może uzasadniać wspomniane rozbieżności. Tym samym należy uznać, że zaskarżona decyzja z dnia [...] kwietnia 2015 r. okazała się trafna. Pismem z dnia [...] listopada 2015 r. D. K. zaskarżyła powyższą decyzję Kolegium z dnia [...] lipca 2015 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, powtarzając swoją wcześniejszą argumentację zawartą w odwołaniu z dnia [...] maja 2015 r. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje Skarga okazała się niezasadna. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Jak wynika przy tym z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm., dalej: "p.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi, ani powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem jednak art. 57a p.p.s.a. Na wstępie trzeba zauważyć, że rozpatrywana obecnie sprawa była przedmiotem kilkakrotnej kontroli sądowoadministracyjnej, która zakończyła się wydaniem (1) wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 12 kwietnia 2006 r., II SA/Po 487/05, (2) wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 27 października 2011 r., II SA/Po 353/10, oraz (3) wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r. Okoliczność ta ma istotne znaczenie, gdyż zgodnie z art. 153 p.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. Tym samym Sąd rozstrzygający w niniejszej sprawie jest związany w powyższym zakresie wymienionymi orzeczeniami. Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199 z późn. zm., dalej: "u.p.z.p."). Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeśli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmiana, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika przy tym z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Tym samym ustalenie opłaty, zwanej rentą planistyczną, o jakiej mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., wymaga łącznego spełnienia następujących warunków: (1) uchwalenie lub zmiana planu miejscowego, (2) wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, (3) zbycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości, (4) określenie wysokości opłaty. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że w dniu [...] grudnia 1998 r. Rada Miejska w P. podjęła uchwałę nr [...] w sprawie zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego P.-M. (Dz. Urz. Woj. Wlkp.). Jak wynika przy tym z pisma Naczelnika Wydziału Architektury Urzędu Miasta w P. z dnia [...] grudnia 2003 r., nr [...], w powołanym akcie prawa miejscowego ustalono, że działki nr [...] i [...] będą przeznaczone pod tereny produkcyjno-usługowe, a działki nr [...] i [...] – pod tereny komunikacji (k. 57-58 akt adm.). W powyższym piśmie wskazano zarazem, że wymienione działki były w świetle poprzednio obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego M., zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Narodowej Miasta i Gminy U. z dnia [...] grudnia 1989 r., przeznaczone pod tereny istniejących upraw polowych. Tym samym uchwała z dnia [...] grudnia 1998 r. istotnie modyfikowała dotychczasowe ustalenia dotyczące przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Ponadto w § 15 powołanej uchwały z dnia [...] grudnia 1998 r. ustalona została 30% stawka służąca do naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem wspomnianego planu miejscowego. Właścicielem wymienionych działek byli B. K. i D. K., co znajduje potwierdzenie m.in. w umowie sprzedaży rozważanej nieruchomości z dnia [...] listopada 2003 r., sporządzonej w formie aktu notarialnego, nr rep. [...] (k. 53-54 akt adm.). Nie ulega zarazem wątpliwości, że skarżąca zbyła prawo własności rozważanej nieruchomości, na co wskazuje powyższa umowa. Przedstawione wyżej okoliczności należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, dotyczą prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na okoliczność wzrostu wartości omawianej nieruchomości w związku z podjęciem uchwały z dnia [...] grudnia 1998 r. D. K. konsekwentnie wywodziła w toku postępowania oraz w skardze z dnia [...] listopada 2015 r. (k. 2-4 akt sądowych), że wspomniana ekspertyza jest wadliwa i nie może stanowić podstawy do wyliczenia renty planistycznej. Organy administracji publicznej prezentowały w tej mierze stanowisko odmienne, podzielając w całości stanowisko zawarte w opinii biegłego. Sąd przychylił się w tej mierze do poglądu organów administracji publicznej. Na potrzeby niniejszego postępowania został sporządzony operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. (k. 441-486 akt adm.). Zgodnie z wyliczeniami rzeczoznawcy majątkowego wartość omawianej nieruchomości przed podjęciem uchwały z dnia [...] grudnia 1998 r. wynosiła 10.107 zł. W wyniku uchwalenia rozważanej zmiany planu miejscowego wartość tego gruntu wyniosła 278.850 zł. Tym samym wzrost wartości nieruchomości w rozumieniu art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wyniósł 268.743 zł. Uwzględniając stawkę określoną w § 15 powołanej uchwały z dnia [...] grudnia 1998 r., renta planistyczna wyniosła 80.622,90 zł. Skarżąca, jako współwłaścicielka nieruchomości, jest obowiązana jednak do uiszczenia tylko 1/2 tej kwoty, co odpowiada jej udziałowi we wspólnym prawie, tj. kwoty 40.311,45 zł. Wyliczenia te zasługują zdaniem Sądu należy uznać za prawidłowe. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami – biegły został wpisany na listę rzeczoznawców majątkowych (nr uprawnienia [...]). Jest to zarazem inna osoba niż biegły, który sporządzał wcześniejsze opinie w sprawie. Należy również podkreślić, iż wszystkie wcześniejsze operaty szacunkowe zostały w ramach kontroli sądowoadministracyjnej uznane za wadliwe, z tego wzdlędu nie mogą one stanowić kryterium oceny prawidłowości bieżącego oszacowania, czy materiału porównawczego do niego – do czego obecnie zmierza skarżąca. Zakres treściowy przedmiotowego operatu szacunkowego odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Opracowanie to zawiera bowiem, zgodnie z § 55 ust. 2 powołanego rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia oraz zawiera istotne dokumenty jako załączniku, spełniając tym samym wymóg z § 56 ust. 3 tego rozporządzenia. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęcie, co odpowiada § 57 ust. 1 wymienionego rozporządzenia. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. Kontrola merytorycznego stanowiska rzeczoznawcy również nie ujawniła uchybień uzasadniających dyskwalifikację tego opracowania. Biegły wskazał bowiem wyraźnie transakcje, które przyjął jako podstawę swoich wyliczeń, oraz zastosowaną metodę szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Dane wyjściowe zostały zaprezentowane w sposób jasny, pozwalający na ich weryfikację. Rozważania prowadzone w operacie szacunkowym są zrozumiałe, spójne i logiczne. Argumentacja biegłego ma charakter wiarygodny, przekonujący i wyczerpujący. Wykonane zostały także wytyczne sformułowane w powołanym wyżej wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r. Jednocześnie należy zauważyć, że organy administracji publicznej nie przyjęły bezkrytycznie opracowania przedłożonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Opinia ta została poddana weryfikacji, która jednak nie ujawniła uchybień lub wadliwości tej ekspertyzy. Trafnie zatem organy administracji uznały, że zawarte tam wyliczenia są wystarczające do ustalenia wobec skarżącej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem albo zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tym samym należy uznać, że organy administracji publicznej wykonały wszystkie wytyczne, jakie zostały im wskazane w toku wcześniejszych kontroli sądowoadministracyjnych. Wprawdzie skarżąca nie została odrębnie pouczona o przysługującym jej na podstawie art. 157 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.) prawie do żądania weryfikacji operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Niemniej informacja o takiej możliwości została skarżącej przekazana w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 10 lipca 2014 r. Uchybienie to nie miało zatem istotnego znaczenia. Tym bardziej, że skarżąca nie wniosła również żadnych uwag krytycznych do operatu szacunkowego na etapie sporządzania tego opracowania i dokonywania jego oceny przez organ I instancji. Odnosząc się do zarzutów skarżącej Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania sposobu doboru nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jak sygnalizowano już wcześniej, nieruchomości przyjęte przez biegłego do dalszych wyliczeń nie budzą wątpliwości. Ich podobieństwo do rozważanego gruntu wydaje się należycie uzasadnione. Nietrafne okazały się również zarzuty wskazujące na rozbieżności zachodzące pomiędzy sporządzonymi w niniejszej sprawie operatami szacunkowymi. Trzeba bowiem zauważyć, że podstawą ustalenia renty planistycznej był tylko operat szacunkowy z dnia [...] grudnia 2014 r. Wcześniejsze opracowania nie były w pełni poprawne, na co zwrócono uwagę w toku kontroli sądowoadministracyjnych, bądź też stosowały odmienne metody szacowania wartości rozważanej nieruchomości. Nie można zatem na tej podstawie kwestionować poprawności opinii z dnia [...] grudnia 2014 r. Podobnie nietrafny okazał się argument skarżącej, w świetle którego szacunkowa wartość przedmiotowego gruntu nie odpowiada cenie, za jaką sprzedano prawo własności nieruchomości. Należy bowiem podkreślić, że cena umówiona przez strony stanowi wyraz istniejącego pomiędzy nimi porozumienia co do warunków umowy sprzedaży i nie musi pokrywać się z rzeczywistą wartością zbywanego przedmiotu. W tej sytuacji Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi. Skarga jako niezasadna podlegała zatem oddaleniu na mocy art. 151 p.p.s.a.