II SA/Po 1144/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 26 lutego 2015 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia ... 2014 r. Nr ... w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Wójt Gminy D. decyzją z dnia ... 2014 r. Nr ..., działając na podstawie art. 144, 145, 146 i 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: u.g.n.), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013r., poz. 267 ze zm., dalej: k.p.a.) oraz uchwały Rady Gminy D. nr ... z dnia ... 2007r. w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 142, poz. 3173 ) ustalił opłatę adiacencką w kwocie 1845,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. ..., położonej w m. S. (obręb S.) o łącznej powierzchni 2278 m2, z czego ustaleniu podlega 679 m2 w związku z faktem stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do gminnej kanalizacji sanitarnej oraz zobowiązał A. K. do wniesienia ww. opłaty w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Z uzasadnienia decyzji wynika, że działania w sprawie podjęte zostały w związku z inwestycją polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w S. ul. P. Protokół ostatecznego odbioru robót spisany został w dniu 21 czerwca 2011 r. zaś A. K. stworzono warunki do korzystania z wybudowanej kanalizacji sanitarnej. Powołując się na treść art. 144 ust. 1 u.g.n. organ wskazał, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie zaś z art. 145 i 146 u.g.n. wójt w drodze decyzji może ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Wójt D. zaznaczył, że decyzją z dnia ... 2013 r. ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. ..., położonej w m. S. w związku z faktem stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do gminnej kanalizacji sanitarnej, jednakże w wyniku odwołania strony Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. decyzją z dnia ...2013 r. uchyliło tę decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W wyniku tego organ I instancji ponownie zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego. Do nowego operatu szacunkowego strona nie wniosła zastrzeżeń. Wyjaśniono, że Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla powiatu p. w drodze złożenia przez inwestora w dniu 12 września 2011 r. zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego (kanalizacji sanitarnej) wydał decyzję z dnia ... 2011 r., którą nie wniósł sprzeciwu odnośnie przystąpienia do użytkowania inwestycji. Zważywszy, że wysokość opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, w dniu 17 stycznia 2014 r. biegła D. M. dokonała wizji w terenie i ustaliła, że wyceniana nieruchomość położona jest przy ul. P. – drodze asfaltowej, w m. S., gm. D., ma kształt regularny, teren jest płaski, nasłoneczniony. W sąsiedztwie nieruchomości istnieje zabudowa jednorodzinna, lokalizacja jest średnio korzystna ze względu na duży ruch uliczny. Działka jest uzbrojona (prąd, gaz, woda i kanalizacja). Zdaniem organu I instancji operat majątkowy sporządzony został poprawnie. Wyjaśnił, iż wzrost wartości nieruchomości ustalony został w nim według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Biegły dokonał wyboru podejścia i metody szacowania uwzględniając kryteria: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, zakres wyceny i stan nieruchomości. Zastosował metodę porównywania parami nieruchomości wycenianej z innymi nieruchomościami podobnymi z rynku lokalnego tj. gminy D.. Stwierdził, że rynek lokalny intensywnie się rozwija, na co wskazuje duża aktywność rynku w segmencie nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Biegły przyjął wagi poszczególnych cech: lokalizacja – 30%, uzbrojenie – 20%, wielkość działki – 25%, kształt działki – 15%, droga dojazdowa – 10%. W rezultacie wyceny biegły ustalił, że wartość 1 m2 przedmiotowej nieruchomości przed wybudowanie kanalizacji sanitarnej kształtowała się na poziomie 287,11 zł, zaś po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej na poziomie 292,55 zł, co daje wartość za nieruchomość odpowiednio 194.950 zł i 198.640 zł. W rezultacie różnica w wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu kanalizacji sanitarnej wynosi 3690 zł. Zważywszy zaś, że wedle § 2 uchwały Rady Gminy D. z dnia 29 sierpnia 2007 r. stawka opłaty adiacenckiej wynosi 50%, opłata wyniosła 1845 zł. Wójt D. stwierdził, że operat szacunkowy został sporządzony przez osobę uprawniono, zawiera wymagane przepisami prawa elementy, niezbędne do ustalenia czy doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Zdaniem organu rzeczoznawca wyjaśnił w operacie zastosowaną metodę i techniki wyceny do ustalenia wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości. A. K. kwestionując powyższą decyzję wniosła odwołanie. Zarzuciła organowi I instancji uniemożliwienie wypowiedzenia się po dokładnym zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego, przyjęcie niezrozumiałej kwoty wzrostu wartości nieruchomości. Odwołująca wyjaśniła, że decyzja organu zapadła w tym samym dniu, w którym wydano jej kopię operatu szacunkowego. W związku z tym nie miała możliwości wypowiedzenia się co do jego treści. Wskazała też, że ponownie do wyceny przyjęto tylko część działki tj. 679 m2 zamiast 2278 m2 i nie wskazano w operacie jaki kształt ma ta przyjęta część działki. W ten sposób przyjęto mniej korzystne dla strony rozwiązanie. Odwołująca podniosła też, że nieruchomości przyjęte do porównania nie zostały należycie scharakteryzowane i nie można zweryfikować prawidłowości ich doboru. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. po rozpatrzeniu powyższego odwołania, decyzją z dnia ...2014 r. nr ..., utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium powołało przepisy art. 144 ust. 1 i art. 145 ust. 1 u.g.n. i stwierdziło, że w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do ustalenia opłaty adiacenckiej, albowiem wybudowano infrastrukturę i stworzono warunki do podłączenia się do niej, w dniu stworzenia tych warunków, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz wzrosła wartość nieruchomości w wyniku budowy infrastruktury. Nadto nie upłynął 3-letni termin do wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej określony w art. 145 ust. 2 u.g.n., rozumiany w ten sposób, że doszło do wydania decyzji organu I instancji przed upływem tego terminu. Powołując przepisy art. 146 ust. 1, art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 3 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2001 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 r. Nr 196, poz. 1628 ze zm.), dalej: rozporządzenie, Kolegium stwierdziło po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego przez biegłą D. M. w dniu 17 stycznia 2014 r. operatu szacunkowego, że operat ów został opracowany rzetelnie, zgodnie z przepisami i zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wybierając do porównania kilkanaście nieruchomości gruntowych bez dostępu do sieci kanalizacyjnej na terenie m. S. o przeznaczeniu tożsamym z przeznaczeniem nieruchomości będącej przedmiotem wyceny lub tożsamym z faktycznym wykorzystaniem. Przyjęto do porównania nieruchomości o pow. w przedziale od 518 m2 do 1532 m2, o cenie minimalnej 231,21 zł/m2 oraz maksymalnej 296,96 zł/m2. W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią na kwotę 271,40 zł/m2. Przy pomocy cech rynkowych charakteryzujących porównywane nieruchomości oraz w proporcji do przyjętych wag tych cech biegła dokonała obliczenia wartości współczynnika korygującego wartość nieruchomości z uwagi na cechy różnicujące względem nieruchomości przyjętych do porównania. W ocenie Kolegium przyjęte cechy jak lokalizacja, uzbrojenie (prąd, woda, gaz, bez uwzględnienia kanalizacji sanitarnej) nie budzą wątpliwości z logicznego punktu widzenia, co powoduje, że mają cenotwórczy charakter. Współczynnik korygujący wyniósł 1,0579, co przy wartości przedmiotowej nieruchomości przez wybudowanie kanalizacji sanitarnej na kwotę 287,11 zł/m2, pozwoliło na określenie wartości nieruchomości na poziomie 172.165,88 zł. Z kolei dokonując wyceny nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury biegła do porównania przyjęła kilkanaście nieruchomości podobnych położonych w S., z dostępem do sieci kanalizacji sanitarnej, o cenach – minimalnej 220 zł/m2 i maksymalnej 305 zł/m2. W rezultacie rzeczoznawca określiła cenę średnią 1 m2 powierzchni gruntu na kwotę 274,49 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 1,0658, biegła ustaliła wartość nieruchomości po stworzeniu warunków do podłączenia do nowo wybudowanych urządzeń infrastruktury na poziomie 198.640 zł. Mając powyższe na względzie Kolegium uznało, że rzeczoznawca uzasadniła wybór metodologii oraz należycie przeanalizowała rynek nieruchomości. Ustaliła przy tym cechy charakterystyczne nieruchomości oraz wagi tych cech. Organ odwoławczy przyjął, że dobrane przez biegłą transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości. Podało przy tym, że uprzednio uchylając decyzję organu I instancji wskazało na wątpliwości związane z operatem szacunkowym, podkreślając konieczność bliższego scharakteryzowania nieruchomości przyjętych do porównania. Obecnie wątpliwości tych nie było, bowiem rzeczoznawca sporządził nowy operat, zachował podejście porównawcze, zmieniając metodę wyceny i posługując się metodą korygowania ceny średniej. Metoda ta nie wymaga tak szczegółowej charakterystyki wszystkich wykorzystanych do porównania nieruchomości. Kolegium zaznaczyło, że ujawnienie przez rzeczoznawcę danych w postaci numerów działek, bez wątpienia w tak małej miejscowości pozwoliłoby na ustalenie konkretnych osób będących właścicielami nieruchomości, co mogłoby naruszać ich dobra osobiste. Byłaby to również ingerencja w sferę tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy majątkowego określonej art. 175 ust. 3 u.g.n. Odnosząc się do zarzutu wadliwego przyjęcia powierzchni działki objętej wyceną organ II instancji wskazał, że zgodnie z art. 143 ust. 1 u.g.n. z procedury wyceny wyłączony jest obszar nieruchomości przeznaczony na cele rolne i leśne. Obszar zaś, na którym znajduje się nieruchomość nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatem decydujące jest faktyczne jego wykorzystanie, a więc podstawą do ustaleń w tym zakresie są dane zawarte w ewidencji gruntów, zgodnie z art. 143 ust. 1 w zw. z art. 92 ust. 2 u.g.n. Ujawnienie zatem w ewidencji gruntów określonych informacji przesądza kwestię powierzchni nieruchomości przyjętej do wyceny. Dlatego zdaniem Kolegium rzeczoznawca prawidłowo przyjęła powierzchnię do wyceny 0,0679 m2. Kolegium nie podzieliło też zarzutu, jakoby stronie uniemożliwiono zapoznanie się z materiałem dowodowym i wypowiedzenie się na jego temat. Z akt sprawy wynika, że pismem z 28 stycznia 2014 r. organ I instancji zawiadomił stronę o przysługujących jej prawach w tym zakresie i możliwości skorzystania z nich w terminie 7 dni od daty odebrania zawiadomienia. Jednocześnie organ zawiadomił, że po upływie tego terminu zostanie wydana decyzja. Pismo zawierające to pouczenie zostało odebrane przez stronę 17 lutego 2014 r., a więc termin7-dniowy minął 24 lutego 2014 r. Po tej dacie organ I instancji uprawniony był więc do wydania w sprawie rozstrzygnięcia. Organ I instancji zrealizował zaś to uprawnienie po dwóch tygodniach, w dniu ... 2014 r. A. K. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. skargę na powyższą decyzję SKO w P.. Zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie art. 84 § 1 k.p.a. i art. 156 ust. 3 u.g.n. poprzez błędną wykładnię oraz zastosowanie, wskazując, że przyjęty operat szacunkowy w niniejszej sprawie nie zawierał wiarygodnego rozeznania rynku nieruchomości i był w dacie wydania decyzji dokumentem niemiarodajnym. W motywach skargi skarżąca wskazała, że organy bezkrytycznie przyjęły treść opinii rzeczoznawcy, wydając decyzję w oparciu o nierzetelnie sporządzony operat. Skarżąca podniosła również, że od daty sporządzenia operatu minął okres 12 miesięcy, w którym zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. okresie operat może zostać wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony. Niezbędne byłoby więc sprawdzenie, czy w okresie od daty sporządzenia operatu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotna zmiana czynników, o których mowa w art. 154 u.g.n. Zdaniem skarżącej organ okoliczności tych nie sprawdził, wobec czego wydał błędną decyzję. W odpowiedzi SKO w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył, co następuje. Skarga jest nieuzasadniona. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. 2002 r., nr 153, poz. 1269 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie swojej właściwości ocenia zaskarżoną decyzję, postanowienie lub inny akt administracyjny wyłącznie z punktu widzenia zgodności z prawem materialnym i przepisami postępowania administracyjnego według stanu faktycznego i prawnego obowiązującego w dacie wydania kwestionowanego aktu. Sąd orzekając w sprawie, nie kieruje się zasadami słuszności, czy też celowości. Przede wszystkim zaś, Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi, powołaną podstawą prawną, bądź poprawnością przytoczonej w skardze argumentacji art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. 2012 r., poz. 217 ze zm.), dalej p.p.s.a. Przedmiotem niniejszej kontroli sądowoadministracyjnej jest decyzja SKO w P. z dnia ...2014 r. nr ... utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy D. z dnia ... 2014 r. Nr ..., którą ustalono opłatę adiacencką w kwocie 1845 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nr ewid. ..., położonej w m. S. (obręb S.) o łącznej powierzchni 2278 m2, z czego ustaleniu podlega pow. 679 m2 oraz zobowiązująca właściciela nieruchomości A. K. do wniesienia ww. opłaty adiacenckiej. Punkt wyjścia do rozważań stanowi art. 144 ust. 1 u.g.n., stosownie do którego właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Zgodnie z art. 145 u.g.n. wójt, burmistrz lub prezydent miasta może w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Przy czym wydanie tej decyzji może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jak wynika z art. 146 ust.1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, Przepis ten, na mocy art. 98a ust.1 zd. ostatnie, stosuje się odpowiednio do ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Zasady ustalania wartości nieruchomości formułują precyzyjnie przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia. Jak wynika z akt sprawy działania w sprawie podjęte zostały w związku z inwestycją polegającą na budowie kanalizacji sanitarnej w S. ul. P.. Protokół ostatecznego odbioru robót spisany został w dniu 21 czerwca 2011r. (k. 1 akt adm. I inst., zaświadczenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu p. z dnia ... 2011 r. o zawiadomieniu o zakończeniu budowy sieci kanalizacji sanitarnej i niewniesieniu sprzeciwu odnośnie tego zawiadomienia – k. 3 tychże akt). Oznacza to, iż organ I instancji wydając decyzję w wyniku ponownego rozpoznania sprawy po uchylenia decyzji I instancji przez organ odwoławczy dochował 3-letniego terminu, o którym mowa w art. 145 u.g.n., nie może więc być mowy o "przedawnieniu" w ustaleniu opłaty adiacenckiej. Zaznaczyć należy, że dla oceny czy zostały stworzone warunki podłączenia konieczne jest odwołanie się do ustaw i rozporządzeń regulujących realizację poszczególnych urządzeń, bowiem nie można mówić o jednym tożsamym dla wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej dokumencie przesądzającym o tym fakcie. W przypadku urządzeń kanalizacyjnych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, biorąc pod uwagę treść art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 ze zm.), będzie nie data odbioru robót, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia kanalizacyjnego i brak sprzeciwu ze strony PINB (dzień ... 2011r.). Dopiero od tej daty istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie kanału głównego sanitarnego. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Zatem w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi będą daty wynikające z możliwości przystąpienia do użytkowania tych obiektów, ustalone według przepisów Prawa budowlanego. Zmiana stanu prawnego (polegająca na dodaniu art. 148 b) u.g.n. nowelą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw – Dz.U. Nr 173, poz. 1218) spowodowała, że straciło na aktualności orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, wedle którego data końcowego odbioru urządzeń technicznych jest datą, z którą należy wiązać termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. Dla zachowania terminu określonego w art. 145 ust. 2 u.g.n. musi istnieć w obrocie prawnym rozstrzygnięcie ustalające wysokość opłaty adiacenckiej wydane przed upływem okresu 3-letniego. Późniejsze wyeliminowanie z obrotu prawnego decyzji ustalającej wysokość tej opłaty, jeżeli upłynął już trzyletni termin do jej wydania, powoduje, że organ traci uprawnienie do kształtowania praw lub obowiązków jednostki w ramach administracyjnoprawnego stosunku materialnego, to jest traci kompetencje do wydania decyzji określającej wysokość opłaty adiacenckiej (tak: wyrok WSA w P. z dnia 4 września 2013r., w sprawie II SA/Po 664/13). W niniejszej sprawie decyzja organu I instancji została wydana w dniu ... 2014 r., a więc przed upływem okresu trzyletniego od daty stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej, jaką stanowi kanalizacja sanitarna. W rozpoznawanej sprawie podstawę ustalenia przez organy administracji, iż na skutek stworzenia warunków do podłączenia do kanalizacji sanitarnej doszło do wzrostu wartości nieruchomości, a co za tym idzie, że zaistniała przesłanka do ustalenia opłaty adiacenckiej, stanowił operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego D. M. w dniu 17 stycznia 2014 r. Na wstępie należy wskazać, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Ocena taka może dotyczyć tylko i wyłącznie kwestii wykonania opinii zgodnie z przepisami prawa. Natomiast ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych. Organ, na którego zlecenie biegły wykonał opinię w formie operatu szacunkowego dokonuje weryfikacji, czy operat ten spełnia w szczególności wymogi określone w § 56 rozporządzenia. W szczególności kontroluje, czy opinia zawiera wszystkie wymagane w tym przepisie elementy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) określająca wartość nieruchomości ma bowiem podstawowe znaczenie dla ustalenia w postępowaniu administracyjnym wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej. Trzeba jednak podkreślić, iż operat szacunkowy jako dowód w sprawie (art. 84 k.p.a.) podlega ocenie organu administracji i stanowi podstawę do ustalenia przez organ wysokości opłaty. Skoro operat szacunkowy stanowi dowód z opinii biegłego (art. 84 k.p.a.), to podlega również ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. (zob. wyrok NSA z dnia 5.10.2009 r., sygn. akt I OSK 1444/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Ustalenia zawarte w opinii rzeczoznawcy nie zwalniają więc organu od obowiązku ustalenia stanu faktycznego i prawnego sprawy. Sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat stanowi dowód, że opisana w nim nieruchomość ma określoną wartość, a z kolei wartość ta jest podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej. Nie oznacza to jednak związania organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy majątkowego, gdyż o zaistnieniu przesłanek do nałożenia opłaty i określeniu jej wysokości opłaty decyduje właściwy organ i to on ocenia wiarygodność pozyskanej w sprawie opinii. Na organie spoczywa również obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań zmierzających do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i wysokości opłaty (por. wyrok NSA z 4.10.2006 r. sygn. akt I OSK 417/06, oraz wyrok NSA z dnia 4.06.2009 r., sygn. akt I OSK 860/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W przypadku powstania wątpliwości związanych z dokonanym w operacie szacunkowym oszacowaniem wartości nieruchomości, organ winien zwrócić się do biegłego o ich wyjaśnienie lub doprecyzowanie. W przedmiotowej sprawie do wyceny wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze - metodę korygowania ceny średniej. Metoda ta polega na porównywaniu nieruchomości wycenianej z kilkunastoma nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Dla zastosowania powyższej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 u.g.n. zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Jedną z istotnych cech determinujących wartość nieruchomości jest jej powierzchnia (zob. wyrok NSA z dnia 28.04.2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, baza orzeczeń NSA). W tym miejscu zgodzić należy się z organami orzekającymi w niniejszej sprawie, iż możliwym jest przyjęcie do porównania nieruchomości o cechach różniących się od nieruchomości ocenianej z zastosowaniem współczynników korygujących. Sąd podziela ustalenia organów, iż przyjęte do porównania nieruchomości są podobne tak pod względem wielkości (przy czym należy zaznaczyć, że niemożliwe jest w praktyce, aby były to działki równej wielkości, jak i położenia przy drodze gruntowej, utwardzonej; dotyczy to zarówno działek przyjętych do porównania bez kanalizacji jak i działek z kanalizacją. W ocenie Sądu pozbawiony podstaw jest zarzut strony skarżącej jakoby organ odwoławczy bezkrytycznie przyjął ustalenia operatu szacunkowego. Zważyć należy, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Kolegium poddało ocenie treść operatu, badając tak poprawność przyjętego podejścia, metody, doboru nieruchomości podobnych, proporcji wag poszczególnych cech nieruchomości, jak również końcowych obliczeń. Organ odwoławczy wyjaśnił również, z przytoczeniem przepisów prawa, podstaw do przyjęcia powierzchni działki objętej wyceną, z wyłączeniem obszaru nieruchomości przeznaczonego na cele rolne i leśne. Zdaniem Sądu wyjaśnienia te są nie tylko wyczerpujące, ale i prawidłowe. Odnosząc się zaś do zarzutu skarżącej, jakoby organy uwzględniły nieaktualny operat szacunkowy wskazać należy, iż został on sporządzony w dniu 17 stycznia 2014 r., a decyzje w niniejszej sprawie zapadły odpowiednio w dniach ... 2014 r. (decyzja organu I instancji) i ...2014 r. (decyzja organu II instancji). Powołany przez stronę przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. określa, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Organy orzekające oparły zatem wycenę na ustaleniach aktualnego operatu szacunkowego, przy czym brak było podstaw do przyjęcia, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników określonych w art. 154 u.g.n. Brak więc uchybień aktualnego, sporządzonego na potrzeby ponownego rozpatrzenia sprawy, operatu szacunkowego, które wskazywałyby na naruszenie przez organy w sposób istotny przepisów odnoszących się do postępowania dowodowego (art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a.) i obligowałyby Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej ją decyzji, jak wnosiła skarżąca. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji.