II SA/Po 1160/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Maria Kwiecińska Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 18 marca 2015 r. sprawy ze skargi B. M.-M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2014 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Decyzją z dnia [...] listopada 2012 r. nr [...]Wójt Gminy na podstawie przepisów: art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1. 4, 5, 6 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U.2012.647 j.t.) i uchwały Nr JX/101/2011 Rady Gminy Tarnowo Podgórne z dnia 17 maja 2011 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach Tarnowo Podgórne i Góra (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Ni- 212 poz. 3307 z dnia 29 lipca 201 Ir.): ustalił opłatę planistyczną w wysokości [...]zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej miejscowości T. P, gmina T P, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni [...] m2 i do zapłaty ww. opłaty zobowiązał B. M.-M. - po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna. Od decyzji tej odwołanie złożył pełnomocnik Strony zarzucając przede wszystkim naruszenie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust, 1 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz błąd w ustaleniach faktycznych wskutek uznania przez organ, że w wyniku uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach T. P. uległa zmianie funkcja działki nr [...]. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2014 utrzymało w mocy decyzje organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty powinno nastąpić w terminie 5 lat od momentu uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem w tym terminie nieruchomości przez właściciela nieruchomości, a w niniejszej sprawie organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie. Ustalenie opłaty planistycznej następuje po zasięgnięciu opinii biegłego. W myśl art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust, 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Kolegium wskazało iż, niesporną jest okoliczność, że nieruchomość będąca we władaniu stron była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu wymienionym powyżej planem. W niniejszej sprawie zaszła okoliczność wymieniona w art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i biegły uwzględniał tą okoliczność w operatach. Na skutek zbycia w dniu 25 kwietnia 2012 roku przedmiotowej nieruchomości (dowód: akt notarialny w aktach sprawy) rozpoczął się termin od którego organ miał prawo wszcząć postępowanie w sprawie ustalenia opłaty planistycznej. Okoliczność ta jest także jedną z przesłanek ustalenia opłaty planistycznej. Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła jej wartość. Stosownie do art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Przepis art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami określa, że przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. W niniejszej sprawie biegły zastosował w operatach szacunkowych metodę porównywania parami. W ocenie Kolegium taka metoda jest prawidłowa ponieważ umożliwiło to lepszą analizę wartości nieruchomości w zaistniałych dwóch stanach faktycznych tj. przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego i po jego uchwaleniu. Biegły znał przeznaczenie nieruchomości według tych stanów. Świadczą o tym dowody w operacie w postaci badania księgi wieczystej, wyciągu z rejestru gruntów oraz załączonej mapy z uchwały Nr Xl/ł 01/2011 Rady Miejskiej w Tarnowie Podgórnym i Górze oraz załączonymi zdjęciami terenu. Wartość nieruchomości została ustalona w operatach szacunkowym sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego J. R. H. Nie ulega wątpliwości, że na skutek zmiany przeznaczenia wykorzystania nieruchomości w miejscowym planie nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Organ I instancji przedstawił dowody i na tej podstawie oparł swoje rozstrzygnięcie. Kolegium w niniejszej sprawie dokonało oceny przedstawionego materiału pod względem formalnym i prawnym i uznając materiał za wartościowy i przydatny do rozstrzygnięcia sprawy i wskazało, że zgodnie z § 56 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego operaty zawierają wszystkie w/w elementy. Przykładowo w operacie szacunkowym wyceniającym wartość nieruchomości nr [...]. Na stronie 12 operatu biegły dokonał opisu wybranej metody porównywania parami. Znając przeznaczenie nieruchomości przed podjęciem uchwały zanalizował prawidłowo rynek nieruchomości rolnych i pod zabudowę siedliskową na stronie 14-19, następnie podobnie uczyniła to w zakresie rynku przeznaczonego pod zabudowę mieszkaniową (str. 19-21). Operat wykazuje także wyraźnie różnice, które ustawa nakazuje uwzględniać w związku z art. 87 ust. 3a cyt. przepisu ustawy. Dokonując oceny materiału Kolegium uznało (str. 16 wycena gruntu pod zabudowę siedliskową), że przyjęta skala cech z uwzględnieniem: lokalizacji ogólnej, kształtu użytku działki, wielkości, dojazdu jest wystarczająca do dokonania wyceny według tego stanu i jednocześnie nie odbiega od innych wycen przedstawianych przez innych biegłych w podobnych sprawach. W operacie zostały opisane cechy rynkowe i określony ich zakres procentowy i zakres poprawki. Znając cechy nieruchomości wycenianej i wybranych do porównania biegły dokonał szacunku w oparciu o stosowne współczynniki korygujące. Uczynił to w pierwszej kolejności poprzez sprecyzowanie w tabeli na stronie 20, cech, a następnie skorygował kwotowo daną cechę. Taki sposób porównania dokonał dla dwóch stanów faktycznych (z uwzględnieniem odmienności przeznaczenia nieruchomości). Analiza dowodu doprowadziła do konkluzji, że obliczenia są prawidłowe, operat zawiera wszystkie elementy prawem przewidziane. Także podobieństwo nieruchomości nie budzi wątpliwości. W każdej sytuacji wartości dla dwóch stanów faktycznych biegły wymnożył cenę, powierzchnię i otrzymał wartości nieruchomości przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu. Zgodnie z art. 138 § 2 Kpa organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. W ocenie organu odwoławczego operat nie budził wątpliwości, a dalsze czynności prowadziłyby tylko do nieuzasadnionego wydłużenia postępowania tym bardziej, że biegły uwzględnił zalecenia wskazane w opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, Ponadto jedynie organizacja zawodowa rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest całkowicie nieprzydatny w niniejszej sprawie. Jednakże organy nie znalazły podstaw do skierowania dowodu w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego J.R. H. pod opinię takiej organizacji. Dla potwierdzenia słuszności odmowy skierowania przez organy do wymienionej organizacji wniosku o ocenę operatu argumentowano, ze jeżeli strona postępowania kwestionuje prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego stanowiącego dowód w przedmiotowej sprawie, to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zakwestionowała operat przed właściwym organem, tj, organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. I ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z, 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.). Organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych posiada, bowiem kompetencje do weryfikacji prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego. A zatem wystąpienie do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych leży także w gestii strony postępowania, gdy organ administracji nie wykrył w nim wad, stanowiących podstawę do skierowania wniosku do powyższej organizacji Ponadto zaznaczono, że organy ustalające opłatę adiacencką nie mają obowiązku występowania do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Dla zabezpieczenia prawidłowego toku postępowania wystarczy sporządzenie jednego operatu, a następnie jego rzeczowa, wszechstronna i wnikliwa ocena pod kątem prawidłowości zastosowania przez rzeczoznawcę przepisów prawa, wybrania przez niego właściwej metody i dokonania prawidłowego wyliczenia wartości wzrostu nieruchomości. Kolegium wskazało, że nie znajduje podstaw do tego, ażeby uznać, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty miały istotny wpływ na wynik sprawy. Tym samym wartość nieruchomości w skład której wchodziła działka nr [...] wzrosła o kwotę [...] zł. Biorąc pod uwagę sumę wzrostów wartości poszczególnych nieruchomości oraz wysokość stawki opłaty planistycznej w wysokości 30% i udział w poszczególnych częściach nieruchomości należy uznać, że obliczenia dokonane przez organ I instancji w decyzji są prawidłowe. Dlatego opłata planistyczna (renta planistyczna) ustalona na poziomie [...] złotych jest prawidłowa. W niniejszej sprawie wzrost wartości nieruchomości został udowodniony i dlatego prowadzenie przez organ odwoławczy dodatkowego postępowania nie znajduje podstaw w materiale dowodowym. Jak wynika z przedstawionego na wstępie stanu sprawy, niesporną jest okoliczność, że nieruchomość będąca we władaniu Pani B. M.-M. była objęta zmianami co do sposobu przeznaczenia gruntu wymienionym powyżej planem. Kolegium nie podziela stanowiska odwołującej i wskazanych zarzutów w odwołaniu. Orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 roku, sygn. akt P 58/09 wyraźnie nakazuje uwzględniać ostatnio obowiązujący akt planistyczny przed wygaśnięciem z mocy przepisu art. 87 ustawy o gospodarce nieruchomościami tegoż aktu. Wskazany w odwołaniu sposób rozumowania nakazywałby organom prowadzącym postępowanie badanie stanów faktycznych, które nie odnoszą się do zaistniałej rzeczywistości związanych z funkcjonowaniem przepisów dotyczących ustalenia opłaty pianistycznej. Nie mniej należy wskazać, że wskazana argumentacja przez odwołującą jest tym bardziej błędna, że nakazywałaby uwzględniać akt prawny, który został uchylony właśnie na skutek podjęcia przez gminę odpowiednich działań prowadzących pierwotnie do uchwalenia w dniu 8 grudnia 1992 roku ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy Tarnowo Podgórne (Uchwała Nr XXX/148/92). Plan ten spowodował zatem, że utraciły moc obowiązującą wszelkie akty administracyjne dotyczące przedmiotowego obszaru. Trybunał z kolei odniósł się wyraźnie, że stan w którym gmina nie podjęła czynności zmierzających do uchwalenia aktu planistycznego dla obszaru, w którym taki pian obowiązywał powodował naruszenie zasady równości i zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa. Także treść uzasadnienia do projektu zmiany przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (dodanie art. 87 ust. 3a) wskazuje, że teza, którą stara się wyartykułować pełnomocnik skarżącej nie da się w żaden sposób wywieść z tego tekstu. Cyt. " Mając na względzie konieczność wykonania orzeczenia wydanego w sprawie P 58/08, kierując się brzmieniem sentencji tego wyroku oraz motywami jego uzasadnienia, proponuje się zmianę ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym polegającą na dodaniu w art. 87 (przepis przejściowy) ust. 3a. W istocie projektowana nowelizacja sprowadza się do wyraźnego przesądzenia na gruncie ustawy, że w przypadku gdy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony dla obszaru, który uprzednio był objęty planem miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r., miernikiem wzrostu wartości zbywanej nieruchomości jest różnica między wartością określoną z uwzględnieniem postanowień nowego planu z jednej strony oraz przeznaczenia tejże nieruchomości w planie, który utracił moc zgodnie z art. 87 ust. 3 ustawy, z drugiej, chyba że przyjęcie kryterium faktycznego sposobu wykorzystywania danej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego okazałoby się korzystniejsze dla właściciela (użytkownika wieczystego). Nie da się bowiem wykluczyć, że oszacowanie wzrostu wartości nieruchomości wedle zasady wyrażonej w art. 37 ust. 1 ustawy, nie tylko będzie pociągało za sobą mniejsze obciążenie finansowe dla podmiotu zobowiązanego, ale także odpowiadać będzie wspomnianej wyżej idei płynącej z art. 2 Konstytucji, tj. zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa, Chodzi mianowicie o te wszystkie sytuacje, w których faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości został wcześniej zdeterminowany przez wydanie decyzji administracyjnej, podnoszącej wartość nieruchomości w porównaniu z wartością, jaką miała ona w okresie obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przed dniem 1 stycznia 1995 r. Stąd też w tego typu przypadkach projekt zakłada powrót do ogólnej zasady." Reasumując nawet wykładnia językowa przepisu art. 87 ust. 3a ustawy expressis verbis wskazuje, że "...o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu...". Zakładając, że ustawodawca jest racjonalny, to gdyby była jego inna wola określiłby, że należy odnosić się do wszystkich miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Także wykładnia celowościowa nie może prowadzić do innych wniosków, aniżeli takich, że należy uwzględniać tylko jeden plan ostatnio obowiązujący, ponieważ tylko ten obowiązywał z chwilą jego wygaśnięcia (1.01,2004r.). Tym samym odnoszenie się do przedstawionych dowodów w trakcie postępowanie jest bezprzedmiotowe. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosła B. M.-M. reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, zaskarżając ją w całości i wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Skarżąca zarzuciła: 1. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. w zw. z art. 6 k.p.a. i art. 7 k.p.a. poprzez dokonanie błędnych ustaleń faktycznych i wydanie rozstrzygnięcia w oparciu o niewyczerpująco zebrany i niewnikliwie rozpatrzony materiał dowodowy, a w konsekwencji wydanie decyzji utrzymującej w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia [...] listopada 2012 roku w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy organ winien był wydać decyzję w przedmiocie uchylenia powyższej decyzji w całości i umorzenia postępowania organu pierwszej instancji w całości, albowiem ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, wynika, że działka nr [...] była uprzednio przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną ( 112 MN ) 2. naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy, tj. art. 75 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie całości materiału dowodowego znajdującego się w aktach sprawy (w tym przedłożonego przez skarżącą w toku postępowania), a także oparcie rozstrzygnięcia wyłącznie o wybiórczą część materiału dowodowego, tj. o dowody niekorzystne dla skarżącej, przy jednoczesnym pominięciu dowodów koniecznych dla pełnego i prawidłowego rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy), 3. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 i art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez ich niewłaściwe zastosowanie, a w konsekwencji przyjęcie, że na skutek uchwalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w miejscowościach Tarnowo Podgórne i Góra z dnia 17 maja 2011 r. uległo zmianie przeznaczenie nieruchomości położonych w miejscowości Tarnowo Podgórne - oznaczonych jako działki nr [...] podczas gdy przedmiotowy teren przeznaczony był pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w oparciu o uprzednio obowiązujący plan ogólnego zagospodarowania przestrzennego Gminy Tarnowo Podgórne (Uchwała nr XI/31/79 z dnia 26.09.1979 r. obowiązujący do dnia 31.12.1990 r. w którym działka nr [...] była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. 4. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy tj. art. 36 ust.4 w zw. z art. 37 ust.1 i art. 87 ust.3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędną wykładnię tych przepisów polegającą na przyjęciu, że należy brać tylko ostatni miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przed jego zmianą. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Istotą niniejszego postępowania jest ustalenie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w miejscowości T. P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka [...] o powierzchni [...] m 2 na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego gminy T. P. na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 4 i 6 ustawy z 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012r., poz. 647 ze zm.), zwanej dalej "u.p.z.p.". Punktem wyjścia do rozważań w rozpoznawanej sprawie stanowi treść art. 36 ust. 4 ustawy stosownie do którego, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie zaś z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wynika z treści powyższych przepisów, jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na skutek zmiany przeznaczenia nieruchomości wzrosła wartość tej nieruchomości, właściwy organ uprawniony jest do naliczenia właścicielowi nieruchomości, który zbył tę nieruchomość, opłaty planistycznej. Podkreślenia jednak wymaga, że sam fakt uchwalenia planu miejscowego bądź jego zmiany nie jest jednoznaczny ze wzrostem wzrostu wartości nieruchomości, gdyż zmiana wartości powinna znaleźć odzwierciedlenie w prawidłowo sporządzonym operacie szacunkowym. Wobec powyższego kluczowe dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy jest ustalenie przeznaczenia przedmiotowych działek w starym planie miejscowym uchylonym na mocy art. 87 ust. 3 ustawy, a także ich faktyczne użytkowanie przed uchwaleniem nowego planu, w związku z którym Gmina domaga się opłaty planistycznej. W tym zakresie ustalenia organów są prawidłowe i znajdują potwierdzenie w dokumentach zgromadzonych w aktach administracyjnych. Wynika z nich, że w okresie obowiązywania poprzedniego planu z 8 grudnia 1992 r. działka [...], która powstała z podziału działki [...], a ta powstała w wyniku połączenia działek o numerach [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...], teren działki [...]znajdował się na obszarze dwóch działek o numerach [...] i [...], a działki te znajdowały się znajdowały się na terenie oznaczonym symbolem 12 Rom i miały przeznaczenie pod teren intensywnych upraw warzywniczo-sadowniczych z zabudową gospodarczą i możliwością zabudowy mieszkalnej w istniejącej strukturze własności .Działki nr [...] i [...] były niezabudowane i nieuzbrojone, teren stanowił grunty rolne klasy IVa i był wykorzystywany jako teren upraw polowych. Sąsiedztwo nieruchomości stanowiły tereny przeznaczone pod zabudowę siedliskową oraz tereny upraw polowych. Ze zgromadzonych dokumentów wynika także bezspornie, że działki o numerach [...] i [...] w okresie braku obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wykorzystywane były pod tereny upraw polowych. Natomiast po uchwaleniu planu z 17 maja 2011 r. działki nr [...] i [...] (scalone w działkę [...]) położone są na terenie oznaczonym symbolem 1000 MN- teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej .Zarzut naruszenia przepisów postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy jest niesłuszny i został sformułowany przy uprzednio błędnie sformułowanym zarzucie naruszenia przepisów art. 87 ust. 3a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Koncepcja skarżącej, że należałoby się cofnąć do ustaleń planu z 26 września 1979 r. kiedy to działka o numerze [...] była przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jest nietrafny i nie znajduje odzwierciedlenia w obowiązujących przepisach. W niniejszej sprawie koniecznym było ustalenie wartości działki przy uwzględnieniu jej faktycznego sposobu wykorzystywania w okresie obowiązywania planu z 8 grudnia 1992 r., następnie w okresie braku planu w związku z wygaśnięciem obowiązywania planu z 1992 r. oraz po trzecie ustalenie wartości działki po uchwaleniu nowego planu z 17 maja 2011 r. Należy uwzględnić i ustalić treść tylko jednego ostatnio obowiązującego planu przed uchwaleniem nowego planu. W tym zakresie ustalenia organu są wystarczające i kompletne, do merytorycznego rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy. Zdaniem Sądu, pozytywna ocena operatu szacunkowego, przeprowadzona przez organy orzekające w sprawie na podstawie art. 80 k.p.a., nie budzi zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Należy podkreślić, że doboru nieruchomości do porównania dokonuje rzeczoznawca, kierując się własnym uznaniem, wiedzą i przyjętymi standardami, z tym że ma obowiązek swój wybór odpowiednio uzasadnić. Wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy pozwalają zaś w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po uchwaleniu planów. Uzasadnienie autora operatu dla przyjętej metody i sposobu szacowania uznać należało za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat szacunkowy sporządzony został przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, nadto został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W rezultacie opisany operat szacunkowy nie budzi zastrzeżeń w zakresie poprawności metodologicznej, rzetelności sporządzenia i zgodności z obowiązującymi przepisami; nie budzi również wątpliwości wyliczenie przez organy na jego podstawie wysokości opłaty planistycznej. Reasumując skarga nie znajduje uzasadnienia i sąd na zasadzie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U z 2012 r. nr 270 ). skargę jako niezasadną oddalił.