II SA/Po 1179/15

Dnia 8 marca 2016 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Sędzia WSA Izabela Paluszyńska Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2016 roku sprawy ze skargi H. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia ... 2015 roku Nr ... w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Zaskarżoną decyzją z dnia ... 2015 r. nr ... Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P., po rozP. odwołania H. D. od decyzji Dyrektora ... z dnia ... 2015 r. znak: ... o ustaleniu opłaty adiacenckiej w kwocie 6.511,20 zł na skutek wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr ..., stanowiącej własność H. D., położonej w P. przy ul. M. nr ..., ark. mapy ..., obręb P., n skutek jej podziału na działki nr ..., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. Decyzję tę wydano w następującym stanie faktycznym i prawnym. Decyzją z dnia ... 2015 r. znak: ... Dyrektor ... ustalił H. D. opłatę adiacencką w kwocie 6.511,20 zł na skutek wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr ..., stanowiącej własność H. D., położonej w P. przy ul. M. nr ..., ark. mapy ..., obręb P., na skutek jej podziału na działki nr .... W uzasadnieniu decyzji organ I instancji, powołując przepisy art. ...a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: ugn) oraz uchwałę Rady Miasta P. z dnia ... 2004 r. nr ... w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. z 2004 r. Nr 83, poz. 1716) ustalającą 30% stawkę opłaty adiacecnkiej uznał, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej dla strony. Wskazano, że na wniosek właścicielki nieruchomości decyzją z dnia ... 2013 r. nr ... zatwierdzono projekt podziału działki nr ... na działki nr ... o pow. 303 m2, dz. nr ... o pow. 265 m2 i dz. nr ... o pow. 337 m2. Decyzja podziałowa stała się ostateczna z dniem ... 2013 r. W tych warunkach zdaniem organu ziściły się przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. W toku postępowania organ I instancji przeprowadził dowód z opinii biegłego – operatu szacunkowego rzeczoznawcy majątkowego T. S., celem ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Biegły ustalił, że w wyniku podziału nieruchomości jej wartość wzrosła o kwotę 821.704 zł. Dyrektor ... ocenił operat szacunkowy jako miarodajny i zgodny z przepisami oraz zasadami sztuki. Odwołanie od decyzji złożyła H. D., zarzucając organowi oparcie rozstrzygnięcia na błędnie sporządzonym operacie szacunkowym. Podniosła, iż biegły świadomie zataił istotne fakty oraz zamieścił w operacie błędne informacje. Wskazała, iż w trakcie postępowania informowała o istnieniu napowietrznych przewodów energetycznych przechodzących nad nieruchomością, czy też o braku pełnego uzbrojenia działki nr .... Pomimo zaś, że przewody te znajdują się również na zdjęciach, które są załącznikiem do operatu szacunkowego, nie ma o nich mowy w treści operatu. Ponadto pomimo braku pełnego uzbrojenia widocznego na mapkach, które są załącznikiem do operatu, w jego treści napisano, iż działka nr ... posiada pełne uzbrojenie. Utrzymując w mocy zaskarżoną decyzję SKO w P. powołało przepisy art. ...a ust. 1 i ust. 1 ugn, by następnie wskazać, że wynika z nich, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia przesłanek: wydania decyzji o podziale nieruchomości, wzrostu wartości nieruchomości oraz obowiązywania w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, uchwały rady gminy określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Kolegium przytoczyło przepis art. 146 ust. 1a ugn i wskazało, że wobec bezsporności okoliczności zatwierdzenia podziału nieruchomości oraz obowiązywania w dacie, w której decyzja podziałowa stała się ostateczna, uchwały Rady Miasta P. określającej wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, postępowanie dowodowe koncentrowało się na zbadaniu wzrostu wartości nieruchomości odwołującej. Kluczowa stała się więc ocena poprawności sporządzenia operatu szacunkowego. Organ odwoławczy wskazał, że rzeczoznawca ustalił wartość nieruchomości przed podziałem podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Z kolei zależność między ilością wydzielonych działek a wzrostem wartości nieruchomości przekładającej się na wartość nieruchomości po podziale została wytyczona z wykorzystaniem metody analizy statystycznej rynku. Wskazano, iż wycena poparta została uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Opisane zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. Zdaniem Kolegium dobrane przez biegłego transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pod kątem ich możliwej oceny przez organ. Dodano, że w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, że kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Organ administracyjny ma obowiązek ocenić dowodową wartość operatu szacunkowego i nie może ograniczać się do powołania na konkluzję zawartą w tym operacie, lecz obowiązany jest sprawdzić, czy opinia biegłego jest logiczna, zupełna i wiarygodna. Kolegium podzieliło ocenę organu I instancji, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości, przy czym podobieństwo to nie oznacza identyczności. Nadto SKO stwierdziło, że do zarzutów i uwag strony odniósł się w toku postępowania rzeczoznawca majątkowy, w szczególności podtrzymując ustalenia dokonane w operacie i wyjaśniając, że ocena poszczególnych cech nieruchomości porównawczych oraz nieruchomości wycenianej zawsze będzie subiektywną oceną rzeczoznawcy – jest to sfera zastrzeżona dla biegłego. Rzeczoznawca wyjaśnił też, że linie napowietrzne niskiego napięcia zlokalizowane wzdłuż granic nieruchomości nie wpływają na obniżenie wartości cechy "sąsiedztwo i otoczenie" – podobne cechy wykazują nieruchomości położone na pobliskich osiedlach. Co do zaś uzbrojenia biegły wskazał, że na działce nr ... brak jest przyłącza wody, niemniej sieć wodociągowa istnieje w ul. M. oraz ul. A., czyli nieruchomość jest w zasięgu sieci wodociągowej. Okoliczność ta nie wpływa na ocenę cechy ":uzbrojenie", albowiem nie uwzględnia ona przyłączy. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w P. na powyższą decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. H. D., reprezentowana przez pełnomocnika adw. M. S., zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie: - art. 77 § 1, art. 80 w zw. z rt. 7 i art. 6 kpa w zw. z art. 153 ust. 1 ugn w zw. z art. 4 pkt 16 ugn i § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej: rozporządzenie) poprzez niezgromadzenie wyczerpującego materiału dowodowego w konsekwencji dokonania dowolnej oceny kluczowego w sprawie dowodu w postaci operatu szacunkowego, co w efekcie doprowadziło do oparcia rozstrzygnięcia o dowód, który nie pozwalał na weryfikację, czy w sposób prawidłowy zastosowano przyjętą metodę szacowania, nie pozwalał na identyfikację i sprawdzenie istotnych cech porównywanych nieruchomości, nie zawierał wymaganego opisu istotnych różnic i podobieństw pomiędzy porównywanymi nieruchomościami, nie wyjaśniał kwestii wpływu strefy ograniczonego korzystania z nieruchomości na jej wartość oraz nie zawierał istotnych załączników, które pozwalałyby na ocenę jego rzetelności; - art. 107 § 3 w zw. z art. 8 i art. 11 kpa poprzez nieodniesienie się w uzasadnieniu decyzji do zarzutów odwołania dotyczących okoliczności faktycznych sprawy, a przy tym niewyjaśnienie podstawy faktycznej decyzji. Mając na względzie powyższe zarzuty pełnomocnik skarżącej wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji, wstrzymanie jej wykonania oraz zasądzenie od organu zwrotu kosztów postępowania. W motywach skargi podniesiono, że w odwołaniu od decyzji organu I instancji strona zarzuciła nierzetelność operatu szacunkowego na okoliczność wartości nieruchomości przed i po podziale. Podniesiono m.in. kwestię pominięcia przez biegłego okoliczności, iż ponad nieruchomością przebiegają kable napowietrznej linii energetycznej. Tymczasem biegły ustosunkował się jedynie do sprawy linii biegnącej wzdłuż granic nieruchomości. Pełnomocnik skarżącej wskazał, że w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji tymczasem Kolegium umknęły te zarzuty, bowiem wyjaśniło jedynie, że biegły wyjaśnił, iż napowietrzne linie elektroenergetyczne zlokalizowane wzdłuż granic nieruchomości nie wpływają na ocenę wartości "sąsiedztwo i otoczenie", gdyż inne podobne cechy wykazują inne nieruchomości położone na pobliskich osiedlach. Poza tym SKO przyjęło za własną ocenę wartości dowodowej operatu szacunkowego dokonaną przez organ I instancji. Wedle pełnomocnika skarżącej kluczowy dla sprawy operat szacunkowy jest wadliwy. Powołano art. 80 kpa wskazując, iż operat jako dowód z opinii biegłego podlega ocenie organu. W odniesieniu do dowodu z opinii biegłego organ ma kompetencję i obowiązek dokonania weryfikacji jego rzetelności w zakresie wszystkich tych elementów, które można sprawdzić bez użycia wiedzy specjalnej, a za pomocą dostępnych organowi środków. Kolegium winno sprawdzić, czy wnioskowanie biegłego nie jest wewnętrznie sprzeczne, niekonsekwentne i czy nie zawiera luk. Kluczowym zadaniem organów było wnikliwe przeanalizowanie, czy nieruchomości wskazane przez biegłego jako podobne do nieruchomości wycenianej posiadały cechy, które pozwalały je za takie uznać. Niepodanie przez biegłego informacji pozwalających na identyfikację wybranych do porównania nieruchomości, a przy tym nieprzedstawienie żadnych dokumentów potwierdzających posiadane przez nie cechy, właściwie wykluczyło przeprowadzenie wiarygodnej kontroli operatu przez organ, a przez to dokonanie swobodnej oceny tego dowodu. Operat winien zawierać informacje w postaci adresu lub numerów ksiąg wieczystych pozwalających na precyzyjne określenie, gdzie znajduje się porównywana nieruchomość. W tym zakresie ograniczenie się do wskazania obrębów i poglądowego oznaczenia nieruchomości na załączonej do operatu mapie jest niewystarczające. W braku powyższych informacji nie można zweryfikować istnienia cech wynikających z fizycznego stanu nieruchomości i jej bezpośredniego otoczenia. Zdaniem pełnomocnika skarżącej doszło do naruszenia § 56 rozporządzenia, albowiem do operatu nie dołączono dokumentów wykorzystanych przy jego sporządzeniu. Biegły uznając za istotny kształt nieruchomości, powierzchnię i przeznaczenie powinien załączyć do operatu dokumenty, na podstawie których ustalił powyższe okoliczności, w tym wypisy, wyrysy, fragmenty studium uwarunkowania przestrzennego. Ponadto operat – w ocenie skarżącej – nie spełnia kryteriów dokładnego doboru nieruchomości podobnych. Niewystarczające jest ograniczenie się do zdania, że wybrane nieruchomości najbardziej przystają swą charakterystyką do nieruchomości wycenianych. Biegły nie wyjaśnił, jak są istotne różnice między nieruchomościami, a zamieszczone w operacie tabele zawierają lakoniczne opisy poszczególnych cech i ocenę. Kolegium nie wyjaśniło też kwestii wpływu przebiegających ponad nieruchomością skarżącej linii elektroenergetycznej, podczas gdy obecność tej sieci nad nieruchomością determinuje strefę ograniczonego z niej korzystania i wpływa negatywnie na wartość nieruchomości. Organ odwoławczy nie odniósł się też do zarzutów podniesionych w odwołaniu, a w szczególności nie wyjaśnił znaczenia linii elektroenergetycznej nad nieruchomością, nie podając powodów uznania, że kwestia ta jest nieistotna dla rozstrzygnięcia sprawy. Reasumując pełnomocnik skarżącej wskazał, że wszystkie te uchybienia mogły mieć wpływ na wynik sprawy i dlatego skarga zasługuje na uwzględnienie. W odpowiedzi SKO w P. wniosło o oddalenie skargi, podtrzymując swe dotychczasowe stanowisko. Jednocześnie Kolegium poinformowało, że postanowieniem z dnia 5 stycznia 2016 r. wstrzymało wykonanie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w P. zważył, co następuje. Skarga okazała się bezzasadna. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że kontrola sądu administracyjnego, zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 1647 ze zm.) i art. 3 § 1 i § 2 pkt 1-7 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270 ze zm. – dalej: p.p.s.a.) polega na badaniu zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Kontrola ta sprowadza się do zbadania, czy w toku rozpoznania sprawy organy administracji publicznej nie naruszyły prawa materialnego i procesowego w stopniu istotnie wpływającym na wynik sprawy. Przedmiotem zaskarżenia w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia ... 2015 r. utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora ... w P. (działającego z up. Prezydenta Miasta P.) z dnia ... 2015 r. ustalającą H. D. opłatę adiacencką w kwocie 6.511,20 zł na skutek wzrostu wartości nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej nr ..., stanowiącej własność H. D., położonej w P. przy ul. M. nr ..., ark. mapy ..., obręb P., na skutek jej podziału na działki nr .... Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. ...a ust. 1 ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę administracyjną z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenia opłaty adiacenckiej może przy tym nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jak wynika przy tym z art. 98a ust. 1a ugn, ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o jakiej mowa w art. 98a ust. 1 u.g.n. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Odnosząc powyższe uwagi do specyfiki rozważonej sprawy, należy zauważyć, że ustalenie opłaty adiacenckiej wymaga spełnienia dwóch głównych wymogów, tj. (1) w obrocie prawnym musi istnieć ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, a nadto (2) w chwili, gdy decyzja ta stała się ostateczna, w obrocie prawnym musi występować uchwała określająca stawkę procentową rozważanej uchwały. Z materiału dowodowego zgromadzonego w aktach sprawy wynika, że oba te warunki zostały spełnione. Na mocy decyzji ... 2013 r. nr ... zatwierdzony został bowiem podział nieruchomości określonej jako działka nr ..., należącej do H. D., położonej w P. przy ul. M.. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu ... 2013 r. W tym czasie w obrocie prawnym pozostawała uchwała nr ... Rady Miasta P. z dnia ... 2004 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. nr 83, poz. 1716). Okoliczności te należy uznać za bezsporne, gdyż nie były kwestionowane przez żadną ze stron postępowania. Konsekwentnie zatem trzeba stwierdzić, że spełnione zostały wymogi, od których zależy ustalenie omawianej opłaty adiacenckiej. Kluczowe wątpliwości, jakie wyłoniły się na tle rozpatrywanej sprawy, związane są z oceną prawidłowości dokonanej wyceny. Skarżąca wywodziła bowiem, że operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo, a organy nie dokonały rzetelnej jego oceny, w tym organ odwoławczy nie odniósł się do zarzutów odwołania obejmujących nieprawidłowości operatu. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie na podstawie operatu szacunkowego wykazano, iż nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Z art. 98a ust. 1 ugn wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ugn, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Zwrócić jednak należy uwagę, że organ decydujący o wysokości opłaty nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania, i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ugn, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 kpa wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). Dokonując oceny sporządzonego w niniejszej sprawie operatu wskazać należy, iż wynika z niego, że przy wycenie nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodę porównywania parami (wycena przed podziałem) oraz metodę porównywania parami, uwzględniając rodzaj nieruchomości, cel wyceny, dostępne dane oraz obowiązujące przepisy prawne i zapisy powszechnych krajowych zasad wyceny. Uzasadniając przyjęcie dwóch metod wyceny rzeczoznawca wyjaśnił, że ze względu na deficyt transakcji nieruchomościami podobnymi do stanu po podziale przyjęto metodę porównywania parami, natomiast dla stanu przed podziałem zastosowano metodę analizy statystycznej rynku. W tym miejscu wskazać należy, iż podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ust. 1). Zgodnie z § 4 ust. 2 rozporządzenia w podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Tym samym dopuszczalne było zastosowanie metod przyjętych przez biegłego w uznanym za dowód w niniejszej sprawie operacie szacunkowym. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). "Nieruchomość podobna" to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ugn). Natomiast przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych (§ 4 ust 5 rozporządzenia). Mając na uwadze powyższe metody mające na celu określenie wartości nieruchomości i treść operatu Sąd uznał, że organy orzekające trafnie przyjęły, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował wskazane metody co do poszczególnych działek przed podziałem i po ich poddziale. Zdaniem Sądu, oceniając sporządzony dla potrzeb kontrolowanego postępowania operat pod względem formalnym, zgodzić się należy z organem, że został on sporządzony z poszanowaniem przepisów ustawy (ugn), a także zawiera wszystkie, wynikające z § 56 rozporządzenia wymagane elementy. Ponadto przedstawiona opinia biegłego rzeczoznawcy jest spójna i logiczna, sam zaś operat szacunkowy sporządzony jest w sposób jasny, czytelny, odpowiadający regułom prawidłowego zastosowania danej metody szacowania wartości nieruchomości, przy uwzględnieniu podejścia i metody dopuszczonej obowiązującymi przepisami. Określonej wartości gruntu nie można uznać ani za zaniżoną przed podziałem, ani za zawyżoną po podziale. Autor, dokonując wyceny uwzględnił w szczególności rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia urządzenia infrastruktury technicznej oraz stan tej nieruchomości. Operat przedstawia przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny w sposób, który umożliwia korzystającemu zrozumienie wyrażanych opinii. Operat ten niewątpliwie wskazuje na to, iż podział nieruchomości spowodował oczywisty wzrost jej wartości, co zostało w sposób jasny i klarowny wywiedzione, z przywołaniem i porównaniem konkretnych wartości. Sąd pragnie zaznaczyć, że z przepisu § 56 ust. 4 rozporządzenia nie wynika, jakie dokumenty powinny zostać dołączone do operatu szacunkowego. Przepis ów wskazuje, że do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. Zważyć należy, iż przepis ów nie wymienia w sposób enumeratywny, jakie dokumenty powinny zostać załączone do operatu szacunkowego, a jedynie wskazuje, że powinny to być istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu. W sporządzonym w niniejszej sprawie operacie biegły znalazły się jako załączniki: dokument obrazujący lokalizację ogólną nieruchomości wycenianej i porównawczych, wydruk z Podsystemu Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych księgi wieczystej nieruchomości wycenianej, decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości, mapa zasadnicza – projekt podziału, protokół z oględzin nieruchomości oraz dokumentacja fotograficzna. Pełnomocnik skarżącej zarzucił organom naruszenie § 56 ust. 4 rozporządzenia poprzez oparcie rozstrzygnięć o operat szacunkowy nie zawierający dokumentów pozwalających ocenić, czy nieruchomości przyjęte do porównania miały cechy podobieństwa do nieruchomości wycenianej. Zdaniem Sądu zarzut ten jest chybiony. Pełnomocnik skarżącej pominął fakt, iż w operacie szacunkowym rzeczoznawca w sposób wyczerpujący przedstawił – na co zwróciły uwagę organy orzekające – analizę rynku nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Skonstatował w ramach niej, że wartości średnie cen nie zawsze są adekwatne w odniesieniu do konkretnych nieruchomości, natomiast obrazują tylko ogólną tendencję poziomu cen w zależności od powierzchni gruntów. Następnie wskazał, że na potrzeby określenia wpływu dokonania podziału nieruchomości na jej wartość przeprowadzono analizę statystyczną rynku nieruchomości niezabudowanych o przeznaczeniu pod zabudowę jednorodzinną. W ramach tej analizy uwzględniono 592 transakcje. Następnie biegły wyjaśnił na czym polega analiza nieruchomości w aspekcie liczby działek, analiza zmiany cen wskutek upływu czasu, charakterystyka rynku lokalnego, wpływ powierzchni, lokalizacji ogólnej i szczegółowej, ilości działek oraz kształtu i uzbrojenia nieruchomości na jej cenę, by przedstawić model wyceny gruntu. Z kolei stosując metodę porównywania parami wskazał, że dla potrzeb wyceny wartości rynkowej działki nr ... według stanu przed podziałem do analizy przyjął wyłącznie grunty o pow. z przedziału od 700 do 1100 m2, przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i dlatego zrezygnował z korygowania o atrybut przeznaczenie w planie miejscowym. Następnie, po przedstawieniu poszczególnych wag cech, biegły szczegółowo każdą porównywaną nieruchomość opisał przedstawiając jej położenie, powierzchnię, uzbrojenie terenu, kształt działki, sąsiedztwo i otoczenie oraz dostępność komunikacyjną. Jednocześnie przedstawił lokalizację szczegółową porównywanych nieruchomości. W ocenie Sądu tak przedstawiona charakterystyka nieruchomości porównywanych, uwzględniwszy poszczególne ich cechy, nie pozwala uznać, że biegły nie zawarł w sporządzonym w dniu 13 stycznia 2015 r. informacji o nieruchomościach porównywanych, niezbędnych do weryfikacji, czy są one nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn. Należy zwrócić uwagę, że w uzasadnieniu decyzji organu I instancji dokonano oceny operatu zarówno w kontekście jego zawartości (ocena formalna), jak również prawidłowości przyjętego podejścia i metod oraz kwestii podobieństwa nieruchomości przyjętych do porównania. Ponadto organ słusznie wskazał, że w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, że kwestie te są pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Ponadto należy zwrócić uwagę, że w sytuacji gdy strona kwestionuje moc dowodową i zasadność operatu szacunkowego opracowanego na potrzeby danej sprawy przez uprawnionego do tego rzeczoznawcę majątkowego winna przedstawić jako kontrdowód inny szacunek sporządzony również przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Sąd pragnie zwrócić również uwagę, że nie zostały przez organy orzekające pominięte kwestie podnoszone w skardze wpływu na wartość nieruchomości przebiegu nad nieruchomością kabli napowietrznej linii energetycznej. Organy przyjęły za wiarygodne stanowisko zaprezentowane przez biegłego, który wyjaśnił w toku postępowania, że linie napowietrzne zlokalizowane wzdłuż granic działki nie wpływają na obniżenie oceny cechy sąsiedztwo i otocznie i że w pobliskich osiedlach zasilanie w energię elektryczną odbywa się również poprzez napowietrzne linie kablowe. Zważyć również należy, że wbrew stanowisku pełnomocnika skarżącej brak jest dowodów potwierdzających, że nad przedmiotową nieruchomością przebiega linia elektroenergetyczna. Jak wskazał biegły i znalazło to potwierdzenie w dokumentacji fotograficznej załączonej do operatu linie napowietrzne niskiego napięcia przebiegają wzdłuż granic działki nr ... i nie wpływają na wartość nieruchomości. Rację należy przyznać też organom w zakresie wyjaśnień cechy uzbrojenia wpływającej na szacunek wartości działki. Zważyć należy, iż skarżąca w toku postępowania podnosiła, że biegły błędnie przyjął, że działka posiada pełne uzbrojenie. Organy, powołując się na wyjaśnienia biegłego wskazały, że nieścisłe jest stwierdzenie, że uzbrojenie na działce jest pełne, ponieważ według mapy zasadniczej na działce nie ma przyłącza wody. Aczkolwiek nie zmienia to faktu, że siec wodociągowa istnieje zarówno w ul. M., jak i ul. A., a przyjęcie w wycenie działki nr ... (przed podziałem) cechy "uzbrojenie" – pełne/dostęp dobry nie uwzględnia przyłączy i nie ma potrzeby wykonywać w tym względzie korekt w operacie. W ocenie Sądu z wyjaśnień tych wynika, że powyższe nieścisłości nie powodowały wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości, a w rezultacie na wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej. Ponadto wskazać należy, iż o trafności powyższych twierdzeń świadczy fakt, że w opisie cechy "uzbrojenie" zawartym na k. 18 operatu wskazano, że uzbrojenie pełne oznacza prąd, woda, gaz, kanalizacja z uwzględnieniem odległości od istniejących sieci i możliwości wykonania przyłączy do istniejących sieci. Sąd pragnie również wskazać, że w niniejszej sprawie prawidłowo przyjęto, że dokonując oceny wartości nieruchomości po podziale powinno się dokonać wyceny jednej nieruchomość podzielonej na mniejsze działki, nie zaś sumy wycen oddzielnie każdej z wydzielonych działek. Ustawodawca bowiem, który dokonał wyraźnego rozróżnienia pomiędzy nieruchomością gruntową, a działką gruntu, przedmiotem wyceny uczynił nieruchomości, nakazując w ramach metody porównywania parami i korygowania ceny średniej operować danymi dotyczącymi nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny (wyrok WSA w P. z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II SA/Po 1409/14, http:orzeczenia.nsa.gov.pl). Słusznie zatem organ I instancji zlecił biegłemu sporządzenie nowego operatu wedle powyższej zasady, a ten przy jej uwzględnieniu – dokonując wyceny wartości nieruchomości nr ... po podziale - posłużył się metodą analizy statystycznej rynku. Mając powyższe na uwadze Sąd nie podzielił zarzutów strony skarżącej zarówno co do naruszenia przepisów postępowania, jak i naruszenia przepisów prawa materialnego. Organ odwoławczy ustosunkował się do zarzutów odwołania podzielając stanowisko organu I instancji, który to z kolei podzielił argumentację wyrażoną przez rzeczoznawcę. Ponadto organy orzekające dokonały w wyczerpującym zakresie oceny operatu szacunkowego, którego wycena nieruchomości legła u podstaw ustalenia opłaty adiacenckiej nałożonej na skarżącą. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.