II SA/Po 126/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński Sędziowie Sędzia WSA Aleksandra Kiersnowska - Tylewicz Asesor WSA Arkadiusz Skomra (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2024 r. sprawy ze skargi R. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia 25 listopada 2023 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 25 listopada 2023 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpoznaniu odwołania R. M., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 30 listopada 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty na skutek wzrostu wartości nieruchomości w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, jak wynika z jej uzasadnienia, zapadła w następującym stanie faktycznym sprawy. Decyzją z dnia 30 listopada 2022 r. nr [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 503 – dalej jako "u.p.z.p.") oraz § 25 Uchwały Nr [...] Rady Miasta i Gminy K. z dnia 26 maja 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu zlokalizowanego w obrębie geodezyjnym S., położonego na zachód od ulicy [...], gmina K. ( ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa W. z dnia 7.07.2021 r., poz. 5475), Burmistrz Miasta i Gminy K. ustalił R. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł tytułu wzrostu wartości nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów: [...], [...] oraz [...], obręb geodezyjny S. gmina K., o łącznej powierzchni 6,8334 ha, dla której Sąd Rejonowy w Ś. prowadzi księgę wieczystą o nr [...] z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. Uzasadniając decyzję organ administracji wskazał, iż nieruchomość opisana powyżej objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym dnia 26 maja 2021 r.., obowiązującym od dnia 22 lipca 2021 r. Na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: częściowo tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (symbol 1MN. 2MN,3MN) oraz częściowo pod tereny dróg wewnętrznych (symbol 1KDW, 2KDW, 3KDW, 4KDW, 5KDW, KDWx), częściowo pod tereny zieleni urządzonej, teren usług sportu i rekreacji (symbol ZP/US) oraz częściowo pod teren drogi publicznej (symbol KDL). Jak stwierdził organ przed wejściem w życie w/w planu na przedmiotowym terenie od 1993 r. obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla Miasta i Gminy K., który obowiązywał do 31.12.2003 r.. Po wygaśnięciu planu nastąpiła "luka planistyczna". W planie z roku 1993 przedmiotowa nieruchomość przeznaczona była w części pod grunty orne, w części pod teren ogródków działkowych. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2021 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W przypadku zaistnienia tzw. "luki planistycznej" przy ustaleniu renty planistycznej należy określić wartość nieruchomości: 1. według jej przeznaczenia w nowym planie miejscowym, 2. według przeznaczenia w starym planie miejscowym, 3. według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie luki czasowej pomiędzy planami. W niniejszej sprawie nastąpiło, po wejściu w życie planu z 2021 r., zbycie przedmiotowej nieruchomości przez R. M. umową sprzedaży w formie aktu notarialnego Rep. A. [...] w dniu 28 lipca 2021 r.. Za dowód wzrostu wartości sprzedanej nieruchomości organ uznał operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z.. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym z dnia 24 listopada 2021 r. ustalił, że wartość nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu wzrosła o kwotę [...]zł. Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu wynosiła [...] zł, wg faktycznego sposobu wykorzystania w okresie tzw. "luki planistycznej wynosiła [...], natomiast po uchwaleniu planu [...] zł. W odwołaniu od powyższej decyzji wniósł Skarżący podnosząc naruszenie przez organ przepisów z art.: 7, 8, 11, 80 K.p.a. uznając, że organ dokonał wybiorczej analizy materiału dowodowego, art. 153 ust. 1, art. 154 ust. 1, arl. 157 ust. 1 oraz art. 175 u.g.n., jak również art. 36 ust. 4 u.p.z.p.. Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przyjęcie opłaty w kwocie [...]zł oraz zawarcie umowy z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu zbadania operatu sporządzonego na potrzeby nin. postępowania. Wskazaną na wstępie decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy podnosząc, iż uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy K. z dnia 26 maja 2021 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części terenu zlokalizowanego w obrębie geodezyjnym S., położonego na zachód od ulicy [...], gmina K. ( ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa W. z dnia 7 lipca 2021 r., poz. 5475), uchwalono powyższy plan, który zawierał postanowienia określające wysokość stawki procentowej opłaty jednorazowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem planu na poziomie 10% (§ 25 Uchwały). Na tej podstawie Burmistrz Miasta i Gminy K. ustalił R. M. jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł tytułu wzrostu wartości nieruchomości, składającej się z działek oznaczonych w ewidencji gruntów: [...], [...] oraz [...], obręb geodezyjny S. gmina K., o łącznej powierzchni 6,8334 ha z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem ww. nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia organ odwoławczy, po przytoczeniu treści przepisów prawa, wskazał, że na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: częściowo tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (symbol 1MN, 2MN,3MN) oraz częściowo pod tereny dróg wewnętrznych (symbol 1KDW, 2KDW, 3KDW, 4KDW, 5KDW, KDWx), częściowo pod tereny zieleni urządzonej, teren usług sportu i rekreacji (symbol ZP/US) oraz częściowo pod teren drogi publicznej (symbol K.DL). W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2021 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. W dacie sprzedaży nieruchomość stanowiła własność R. M.. Dowodem na potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości po wprowadzeniu planu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego T. Z. sporządzony w dniu 24 listopada 2021 r. (potwierdzony klauzulą aktualności z dnia 05 grudnia 2022 r.). Organ zaznaczył, iż w przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca ustalił, że przedmiotowa nieruchomość przed wprowadzeniem aktualnie obowiązującego planu przeznaczona była w części pod grunty orne oraz w części pod teren ogrodów działkowych. Ustalił również, że faktyczny sposób wykorzystania nieruchomości w tzw. "luce planistycznej"- tereny rolnicze. W wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2021 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia, głównie pod tereny zabudowy mieszkaniowej, co spowodowało wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Głównym i jedynym dowodem na wzrost wartości nieruchomości jest sporządzony operat szacunkowy, na zlecenie organu. Kolegium zaznaczyło, iż nie ma podstaw, wbrew twierdzeniom skarżącego, aby kwestionować stanowisko organu I instancji w zakresie oceny operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego. Należy bowiem zauważyć, że operat szacunkowy został sporządzony przez podmiot dysponujący niezbędnymi kwalifikacjami. Zakres treściowy tego operatu odpowiada wymogom wynikającym z przepisów rozporządzenia RM. Opracowanie to zawiera-zgodnie z § 55 ust. 2 rozporządzenia RM - informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Treść omawianego opracowania realizuje zarazem wytyczne z § 56 ust. 1 rozporządzenia RM oraz zawiera istotne dokumenty jako załącznik, spełniając tym samym wymóg § 56 ust. 4. Ponadto operat szacunkowy został podpisany przez rzeczoznawcę majątkowego wraz z zamieszczeniem daty i pieczęci, co odpowiada § 57 ust. 1 rozporządzenia RM. Opinia biegłego nie budzi zatem wątpliwości na płaszczyźnie formalnej. W ocenie Kolegium w niniejszej sprawie rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę porównania parami, która polega na określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z podaniem cech rynkowych. W metodzie tej rzeczoznawca dokonał wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzył pary porównawcze nieruchomości, których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczył następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określił również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określił wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach. W celu wyceny rzeczoznawca przeanalizował lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Rzeczoznawca stwierdził, że obserwacja zachowań uczestników rynku nie wskazuje na istnienie trendu czasowego, przyjęte ceny transakcyjne są aktualne i przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. Dokonał obliczenia średniej ceny nieruchomości przed podziałem i po podziale. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Nie nasuwa zastrzeżeń dokonana przez organ ocena tego operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy stanowiących odpowiedź na zastrzeżenia sformułowane przez stronę podczas trwania całego postępowania administracyjnego w nin. sprawie. Wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w 2021 r. Rzeczoznawca majątkowy prawidłowo określił zakres i przedmiot wyceny. Wyceny dokonuje się według stanu w dniu wejścia w życie planu. W operacie wskazał przeznaczenie nieruchomości przed wejściem w życie planu jak i po jego wprowadzeniu. Rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomościami, dokonując obliczenia wartości nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu jak również uzasadnił wynik wyceny. Do porównania wzięto transakcje ze sprzedaży nieruchomości z 2017-2019 r. Biegły przeanalizował transakcje sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową z terenów stanowiących rynek lokalny i rynki lokalne podobne pod względem rodzaju i obszaru. Przeprowadzona analiza wskazała, że na wartość nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu największy wpływ wywierają takie cechy jak: lokalizacja ogólna, lokalizacja szczegółowa, parametry nieruchomości, dostęp do infrastruktury, uwarunkowania urbanistyczne i prawne oraz wielkość powierzchni. Wycena rzeczoznawcy poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Wskazać należy także, iż dobrane przez rzeczoznawcę transakcje rynku lokalnego gminy K., nie budzą wątpliwości. Reasumując, przedstawiony operat szacunkowy stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości. Organ podkreślił, iż korzystając z możliwości przedstawienia swojego operatu, tzw. kontroperatu strona złożyła kontroperat do organu z dnia 21 czerwca 2022 r. sporządzony na jej zlecenie przez rzeczoznawcę majątkowego I. B.. Kontroperat został poddany analizie szczegółowej zarówno przez organ I instancji, co dokładnie zostało opisane w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jak i przez organ odwoławczy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze analizując kontroperat stwierdziło, że wszystkie błędy w operacie wykazane przez organ I instancji potwierdzają się. Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniósł R. M. zarzucając jej: 1. naruszenie przepisu prawa procesowego art. 7 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a. poprzez rozpatrzenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego bez dokonania jego wszechstronnej oceny, dokonanie wybiórczej analizy materiału dowodowego pod tezę Organu przyjętą a priori, co doprowadziło do wydania decyzji w oparciu o dowolnie oceniony materiał dowodowy, bez przekonującego uzasadnienia co do prawdziwości tez Organu, 2. naruszenie przepisu prawa materialnego art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez jego nieprawidłowe zastosowanie polegające na ustaleniu opłaty określonej w stosunku procentowym do nieprawidłowo ustalonego wzrostu wartości nieruchomości, tj. na wartości nieruchomości nieodpowiadającej wartości rynkowej; 3. naruszenie przepisu prawa procesowego art. 153 ust 1 oraz art. 154 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2021.1899 t.j. z dnia 2021.10.21, dalej: u.g.n.) poprzez przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego sporządzonego w drodze podejścia porównawczego, mimo, że: - wystąpiła niewystarczająca ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa); - charakterystyka żadnej z transakcji porównawczej nie była zbliżona do j cech nieruchomości w niniejszej sprawie (sprzeczność z przepisami prawa); - rzeczoznawca majątkowy wskazał, że poziom średniej ceny transakcyjnej w zbiorze transakcji może mieć wyłącznie charakter informacyjny z uwagi na znaczną rozbieżność w cenach zbycia porównywanych transakcji (nieprzydatność opinii), - rzeczoznawca nie dokonał korekty średniej ceny transakcyjnej w zbiorze transakcji w oparciu o okoliczność, że cena za m2 nieruchomości spada przy wzroście powierzchni nieruchomości (sprzeczność z wiedzą ogólną); - znaczna część metodologiczna operatu szacunkowego odnosi się do: "obserwacji własnych" rzeczoznawcy, nie zaś do faktów rynkowych (sprzeczność z wiedzą ogólną); 4. naruszenie przepisu prawa materialnego art. 151 ust. 1 u.g.n. poprzez jego niezastosowanie przejawiające się na przyjęciu za podstawę ustalenia wartości nieruchomości operatu szacunkowego, którego ustalenia nie czynią za dość przyjęciu, że ustalono wartość rynkową nieruchomości; 5. naruszenie przepisu prawa procesowego art. 157 ust. 1 w zw. z art 157 ust 4 u.g.n. poprzez niezlecenie dokonania oceny prawidłowości sporządzenia operatu? szacunkowego, chociaż w materiale dowodowym zgromadzone zostały rozbieżne! operaty szacunkowe, a operat szacunkowy sporządzony na zlecenie organu i} Instancji wzbudza istotne wątpliwości, co do jego prawidłowości, w szczególności! stosując metodę porównawczą nie ustala cen za nieruchomości podobne; 6. naruszenie przepisu prawa procesowego art. 175 u.g.n. poprzez przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia operatu szacunkowego sporządzonego bez należytej staranności zawodowej rzeczoznawcy; 7. naruszenie przepisu prawa procesowego art. 8 k.p.a. oraz art. 11 k.p.a. poprzez przeprowadzenie postępowania w sprawie w sposób niebudzący zaufania strony do władzy publicznej, w szczególności danie wiary w całości nierzetelnemu i wewnętrznie sprzecznemu operatowi szacunkowemu oraz odmowę dania wiary operatowi szacunkowemu sporządzonemu w oparciu o rynkowe transakcje o cechach podobnych do transakcji strony, odmowę dokonania weryfikacji prawidłowości operatu szacunkowego, wzbudzającego istotne wątpliwości, co do jego prawidłowości. Wskazując na powyższe Skarżący wniósł o chylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie od Organu na rzecz Skarżącego zwrotu kosztów sądowych, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. W uzasadnieniu skargi Skarżący rozwinął zarzuty skargi. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie powtarzając argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. W piśmie z dnia 22 marca 2024 r. Skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z poprawionego operatu szacunkowego, z korespondencji e-mail oraz faktury VAT. Na rozprawie w dniu 17 kwietnia 2024 r. Sąd postanowił oddalić wniosek dowodowy z dokumentów. Pełnomocnik Skarżącego w toku rozprawy podtrzymał skargę ubocznie wskazując, iż sprzedaż tak dużej nieruchomości rolnej ma swoją specyfikę, która niewątpliwie rzutuje na wartość nieruchomości, a operat szacunkowy w tym zakresie milczy. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje: Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2020 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634; dalej: P.p.s.a.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotem tak rozumianej kontroli w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego o utrzymaniu w mocy decyzji organu I instancji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podstawę prawną kontrolowanych decyzji stanowił przepis art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p. stanowi przy tym, że roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 4, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Sposób ustalania opłaty planistycznej określa przepis art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień sprzedaży, natomiast wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jednocześnie, zgodnie z treścią art. 87 ust. 3a u.p.z.p. jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie niniejszej ustawy, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. W takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Powyższe oznacza, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na podstawie powołanego przepisu musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie następujących przesłanek: 1) zmiany bądź uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego, 2) zbycia nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu, 3) wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą, 4) określenia w planie stawki opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Stwierdzenie, iż chociażby jedna z tych przesłanek nie została spełniona uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej. W przeciwnym wypadku wydanie decyzji w przedmiocie tej opłaty ma charakter obligatoryjny. Przenosząc powyższe uwagi na grunt niniejszej sprawy wskazać należy uchwałą Nr [...] Rady Miasta i Gminy K. z dnia 26 maja 2021 r. przyjęto miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części terenu zlokalizowanego w obrębie geodezyjnym S., położonego na zachód od ul. [...], gmina K., która to uchwała została opublikowana Dz. Urz. Woj. W. z dnia 7 lipca 2021 r., poz. 5475 i obowiązuje od 22 lipca 2021 r. Plan ten objął działki nr ewid.: [...], [...] i [...], które w dacie uchwalenia planu należały do Skarżącego. Na skutek uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego ustalono następujące przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości: częściowo tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej (symbol 1MN, 2MN,3MN) oraz częściowo pod tereny dróg wewnętrznych (symbol 1KDW, 2KDW, 3KDW, 4KDW, 5KDW, KDWx), częściowo pod tereny zieleni urządzonej, teren usług sportu i rekreacji (symbol ZP/US) oraz częściowo pod teren drogi publicznej (symbol KDL). Jak wynika z akt sprawy w dniu 28 lipca 2021 r. ( akt notarialny Rep. A. [...]) Skarżący dokonał zbycia przedmiotowej nieruchomości. Ponadto wskazać należy, iż w sprawie został zachowany również 5 letni termin do wystąpienia z roszczeniem o zapłatę opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W tym miejscu wyjaśnić należy, iż dla zachowania tego terminu wystarczające jest wszczęcie postępowania administracyjnego w tym zakresie. Przepis art. 37 ust. 3 i ust. 4 w zw. z art. 36 ust 4 u.p.z.p. określa jedynie termin dla wszczęcia postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty, nie zawiera natomiast żadnych regulacji odnośnie terminu do wydania decyzji w sprawie (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 września 2016 r., sygn. akt II OSK 3161/14, 24 listopada 2016 r., sygn. akt II OSK 2502/15 i 6 grudnia 2012 r., sygn. akt II OSK 1394/11, orzeczenia.nsa.gov.pl). Jak wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 maja 2018 r., sygn. akt II OSK 2577/17: odpowiednie stosowanie ust. 3 art. 37 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy rozumieć w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta, powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, wszcząć postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Taka wykładnia art. 37 ust. 4 u.p.z.p. pozwala na równe traktowanie podmiotów, które zgodnie z art. 36 ust. 3 i 4 u.p.z.p. mają prawo do dochodzenia na drodze postępowania cywilnego i administracyjnego odpowiednio odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości i opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy pismem z dnia 8 listopada 2021 r. Burmistrz zawiadomił Skarżącego o wszczęciu postępowania z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 u.p.z.p.. Tym samym, co wskazano już wyżej, zachowany został 5 letni termin do zgłoszenia przez gminę roszczenia z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu. Dodać jeszcze należy, że w § 25 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ustalono 10 % stawkę służącą naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym stwierdzić należy, iż spełnione zostały omówione powyżej przesłanki ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości części nieruchomości, a do oceny pozostała natomiast kwestia samego wzrostu wartości nieruchomości. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż ze sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego dla potrzeb niniejszej sprawy operatu szacunkowego wynika, że w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości działki w porównaniu z jej wartością, wynikającą z przeznaczenia przed jego uchwaleniem. W tym miejscu wskazać należy, iż dla analizowanej nieruchomości przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2021 r., nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast od 1993 r. obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego dla Miasta i Gminy K., który utracił ważność po dniu 31 grudnia 2003 r. na mocy u.p.z.p. (art. 87 ust. 3). Przedmiotowa nieruchomość w planie ogólnym z 1993 r. przeznaczona była w części pod grunty orne oraz w części po teren ogrodów działkowych. Natomiast wykorzystywana była jako tereny rolne. Wobec powyższego słusznie rzeczoznawca majątkowy, a następnie organ miał na uwadze art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Ponadto w tych okolicznościach nie ulega wątpliwości, iż na nieruchomości nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu. W tym miejscu Sąd podkreśla, że to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r., poz. 65 ze zm. – zwanej dalej "u.g.n."). Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555). Podkreślić należy, iż operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega jednakże ocenie organu administracji. Przy czym pamiętać należy, iż organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi. dokonywana przez organ administracji ocena na podstawie art. 80 k.p.a. wartości dowodowej operatu szacunkowego, nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Konieczne jest zatem odróżnienie oceny wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Ocena prawidłowości sporządzenia operatu, zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, a nie do organu, a tym bardziej sądu (wyrok NSA z dnia 10 lipca 2020 r., sygn. akt I OSK 2659/19 - dostępny jw.). Podważenie prawidłowości operatu szacunkowego może nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n.. O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie ograniczeń podmiotowych. Operat szacunkowy może być więc weryfikowany pod względem merytorycznej prawidłowości jego sporządzenia jedynie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych, o którą to ocenę może wystąpić organ, gdy ma uzasadnione wątpliwości co do jego prawidłowości, ale także sama strona postępowania. Natomiast samodzielne zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, w sytuacji gdy przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia przepisów prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, braki w zakresie wymaganych prawem elementów czy niejasności, które dyskwalifikują jego wartość dowodową. Szczegółowe zaś kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag, przyjętych współczynników korygujących - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. Niemniej, choć wybór podejścia oraz metody i techniki wyceny oraz dobór nieruchomości podobnych należy do rzeczoznawcy majątkowego, to jednak informacje i dane operatu w tym zakresie muszą być weryfikowalne i nie cechować się dowolnością. Z powyższego wynika więc, że ocena operatu szacunkowego przez organy administracji nie jest możliwa jedynie w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych, skoro ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc ocena prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n.. W zakresie kompetencji organu pozostaje natomiast ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, co obejmuje przede wszystkim zbadanie przez organ, czy operat jest zgodny z przepisami prawa, jest jasny, logiczny, spójny, konsekwentny, czy nie zwiera braków i błędów matematycznych, czy nie jest sprzeczny z innymi dowodami (np. kontroperatem) lub zasadami logiki i wiedzy ogólnej, jak też czy nie zawiera wewnętrznych sprzeczności i niespójności, a więc nie jest sprzeczny z zasadami zdrowego rozsądku. Zdaniem Sądu, orzekające w niniejszej sprawie organy prawidłowo i precyzyjnie oceniły, w zakresie swoich kompetencji, wartość dowodową operatu szacunkowego, a dokonana ocena nie nosi cech dowolności. W tym miejscu wskazać również należy, iż organ dokonał również szczegółowej analizy operatu przedłożonego przez Skarżącego na co wskazuje nie tylko uzasadnienie decyzji organu I instancji alr również dokonane na tym operacie adnotacje. Tym samym nie ulega wątpliwości, iż organ dokonał kompleksowej oceny całego materiału dowodowego. Wobec powyższego zgodzić należy się z organem odwoławczym, iż operat szacunkowy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, operat szacunkowy zawiera wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, zawiera przedmiot i zakres wyceny; zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa własności ww. nieruchomości gruntowej według stanu przed i po wejściu w życie planu, wskazuje cel wyceny, operat szacunkowy zawiera podstawę formalną wyceny - postanowienie o powołaniu rzeczoznawcy majątkowego, w operacie szacunkowym wskazane są źródła informacji z których rzeczoznawca korzystał przy wycenie nieruchomości, operat szacunkowy zawiera określenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, w operacie szacunkowym zawarty jest opis i stan wycenianej nieruchomości, operat przedstawia i uzasadnia wybór podejścia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości, rzeczoznawca do wyceny przyjął wartość rynkową nieruchomości przed i po wprowadzeniu planu z zastosowaniem podejścia porównawczego przy wykorzystaniu metody porównywania parami, - przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, zawiera on analizę i charakterystykę rynku nieruchomości: rzeczoznawca majątkowy określił wartość rynkową wycenianej nieruchomości gruntowej według stanu przed wprowadzeniem planu jak i po jego wprowadzeniu na podstawie zbioru nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne i cechy tych nieruchomości. W niniejszej sprawie nie może uiść uwadze kwestia, iż strona była informowana przez organ o treści art. 157 ust. 1 u.g.n. zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny, mając na względzie następujące zasady: 1) organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych wyznacza zespół oceniający w składzie co najmniej 2 rzeczoznawców majątkowych; 2) w ocenie nie mogą brać udziału rzeczoznawcy majątkowi, wobec których zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 k.p.a. lub inne przesłanki, które mogą budzić uzasadnione wątpliwości co do ich bezstronności. W przedmiotowej sprawie Skarżący nie zdecydowała się na możliwość skorzystania z powyższego uprawnienia, a w toku postępowania przedłożył wyłącznie kontroperat, który jak słusznie wskazały organy zawierał błędy i nieścisłości. Natomiast strona nie może wymagać od organu, iż ten dysponując spójnym i logicznym operatem będzie podejmować działania celem jego kwestionowania. Jak wskazano wyżej sam Skarżący miał taka możliwość ale z niej nie skorzystał, a okoliczności, że koszty oceny były wyższe niż sporządzenia nowego operatu pozostają bez znaczenia w niniejszej sprawie. Tym samym nie zasługiwał na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 157 u.g.n. Sąd dokonując analizy przedłożonego w toku postępowania przez Skarżącego operatu podziela stanowisko organu, iż w operacie błędnie ustalono daty istotne dla określenia wartości nieruchomości. Za datę poziomu cen uznać należało dzień sprzedaży przedmiotowej nieruchomości tj. 28 lipca 2021 r., natomiast za datę stanu nieruchomości uznać należało dzień wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz dzień przed wejście w życie tego planu), tak ja uczynił to rzeczoznawca powołany przez organ. Natomiast w niniejszej sprawie w operacie przedłożonym przez stronę rzeczoznawca przyjął ceny na dzień 21 i 22 lipca 2021 r. a stan nieruchomości na dzień 23 sierpnia 2021 r. tj. dzień miesiąc po zbyciu przez Skarżącego nieruchomości. Ponadto słusznie wskazał organ, iż rzeczoznawca podał błędne źródło danych o nieruchomości, ponieważ wskazana w operacie szacunkowym księga wieczysta oznaczona nr [...] została założona po zbyciu przedmiotowej nieruchomości, Co prawa w operacie na str. [...] rzeczoznawca wskazał również właściwy nr księgi wieczystej to jednak na str. [...] (pkt 7 źródła danych) wskazał wyłącznie księgi wieczystą założoną po zbyciu nieruchomości (na str. [...]-[...] operatu umieszczono fragmenty księgi) , co podważać może dodatkowo kwestię prawidłowości oceny stanu nieruchomości przed i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Słusznie wskazał również organ, iż przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości powinno być ustalane na dzień przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i na dzień jego wejścia, a nie jak wskazano na str. [...] operatu na "dzień sporządzenia wyceny". Z tych też względów słusznie uznały organy, iż przedłożony przez Skarżącego operat nie mógł stanowić podstawy do podważenia ustaleń operatu sporządzonego na zlecenie organu, w szczególności gdy w ocenie Sądu operat ten spełnia wymogi określone w art. 37 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Dla określenia wartości działek rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym – a przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 154 ust. 2 u.g.n.) – stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W kontrolowanej sprawie rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Oznacza to, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555)). Stosując w podejściu porównawczym metodę porównywania parami, do porównań przyjmuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). Z przywołanych przepisów wynika, że operat szacunkowy powinien zawierać te wszystkie dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy (por. wyrok NSA z 08 lutego 2008 r., sygn. akt II OSK 2017/06, CBOSA). Ocena natomiast wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (por. wyrok NSA z 04 września 2018 r., sygn. akt I OSK 2372/16, CBOSA). W ocenie Sądu taka sytuacja nie wystąpiła w kontrolowanej sprawie, ponieważ uzyskany przez organ operat nie budzi wątpliwości, co do jego spójności, logiczności i zupełności. Wbrew zarzutom skargi Sąd nie dostrzegł aby w niniejszej sprawie nie zachodziło podobieństwo pomiędzy nieruchomościami porównywanymi. Biegły w operacie dokładnie opisał nieruchomości porównywane opisał cechy rynkowe. Tym samym stanowisko Skarżącego zawarte w skardze, z powołaniem się na wyrwane z kontekstu fragmenty operatu, nie jest nie jest wystarczające dla uznania wadliwości sporządzonego operatu. Sporządzony w niniejszej sprawie operat przedstawia i uzasadnia wybór podejścia i metody wyceny oraz wskazanie rodzaju określanej wartości. Z operatu wynika, że rzeczoznawca do wyceny przyjął wartość rynkową przed i po uchwaleniu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - podejście porównawcze z zastosowaniem metody porównywania parami, przedstawia obliczenia wartości nieruchomości oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Warto w tym miejscu wskazać, odnosząc się do zarzutów skargi, iż na stronie 17 w odniesieniu do nieruchomości rolnych rzeczoznawca stwierdził, iż "W zbiorze zanotowanych transakcji zauważono brak wpływu powierzchni na cenę jednostkową nabywanego terenu. W zanotowanej próbce transakcji cena nieruchomości zależała w szczególności od lokalizacji, przydatności rolniczej i poziomu kultury rolnej oraz od możliwości organizacyjnych i wynikających z nich ograniczeń." Natomiast w przypadku rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę rzeczoznawca jednoznacznie zaznaczył, iż "w zbiorze zanotowanych transakcji zauważono zależność polegającą na zmniejszeniu ceny jednostkowej wraz ze wzrostem powierzchni nabywanego terenu". Z tych też względów zarzut, iż rzeczoznawca nie dokonał korekty średniej ceny transakcyjnej w zbiorze transakcji w oparciu o okoliczność, że cena za m2 nieruchomości spada przy wzroście powierzchni nieruchomości nie zasługuje na uwzględnienie. Rzeczoznawca powyższe uwzględnił co wynika jednoznacznie z opisu cech rynkowych oraz przyjętej do wyceny skali ocen. Rozpoznając sprawę miał na uwadze, iż faktycznie wyceniania nieruchomość miała największą powierzchnię spośród nieruchomości wycenianych, to jednakże należy mieć na względzie, że rzeczoznawca z tego powodu przypisał jej cechę "ekstrapolacja". Natomiast nieruchomość o pow. 29800 m2 "słaba", nieruchomość 20715 m2 "przeciętną", a nieruchomość 14566m2 dobrą. Tym samym z opisu nieruchomości i tabeli na str. [...] jednoznacznie wynika, że rzeczoznawca uwzględnił okoliczność spadku ceny jednostkowej wraz ze wzrostem powierzchni nieruchomości. Warto w tym miejscu odnotować, iż w operacie (str. [...]) rzeczoznawca wskazał, że badanym zbiorze transakcji cena minimalna wyniosła [...] zł/m2, cena maksymalna wyniosła [...] zł/m2. Poziom średniej ceny transakcyjnej w przedstawionym zbiorze ([...] zł/m2) ma jedynie charakter informacyjny, z uwagi na duże zróżnicowanie cen jednostkowych - odzwierciedlają to poziom odchylenia standardowego (20,2) i współczynnika zmienności (ok. 31%). Na podstawie wyniku współczynnika zmienności przyjęto oceniać siłę rozproszenia badanej próbki w sposób następujący: 0%-20% - zróżnicowanie próbki słabe, 20%-40% - zróżnicowanie próbki umiarkowane, 40%-60% - zróżnicowanie próbki silne, 60% i powyżej - zróżnicowanie próbki bardzo silne. Mediana ukształtowała się na poziomie poniżej ceny średniej (61,67 zł/m2), co oznacza, że ponad połowa transakcji znajduje się poniżej tego poziomu i ponownie potwierdza słabą wiarygodność średniej ustalonej na bazie utworzonego zbioru. Dodatkowo w zbiorze znajduje się jedynie kilka transakcji. W świetle zebranych danych niemożliwe jest dokonanie wyceny w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dlatego w dalszej części opracowania przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami, a do porównań wybrano trzy nieruchomości o zbliżonych cenach i cechach. Przeprowadzona analiza struktury i dynamiki cen nieruchomości rolnych w badanym obszarze wskazała na umiarkowaną zmienność uzyskiwanych cen transakcyjnych nieruchomości. Na ceny te może mieć wpływ szereg czynników. Tym samym faktycznie biegły stwierdził niewystarczająca ilość transakcji ale wyłącznie z punktu widzenia możliwości zastosowania metody korygowania ceny średniej, a nie samej możliwości dokonania wyceny. Ponadto z przytoczonego fragmentu wynika, iż rzeczoznawca majątkowy wskazał, że poziom średniej ceny transakcyjnej w zbiorze transakcji może mieć wyłącznie charakter informacyjny z uwagi na znaczną rozbieżność w cenach zbycia porównywanych transakcji, to jednakże również powyższe stanowiło wyłącznie podstawę do uzasadnienia od odstąpienia od zastosowania metody korygowania ceny średniej i przyjęcia metody porównywania parami. Odnosząc się do zarzutów skargi ponadto wskazać należy, iż zróżnicowanie wielkości działek nie może automatycznie prowadzić do uznania, że mamy do czynienia z działkami "niepodobnymi". Zgodnie z definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Należy przy tym podkreślić, że żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., nie stanowi, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni i położona w tej samej miejscowości, co nieruchomość wyceniana. Co więcej – na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Takie cechy powinny być uwzględnione przy dokonaniu korekty cen. Właśnie ze względu na te różnice rzeczoznawca przyjął w przypadku nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określone cechy nieruchomości przypisując im wartość 40 % (lokalizacja ), kształt nieruchomości (10%), uzbrojenie (25%) czy też powierzchni (15%) (str. [...] operatu). Natomiast w przypadku nieruchomości przed uchwaleniem planu biegły przyjął cechy lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie (40%), dojazd i dostępność komunikacyjna (25 %), cechy użytkowe gruntu (35%) – str. [...] operatu. Warto w tym miejscu podnieść, iż również w przedłożonym przez Skarżącego operacie, który strona uważa za prawidłowy, biegły do porównania zarówno przed uchwaleniem jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjął działki o różnych powierzchniach co wymagało następnie korygowania o cechę powierzchni zabudowy. Warto w tym miejscu wskazać, iż w operacie przedstawionym przez Skarżącego rzeczoznawca w przypadku wyceniania przyjął dwa punkty skali oceny powierzchni zabudowy tj.: dobra i bardzo dobra przyjmując określony próg graniczny np. w przypadku terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową 40 000m2. W tym miejscu zaznaczyć należy, iż to biegły ustala rynek właściwy dla wyceny i dokonuje doboru nieruchomości porównawczych. Jest to zakres jego wiedzy specjalnej. W procesie doboru nieruchomości podobnych nie ma możliwości wyboru nieruchomości identycznych, jak nieruchomość wyceniana. Zawsze jest to wybór nieruchomości bardziej lub mniej podobnych do nieruchomości szacowanej. W takiej sytuacji biegły koryguje ceny nieruchomości podobnych, ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.), co też uczyniono w niniejszej sprawie. Z powyższych względów za niezasadny należało uznać zarzut wadliwej kontroli sporządzonych w niniejszej sprawie operatów szacunkowych. Tym samym za niezasadne należało uznać zarzuty naruszenia art. 7 K.p.a. oraz art. 80 K.p.a., art. 36 ust. 4 u.p.z.p. czy też art. 151, art. 153 ust 1 oraz art. 154 ust 1 u.g.n. Sąd podziela stanowisko organów co do prawidłowości sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutu skargi jeszcze raz należy podkreślić, iż ocena merytorycznej treści operatu, objętej wiedzą specjalistyczną, a więc oceną prawidłowości operatu, może odbywa się jedynie w trybie art. 157 u.g.n. i jest dokonywana przez uprawniony do tego podmiot, a nie organ administracji publicznej czy też Sąd. Ponadto Sąd nie podziela zarzutu naruszenia art. 175 u.g.n.. Watro w tym miejscu wskazać, iż ustawodawca stanowiąc w art. 175 ust. 1 u.g.n. o obowiązku rzeczoznawcy szacowania nieruchomości zgodnie ze standardami zawodowymi, uznał te standardy za zasady określające poziom norm, na których powinien opierać się operat szacunkowy. Stosowanie tych standardów ma służyć sporządzeniu operatu szacunkowego na zobiektywizowanych i jednolitych podstawach zapewniających wysoki poziom wiedzy zawodowej, przy uwzględnieniu innych dziedzin wiedzy odnoszącej się do istoty i celu wyceny. W ocenie Sądu, co już wielokrotnie wskazywano, operat został sporządzony w sposób pozwalający na uznanie go za dowód wzrostu wartości nieruchomości. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd miał również na uwadze, iż zgodnie z art. 156 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził, oraz dołączenie do operatu szacunkowego analizy potwierdzającej, że od daty jego sporządzenia nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, w kolejnych 12 miesiącach, licząc od dnia upływu okresu, o którym mowa w ust. 3, chyba że wystąpią zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. W niniejszej sprawie rzeczoznawcy w dniu 5 grudnia 2022 r. potwierdził aktualność sporządzonego operatu wskazując jednocześnie, że data sporządzenia operatu dla potrzeb ustalenia opłaty planistycznej nie ma wpływu na wycenę. Z powyższym stanowiskiem rzeczoznawcy należy się w pełni zgodzić. W orzecznictwie utrwaliło się stanowisko, które Sąd rozpoznający niniejszą sprawę podziela, że przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zbycia nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Operat szacunkowy sporządzony w celu ustalenia opłaty planistycznej winien odnosić się do zdarzenia przeszłego, to jest do cen nieruchomości w dacie sprzedaży, co oznacza że kwestia aktualności operatu dla rozstrzygnięcia sprawy pozostaje bez znaczenia (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17; z 17 marca 2022r., II OSK 390/22, CBOSA). Przytoczony powyżej przepis art. 156 ust. 3 u.g.n. ustala zasadę, która doznaje jednak odstępstwa w myśl art. 156 ust. 5 u.g.n., który stanowi, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. Do takich szczególnych przepisów należeć będą przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie wysokości opłaty planistycznej dokonywane jest przy uwzględnieniu wartości nieruchomości na dzień jej sprzedaży. Dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. Z uwagi na powyższe, Sąd nie znalazł podstaw do podważenia kompletności zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. W ocenie Sądu, organy prowadzące kontrolowane postępowanie wypełniły zawarty w art. 7 k.p.a. nakaz dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, oraz określony w przepisie art. 77 § 1 k.p.a. obowiązek zebrania i rozpatrzenia w sposób wyczerpujący materiału dowodowego. Ponadto obowiązki wynikające z art. 80 k.p.a. zostały w niniejszej sprawie wykonane. Wbrew zarzutom skargi w niniejszej sprawie ziściły się przesłanki do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, która to opłata została przez organ ustalona w prawidłowej wysokości. Z tych też względów zarzuty naruszenia art. 36 ust. 4 u.p.z.p. oraz art. 8 i 11 K.p.a. nie zasługiwały na uwzględnienie. Odnosząc się do samej wysokości opłaty wskazać należy, iż jest ona prawidłowa. Ustalono opłata ([...] zł zł) z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie budzi również wątpliwości, ponieważ stanowi ona 10 % (zgodnie z zapisami planu) różnicy pomiędzy wartością części nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego ([...] zł), a wartością przed jego uchwaleniem ([...] zł z uwzględnieniem faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości). Odnosząc się natomiast do zawartego w piśmie z dnia 22 marca 2024 r. wniosku o przeprowadzenie zawnioskowanych dowodów wskazać należy, iż co do zasady nie jest możliwe prowadzenie postępowania dowodowego przed sądem administracyjnym, ponieważ kontrola legalności oparta jest o materiał dowodowy zgromadzony w postępowaniu przed organem administracji wydającym zaskarżony akt (art. 133 § 1 P.p.s.a.). Wyjątek stanowi sytuacja uregulowana w art. 106 § 3 P.p.s.a., który uprawnia sąd administracyjny do przeprowadzenia dowodu uzupełniającego, ale jedynie z dokumentów i jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużania postępowania w sprawie. Zatem, przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów jest możliwe jedynie wówczas, gdy łącznie spełnione są dwa warunki. Po pierwsze, jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości, po drugie, nie spowoduje to nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Z kolei, niezbędne jest przeprowadzenie dowodu z dokumentu, jeżeli bez tego dokumentu nie jest możliwe rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości, a więc w przypadku, gdy taki dowód będzie pozostawał w związku z oceną legalności zaskarżonego aktu. Z taką sytuacja nie mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie. Po pierwsze wskazać należy, iż przedłożenie operatu rzeczoznawcy po korekcie ma de facto służyć zakwestionowaniu dokonanych przez organ ustaleń. Przedłożony przez stronę operat nie można uznać za dokument bez którego nie jest możliwe rozstrzygnięcie istniejących w sprawie wątpliwości. Jak wskazano wyżej organ w toku postępowania dysponował prawidłowo sporządzonym operatem szacunkowym, który bez wątpienia mógł stanowić podstawę rozstrzygania w niniejszej sprawie. Odnosząc się natomiast do dowodów z korespondencji w kwestii opłacalności zlecenia stowarzyszeniu rzeczoznawców dokonania oceny operatu wskazać należy, iż powyższe jest całkowicie nieistotne z punktu widzenia rozstrzygnięcia. Strona miała pełną świadomość, wobec stosownych pouczeń organu, o treści art. 157 u.g.n.. Natomiast z jakiego powodu strona z tej możliwości nie skorzystała pozostają bez wpływu na wynik niniejszej sprawy. Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a., skargę oddalił.