II SA/Po 1289/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jakub Zieliński (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesława Batorowicz Sędzia WSA Elwira Brychcy Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 stycznia 2015 r. sprawy ze skargi M. D. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu z dnia [...] lipca 2014 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Decyzją z [...] 2012r. ([...]) Burmistrz Miasta i Gminy S. (dalej: Burmistrz) na podstawie art. 7, art. 98a ust. 1 i 1a) oraz art. 148 ust. 1-3 ustawy z 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami (Dz.U z 2010r. nr 102, poz. 651 ze zm. Dalej: u.g.n.) ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków numerem działki [...] arkusz mapy [...], obręb [...], księga wieczysta nr [...], w wyniku podziału zatwierdzonego decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. [...] z [...] 2011r. która stała się ostateczna [...] sierpnia 2011r. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż na wniosek M. D. decyzją Burmistrza Miasta i Gminy S. ([...]) z [...] 2011r. Burmistrz zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...]. W wyniku podziału zostały wydzielone geodezyjnie działki: [...], [...], [...], [...] przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działka nr [...] przeznaczona na poszerzenie pasa drogowego drogi publicznej gminnej oraz działka o nr. [...] pozostająca w reszcie. Burmistrz wskazał na podstawie art. 98a ust. 1 u.g.n., iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna obowiązywała uchwała rady gminy o ustaleniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Burmistrz wskazał, iż na dzień, w którym ww. decyzja podziałowa stała się ostateczna obowiązywała w Gminie S. Uchwała Rady Miejskiej nr [...] z [...] 2008r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości oraz z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej, zgodnie z którą stawka opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 30 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Dokonując oceny sporządzonego w toku postępowania operatu szacunkowego organ uznał, iż sporządzono go z uwzględnieniem przepisów, w szczególności art. 98 a u.g.n. , przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z 2004r. ze zm.). a także standardów zawodowych oraz specyfiki badanej nieruchomości (wielkość, możliwość zagospodarowania) i terenu, na którym jest położona. Operat szacunkowy z 16 października 2012r. został sporządzony w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W uzasadnieniu decyzji organ szczegółowo przytoczył metodykę pracy autora operatu szacunkowego i zawarte w nim wnioski, wskazując, że wartość nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę [...] zł. Biegły oszacował wartość rynkową 1 m2 nieruchomości po podziale na poziomie 140,63 zł, co dało wartość rynkową prawa własności części nieruchomości - dla której zaobserwowano wzrost na skutek podziału – o łącznej powierzchni [...] m2 , po zaokrągleniu w wysokości [...] zł. Łączna wartość rynkowa prawa własności nieruchomości po podziale, która przedstawia się jako suma części nieruchomości dla której nie zaobserwowano wzrostu wartości działki wskutek podziału, ([...] m2, o wartości [...] zł) oraz części nieruchomości, dla której go zaobserwowano, wyniosła [...] zł. Organ wskazał, iż wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału biegły analizował przez pryzmat funkcji mieszkaniowej i typowych działek po podziale. Jak wynika z przedstawionych w operacie wyliczeń, wartość 1m2 gruntu w przeliczeniu na całą nieruchomość (bez działki przeznaczonej pod poszerzenie drogi) kształtuje się na poziomie 132,78 zł po podziale i 131,78 zł przed podziałem, co mieści się w przedziale wartości nieruchomości o podobnym charakterze. Wzrost wartości spowodowany podziałem określony został na poziomie 1 zł/ m2, dla całej nieruchomości oraz 8,85 zł/1m2 dla części objętej wzrostem. Łączny wzrost wartości nieruchomości wyniósł [...] zł, co stanowi poniżej 1 % wartości. Określona w operacie wartość gruntu uwzględnia przede wszystkim lokalizację, otoczenie, wielkość i potencjał inwestycyjny. Wartość nieruchomości odpowiada realiom rynkowym i jest wiarygodna, ponieważ odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku o podobnym charakterze. Zdaniem organu wycena nieruchomości została sporządzona prawidłowo, w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w tym zakresie. Biegły w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek podziału nieruchomości wzrosła jej wartość. Operat nie zawiera niejasności, pomyłek ani błędów, jest logiczny, kompletny i spójny. W tych okolicznościach organ przyjął go za dowód w sprawie, na podstawie którego ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. Od powyższej decyzji odwołanie wniósł M. D. zarzucając naruszenie: - art. 153 ust. 1 , w zw. art. 4 pkt. 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że wszystkie nieruchomości przyjęte przez biegłego do podejścia porównawczego, posiadają atrybut nieruchomości podobnych w stosunku do stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy nieruchomości, podczas gdy co najmniej połowa z nich nie posiada takiej cechy; - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 u.g.n., w zw. z § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, że w latach 2008-2012 rynek nieruchomości charakteryzował się stabilizacją, w tym brakiem zmian cen, podczas gdy w szczególności lata 2008-2010 cechował zdecydowanie wyższy poziom cen nieruchomości, w porównaniu do lat 2011-2012. - art. 77 § 1, art. 80, w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów, to jest uznanie, że za pomocą sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego udowodniona została wartość nieruchomości według stanu przed podziałem jak i po podziale. Decyzją z [...] lipca 2014r. ([...]) Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium uznało, iż opis nieruchomości przedstawionych przez biegłego prawidłowo zawiera wystarczające informacje do uznania, że wybrane nieruchomości spełniają kryteria określone w art. 4 pkt. 16 u.g.n. Biegły prawidłowo analizował nieruchomości przez pryzmat funkcji mieszkaniowej i typowych nieruchomości po podziale. Ustosunkowując się do przedstawionego przez stronę dowodu w postaci prognozy oddziaływania na środowisko, organ odwoławczy stwierdził, że dokument ten nie obejmuje swym zasięgiem czasowym stanu nieruchomości z dnia dokonania podziału, a zatem nie może mieć wpływu na wycenę nieruchomości. Nadto biegły wyceniając nieruchomość uwzględnił za pomocą cechy "sąsiedztwo i otoczenie" różnice w wartościach nieruchomości. Organ uznał za przekonujące i wystarczające wyjaśnienia biegłego w zakresie trendu czasowego transakcji na rynku nieruchomości. Kolegium uznało za całkowicie chybiony zarzut błędnej wyceny zagadnienia występowania mediów i ograniczeń w tej kwestii działek o nr [...] do [...]. Organ odwoławczy podkreślił, że biegły wycenił całą nieruchomość a nie poszczególne działki. Stąd prawidłowo uwzględnił, iż wyceniana nieruchomość posiada dostęp do mediów. Biegłemu była znana i została przez niego uwzględniona kwestia funkcjonujących zakładów. Kolegium podzieliło wnioski organu I instancji, iż operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami i zasadami, ponadto jedynie organizacja rzeczoznawców mogłaby uznać, że operat jest nieprzydatny w przedmiotowej sprawie. Orzekające w sprawie organy nie znalazły podstaw do skierowania wniosku o dokonanie takiej weryfikacji. Skargę na powyższą decyzję wniósł M. D., zarzucając: - naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. poprzez brak umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zebranych twierdzeń i dowodów; - naruszenie art. 77 § 1, art. 80, w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez brak zebrania całego materiału dowodowego w wyczerpujący sposób przez zaniechanie zobowiązania biegłego sporządzającego operat szacunkowy do ustosunkowania się do zarzutów strony, dotyczących prawidłowości sporządzenia tego operatu. - naruszenie art. 10 § 1 w zw. z art. 7, art. 9 i art. 77 § 1 k.p.a. poprzez brak zapewnienia stronie czynnego udziału w postępowaniu przez niepoinformowanie jej o zaniechaniu zbierania materiału dowodowego w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na temat prawidłowości sporządzenia przez biegłego w postępowaniu przed organem I instancji operatu szacunkowego, które to naruszenie skutkowało brakiem złożenia przez skarżącego wniosku dowodowego o sporządzenie ww. operatu, a tym samym brakiem możliwości zweryfikowania prawidłowości jego sporządzenia; - naruszenie art. 153 ust. 1 , w zw. art. 4 pkt. 16 u.g.n. poprzez przyjęcie, że wszystkie nieruchomości przyjęte przez biegłego do podejścia porównawczego, posiadają atrybut nieruchomości podobnych w stosunku do stanowiącej przedmiot niniejszej sprawy nieruchomości, podczas gdy co najmniej połowa z nich nie posiada takiej cechy; - naruszenie art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt. 16 u.g.n., w zw. z § 26 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie, że w latach 2008-2012 rynek nieruchomości charakteryzował się stabilizacją, w tym brakiem zmian cen, podczas gdy w szczególności lata 2008-2010 cechował zdecydowanie wyższy poziom cen nieruchomości, w porównaniu do lat 2011-2012. - naruszenie art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez ustalenie opłaty adiacenckiej po upływie 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. W konkluzji skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, ewentualnie o zwrócenie się do Trybunału Konstytucyjnego z pytaniem prawnym dotyczącym zgodności z art. 2 Konstytucji RP przepisu art. 98a ust. 1 u.g.n. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu wniosło o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji przedstawionej w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Sąd zważył co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 §1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269) oraz w art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze. Przedmiotowa sprawa dotyczy sporu o zasadność obciążenia skarżącego opłatą adiacencką z tytułu podziału nieruchomości. Wyjaśnić należy, że instytucja opłat adiacenckich jest nie tyle instrumentem fiskalnym, ale jest to mechanizm redystrybucji dóbr i kontroli urbanizacji. Absorbowanie szczególnych korzyści przez właścicieli nieruchomości (inwestorów) uzyskanych poprzez publicznoprawne działania i zezwolenie na tworzenie nowych terenów budowlanych, uzasadnia wprowadzenie na te podmioty określonych mechanizmów uznawanych za obowiązki partycypacyjne, wynikające z istoty samego prawa własności. Partycypowanie właścicieli nieruchomości w kosztach omawianych działań podmiotów publicznych, realizuje normy konstytucyjne, w szczególności zasadę sprawiedliwości społecznej wynikającą z art. 2 Konstytucji RP. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Jak z powyższego zatem wynika, przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość - jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu, bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem, poszczególnych cech charakterystycznych. Ustosunkowując się do argumentów podniesionych w skardze jako zasadny ocenić należy kierowany pod adresem Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Poznaniu zarzut naruszenia art. 10 k.p.a. Kolegium przed wydaniem zaskarżonej decyzji nie zawiadomiło strony postępowania (skarżącego) o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Zdaniem Sądu uchybienie to nie miało jednak istotnego wpływu na wynik sprawy. Zauważyć należy, iż w toku postępowania odwoławczego Kolegium nie przeprowadziło żadnych nowych dowodów, oparło się wyłącznie na tych dowodach i materiałach, które zgromadzono w toku postępowania prowadzonego przez Burmistrza S., które były znane skarżącemu M. D. i co do których M. D. wypowiedział się we wniesionym odwołaniu. Nie ma racji skarżący wskazując, iż istnieje utrwalona linia orzecznicza co do bezwzględnego obowiązku organu przestrzegania art. 10 k.p.a. Podzielić należy w szczególności stanowisko Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie, zawarte w wyroku z 1 lipca 2014r. (II SA/Ol 407/14, LEX nr 1502425), w którym stwierdzono, iż nie każde naruszenie art. 10 § 1 k.p.a. skutkuje uchyleniem decyzji poddanej kontroli sądu. Zarzut naruszenia ww. przepisu poprzez niezawiadomienie strony o zebraniu materiału dowodowego i możliwości składania wniosków może odnieść skutek tylko wówczas, gdy stawiająca go strona wykaże, że zarzucane uchybienie uniemożliwiło jej dokonanie konkretnych czynności procesowych. Do strony stawiającej zarzut należy więc wykazanie istnienia związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przepisów postępowania a wynikiem sprawy. (podobnie przykładowo: wyrok NSA z 11 stycznia 2013r. II GSK 1142/11, wyrok WSA w Kielcach z 8 maja 2014r., sygn. akt II SA/Ke 255/14, wyrok WSA w Gdańsku z 13 marca 2013r. sygn. akt II SA/Gd 592/12, wyrok WSA w Warszawie z 21 lutego 2013r. sygn. akt IV SA/Wa 2628/12 publikowane na stronie internetowej www.nsa.gov.pl) Powyższy zarzut nie może być również skuteczny w kontekście sygnalizowanego przez skarżącego braku możliwości skierowania kwestionowanego operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu dokonania oceny prawidłowości jego sporządzenia, w trybie art. 157 u.g.n. Przedmiotowy operat w toku postępowania odwoławczego nie został w żaden sposób uzupełniony czy też zmieniony. Strona postępowania co najmniej w chwili doręczenia jej decyzji organu i instancji miała pełną wiedzę w zakresie treści tego operatu i stanowiska doń organu I instancji. Kwestionując tę ocenę strona mogła w tym momencie wystąpić do ww. organizacji z wnioskiem o weryfikację operatu. Gdyby w toku postępowania administracyjnego, którego przedmiotem było ustalenie wysokości opłaty adiacenckiej, skarżący wystąpił w trybie art. 157 u.g.n. o weryfikację operatu szacunkowego, wówczas miałby prawo domagać się wstrzymania się z rozstrzygnięciem sprawy do czasu zakończenia weryfikacji przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Skarżący M. D. z takiej możliwości nie skorzystał, oczekując na rozpoznanie jego odwołania przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Poznaniu, co też nastąpiło. Nie ma racji skarżący powołując się w tym zakresie na wyrok WSA w Poznaniu z 27 września 2011r. II SA/Po 489/11. Oczywistym jest, że strona przed rozważeniem wszczęcia procedury z art. 157 u.g.n. ma prawo poznać stanowisko organu co do oceny operatu szacunkowego, ale dotyczy to wyłącznie postępowania przed organem I instancji. Stanowisko organu co do operatu szacunkowego znajdzie swoje odzwierciedlenie dopiero w decyzji administracyjnej. Tymczasem po wydaniu przez organ II instancji ostatecznej decyzji administracyjnej w przedmiocie opłaty adiacenckiej, strona nie może kwestionować tej decyzji poprzez podnoszenie zarzutu, iż nie skorzystała z możliwości wystąpienia z wnioskiem o weryfikację operatu szacunkowego. Procedura administracyjnego w tego typu sprawach nie przewiduje bowiem obowiązku organu by przed wydaniem decyzji administracyjnej poinformowała strony postępowania co do oceny przedłożonego operatu szacunkowego, a także obowiązku poinformowania strony o zaniechaniu zbierania materiału dowodowego w postaci opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych na temat prawidłowości sporządzenia przez biegłego w postępowaniu przed organem I instancji operatu szacunkowego. Analizując akta sprawy zauważyć należy, iż od momentu doręczenia stronie (M. D.) decyzji organu I instancji, miała ona ponad sześć miesięcy na wystąpienie o weryfikację kwestionowanego operatu szacunkowego, z której to możliwości strona nie skorzystała. Jako niezasadny ocenić należy zarzut jakoby organ odwoławczy w przedstawionych w uzasadnieniu decyzji rozważaniach zastępował biegłego, a nadto nie dostrzegł, iż autor operatu szacunkowego ustalając wartość nieruchomości przyjął do porównania nieruchomości, które były niepodobne do nieruchomości wycenianej. Skarżący w uzasadnieniu skargi w istocie próbował wykazać, iż teren na którym znajduje się będąca przedmiotem oceny autora operatu szacunkowego nieruchomość, jest mniej atrakcyjna od nieruchomości, które biegły wybrał do dokonania analizy porównawczej. Autor skargi wskazując na ekskluzywność porównywanych terenów przedstawił wyłącznie cechy które mają wpływ na podniesienie wartości tych terenów, pomijając cechy niekorzystne. W tym miejscu należy zauważyć, iż nie jest rolą Sądu ani organów administracji w zastępując biegłego dokonywać własnej oceny atrakcyjności terenu, mimo, iż Sądowi i organom znane są te cechy z tytułu orzekania w innych podobnych postępowaniach dotyczących tych terenów, (takie jak np. takie jak sąsiedztwo: z lotniskiem "[...]", z lotniskiem w [...] czy też brak w bezpośrednim sąsiedztwie centrum handlowego). Sądy administracyjne i organy administracji władne są jedynie do oceny, czy wnioski autora operatu szacunkowego w tym zakresie są zgodne z zasadami logiki i przepisami regulującymi tworzenie operatu szacunkowego. Merytorycznych ocen w tym zakresie mogłaby dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, jednak – jak już wskazano powyżej – skarżący nie skorzystał z możliwości wystąpienia z wnioskiem o taką weryfikację. W powyższym zakresie Sąd podzielił stanowisko organów, iż operat szacunkowy jest spójny i logiczny. Podzielić należy stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego wyrażone w wyroku z 24 kwietnia 2014r. sygn. akt I OSK 2342/12 (LEX nr 1480869), w którym wskazano, iż "operat szacunkowy jest wprawdzie autorską opinią rzeczoznawcy majątkowego, to jednak, jak wyżej wskazano, przy jego sporządzaniu ani rzeczoznawca majątkowy, ani organ administracji publicznej nie mają pełnej swobody przy określaniu wartości wywłaszczonej nieruchomości, a muszą stosować się do przyjętych przez ustawodawcę regulacji prawnych. Dopiero, w ramach tych unormowań, biegły - posługując się posiadanymi wiadomościami specjalnymi - dokonuje danej wyceny. Istotne przy tym jest, by operat szacunkowy odpowiadał, z jednej strony - wymogom prawnym a z drugiej - był zrozumiały, logiczny i przejrzysty. Zatem, ocena operatu szacunkowego, dokonywana w toku postępowania administracyjnego, a następnie kontrolowana przez sąd administracyjny, choć oczywiście nie może dotyczyć kwestii wiadomości specjalnych, które posiada biegły i organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale może a nawet powinna obejmować zgodność operatu z przepisami prawa, na podstawie których został sporządzony a ponadto winna też uwzględniać zasady logicznego wnioskowania. Opinia biegłego jest bowiem dowodem w sprawie - w rozumieniu art. 75 § 1 k.p.a. i podlega swobodnej ocenie prowadzącego postępowanie organu na podstawie zasad wiedzy. Powinna mu ona bowiem jedynie pomóc w rozstrzygnięciu danej kwestii a nie stanowić sama w sobie rozstrzygnięcie". Sąd zważył również, iż pozycja rzeczoznawcy majątkowego w oparciu o przepisy u.g.n. jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji. Stwierdzając powyższe Sąd podzielił analogiczny pogląd wyrażony przez Naczelny sąd Administracyjny w wyroku z 7 marca 2014r. (sygn. akt I OSK 1894/12, LEX nr 1494707). Powyższe wnioski w pełni odnoszą się również co do zarzutów dotyczących kryteriów wyceny cech nieruchomości (str. 13 skargi). Reasumując powyższe rozważania, skarżący nie może doprowadzić do zakwestionowania pozytywnej oceny przez organ administracji dokonanego w operacie porównania nieruchomości, poprzez wybiórcze przedstawienie niektórych cech terenu na którym znajdują się przedmiotowe nieruchomości. Nie jest możliwe zweryfikowanie tak sformułowanego zarzutu, bazującego wyłącznie na wskazaniu pewnej grupy cech nieruchomości przy pominięciu innych. Nieskuteczny był także zarzut, jakoby niesłuszny był wniosek biegłego o stabilizacji cen nieruchomości w latach 2008-2012r. Niewątpliwie czym innym jest badanie tego zjawiska w skali makro i czym innym w przypadku analizy rynku dla określonych miejscowości. W przedmiotowej sprawie biegły nie poprzestał na samym stwierdzeniu ww. zjawiska, lecz w operacie, bazując na posiadanej w tym zakresie wiedzy i danych, przedstawił je w sposób graficzny. I w tym przypadku należy stwierdzić, że nie da się zakwestionować zgodności twierdzeń biegłego z zasadami logiki. Niewątpliwie nie było rolą organów tworzenie alternatywnej do opinii biegłego analizy rynku nieruchomości, gdyż nie posiadają one do tego stosownej bazy danych. Żaden przepis nie nakazuje organowi administracji do wystąpienia do biegłego o uzasadnienie wniosków dotyczących wahań lub braku wahań cen w badanym okresie. Nadto aby kwestię tę merytorycznie skontrolować, zobowiązanie takie musiałoby być równoważne z wezwaniem biegłego do udostępnienia wszystkich transakcji z danego okresu. Zauważyć należy, iż po to ustawodawca przewidział w procedurze ustalania opłaty adiacenckiej dopuszczenie dowodu z operatu szacunkowego, aby zwolnić orzekające w tych sprawach organy od dokonywania analiz, do których organy te nie posiadają środków i kompetencji. Wniosek ten dotyczy również takiej kwestii jak ocena "trendu czasowego" w zakresie cen transakcyjnych obrotu nieruchomościami. Niewątpliwie natomiast jest to okoliczność, którą mogłaby zakwestionować wyłącznie organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, ale jak już wskazano powyżej skarżący nie złożył wniosku o taką weryfikację. Reasumując powyższe wnioski należy odnieść się do zarzutu jakoby organ II instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji dokonał samodzielnego ustosunkowania się do zarzutów skarżącego skierowanych przeciwko operatowi szacunkowemu. Zauważyć należy, iż nie każdy podniesiony zarzut kwestionujący wnioski zawarte w operacie szacunkowym, musi doprowadzić do uzupełnienia operatu, poprzez ustosunkowanie się do zarzutu przez autora operatu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpatrując odwołanie odnosiło się do konkretnych wniosków biegłego, oceniając je w kontekście podniesionych zarzutów. Kolegium w żadnym fragmencie uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie zastąpiło biegłego i nie uzupełniło operatu poprzez własne stwierdzenia. Powyższy zarzut nie mógł zatem zostać uznany za zasadny. Nie można również podzielić zarzutu skarżącego dotyczącego nieprawidłowej oceny uzbrojenia wycenianej nieruchomości. W tym zakresie podzielić należy stanowisko przedstawione w uzasadnieniu wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 kwietnia 2014r. (sygn. akt I OSK 2342/12, LEX nr 1480869), iż przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. nie pozostawia biegłemu pełnej swobody, co do sposobu wyceny, dokonywanej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej. Wycenie takiej bowiem podlega nie działka, czy działki a nieruchomość - jako całość. Zatem zarówno przed podziałem nieruchomości, jak i po jej podziale, szacunek winien być dokonywany w stosunku do całości gruntu , bo tylko on stanowi nieruchomość gruntową. Tak też winien być on oceniany pod względem, poszczególnych cech charakterystycznych. Powyższe ujęcie wyceny jest korzystne dla właścicieli nieruchomości, co do których toczą się postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przypadku działek przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne z reguły wartość 1 m2 mniejszej działki jest bowiem znacznie wyższa, aniżeli działki większej, odpowiadającej wielkością nieruchomości przed podziałem. W takiej sytuacji byłoby sprzeczne z treścią 98a ust. 1 zdanie czwarte u.g.n. gdyby właściciel nieruchomości oczekiwał by przy wycenie nieruchomości po podziale, uwzględnić cechy ściśle związane z wydzielonymi działkami a nie całą nieruchomością. Taka sytuacja dotyczy uzbrojenia terenu. Skoro nieruchomość jako całość ma dostęp do określonych mediów, to autor operatu szacunkowego nie może tworzyć fikcji, wskazując, że dostępu takiego nie ma, uwzględniając okoliczność, że wydzielone z nieruchomości działki nie mają bezpośredniego dostępu do tych mediów. Również sprzeczne z treścią art. 98a ust. 1 u.g.n. jest oczekiwanie skarżącego by przy wycenie nieruchomości uwzględnić planowane, ale nie zrealizowane w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, inwestycje na terenie otaczającym nieruchomość, a które mogłyby mieć wpływ na wycenę nieruchomości. Sytuacja ta dotyczy w szczególności planowanej, a niezrealizowanej obwodnicy. Nie ma racji skarżący kwestionując możliwość istnienia na danym terenie jednocześnie dwóch trendów: rozwoju strefy mieszkaniowej i pojawiania się w okolicy kolejnych zakładów przemysłowych. Powyższe dwa rodzaje funkcje terenu mogą bowiem występować jednocześnie i nie wykluczają się. Zauważyć przy tym jednak należy, iż opisując bliższe sąsiedztwo wycenianej nieruchomości autor operatu wskazał, iż jest to rejon, w którym "następuje powolna koncentracja funkcji mieszkaniowych". Ustosunkowując się do argumentów skarżącego dotyczących oceny przez autora operatu lokalizacji wycenianej nieruchomości zauważyć należy, iż określił ją jako "mniej korzystną". Powyższe wskazuje, iż biegły wziął pod uwagę podnoszone w skardze okoliczności dotyczące sąsiedztwa tych nieruchomości, które zresztą w swoim operacie opisał. Nie budzi przy tym żadnych wątpliwości, iż wyceniana nieruchomość predysponowana jest do funkcji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, co w szczególności wynika z postanowień obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie ma racji skarżący wskazując na bliżej niewyjaśnioną kwestii niezgodnych z prawem immisji przez jeden z podmiotów gospodarczych funkcjonujących w okolicy. Autor operatu nie może uwzględniać przy szacowaniu wartości takich potencjalnych, niezgodnych z prawem zagrożeń, co do których nie ma żadnej pewności, iż się ziszczą, nadto którym organy administracji publicznej zobowiązane są przeciwdziałać. Mając powyższe na względzie Sąd uznał, iż zawarte w skardze zarzuty naruszenia art. 7, art. 9, art. 77 § 1 i 80 k.p.a. okazały się niezasadne. Ustosunkowując się do zarzutu naruszenia art. 98 a ust. 1 u.g.n. wskazać należy, iż treść ww. przepisu jest jednoznaczna i wskazuje, że dla zachowania wskazanego przez ustawodawcę trzyletniego terminu, konieczne jest wydanie (podpisanie decyzji pisemnej), a nie doręczenie decyzji. W tym zakresie Sąd podziela stanowisko Naczelnego Sądu Administracyjnego zaprezentowane w uchwale 7 sędziów NSA z dnia 25 listopada 2013 r. (I OPS 6/13), w której stwierdzono: o zachowaniu trzyletniego terminu dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w przypadku zakończenia postępowania decyzją organu odwoławczego decyduje data wydania decyzji ostatecznej przez organ odwoławczy, a nie data doręczenia tej decyzji stronie, (LEX nr 1391607). Zawarty w skardze wywód by w zakresie badania zachowania przez organ II instancji terminu wskazanego w art. 98a ust. 1 u.g.n. wziąć pod uwagę datę nadania przesyłki pocztowej zawierającej decyzję, mógłby być ewentualnie uwzględniony gdyby pomiędzy datą widniejącą na decyzji, a pierwszą czynnością zmierzającą do wyekspediowania decyzji do którejkolwiek ze stron lub organu I instancji, była rażąco odległa, a zwłoka w tym zakresie nie dała się w żaden sposób uzasadnić. Zgodnie bowiem z art. 8 k.p.a. organy administracji publicznej prowadzą postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej. Niedająca się logicznie wytłumaczyć zwłoka pomiędzy wydaniem pisemnej decyzji a jej wyekspediowaniem do strony bądź innego podmiotu (organu), która ma wpływ na sytuację prawną adresata decyzji stanowi naruszenie art. 8 k.p.a. Tylko w takim stanie faktycznym, (odmiennym, aniżeli ten, którego dotyczyła uchwała NSA z 25 listopada 2013r.) w którym w istocie nie dałoby się wykluczyć, iż podpisanie decyzji miało miejsce później aniżeli w dacie, którą ta decyzja została opatrzona, uzasadnione byłoby oczekiwanie strony przyjęcia daty wyekspediowania przez organ odwoławczy pierwszej przesyłki zawierającej decyzję, jako daty rozstrzygającej czy zachowany został termin do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej. W tym zakresie wnioski Sądu są w znacznej mierze zbieżne z argumentacją skarżącego, jednak Sąd zważył, że w przedmiotowej sprawie taka sytuacja nie wystąpiła. Mimo doręczenia zaskarżonej decyzji skarżącemu dopiero po dwóch miesiącach od jej wydania, nie ma wątpliwości, iż decyzja została wydana w lipcu 2014r. na co wskazuje w szczególności data nadania przesyłki zawierającej ww. decyzję a skierowaną dla organu I instancji. Opóźnienie doręczenia decyzji M. D. spowodowane było niedopatrzeniem organu, który przeoczył fakt zmiany adresu dla doręczeń pełnomocnika strony. Opóźnienie to jakkolwiek nie powinno się zdarzyć i stanowi uchybienie organu odwoławczego, nie może skutkować – jak chce tego skarżący – przyjęciem innej daty wydania decyzji organu II instancji, aniżeli data jej wydania. Przeciwne stanowisko doprowadziłoby do patologii w zakresie procesu decyzyjnego w tym zakresie w kontekście oceny jak długa zwłoka w nadaniu przesyłki skutkowałaby przyjęciem, że to nie data wydania decyzji, ale data jej wyekspediowania do strony decydowałaby o ocenie zachowania terminu wskazanego w art. 98a ust. 1 u.g.n. Taka interpretacja przepisu stoi w sprzeczności z art. 2 i art. 32 Konstytucji RP. Sąd nie podzielił również wątpliwości skarżącego co do zgodności art. 98a ust. 1 z art. 2 Konstytucji RP w zakresie w jakim uzależnia zachowanie terminu do ustalenia opłaty adiacenckiej, od momentu sporządzenia i podpisania ostatecznej decyzji organu odwoławczego, a nie od momentu wyekspediowania tej decyzji. Jak już wskazano powyżej, w zakresie pewnych stanów faktycznych, Sąd dopuszcza możliwość przyjęcia tej drugiej daty jako odniesienia do badania czy został zachowany trzyletni termin do ustalenia opłaty adiacenckiej, w związku z zasadą ogólną wyrażoną w art. 8 k.p.a. Przedstawiona powyżej wykładnia art. 98a ust. 1 u.g.n. w zakresie dwóch różnych stanów faktycznych – zdaniem Sądu – uwzględnia treść art. 2 Konstytucji RP i dopuszcza by w określonych stanach faktycznych (które nie zaistniały jednak w niniejszej sprawie) uwzględnić prokonstytucyjną wykładnię ww. przepisu. Mając powyższe na względzie Wojewódzki Sąd administracyjny, na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.