II SA/Po 150/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Andrzej Zieliński /spr./ Sędzia NSA Grażyna Radzicka Sędzia WSA Aleksandra Łaskarzewska Protokolant Marek Nowak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 02 lutego 2005r. przy udziale sprawy ze skargi I. i W.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2002r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] września 2002r. Nr [...]; II. zasądza na rzecz skarżącego od Samorządowego Kolegium Odwoławczego kwotę 200zł (dwieście złotych) tytułem zwrotu kosztów sadowych; III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/A. Łaskarzewska /-/A. Zieliński /-/G. Radzicka Decyzją z dnia [...] września 2002r., nr [...], na podstawie art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999r., poz. 139 ze zm.) oraz uchwały Rady Miejskiej w P. nr XXII/207/2000 z dnia 25 stycznia 2000r. w sprawie zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego miasta P. oraz [...] (Dz.Urz. Województwa Wielkopolskiego nr 10 z dnia 10 lutego 2001r.), Prezydent Miasta P. ustalił jednorazową opłatę dla W. i I. P. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, oznaczonej numerem geodezyjnym [...], o powierzchni [...] m², położonej w P. – [...], w wysokości [...] zł. Organ wskazał, że I. i W. P. zbyli przedmiotową działkę na podstawie aktu notarialnego z dnia [...] kwietnia 2002r., nr rep. [...]. Działka ta znajdowała się na obszarze objętym zmianami miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, określonych uchwałą Rady Miejskiej w P. z dnia 25 stycznia 2000r., w której ustalono jednocześnie stawkę procentową służącą do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30% tej wartości. Ustalając opłatę na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym organ powołał biegłych, którzy ustalili wartość wzrostu wartości nieruchomości na kwotę [...] zł, od czego naliczono odpowiednią opłatę. W odwołaniu I. i W. P. zakwestionowali sposób dokonania wyceny gruntu, która stała się podstawą naliczenia opłaty. Odwołujący się wskazali, że organ błędnie ustalił cenę gruntu przed przekwalifikowaniem, nie wziął pod uwagę cen rynkowych i nie przeprowadził żadnej wizji lokalnej. W odwołaniu podniesiono, że grunt będący przedmiotem decyzji nie może być traktowany jako grunt rolniczy, skoro od 1990r. nie jest eksploatowany rolniczo, a od 1992r. leży na terenie miasta P. i jest gruntem miejskim. Poza tym – zdaniem I. i W. P.– nawet przed przekwalifikowaniem grunt ten był traktowany jako działka siedliskowa a nie jako grunt rolny. Decyzją z dnia [...] listopada 2002r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa. w związku z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Kolegium zaznaczyło, że w postępowaniu przed organem I instancji zostały naprawione wady prawne, które wcześniej doprowadziły do uchylenia decyzji tego organu ([...] czerwca 2002r.), a mianowicie brak umożliwienia stronie czynnego udziału w postępowaniu, w szczególności w wizji lokalnej. Organ podkreślił, że umożliwienie to nie pokrywa się z obowiązkiem informowania stron o czasie i miejscu przeprowadzenia takiej wizji, lecz chodzi tu o powinność zawiadomienia strony o prowadzeniu postępowania w ogóle. Kolegium uznało, że mimo braku szczegółowego zawiadomienia o wizji lokalnej operat szacunkowy sporządzony w postępowaniu jest ważny i posiada pełną moc dowodową, tym bardziej, że w odwołaniu strony nie zakwestionowały żadnej części operatu mogącej pozostawać w związku z wizją lokalną. Organ orzekający uznał też za prawidłową metodę wyceny przyjętą w operacie szacunkowym, tj. porównywanie parami przy podejściu porównawczym. W decyzji wskazano też, że do porównania użyto działki o niemalże identycznych cechach, a aktualny brak upraw rolnych na przedmiotowej działce nie jest czynnikiem decydującym o wartości gruntu. W skardze na powyższą decyzję I. i W. P. podnieśli, że nie zostali nigdy poinformowani o uchwale wprowadzającej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości. Podnieśli, że wbrew wywodom organu II instancji przedmiotowa działka nie jest terenem peryferyjnym, jest zlokalizowana w atrakcyjnym terenie i posiada rozwiniętą infrastrukturę. Zdaniem skarżących wzrost wartości gruntu wynosi [...] zł a naliczona od tej kwoty opłata powinna opiewać na [...] zł. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało z całości swą dotychczasową argumentację podnosząc dodatkowo, że twierdzenia Skarżących o wysokich cenach gruntów w okolicach ich działki nie są poparte żadnymi dowodami, a argumenty zawarte w skardze nie kwestionują bezpośrednio ustaleń poczynionych w operacie szacunkowym. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 98, poz. 612) do określania wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. W operacie szacowania nieruchomości gruntowej sporządzonym w niniejszej sprawie zastosowano metodę cenowo – porównawczą. Zgodnie zatem z § 5 ust. 1 cytowanego rozporządzenia do sporządzenia operatu przy użyciu wspomnianej metody konieczna była znajomość nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Działka będąca przedmiotem wyceny w niniejszej sprawie ma powierzchnię [...] m². Tymczasem w operacie szacunkowym do porównania przyjęto jedynie 3 nieruchomości o istotnie różnej powierzchni – 2.900 m², 177.000 m² i 36.000 m². Tego rodzaju zabieg należy uznać za naruszenie wytycznych zawartych w rozporządzeniu. Wątpliwości odnośnie "podobieństwa" owych działek może budzić też ich przeznaczenie sprzed zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – pierwsza działka była przeznaczona na cele upraw polowych, druga była określona jako "tereny zieleni nie urządzonej" a trzecia jako "tereny rekreacyjne" oraz "tereny zieleni". Tymczasem działka będąca przedmiotem postępowania przed zmianą miejscowego planu zagospodarowania przeznaczona była na uprawy polowe. Powołując biegłego organ administracji jest zobowiązany do krytycznej oceny wyników ekspertyzy, co wynika z zasady swobodnej oceny dowodów określonej w art. 80 kpa. W decyzjach organów obu instancji w ogóle nie zwrócono uwagi na powyższe różnice powierzchni działek, które budzą zasadnicze wątpliwości w kontekście ich podobieństwa, wymaganego przez cytowane rozporządzenie. Nie wyjaśniono też, czy na wymagane "podobieństwo" nie miały wpływu wskazane różnice w pierwotnym przeznaczeniu gruntów. Odniesienie się do tych kwestii było tymczasem konieczne choćby w świetle powtarzających się zarzutów Skarżących, dotyczących przyjętego przez organ przeznaczenia gruntów i związanego z tym sposobu ich wyceny. Postępowanie organu naruszyło zatem art. 7 i 107 § 1 i 3 kpa. Ponadto, wychodząc poza granice skargi zgodnie z art. zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270), należy zwrócić uwagę na przedłożoną na rozprawie przed tutejszym Sądem w dniu 2 lutego 2005r. decyzję Prezydenta Miasta P. z dnia [...] lutego 1994r., nr [...] o ustaleniu lokalizacji na przedmiotowej działce inwestycji polegającej na budowie pawilonu gastronomicznego – pijalni piwa. W decyzji określono, że inwestycja ta jest zgodna z planem szczegółowym zagospodarowania przestrzennego m. P. - [...], zatwierdzonym uchwałą Rady Narodowej i Gminy U. nr XI/52/89 z dnia 8 grudnia 1989r. Należy w związku z tym zauważyć, że w decyzji o ustaleniu opłaty nie odniesiono się do kwestii istnienia wspomnianego wyżej planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego dla m. P. - [...] i wzajemnych relacji między tym planem (z 1989r.) a planem, który zatwierdzono uchwałą Rady Miejskiej w P. nr XXII/207/2000 z dnia 25 stycznia 2000r. W sprawie istnieją uzasadnione wątpliwości, których nie wyjaśniły organy obu instancji, że do zmiany przeznaczenia gruntów w P. – [...] doszło już przed 25 stycznia 2000r., tj. przed powołaną wyżej uchwałą Rady Miejskiej w P. nr XXII/207/2000. Gdyby tak było, to konieczne są dalsze, przekonywujące ustalenia co do powinności uiszczenia renty planistycznej. Wobec powyższego, zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) orzeczono jak w sentencji. O kosztach orzeczono na podstawie art. 200 cyt. ustawy. /-/A. Łaskarzewska /-/A. Zieliński /-/G. Radzicka kk