II SA/Po 163/15

Dnia 16 kwietnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia NSA Jolanta Szaniecka Sędzia WSA Maria Kwiecińska Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 16 kwietnia 2015 roku sprawy ze skargi Z. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] stycznia 2014 roku Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Prezydent Miasta decyzją z [...] czerwca 2011r., na podstawie przepisów: art. 98a ust. 1 , 1a, 3, art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1-2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r . Nr 261, poz. 2603 ze zm.), § 1 uchwały Rady Miasta Gniezna Nr XXX/295/2004 z dnia 26 listopada 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 184 z dnia 16.12.2004 r., poz. 4175) ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G. przy ul. O. zapisanej w księdze wieczystej nr POI, nr [...], arkusz mapy [...], o powierzchni [...] ha na skutek jej podziału na działki od nr [...] do [...] zatwierdzonego decyzją Prezydenta Miasta nr [...] z dnia [...] grudnia 2010r. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna z dniem 07.01.2011r. Do zapłaty ww. opłaty Prezydent zobowiązał Z. B. i J. B. w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, W uzasadnieniu decyzji organ administracyjny wskazał, powołując się na przepis art. 98a ust.1 cyt. ustawy oraz uchwałę Nr XXX/295/2004 z dnia 26 listopada 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, że zaistniały okoliczności do ustalenia opłaty adiacenckiej właścicielowi nieruchomości. W wyniku podziału wartość nieruchomości wzrosła o kwotę [...] zł, wobec czego opłata adiacencką stanowi kwotę [...] zł. (30% x [...] zł). Od decyzji tej odwołanie złożyli Z. i J. B. zarzucając przede wszystkim, że organ I Instancji uniemożliwił czynny udział stron w postępowaniu. Skarżący podnieśli, że nie są w stanie w tak krótkim okresie jak określił organ uiścić opłaty. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] stycznia 2014r. na podstawie art. 138 §1 pkt.1 kpa, art. 4 pkt.16, art. 98a, art.156 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami i §4 ust. 3, § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w motywach rozstrzygnięcia wskazało w pierwszej kolejności przepisy prawa materialnego mające zastosowanie w sprawie i na ich podstawie wskazało, że rozpatrywanej sprawie warunkiem umożliwiającym ustalenie opłaty adiacenckiej, o której mowa w powołanych powyżej przepisach ustawy jest wystąpienie trzech przesłanek: 1. pozytywne rozpatrzenie przez organ administracji wniosku o przeprowadzenie podziału nieruchomości, 2. wzrost wartości nieruchomości w następstwie wydanej decyzji o podziale nieruchomości, 3. obowiązywanie w czasie, gdy decyzja o podziale stała się ostateczna uchwały rady gminy ustalającej wysokość stawki opłaty adiacenckiej. Wydanie decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty powinno nastąpić w terminie 3 lat od momentu uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Kolegium stwierdza, że w niniejszej sprawie organ I instancji wydał decyzję w ustawowym terminie. Niesporną jest okoliczność, że odwołujący złożyli wniosek o dokonanie podziału nieruchomości. W konsekwencji dnia13 grudnia 2010 r. Prezydent Miasta decyzją zatwierdził projekt podziału nieruchomości położonej przy ulicy O. Nie ulega wątpliwości, że w chwili, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (tj. 7 stycznia 2011 r. - dowód decyzja w kartach sprawy) obowiązywała uchwała Nr XXX/295/2004 z dnia 26 listopada 2004 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (Dz. Urz. Woj. Wlkp. Nr 184 z dnia 16.12.2004 r., poz. 4175). W konsekwencji w dniu 22 marca 2011 roku Prezydent Miasta wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału (potwierdzenia odbioru w aktach sprawy). Wobec powyższych okoliczności istota sprawy sprowadza się do wykazania, że w wyniku podziału wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości. Badając ponownie sprawę SKO nie znajduje podstaw do uwzględnienia odwołania, a to z powodów przedstawionych poniżej. Stosownie do art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia w postaci operatu szacunkowego stanowi dowód w niniejszej sprawie. Rzeczoznawca zastosował podejście porównawcze, przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej i porównywania parami (zob. operat s. 10). Biegły ustalił przeznaczenie nieruchomości w oparciu o Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego fragmentu Osiedla "Skiereszewo Południe III" w Gnieźnie, zatwierdzonego Uchwałą Nr XIII/129/99 Rady Miasta Gniezna z dnia 10.12.1999 r., ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Wielkopolskiego Nr 3 z dnia 11.01.2000 r., poz. 27. Ustalenia rzeczoznawcy majątkowego są zgodne ze stanem faktycznym i prawnym (por. operat str. 8). Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły oszacował wartości nieruchomości podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej i metodą porównywania parami (po podziale). Mógł zastosować podejście porównawcze, gdyż znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego operat zawiera materiał dowodowy pozwalający uznać, że biegły wziął pod rozwagę różnice wynikające z cech poszczególnych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe, tereny urządzeń elektroenergetycznych, terenów zabudowy usługowo-produkcyjnej i zieleni. Operat uznano za rzetelny. Ustalenia co do dwóch stanów faktycznych (przed i po podziale) zawarte w dowodzie (opinii) są poparte dokumentami w postaci protokołów z badania księgi wieczystej i oględzin nieruchomości. Dokumentacja zawiera zdjęcia oraz mapę zasadniczą. Jak wskazał organ I instancji szacując wartość nieruchomości przed podziałem biegły do porównania przyjął kilkanaście transakcji gruntami inwestycyjnymi. Po odrzuceniu transakcji skrajnych do wyznaczenia przedziału cenowego wybrano próbkę 15 transakcji (zestawienie transakcji przedstawia tabela na str. 15 operatu). Kolegium zauważyło, że na rynku lokalnym ceny transakcyjne zawierały się w przedziale od 28,95 zł/m² do 84,01 zł/m2, średnia cena 49,52 zł. Biegły zatem wybrał nieruchomości podobne, a na rynku nieruchomości, to normalne zjawisko, że występuje rozbieżność cen. To właśnie wycena ma doprowadzić do ustalenia możliwej ceny do uzyskania na rynku nieruchomości. Z kolei szacując wartość nieruchomości po podziale do porównania przyjął 4 transakcje z nieruchomościami podobnymi (w tabeli na str. 19). Charakterystyka 4 wybranych nieruchomości podobnych przyjętych do porównań z wycenianą nieruchomością przedstawiona jest na str. 18 operatu w pkt 4). Podkreślić należy, że nieruchomości te zawierają kilkanaście działek, co potwierdza tylko prawidłowość metodologii wyceny. Dla najbardziej prawidłowego odzwierciedlenia wartości nieruchomości, w wycenie po podziale zastosował metodę porównania parami. Kolegium zauważa, że taki wybór metody nie odbiega od innych opinii o podobnym stanie faktycznym. Kolegium uznało, że opinia zawiera pełne informacje, a dowód ten jest sporządzony w oparciu o przepisy prawa obowiązujące w dniu zaistnienia przesłanek do wydania decyzji. Ogólne tendencje oraz nieruchomości przedstawione przez biegłego na rynku nieruchomości nie odbiegają od rzeczywiście zaistniałych stanów na rynku nieruchomości. Dokonany wybór przez biegłego jest zróżnicowany i obejmuje adekwatne tj. podobne nieruchomości. Niezwykle ważne jest, że operat przedstawia tabele wraz z wycenianymi nieruchomościami przed i po podziale oraz nieruchomości, które biegły wziął do porównania. Tabele w operacie są czytelne i umożliwiają szybką możliwość weryfikacji przez Strony i organy dokonanych obliczeń. Dodatkowo wskazano, że biegły przedstawił na stronie 17, 19 procentowe wagi cech. Cechy te zarówno przed i po podziałem mieszczą się w tym samym zakresie. Stanowi to dowód, na okoliczność, iż operat jest spójny i przedstawione obliczenia oparte są na obiektywnych przesłankach. Tylko bowiem takie ustalenia w oparciu o wykaz nieruchomości mogą stanowić dowód na okoliczność, że zmiany w postaci podziału nieruchomości doprowadziły do rzeczywistej wartości dzielonej nieruchomości. Dokonane obliczenia w oparciu o stosowne algorytmy zastosowane w operacie przez biegłego są jednocześnie przełożeniem istniejących tendencji na rynku nieruchomości, a także wartości poszczególnych wycenianych działek, ich cech różniących się od cech branych do porównania nieruchomości przekłada się na wartość w postaci ceny (wartości jednostkowej) możliwej do uzyskania na rynku sprzedaży nieruchomości. Oceniając materiał Kolegium uznało, że opinia w sposób jednoznaczny wykazuje wzrost wartości nieruchomości. Jednocześnie skoro materiał dowodowy nie budzi wątpliwości może być uznany za dowód. W niniejszej sprawie biegły przyjął do porównania transakcje nieruchomościami podobnymi ze względu na ich wielkość oraz przeznaczenie w aktach planistycznych obowiązujących dla poszczególnych obszarów. Poddał analizie rynek działek gruntu przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną z funkcją uzupełniającą. Za właściwy uznano wybór przez rzeczoznawcę podejścia porównawczego, metody porównywania parami po podziale i korygowania ceny średniej przed podziałem. Podobieństwo nieruchomości porównawczych nie może być utożsamiane z ich identycznością, stąd zestawienie przez biegłego, w poszczególnych próbach, nieruchomości wycenianej (zarówno w stanie przed jak i po podziale z innymi nieruchomościami, pozwala na precyzyjne określenie stopnia ich podobieństwa pod względem poszczególnych cech. Celowi temu służą, określane przez rzeczoznawcę dla analizowanego rynku na podstawie preferencji nabywców nieruchomości, cechy (atrybuty) nieruchomości wraz z ich wagami procentowymi. Uznano, iż uzyskane przez niego wyniki w postaci wartości rynkowych dzielonej nieruchomości, stanowią najbardziej prawdopodobne jej ceny, możliwe do uzyskania na rynku. Mając na uwadze powyższe stwierdzono, iż biegły na podstawie analizy lokalnego rynku nieruchomości, gdzie najliczniejszą liczbę transakcji odnotowuje się wśród gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i usługi, w sposób logiczny i wiarygodny wykazał w ramach wyznaczonych przepisami prawa kompetencji, iż na skutek podziału wycenianej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Organ I instancji ocenił i wskazał Stronie, że zgodnie z treścią art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami rzeczoznawca w sporządzonym operacie dokonała wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości (podejście porównawcze, metoda porównywania parami i korygowania ceny średniej), uwzględniając jej cel (określenie wartości nieruchomości przed i po dokonaniu jej podziału), rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym (zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wynikająca z decyzji o warunkach zabudowy), stan nieruchomości (bez części składowych) oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych. Także na stronach 5 i 6 decyzji organu I instancji zawarta jest analiza wpływu różnych cech nieruchomości w nawiązaniu do cen jednostkowych za metr kwadratowy oraz zawarte jest wyjaśnienie, że biegły dokonał wyceny w oparciu o te elementy oraz odpowiednio je korygował w granicach wagi cechy (oznaczonej procentowo). W wyniku dokonanej weryfikacji Kolegium stwierdziło, że operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i zasadami, a zarzut Strony, iżby operat był nieprawidłowy i nie można przyznać mu przymiotu wiarygodności nie znajduje potwierdzenia w niniejszej sprawie. Organ I instancji działał w granicach umocowania ustawowego, a przepisy prawa materialnego (art. 98a ustawy o gos. nier.) pozwalają na ustalenie opłaty adiacenckiej w konsekwencji wystąpienia przesłanek wymienionych w treści tego przepisu oraz w niniejszym stanie faktycznym. Zgodnie z art. 7 Kpa w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności i podejmują wszelkie kroki niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Zatem Kolegium stosując się do tej zasady dokonało powtórnego zbadania sprawy, oceniło całość postępowania organu oraz wyjaśniło Stronie zasadność działania organu I instancji. Organ Odwoławczy nie przeprowadzał i nie uzupełniał materiału dowodowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze zwróciło szczególną uwagę na zawarte w tabelach obliczenia. Dokonało weryfikacji tych kwot. Zbadano poprawność dokonanych korekt w pozycji "Cechy rynkowe" w tym wagi każdej cechy oraz poprawności zakresu kwotowego każdej cechy. Zbadano także poszczególne cechy: Lokalizacja, sąsiedztwo i otoczenie, dostępność komunikacyjną, powierzchnię działki, warunki zabudowy/uzbrojenie, czy przyjęte w tabelach dla wycenianych i wziętych do porównania nieruchomości zgadzają się z zakresem kwotowym cechy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniło, że zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami biegły może dokonywać wyceny w oparciu o wszystkie dokumenty, zdarzenia faktyczne i stany prawne, które mają odniesienie do wycenianych nieruchomości w/w dniach (momentach, chwilach). Dlatego skoro zgodnie z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego zawarte są enumeratywnie wymienione elementy operatu, to biegły nie może dowolnie wybierać nieruchomości do analizy, tylko zgodnie z tymi wytycznymi uwzględnia przeznaczenie zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. Także art. 4 pkt 16) ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazuje, że przez nieruchomość podobną - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Stąd biegły prawidłowo dokonał wyboru nieruchomości w oparciu o przeznaczenie określone w decyzji o warunkach zabudowy. Nadto zdaniem Kolegium operat zawiera wszystkie elementy wskazane w/w rozporządzeniu. Przyjęta metodologia jest podobna do innych wycen stosowanych przez biegłych w podobnych sprawach. Stąd Kolegium nie podziela argumentu, że jest ona wadliwa. Ponadto organy bardzo szeroko wyjaśniły te kwestie Stronom w swych rozstrzygnięciach. W kontekście przyjętych cen biegły wyceniał nieruchomości zgodnie ze standardami rzeczoznawców majątkowych. Dodatkowo wskazać należy, że biegły nie może do analizy zgodnie ze standardami przyjmować nieruchomości sprzedawanych w drodze przetargu. Wynika to z treści przepisu § 4 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny, który określa, że przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przedłożenie transakcji zróżnicowanych cenowo, powoduje, że szacowanie jest prawidłowe, a uzyskane wyniki szacowania w oparciu o ceny i cechy daje największe prawdopodobieństwo, że na wolnym rynku możliwe są ceny do uzyskania zawarte w operacie biegłego M. C. Organ odwoławczy nie podzielił także stanowiska, że decyzja narusza art. 107 § 3 kpa. Uzasadnienie decyzji organ I instancji jest wyczerpujące. Organ wskazał, że podziela stanowiska zawarte w operacie uzasadniając to w całości rozstrzygnięcia. Jednocześnie podkreślił, że wynik szacowany przez biegłego jest możliwy do uzyskania na rynku nieruchomości. Podkreślono, że organ I instancji bardzo szczegółowo dokonał oceny materiału dowodowego. Także argumenty podniesione w odwołaniu nie są poparte żadnymi dowodami. W kontekście zapoznania się z materiałem dowodowym należy zauważyć, że postępowanie na podstawie art. 15 kpa jest dwuinstancyjne i strony mogły zapoznać się z materiałem na każdym etapie postępowanie. Jednakże do dnia wydania decyzji organu II instancji nie poczyniły żadnych czynności, które mogłyby podważyć jedyny dowód w sprawie tj. operat szacunkowy. Jeśli chodzi o fakt braku możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym na skutek nieobecności Strony w miejscu zamieszkania w dniach 23 maja do 7 czerwca 2011 r. podkreślono, że zgodnie z danymi w aktach (zwrotne potwierdzenia), że przesyłka wysłana listem poleconym za potwierdzeniem odbioru przez Pocztę Polską awizowana była w miejscu zamieszkania Stron dwukrotnie, po raz drugi w dniu 7 czerwca 2011r., po czym pozostawała w urzędzie pocztowym przez kolejne 7 dni zanim została zwrócona nadawcy. Państwo B. mieli zatem możliwość po powrocie, odebrania jej i zapoznania się z jej treścią. Kolegium nie znalazło podstaw do uznania, że wniesione na etapie postępowania odwoławczego zarzuty odwołujących się miały istotny wpływ na wynik sprawy. W związku z tym organ prawidłowo ustalił, że wzrost wartości nieruchomości będącej we władaniu Z. B i J.B. w konsekwencji podziału wynosi [...] zł . Powyższa kwota stała się podstawą do ustalenia wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, dlatego biorąc pod uwagę uchwałę Nr XXX/295/2004 z dnia 26 listopada 2004r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, która stanowi, że stawka opłaty wynosi 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem, a wartością nieruchomości po jej podziale stwierdzono, że zawarta w decyzji organu I instancji wysokość opłaty jest prawidłowa. Wynika to z obliczenia, że 30 % wzrostu wartości nieruchomości wynosi [...]zł. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wnieśli Z. i J. B. reprezentowani przez radcę prawnego. Skarżący zaskarżyli obie decyzje organów administracji wnosząc o stwierdzenie ich nieważności jako wydanych po upływie terminu, ewentualnie o ich uchylenie. Skarżonym decyzjom, zarzucono naruszenie: a. art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez wydanie decyzji ostatecznej po upływie 3 letniego okresu wskazanego w ustawie na wydanie decyzji o opłacie adiacenckiej, co czyni ją nieważną z mocy prawa. b. art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. poprzez przyjęcie za podstawę rozstrzygnięcia organu II instancji operatu szacunkowego po upływie prawie 30 miesięcy od daty jego sporządzenia bez potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego; c. art. 138 § 2 w zw. z art. 15 kpa, tj. naruszenie zasady dwuinstancyjności, poprzez wydanie decyzji merytorycznej w sytuacji, gdy przyjęty za podstawę decyzji organu I instancji operat szacunkowy utracił ważność, a jego ustalenia mają istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy; d. art. 80 kpa poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów poprzez przyjęcie, że operat szacunkowy jest prawidłowy i może być podstawą rozstrzygnięcia bez prawidłowej aktualizacji; e. art. 7 kpa w zw. z art. 8 kpa poprzez nieuwzględnienie interesu skarżących w postaci nierozłożenia na raty przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na uzasadnienie swojej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Na podstawie odpisu skróconego aktu zgonu Urzędu Stanu Cywilnego z 20 sierpnia 2014r. Sąd stwierdził, że skarżący J. B zmarł. Na rozprawie pełnomocnik skarżącej popierała skargę i precyzowała, że po sprawdzeniu dokumentów dojść należy do wniosku, że termin do wydania decyzji przez organ II instancji został zachowany. Podtrzymała zarzut, że sporządzony operat szacunkowy nie wyjaśnia wszystkich problemów. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się niezasadna. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzające jej wydanie postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań. W sprawie pozostawało poza sporem, że Prezydent Miasta decyzją z [...] grudnia 2013r. zatwierdził podział nieruchomości należącej do Skarżącej i jej zmarłego męża zapisanej w księdze wieczystej pod nr [...] położonej na działce o numerze ewidencyjnym gruntów [...], ark. [...] o powierzchni [...] ha. Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 7 listopada 2011r. (akta adm. I instancji). Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej "ugn"). Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 ugn, stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką Rada Miasta podjęła dnia 26 listopada 2004r., ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na 30%. Ustalenie i wymierzenie owej opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem 3-letniego terminu. Okoliczność tą ostatecznie potwierdziła pełnomocnik skarżącej, uznając po przejrzeniu pełnej dokumentacji, że zaskarżona decyzja została wydana w terminie. Chybiony jest zatem zarzut w tym przedmiocie. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. Słusznie przyjęły organy, że biegły w sporządzonym operacie prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej i metodą porównywania parami (po podziale). W ocenie Sądu, sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny i fachowy. Sformułowany przez Skarżącą ogólny zarzut, że opinia nie wyjaśnia wielu problemów nie podważył prawidłowej wysokości przyjętej do obliczenia opłaty adiacenckiej kwoty różnicy między wzrostem wartości nieruchomości utworzonych przez podział, a wartością nieruchomości przed jego dokonaniem. Skarżąca przed obiema instancjami administracyjnymi poza gołosłownymi twierdzeniami kwestionującymi wzrost wartości nieruchomości po podziale nie przedłożyła żadnych dowodów, prowadzących do innych ustaleń. Słusznie uznały organy, że biegły w przygotowanym operacie szacunkowym wykazał jednoznacznie, że wyższe są ceny działek o powierzchniach mniejszych odpowiadających nowopowstałym nieruchomościom po podziale w stosunku do cen nieruchomości dużych, jak nieruchomość skarżących przed podziałem. Wynikiem podziału stało się wydzielenie działek pozwalające na ich gospodarczo korzystniejsze użytkowanie. Nadto biegły opisał cechy działek przed podziałem i po podziale, określił współczynniki korygujące i wskazał konkretną wartość działek. Odrzucił również ceny skrajne jakie wystąpiły na rynku i ustalił wartość działki przed podziałem oraz wartości dziełek powstałych po podziale. Podkreślić należy, że zastosowana przez biegłego procedura pozwoliła uwzględnić wszystkie zalety i wady wycenianych działek gruntowych. W tym miejscu wskazać również należy, że zgodnie z art. 98 a u.g.n. wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Nadto wskazać należy, że organy dokonały oceny głównego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Nadmienić należy, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości na wniosek właścicieli nieruchomości. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ugn. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości, co w niniejszej sprawie organy uczyniły. Z akt sprawy wynika, też że Skarżąca w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem I, jak i II instancji miała zapewniony czynny udział. Nadto biegły potwierdził aktualność operatu na dzień 2 kwietnia 2013r. W tym miejscu należy podkreślić, że organ odwoławczy ponownie przeprowadził postępowanie administracyjne pod względem merytorycznym. Zebrał materiał dowodowy i dokonał jego ponownej całościowej oceny zgodnie z art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 80 kpa. Słusznie wskazało Kolegium, że w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zastosowania art. 138 §2 kpa. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana także przez organy II instancji, była prawidłowa i została szczegółowo umotywowana. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa). Niniejszy operat został należycie i obszernie uzasadniony, zatem trafnie został przez organy obu instancji uznany za pomocny i wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Sąd również nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji skutkujących ich uchyleniem. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej ppsa) - Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle tego przepisu Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I i II instancji. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.