II SA/Po 1746/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia NSA Grażyna Radzicka del.Sędzia WSA Joanna Wierchowicz /spr./ Protokolant masz. Maria Kasztelan po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 24 czerwca 2005 r. przy udziale Prokuratora Prokuratury Okręgowej w Poznaniu H.G. sprawy ze skargi B. i J. G.; A. i L. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. Nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości; o d d a l a s k a r g ę /-/ J.Wierchowicz /-/ B.Drzazga /-/ G.Radzicka Zaskarżoną decyzją z dnia [...] r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Gminy S. z dnia [...] r. Nr [...], którą ustalił dla A. i L. N. oraz B. i J. G. jednorazową opłatę w kwocie [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zbyciem przez właścicieli nieruchomości położonych w L. , oznaczonych jako działki Nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] o powierzchni łącznej [...] ha. Jako podstawę prawną rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), § 26 uchwały Nr XXXIV/253/98 Rady Miejskiej w S. z dnia 16.06.1998 r. w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy S. z dnia 13.08.1998 r. (Dz.Urz. Województwa W. Nr 19, poz. 256) oraz art. 104 kpa. Od decyzji Burmistrza odwołali się do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P . B. i J. G. oraz A. i L. N. , wnosząc o uchylenie rozstrzygnięcia. W uzasadnieniu odwołania Skarżący stwierdzili, że ustalona opłata jest zbyt wysoka i nie uwzględnia kosztów związanych z podziałem terenu warunkującym zbycie działek. Ponadto wskazali, że zgodzili się na wytyczenie w ramach działki [...] znacznej części drogi dojazdowej umożliwiającej w sposób optymalny również sąsiadom zagospodarowanie ich terenu, ponosząc tego koszty, a także że ponieśli koszty podziału reszty działki [...]. Jednocześnie przyznali, iż nie przedłożyli, mimo wezwania organu I instancji, żadnych dokumentów potwierdzających poniesione koszty, gdyż rachunki firmy geodezyjnej dokonującej podziału nie zachowały się. Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznając odwołanie za niezasadne stwierdziło, że naliczenie opłaty planistycznej jest skutkiem prawnym zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego powodującego wzrost wartości nieruchomości, a obowiązek ustalenia tej opłaty wynika wprost z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten zobowiązuje wójta, burmistrza albo prezydenta miasta (art. 36 ust. 9 ustawy) do pobrania jednorazowej opłaty, określonej w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (nie więcej jednak niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości). Warunkiem wymierzenia opłaty jest obiektywny wzrost wartości nieruchomości, będący wynikiem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przez właściciela lub użytkownika wieczystego w ciągu 5 lat od wejścia w życie zmiany planu zagospodarowania przestrzennego. Ustosunkowując się do zarzutu Skarżących, że opłata jest zbyt wysoka stwierdził, że ustalona została zgodnie z obowiązującą 25 % stawką wynikającą z § 26 uchwały Nr XXXIV/253/98 Rady Miejskiej w S. z dnia 16 czerwca 1998 r. liczoną od wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość tzw. renty planistycznej (wzrostu wartości) ustalona została w oparciu o operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego posiadającego wymagane uprawnienia stosownie do treści art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.). W odniesieniu do zarzutu nie pomniejszenia jednorazowej opłaty o poniesione przez Skarżących koszty związane z podziałem nieruchomości, organ odwoławczy wskazał, iż nakładami zwiększającymi wartość nieruchomości są wydatki mające bezpośrednie przełożenie na nieruchomość i to wydatki zwiększające wartość nieruchomości. Takimi nakładami są np. wydatki na uzbrojenie terenu ale już nie wydatki poniesione w związku z dokonywanym podziałem nieruchomości. Na decyzję organu II instancji B. i J. G. oraz A. i L. N. wnieśli skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego w Poznaniu zarzucając naruszenie zasady równości obywateli wobec prawa wskutek nie sprawdzenia, czy przy sprzedaży działek sąsiednich tj. [...],[...] naliczono także opłatę w maksymalnej wysokości, nie wzięcie pod uwagę aspektu społecznego sprzedaży działek tj. okoliczności, iż do sprzedaży działek zmusiła współwłaścicieli sytuacja życiowa spowodowana długotrwałą chorobą i rehabilitacją, a także nie wzięciem pod uwagę kosztów związanych z przygotowaniem terenu do sprzedaży i kosztów samej sprzedaży. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w P. w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie przywołując argumentację za niezasadnością skargi wywiedzioną w uzasadnieniu swojego orzeczenia i dodatkowo wskazując, że przepisy ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują możliwości odstąpienia od ustalenia tzw. renty planistycznej z uwagi na trudną sytuację materialną osoby, która dokonała zbycia nieruchomości. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) stanowi, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W myśl zaś ustępu 5 opłatę, o której mowa w ust. 3, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. W sprawie bezsporne jest, iż: ▪ uchwalono zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, ▪ skarżący zbyli nieruchomość w ciągu 5 lat od wejścia w życie uchwały nr XXXIV/253/98 Rady Miejskiej w S. z dnia 16 czerwca 1998 r. w sprawie uchwalenia zmian miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. ogłoszonej w Dzienniku Urzędowym Województwa W. Nr 19, poz. 256 z dnia 13 sierpnia 1998 r., ▪ stawkę procentową opłaty wzrostu wartości nieruchomości ustalono uchwała Rady Gminy na 25 % wzrostu wartości nieruchomości i uchwała ta nie została w stosownym trybie zakwestionowana. Zakwestionowana przez Skarżących wysokość opłaty ustalona decyzją Burmistrza S. wynika z dokonanej wyceny wzrostu wartości nieruchomości. Skarżący nie podnieśli jakie konkretnie zarzuty stawiają operatowi szacunkowemu ustalającemu wzrost wartości nieruchomości mający związki ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego i będącego podstawą obliczenia opłaty. Należy w związku z tym stwierdzić, że w toku wykonywania kontroli zgodności z prawem zaskarżonej decyzji Wojewódzki Sąd Administracyjny nie stwierdził w tym zakresie jego naruszenia. Wzrost wartości nieruchomości dokonany został - w oparciu o obowiązujące w tym względzie przepisy art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) - na podstawie operatu szacunkowego. W uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze dokonało starannej oceny tego dowodu w sprawie zarówno pod względem merytorycznym jak i formalnym. Stwierdziło, iż operat sporządził uprawniony rzeczoznawca majątkowy, że w sposób logiczny i zgodny ze standardami zawodowymi dokonał wyceny uwzględniając jej cel, lokalizacje i położenie nieruchomości, powierzchnię i kształt działki, rodzaj użytków gruntowych, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo i zagrożenia, warunki geotechniczne i stan zagospodarowania. Zastosowane metody wyceny też nie nasuwają żadnych wątpliwości. Rzeczoznawca, a w konsekwencji również organ, prawidłowo ustalił wysokość tzw. renty planistycznej wykazując związek między wzrostem wartości nieruchomości, a zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Prawidłowo też, zdaniem Sądu Administracyjnego, organ odwoławczy przyjął, że koszty podziału nieruchomości związane z jej szeroko rozumianym zbyciem tj. koszty geodezyjnego wytyczenia działek, koszty aktu notarialnego nie są nakładami na nieruchomość podwyższającymi jej wartość rynkową, lecz są to koszty poniesione przez Skarżących w celu realizacji sprzedaży i koszty te nie zwiększają trwale wartości nieruchomości. Niezależnie od powyższego dowód poniesienia tych kosztów obciąża Skarżących. Nie przedstawili oni żadnych dokumentów, ani nie powołali innych dowodów, które mogłyby być poddane ocenie w trakcie postępowania administracyjnego, mimo wezwania do ich złożenia zawartego w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania z dnia 31 lipca 2002 r. Zasadnie też stwierdził organ II instancji w odpowiedzi na skargę, że sytuacja życiowa Skarżących, która miała wpływ na podjęcie decyzji o sprzedaży nieruchomości, nie ma w świetle art. 36 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, wpływu na wysokość ustalanej przez organy administracji samorządowej opłaty jednorazowej. Brak jest uznaniowości organu pobierającego opłatę - jej wymierzenie jest obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle wskazany przez prawo. W tej sytuacji należy stwierdzić, iż wymierzona Skarżącym opłata nie narusza, stanowiącego jej podstawę prawną, art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, co prowadzi do konstatacji, iż organy obu instancji działały w świetle wymienionego przepisu legalnie. Zatem należało skargę, jako niezasadną, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) oddalić. /-/ J.Wierchowicz /-/ B.Drzazga /-/ G.Radzicka MK