II SA/Po 1833/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Barbara Kamieńska /spr./ Sędzia WSA Barbara Drzazga Asesor sąd. Edyta Podrazik Protokolant Sekr. sąd. Dobrosława Sobczak po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 lipca 2005r. przy udziale sprawy ze skargi P.T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] lipca 2003r. Nr [...] w przedmiocie jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy K. z dnia [...] marca 2003r. Nr [...] znak [...]; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego P.T. kwotę 369zł (trzysta sześćdziesiąt dziewięć złotych) tytułem zwrotu kosztów sądowych; III. określa, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu. /-/E. Podrazik /-/B. Kamieńska /-/B. Drzazga Wójt Gminy K. decyzją nr [...] z dnia [...] marca 2003r. – działając na podstawie art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 07 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) oraz § 6 ustawy nr XXIV/142/00 Rady Gminy K. z dnia 08 czerwca 2000r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wsi R., rejon ul. [...] (Dz. Urzęd. Woj. Wlkp. nr 55, poz. 669) – ustalił jednorazową opłatę w wysokości [...] zł z tytułu zbycia działek nr [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] położonych w R. przy ul. [...], których przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego uległo zmianie: z terenu upraw rolnych na cele budownictwa jednorodzinnego i obciążył tą opłatą współwłaściciela nieruchomości P. T. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że w następstwie zmiany planu nastąpił wzrost wartości nieruchomości, potwierdzony operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego z [...] października 2002r. Różnica wartości wymienionych w decyzji działek wyraża się kwotą [...] zł, z czego 30% wynosi [...] zł. 30% stawkę ustanowiła Rada Gminy K. w § 6 uchwały z dnia 08 czerwca 2000r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze – rozpoznające sprawę na skutek odwołania P. T. – decyzją z dnia [...] lipca 2003r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu uznało, że w stanie faktycznym sprawy zostały spełnione przesłanki z art. 36 ust. 3 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym – nastąpił obiektywny (określony przez rzeczoznawcę majątkowego) wzrost wartości nieruchomości będący wynikiem uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i odwołujący się zbył tę nieruchomość w drodze umowy przed upływem pięciu lat od dnia, w którym ten plan stał się obowiązujący. Z brzmienia art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że zasady określenia wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określenia tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy poprzednich podejść. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W ocenie organu odwoławczego operat szacunkowy sporządzony w rozpoznawanej sprawie nie narusza powyższych zasad, a autor operatu uzasadnił przyjęcie podejścia porównawczego – metody porównywania parami, z uwagi na znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych; wziął też pod uwagę cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan ich zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny nieruchomości podobnych (przyjętych do porównania). Powyższa decyzja jest przedmiotem skargi wniesionej do Sądu przez P. T. Skarżący zarzucił, że w uzasadnieniu decyzji wymierzającej mu wygórowaną opłatę planistyczną w ogóle nie odniesiono się do konkretnego operatu majątkowego, przez co uniemożliwiono adresatowi decyzji skontrolowanie prawidłowości wyliczenia. Zdaniem skarżącego, decydujące znaczenie powinna mieć zawsze aktualna sytuacja rynkowa nieruchomości oraz cena jaką można uzyskać od potencjalnego nabywcy. W piśmie z dnia [...] lipca 2000r. skarżący rozbudował argumentację zawartą w uzasadnieniu skargi i wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji "i przekazanie do ponownego rozpoznania ewentualnie o umorzenie postępowania". Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga okazała się zasadna. Skoro – jak przyjął organ II instancji – odwołujący się zakwestionował sposób ustalenia opłaty, to ograniczenie się przez ten organ do przytoczenia ogólnych zasad, według których sporządza się operat szacunkowy, a następnie stwierdzenie, że rzeczoznawca w rozpoznawanej sprawie należycie wyjaśnił przyjęcie podejścia porównawczego – metody porównywania parami – nie może być uznane za wystarczające uzasadnienie faktyczne w rozumieniu art. 107 § 3 w związku z art. 140 kpa. Nawet bowiem trafny wybór przez rzeczoznawcę metody wyliczenia opłaty planistycznej nie zwalnia od sprawdzenia prawidłowości danych przyjętych do dokonania obliczenia. W uzasadnieniu organu odwoławczego brak przytoczenia danych wyjściowych, które przy zastosowaniu działań arytmetycznych dały w efekcie wynik uznany za należną opłatę. Oznacza to zaakceptowanie wyliczeń zamieszczonych w uzasadnieniu decyzji pierwszoinstancyjnej. Tymczasem wyliczenia te, choć prawidłowo dokonane pod względem rachunkowym, wymagały uprzedniego przeanalizowania ich z punktu widzenia przyjętych danych. Zwraca uwagę, że w tablicy nr [...], stanowiącej element operatu szacunkowego z dnia [...] października 2002r., zawierającej zestawienie wyników szacowania wartości rynkowych 1m2 dla obliczenia opłaty planistycznej, przyjęto dla nieruchomości nr [...] w obrębie R. powierzchnię [...] m2. Nie jest to powierzchnia tożsama z przedmiotem umowy sprzedaży z dnia [...] marca 2002r. (akt notarialny rep. [...] nr [...] – k. 9-10 akt administracyjnych), bowiem z § 1 i 2 tej umowy wynika, iż skarżący sprzedał swój udział wynoszący połowę w prawie własności niezabudowanej nieruchomości o powierzchni [...] ha obejmującej działki o numerach [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...]. W sentencji decyzji organu pierwszej instancji nie wymieniono działek nr [...],[...] i [...], mimo że w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania wymienia się i te działki. Już te wątpliwości co do powierzchni i numerów działek wymagały szczegółowego wyjaśnienia, znajdującego odzwierciedlenie w uzasadnieniu decyzji. Wątpliwości te potęguje fakt, iż w karcie wyceny nieruchomości gruntowej nr [...] w R. podejściem porównawczym, metodą porównywania parami rzeczoznawca przyjął dla działki nr [...] powierzchnię [...] m2. W uzasadnieniach decyzji organów obu instancji nie ma też wystarczających danych do przyjęcia, iż wyliczona jako opłata planistyczna kwota [...] zł odpowiada sprzedanemu udziałowi we współwłasności nieruchomości, nie zaś całej nieruchomości. Pominięcie w uzasadnieniu decyzji oceny okoliczności faktycznych, mogących mieć istotny wpływ na rozstrzygnięcie sprawy, stwarza przesłankę do uznania naruszenia przez organy obu instancji przepisów postępowania administracyjnego w stopniu wywierającym istotny wpływ na wynik sprawy. Dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 3, art. 152, a co do kosztów postępowania w kwocie równej wpisowi od skargi (przy uwzględnieniu braku wniosku pełnomocnika skarżącego o przyznanie zwrotu kosztów zastępstwa procesowego) na podstawie art. 200 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji. E. Podrazik B. Kamieńska B. Drzazga kk