II SA/Po 190/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Barbara Drzazga Sędzia WSA Tomasz Świstak Protokolant St. sekretarz sąd. Joanna Wieczorkiewicz-Skoczek po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 maja 2012 r. sprawy ze skargi D. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2011 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę Burmistrz Gminy decyzją z dnia [...] września 2011 roku, na podstawie art. 98a ust. 1, art. 147 ust. 1 - 2, art. 148 ust. 1 - 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 roku, Nr 102, poz. 651 ze zm.), w związku z Uchwałą Rady Miejskiej w Mosinie z dnia 25 października 2007 roku nr XXI/101/07 w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej (Dz. U. Woj. Wlkp. z 2007 roku, Nr 179, poz. 3942) ustalił D. K. opłatę adiacencką w wysokości 6.443,40 zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku podziału działki oznaczonej w ewidencji gruntów nr [...], obręb D.S., arkusz mapy [...], o powierzchni 5647 m. kw., zapisanej w księdze wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy pod nr KW [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ przedstawił stan faktyczny i prawny sprawy oraz poinformował stronę o motywach swych działań w niniejszej sprawie. Organ wskazał, że Burmistrz Gminy na wniosek D. K., decyzją z dnia [...] lipca 2010 roku, nr [...], zatwierdził plan podziału nieruchomości położonej w D. S. Powyższa decyzja Burmistrza Gminy stała się ostateczna dnia 6 sierpnia 2010 roku. Przedmiotowa nieruchomość nie była objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, natomiast dnia 31 marca 2010 roku w odniesieniu do niej została wydana decyzja Burmistrza Gminy ustalająca warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego. W tych warunkach w ocenie organu I instancji ziściły się przesłanki, od których ustawa o gospodarce nieruchomościami uzależnia dopuszczalność ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Organ administracji zrelacjonował przebieg postępowania od jego wszczęcia do wydania decyzji. Wysokość opłaty organ ustalił w oparciu o operat szacunkowy sporządzony dnia 16 czerwca 2011 roku przez rzeczoznawcę majątkowego W. B., który wartość nieruchomości przed podziałem ustalił na kwotę 438.546,00 złotych, a po podziale na kwotę 460.024,00 złotych. Rezultatem podziału był zatem wzrost wartości nieruchomości o kwotę 21.478,00 złotych. W konsekwencji wysokość opłaty adiacenckiej została ustalona na kwotę 6.443,40 złotych. Operat szacunkowy został omówiony i oceniony w uzasadnieniu decyzji organu I instancji. W ocenie organu, operat szacunkowy zawiera wymagane przepisami prawa treści i uwzględniono w nim okoliczności istotne dla określenia wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy rzetelnie i obszernie wyjaśnił powody zastosowania poszczególnych metod w ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości oraz uzasadnił w sposób nie budzący wątpliwości przesłanki, którymi kierował się przy ustalaniu wartości nieruchomości przed i po jej podziale. Od decyzji organu I instancji odwołanie złożyła D. K., wnosząc o jej uchylenie do ponownego rozpoznania przez organ. Skarżąca zarzuciła decyzji obrazę przepisów postępowania w postaci art. 11 kpa oraz 107 kpa poprzez brak wyczerpującego wskazania w treści zaskarżonej decyzji, czym kierował się organ administracji przy jej wydaniu, w szczególności na czym ma polegać wzrost wartości nieruchomości po podziale. W dalszej kolejności skarżąca podniosła zarzut błędnych ustaleń faktycznych, przyjętych za podstawę zaskarżonej decyzji, polegający na błędnym przyjęciu, że nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Pełnomocnik skarżącej argumentowała, iż uzasadnienie decyzji organu I instancji nie zawiera należytej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie, a z treści uzasadnienia nie można wywnioskować jakie cechy nowopowstałych działek wskazują na ich wyższą wartość. Nadto w odwołaniu wskazano, iż organ pominął konieczność ustanowienia służebności drogi koniecznej na rzecz działek [...] i [...]. Wskazano także, że w postępowaniu nie zostały uwzględnione nakłady poczynione na rzecz zaopatrzenia nieruchomości w konieczne media. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] grudnia 2011r. na podstawie art. 98a oraz art. 156 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 roku, nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji. W ocenie organu II instancji decyzja Burmistrza Gminy odpowiada prawu, zaś poprzedzające jej wydanie postępowanie administracyjne prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ odwoławczy przywołał treść art. 98a ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazał, że obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej powstaje w przypadku kumulatywnego spełnienia się następujących przesłanek oraz przyjął, że wszystkie te okoliczności wystąpiły: - wydano decyzję uwzględniającą wniosek o dokonanie podziału nieruchomości, - doszło do wzrostu wartości nieruchomości będącego następstwem podziału nieruchomości, - obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Bezspornym jest, że decyzja Burmistrza Gminy zatwierdzająca podział nieruchomości zgodnie z wnioskiem właściciela stała się ostateczna dnia 6 sierpnia 2010 roku. Nie budzi wątpliwości także okoliczność, iż w wyżej wymienionej dacie obowiązywała uchwała Rady Miejskiej Mosiny z dnia 25 października 2007 roku w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału oraz w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej. W ocenie organu odwoławczego kwestią kluczową dla postępowania było zatem ustalenie, czy w wyniku podziału nieruchomości stanowiącej własność odwołującego doszło do wzrostu jej wartości. Zgodnie z przepisem art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie opinię w postaci operatu szacunkowego sporządził dnia 16 czerwca 2011 roku rzeczoznawca majątkowy W. B. Wartość nieruchomości przed i po podziale została oszacowana z zastosowaniem podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z przepisem art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005 roku, nr 196, poz. 1628 z późn. zmianami), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Doboru nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy kierując się własnym doświadczeniem zawodowym oraz wiedzą, stosownie do przepisów oraz standardów zawodowych. W niniejszej sprawie, po dokonaniu szczegółowej analizy sporządzonego operatu szacunkowego organ odwoławczy uznał że jest on opracowaniem rzetelnym, sporządzonym zgodnie z przepisami oraz zasadami sztuki. Stosownie do przyjętego podejścia i metody rzeczoznawca majątkowy dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wybierając po kilkanaście transakcji dotyczących nieruchomości podobnych. Dokonując wyceny nieruchomości przed podziałem, tj. działki nr [...] o pow. [...] m², rzeczoznawca przyjął do porównania 16 nieruchomości położonych w R., M. i K. o powierzchni w przedziale od 2500 m² do 7000 m² o cenach minimalnej 60,00 zł/m² oraz maksymalnej 127,86 zł/m². W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m² powierzchni gruntu na kwotę 89,47 zł. Po ustaleniu, z wykorzystaniem przedstawionych tabelarycznie i opisanych cech rynkowych nieruchomości, współczynnika korygującego o wartości 0,868, rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m² nieruchomości przed podziałem na kwotę 77,66 zł., co w rezultacie pozwoliło na określenie wartości nieruchomości na poziomie 438.546,00 złotych. Dokonując wyceny wartości nieruchomości po jej podziale dla działki o numerze [...] rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął 12 nieruchomości podobnych położonych w M. o cenach min. 70,00 zł/m² i maksymalnej 124,91 zł/m². W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m² powierzchni gruntu na kwotę 97,16 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 0,875 dla działki nr [...], rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m² w/w działki na kwotę 85,02 zł, co przekłada się w wartość działki w kwocie 123.534 złotych. Dokonując wyceny wartości działki o numerze [...] rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął 23 nieruchomości podobnych położonych w M. o cenach min. 70,26 zł/m² i maksymalnej 144,53 zł/m². W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m². powierzchni gruntu na kwotę 111,54 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 0,814 dla działki nr [...], rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m² w/w działki na kwotę 90,79 zł, co przekłada się w wartość działki w kwocie 72.541,00 złotych. Dokonując wyceny wartości działki o numerze [...] rzeczoznawca majątkowy do porównania przyjął 11 nieruchomości podobnych położonych w M. o cenach min. 69,21 zł/m² i maksymalnej 137,51 zł/m². W rezultacie rzeczoznawca określił cenę średnią 1 m² powierzchni gruntu na kwotę 103,43 zł. Po ustaleniu współczynnika korygującego o wartości 0,752 dla działki nr [...], rzeczoznawca majątkowy określił wartość 1 m² w/w działki na kwotę 77,78 zł, co przekłada się w wartość tej działki w kwocie 190.172 złotych. Na stronach 15 - 16 operatu rzeczoznawcą omówił procedurę oszacowania wartości działki nr [...] przeznaczonej pod drogę wewnętrzną oraz uwarunkowania prawne i merytoryczne wyceny w tym zakresie. Wartość działki została określona na kwotę 73.777 zł przy wykorzystaniu danych określonych przy ustaleniu wartości działki nr [...] ze stosownym uzasadnieniem. W konsekwencji wartość nieruchomości po podziale została oszacowana na poziomie 460.024 zł, jako suma wartości działek o numerach [...], [...], [...] i [...]. Wycena poparta została obszernym uzasadnieniem wyboru metodologii oraz należytą analizą właściwego rynku nieruchomości. Rzeczoznawca za pomocą tabel i wykresów uzasadnił także brak trendu czasowego. Opisane i ujęte tabelarycznie zostały cechy nieruchomości mające wpływ na jej wartość. Rzeczoznawca ustalił także wagi poszczególnych cech. Wskazano, że dobrane przez rzeczoznawcę transakcje nie budzą wątpliwości co do podobieństwa nieruchomości pod kątem ich możliwej oceny przez organ i zgodnie z zasadami wyceny zostały dokonane w dwuletnim przedziale czasowym poprzedzającym sporządzenie operatu szacunkowego. Zaznaczono, iż w zakresie doboru transakcji, cech nieruchomości oraz przypisania im stosownych wag doktryna i orzecznictwo stoją na stanowisku, iż kwestie te zostały pozostawione uznaniu biegłego, który w oparciu o wiedzę specjalistyczną oraz doświadczenie dokonuje stosownych ustaleń. Nadto organ odwoławczy wskazał, że postępowanie przed organem I instancji, prowadzone było zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego. Organ zapewnił stronie możliwość czynnego udziału w toku postępowania, wypowiedzenia się na temat zebranego materiału w sprawie z którego to prawa strona nie skorzystała. W ocenie organu odwoławczego argumentacja podniesiona w odwołaniu sprowadza się do kwestionowania uzasadnienia decyzji organu I instancji. Oceny operatu szacunkowego dokonało także we własnym zakresie Samorządowe Kolegium Odwoławcze przedstawiając powyżej swe rozważania i nie dostrzegając w opinii biegłego jakichkolwiek uchybień, które mogłyby podważać wynik wyceny. Odnosząc się do zarzutu nie wykazania wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału organ odwoławczy wskazał, iż ustalenie tego faktu odbywa się na podstawie opinii biegłego do czego organ zobligowany jest mocą przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ wskazał, iż co do zasady nieruchomości o powierzchni mniejszej a zwłaszcza o najbardziej pożądanych na rynku rozmiarach w przedziale ok. 800 - 1200 m² z przeznaczeniem na cele budowlane osiągają wyższe ceny rynkowe w przeliczeniu na m² niż działki o powierzchni dużej. Wyniki wyceny dokonanej przez biegłego są zgodne z powyższą regułą - wartość m² działki o pow. 799 osiągnęła poziom najwyższy. Nieco niższa pozostaje wartości nieruchomości o pow. ok. 1400 m², a jeszcze niższą wartość osiągnął m² działki o pow. ok. 2400 m². Kolegium podkreśliło, że wbrew twierdzeniom zawartym w odwołaniu wycena nieruchomości uwzględnia stan zaopatrzenia nieruchomości w media w datach istotnych ze wzglądu na charakter wyceny, tj. w dacie wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości oraz w dacie, w której przedmiotowa decyzja stała się ostateczna, a także fakt wydzielenia działki nr [...] pod drogę wewnętrzną, co można stwierdził podczas lektury opisów stanów nieruchomości dokonanych przez biegłego. Jednocześnie wyjaśnienia wymaga, iż na poczet opłaty adiacenckiej ustalonej na skutek wzrostu wartości nieruchomości będącej rezultatem jej podziału nie może zostać zaliczona wartość nakładów na infrastrukturę poczynionych przez stronę, gdyż brak ku temu podstaw prawnych. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu wniosła D. K. wnosząc o jej uchylenie oraz uchylenie decyzji organu I instancji. Skarżąca zarzuciła obrazę przepisów postępowania tj. art. 11 k.p.a, poprzez niewyjaśnienie stronom zasadności przesłanek, jakimi kierowały się organy przy wyjaśnieniu sprawy przez brak dokonania oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego oraz błąd w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia i mający wpływ na jego treść, a wyrażający się uznaniem, że w wyniku podziału działki oznaczonej nr geodezyjnym [...] nastąpił wzrost jej wartości. Skarżąca wskazała, że organ II instancji nie rozpoznał zarzutu odwołania, jakim był brak dokonania przez organ I instancji oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Fakt ten organ II instancji przyznaje w treści uzasadnienia swojej decyzji i nie sposób zgodzić się z twierdzeniem organu II instancji jakoby brak tej oceny operatu pozostawał bez wpływu na rezultat przedmiotowego postępowania. Zdaniem skarżącej w przedmiotowej sprawie, organ administracji publicznej nie dokonał oceny materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie. Brak jest zatem możliwości kontroli wydanych przez te organy decyzji. Jednoczenie skarżąca wskazała, że organy administracji publicznej dopuściły się błędu w ustaleniach faktycznych przyjętych za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia i mającego wpływ na jego treść, a wyrażającego się uznaniem, że w wyniku podziału działki oznaczonej nr geodezyjnym [...] nastąpił wzrost jej wartości. Organy I i II instancji błędnie oceniły wartość dowodową sporządzonej opinii. W skutek powyższego, dokonały błędnych ustaleń faktycznych. Dokonując oceny atrybutów cenotwórczych nieruchomości przed podziałem biegły ustalił, że położenie oraz atrakcyjność lokalizacji jako słabe, uzbrojenie techniczne jako przeciętne, kształt i możliwości zagospodarowania otoczenia jako niekorzystne oraz dojazd i zagospodarowanie otoczenia jako przeciętne. Tymczasem cechy działki [...] pozostały tożsame z cechami działki [...]. Zmianie uległy natomiast cechy działek [...] i [...]. Jedynie jedna z cech - kształt i możliwość zagospodarowania działki [...] - uległa zwiększeniu (przy czym dwie kolejne cechy tej samej działki uległy obniżeniu). Cechy działki [...] uległy zmniejszeniu. W ocenie skarżącej brak jest zatem podstaw do przyjęcia zwiększenia się wartości tych działek, skoro zmniejszeniu uległy wartości czynników cenotwórczych. Jednocześnie skarżąca wskazała, że brak jest podstaw do przyjęcia przez biegłego, że dojazd do działki [...] jest przeciętny, w sytuacji gdy następuje on przez działki [...] i [...]. Nie istnieje zatem dostęp z tej działki do drogi publicznej, bez konieczności ustanowienia służebności drogi koniecznej. Tymczasem działka [...] taki dostęp posiadała. Bezzasadnie zatem przyjęto, że wartość tego czynnika jest identyczna z wartością tego czynnika ustalanego dla działki posiadającej bezpośredni dostęp do rogi publicznej. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze powołując się na uzasadnienie swojej decyzji wniosło o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Skarga okazała się niezasadna. Przedmiotem kontroli zgodności z prawem w niniejszej sprawie jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego i poprzedzające jej wydanie postępowanie w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Rozpoznając niniejszą sprawę Sąd podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez organy obu instancji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań. W sprawie pozostawało poza sporem, że Burmistrz Gminy decyzją z [...] lipca 2010r. zatwierdził podział nieruchomości należącej do Skarżącej, zapisanej w księdze wieczystej Sądu Rejonowego pod nr KW [...] położonej na działce o numerze ewidencyjnym gruntów [...], obręb D. S., ark. mapy [...], o powierzchni 5647 m². Decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna w dniu 6 sierpnia 2010 r. (k. 1 akt adm. I instancji). Decyzją z [...] września 2011r. organ I instancji wymierzył Skarżącej opłatę adiacencką w kwocie 6.443,40 zł opierając się na sporządzonym dnia 16 czerwca 2011r. operacie szacunkowym, określającym wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale. Materialnoprawną podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej w niniejszej sprawie jest art. 98a ust. 1 i 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm., dalej ugn). Sama opłata adiacencka, zdefiniowana w art. 4 pkt 11 ugn, stanowi rodzaj renty gruntowej pobieranej przez gminę z racji wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej ewidencyjnego podziału. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w formie uchwały, w kwocie nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Uchwałę taką Rada Gminy podjęła dnia 29 sierpnia 2005r., ustalając wysokość opłaty adiacenckiej na 30%. Ustalenie i wymierzenie owej opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. W niniejszej sprawie opłata została ustalona przed upływem 3-letniego terminu. Istotnym warunkiem wymierzenia opłaty adiacenckiej jest potwierdzenie wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę dla ustaleń organu w tym zakresie stanowi opinia rzeczoznawcy majątkowego, zawierająca analizę rynku nieruchomości wskazującą na większą atrakcyjność nieruchomości podzielonej na wyodrębnione ewidencyjnie działki gruntu aniżeli stanowiącej jedną całość. Słusznie przyjęły organy, że biegły w sporządzonym operacie prawidłowo zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Podejście porównawcze zgodnie z art. 153 ust. 1 ugn polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Dla zastosowania tej metody istotnego znaczenia nabiera rozumienie samej nieruchomości podobnej, która w art. 4 pkt 16 ugn zdefiniowana została jako nieruchomość porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (wyrok NSA z 28.4.2011 r., I OSK 159/11, www.cbois.gov.pl). Biegły dobierając do wycenianej nieruchomości podobne do nieruchomości przed podziałem, jak i do nowopowstałych działek, kierował się ich powierzchnią, uzbrojeniem, istniejącym sąsiedztwem i otoczeniem, dostępnością komunikacyjną, dojazdem i datą transakcji. Stosowanie do przyjętego podejścia i metody biegły dokonał analizy lokalnego rynku nieruchomości podobnych. Dokonując wyceny nieruchomości przed, jak i po podziale przyjął do porównania po kilkanaście działek podobnych w R., M. i K. W ocenie Sądu, sporządzona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wycena nieruchomości została dokonana w sposób rzetelny i fachowy. Sformułowane przez Skarżącą zarzuty nie podważyły prawidłowej wysokości przyjętej do obliczenia opłaty adiacenckiej kwoty różnicy między wzrostem wartości nieruchomości utworzonych przez podział, a wartością nieruchomości przed jego dokonaniem. Skarżąca reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika przed obiema instancjami administracyjnymi poza gołosłownymi twierdzeniami kwestionującymi wzrost wartości nieruchomości po podziale nie przedłożyła żadnych dowodów, prowadzących do innych ustaleń. Biegły w przygotowanym operacie szacunkowym wykazał jednoznacznie, że wyższe są ceny działek o powierzchniach mniejszych odpowiadających nowopowstałym nieruchomościom po podziale w stosunku do cen nieruchomości dużych, jak nieruchomość skarżącej przed podziałem (k. 41- 56 operatu). Wynikiem podziału stało się wydzielenie działek pozwalające na ich gospodarczo korzystniejsze użytkowanie (k. 11 operatu szacunkowego). Nie bez znaczenia jest, że Burmistrz Gminy dnia 31 marca 2010 r. wydał decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego. Nadto biegły wziął pod uwagę, że obsługa komunikacyjna działek o numerach [...], [...], [...] i [...] odbywać się będzie poprzez działki o numerach [...] i [...], czyli przez drogę wewnętrzną po ustanowieniu służebności, a także utrzymania w należytym stanie przyłączy gazowych, energetycznych, wodociągowych i kanalizacyjnych oraz telekomunikacyjnych i innych niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania nowo powstałych nieruchomości (k. 56 operatu szacunkowego). Podkreślono, że zastosowana przez biegłego procedura pozwoliła uwzględnić wszystkie zalety i wady wycenianych działek gruntowych. Chybione są zatem zarzuty skarżącej, że organy nie dokonały oceny głównego dowodu w sprawie, jakim jest operat szacunkowy. Organ odwoławczy w szczególności wskazał podstawy służące zwiększeniu wartości nowopowstałych nieruchomości w niniejszej sprawie. Nie doszło zatem do naruszenia art. 11 kpa. Nadmienić należy, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału nieruchomości na wniosek właściciela nieruchomości. Wynika to z art. 149, art. 150 ust. 5 i art. 156 ugn. Do oceny operatu szacunkowego, jak każdego innego dowodu, ma zastosowanie: art. 80 kpa, nakazujący organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego; art. 7 kpa, który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego i art. 77 § 1 kpa, który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, a w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Jedynym ograniczeniem w wyborze tych działań, stawianym przez ustawodawcę, jest zakaz zastąpienia innym dowodem dowodu z operatu szacunkowego w zakresie ustalenia wartości nieruchomości. Nie jest wykluczone żądanie wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego sporządzonej wyceny, w tym w obecności stron postępowania (art. 79 § 2 kpa). Pisemna forma operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn w zw. z § 57 ust. 1 rozporządzenia z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) nie wyklucza żądania przez organ administracji wyjaśnienia przez rzeczoznawcę majątkowego w obecności stron postępowania sporządzonego operatu. Prawo osobistego udziału strony w przeprowadzeniu dowodu, zagwarantowane w art. 79 § 2 kpa, jest bowiem uszczegółowieniem ogólnej zasady zapewnienia stronie postępowania czynnego udziału w każdym stadium postępowania (art. 10 § 1 kpa). Skarżąca w niniejszej sprawie w postępowaniu przed organem I, jak i II instancji nie kwestionowała prawidłowości sporządzenia operatu, nie domagała się też dodatkowych wyjaśnień przez biegłego. Organy natomiast nie znalazły podstaw do przeprowadzenia takich czynności z urzędu, poprzestając na ocenie operatu we własnym zakresie zgodnie z przepisami kpa. Słusznie zatem organy uznały, że przedmiotową wycenę nieruchomości biegły wykonał prawidłowo podejściem porównawczym z uwzględnieniem rodzajów czynników wpływających na wartość nowopowstałych nieruchomości. W związku z tym zauważyć należy, ze zgodnie z art. 153 ust. 1 zdanie ostatnie ugn, podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Organy obu instancji prawidłowo uznały, że tak było w niniejszej sprawie. W tym miejscu należy podkreślić, że organ odwoławczy ponownie przeprowadza postępowania administracyjne pod względem merytorycznym. Zbiera materiał dowodowy i dokonuje jego ponownej całościowej oceny zgodnie z art. 7 kpa, art. 77 §1 kpa i art. 80 kpa. Słusznie wskazało Kolegium, że usunięcie w postępowaniu odwoławczym uchybień organu I instancji w stopniu pozwalającym na prawidłowe rozpoznanie i rozstrzygnięcie sprawy nie wywołuje konieczności uchylenia decyzji tego organu. W niniejszej sprawie nie ma bowiem podstaw do zastosowania art. 138 §2 kpa. Ocena dowodu w postaci operatu szacunkowego, dokonana zwłaszcza przez organy II instancji, była prawidłowa i została szczegółowo umotywowana. Ocena dowodu z operatu szacunkowego zbliżona jest do oceny dowodu z opinii biegłego, bowiem pełni podobną rolę (art. 84 § 1 kpa). Niniejszy operat jest należycie i obszernie uzasadniony, zatem trafnie został przez organy obu instancji uznany za pomocny i wystarczający do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W tej sytuacji organy obu instancji nie miały potrzeby wzywać rzeczoznawcy majątkowego do uzupełniania operatu, czy wyjaśnienia wątpliwości, zwłaszcza że Skarżąca nie wniosła zastrzeżeń do niego, poza tymi wyrażonymi w odwołaniu, ani nie przedłożyła własnego operatu. Również Sąd nie dopatrzył się uchybień, które mogłyby spowodować wadliwość decyzji wydanych przez organy obu instancji skutkujących ich uchyleniem. Zgodnie z treścią art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012r., poz. 270, dalej ppsa) - Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. W świetle tego przepisu Sąd nie dopatrzył się również innych naruszeń przepisów postępowania, które skutkowałoby uchyleniem zaskarżonej decyzji organu I i II instancji. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 151 ppsa oddalił skargę.